Решение от 29 июня 2018 г. по делу № А73-4205/2018

1163/2018-84135(2)

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-4205/2018
г. Хабаровск
29 июня 2018 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 25.06.2018.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи О.М. Левинталь, при ведении протокола судебного заседания помощником Васюта

С.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании исковое заявление индивидуального

предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП

304272136600056, ИНН <***>), индивидуального

предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП

308272106500020, ИНН <***>)

к Межрегиональному территориальному Управлению Федерального

агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском

крае и Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН

2721172546, 680030, <...>)

третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным

имуществом, ООО «Востокмедбизнес» (680013, г. Хабаровск, пер.

Засыпной, д. 14Б) об урегулировании преддоговорных разногласий при участии:

от истца ФИО1 - ФИО3, представитель по

доверенности от 28.06.2017; от истца ФИО2 – представители не явились,

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 16.03.2018;

ФИО5 по доверенности от 16.03.2018,

от Федерального агентства по управлению государственным имуществом - Андрюшкина М.В., представитель по доверенности от 07.02.2018; Тихонов В.М., представитель по доверенности от 07.02.2018,

от ООО «Востокмедбизнес» – представители не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) (далее- предприниматели) обратились в арбитражный суд с иском к межрегиональному территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – ответчик, МТУ ФАУГИ в Хабаровском крае и ЕАО) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 1 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, изложив спорные абзацы 1-5 пункта 2.1 в следующей редакции:

«2.1. Расчет цены земельного участка произведен на основании п.2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекс Российской Федерации» и п.п. б п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации: от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка; находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продаж такого земельного участка без проведения торгов», сведений ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка:

Покупатель/доля

Площадь земельно

участка, кв.м.

гоК адастровая стоимос

земельного участка, р

ть Цена выкупа земельногуб. участка, руб.

ИП ФИО2

(1/3 доля)

329.33

742 528,1 1

18 563,2

ИП ФИО1

(2/3 доли)

658,66

1 485 056,22

37 126,4

Итого:

988.00

2 227 584,32

55 689,6

о

Цена выкупа земельного участка составляет 55 689,6 рублей (пятьдесят пять тысяч шестьсот восемьдесят девять рублей 60 копеек), НДС не облагается.

Размер цены выкупа каждому покупателю за земельный участок, устанавливается пропорционально занимаемой каждым собственником доли в здании:

а) ИП Князькина Е.В.: расчетная площадь земельного участка329,33 кв.м.(соответствует доли в общей площади здания -1/3), цена выкупа земельного участка =18 563.2 руб.

б) ИП ФИО1: расчетная площадь земельного участка658,66 кв.м. соответствует доли в общей площади здания -2/3), цена выкупа земельного участка = 37 126,4 руб.»

Определением суда от 02.04.2018 судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Определением от 30.05.2018 судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, исключив ссылку на Постановление № 279, истцы просят изложить спорные абзацы 1-5 пункта 2.1. в следующей редакции:

«2.1. Расчет цены земельного участка произведен на основании п. 1 ст.2, п.2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», сведений ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка:

Покупатель/доля

Площадь земельн

участка, кв.м.

огоК адастровая стоимост

земельного участка, ру

ьЦ ена выкупа бзе. мельного

участка, руб.

ИП ФИО2

(1/3 доля)

329,33

742 528,11

18 563,2

ИП ФИО1

(2/3 доли)

658,66

1 485 056,22

37 126,4

Итого:

988,00

2 227 584,32

55 689,6

Цена выкупа земельного участка составляет 55 689,6 рублей (пятьдесят пять тысяч шестьсот восемьдесят девять рублей 60 копеек), НДС не облагается.

Размер цены выкупа каждому покупателю за земельный участок, устанавливается пропорционально занимаемой каждым собственником доли в здании:

а) ИП ФИО2: расчетная площадь земельного участка329,33кв.м.(соответствует доли в общей площади здания -1/3), цена выкупа земельного участка =18 563,2 руб.

б) ИП Струкова Е.Л.: расчетная площадь земельного участка – 658,66 кв.м. соответствует доли в общей площади здания -2/3), цена выкупа земельного участка = 37 126,4 руб.».

Иск обоснован тем, что истцами приобретено имущество – одноэтажное здание, перешедшее в собственность продавцу в порядке ранее произведенной приватизации государственного (военного) имущества. В связи с чем имеют право на приобретение земельного участка по цене 2.5 % от кадастровой стоимости.

Представители истцов исковые требования поддержали.

Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения исковых требований.

Ссылаются на то, что истцы обратились с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка от 26.01.2018 по истечении срока, предоставленного до 01.07.2012г. для выкупа земельного участка на льготных условиях. Ссылаются на то, что земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:385/3 не был получен и оформлен истцами в аренду. Указывает, что после предоставления истцам проекта договора купли- продажи земельного участка под одноэтажное здание было выявлено, что на земельном участке имеется четырехэтажное здание, земельный участок под строительство которого собственником земельного участка (РФ) не предоставлялся, информацией о полученном истцами разрешении на строительство (реконструкцию) на момент оформления договора купли-продажи не располагали. Предоставили акт осмотра здания от 27..02.2018г. с фотофиксацией нахождения по адресу: <...>, четырехэтажного здания

По требованию суда стороны произвели осмотр спорного здания.

В материалы дела истцами предоставлен акт осмотра от 14.05.2018 (т.д.3) согласно которому здание состоит из трех этажей и одного мансардового этажа.

Истцами предоставлено заключение кадастрового инженера от 14.05.2018г. согласно которому (т.д.4 стр. 26 заключения) в связи с тем, что заказчиком не предоставлено разрешения на реконструкцию здания, которое содержит сведения о площади здания в реконструированном виде, расчет площади здания произведен исходя из площади первого этажа (согласно техническому паспорту от 2011г. которая составляла 288,3 кв.м), с учетом произведенной пристройки первого этажа, которая на момент осмотра составляет 306. 7 кв.м, расчетная площадь здания составила 1 171, 6 кв.м.

Представителем истца предоставлены документы о проведении реконструкции здания по договору подряда от 11.09.2017г., заключенному ООО «Востокмедбизнес» (заказчик) с ООО «СК «ГРАВИС» (подрядчик).

Определением суда от 30.05.2018 судом в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Востокмедбизнес».

ООО «Востокмедбизнес» явку представителей в судебное заседание не обеспечило, уведомлено в порядке ст. 123 АПК РФ. Предоставило пояснения, согласно которым является арендатором одноэтажного здания и произвело неотделимые улучшения используемого одноэтажного здания в виде реконструкции до четырехэтажного здания. Ссылается на то, что реконструированное здание, как объект аренды, является собственностью истцов. Предоставило выписку из ЕГЮЛ согласно которой учредителями ООО «Востокмедбизнес» являются ФИО2 и ФИО1

От ответчика поступило ходатайство о запросе информации о выдаче разрешения на строительство.

Судом ходатайство отклонено, поскольку присутствовавшая в судебном заседании представитель истца факт отсутствия разрешения на строительство не отрицала. Указала, что на спорный земельный участок перешли права аренды в объеме, установленном в договоре аренды с прежним правообладателем здания в т.ч. право на проведение строительных работ, а также на то, что предметом спора является урегулирование разногласий, а не реконструкция здания.

Рассмотрев материала дела, заслушав представителей, суд

УСТАНОВИЛ:

Судом установлено, что спорное здание в составе имущественного комплекса ранее принадлежало ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества», созданного в порядке приватизации ФГУП «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества Дальневосточного военного округа».

Как следует из решения Арбитражного суда по делу А73-3979/2014 от 27.04.2015, имеющего преюдициальное значение для разрешения настоящего дела в соответствии с Приложением № 1 к плану приватизации акционерному обществу переданы в составе подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП следующие объекты недвижимости, расположенные по пер. Засыпному, 14 в г. Хабаровске: три производственных нежилых здания литер: Б, В, Д; два склада литер: Ж, Е; здание проходной литер З; здание конторское литер А, а также сооружение

– забор, в границах которого расположены перечисленные объекты недвижимости, находятся на едином земельном участке с кадастровым номером 27:23:000000:0385, сформированном под строительство военного городка.

При этом в перечень объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса ФГУП, согласно Приложению № 2 к плану приватизации, включен лишь только земельный участок под всеми выше перечисленными объектами недвижимого имущества. Причиной не включения земельного участка в состав приватизируемого имущества в приложении № 2 указано на то, что земельный участок под объектами недвижимого имущества по пер. Засыпному, 14 в г. Хабаровске является ограниченным в обороте.

В целях оформления прав землепользования приватизированного предприятия на земельный участок под объектами недвижимости между ТУ Росимущества (арендодатель) и (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 29.03.2007 № 33-О, согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:0385/003 общей площадью 9330 кв.м. для использования под все существующие строения комбината, расположенные по пер. Засыпному, 14 в г.Хабаровске.

При этом в приложении № 3 к договору аренды указано, что в перечень объектов, расположенных на подлежащем передаче в аренду земельном участке, включено также и 1-этажное производственное нежилое здание, литер Б, принадлежащее предпринимателям.

По договорам купли - продажи от 23.04.2010 г. между ФИО6 и Предпринимателями и ООО «ДАЛИЗ» и Предпринимателями первые продали, а последние купили в долевую собственность 1/3 доли и 2/3 доли функционального помещения I (7 - 10) и 1/3 и 2/3 доли функционального помещения (1 - 6, 11 - 20) по пер. Засыпному, д.14 в г.Хабаровске. Договоры купли - продажи прошли государственную регистрацию в Росреестре, Предпринимателям 05.05.2010 г. были выданы соответствующие свидетельства о праве долевой собственности на каждое из функциональных помещений.

Указанные помещения предпринимателями были изменены, образовав единое помещение, ХКГУП технической инвентаризации и оценки недвижимости изготовлен кадастровый паспорт здания по состоянию на 20.12.2011 г., общей площадью 288,3 кв.м., назначением нежилое. Как следует из паспорта – произведена перепланировка.

Согласно справки от 02.12.2011 г. N 6312, по данным технической инвентаризации здания литер «Б» по адресу: <...>

14 общая площадь здания изменилась с 287,9 кв.м ., на 288,3 кв.м. за счет произведенной перепланировки.

В дальнейшем в соответствии с Постановлением Администрации г. Хабаровска от 29.12.2011 года № 4597 производственному зданию, Лит Б, расположенному в <...> в порядке переадресации присвоен учетный номер объекта капитального строительства - 14Б (учтенному ранее по адресу - пер. Засыпной, 14).

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 принадлежит 2/3 доли в праве собственности на объект недвижимости – нежилое, 1 этажное здание, общей площадью 288,3 кв.м., инв. № 29271, лит. Б, адрес (местонахождение объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 10.09.2012 № 27-АВ767732.

ИП ФИО2 принадлежит 1/3 доля в праве на объект недвижимости – нежилое, 1 этажное здание, общей площадью 288,3 кв.м., инв. № 29271, лит. Б, адрес (местонахождение объекта: <...>, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 10.09.2012 № 27-АВ767731.

Заявлением от 18.05.2012г. предприниматели обратились в ТУ Росимущества с заявлением о согласовании границ земельного участка под объектом, документы по которому предоставлены в Росреестр для регистрации права долевой собственности, решении вопроса о приобретении земельного участка площадью 9 377 кв.м. и заключении договора аренды земельного участка на период оформления документов на земельный участок..

Письмом от 19.06.2012 № 7323.1-08 ТУ Росимущества оставило заявление без рассмотрения, возвратив пакет документов и предложено обратиться в Департамент имущественных отношений Минобороны РФ, поскольку земельный участок, из которого происходит формирование нового земельного участка, предоставлен на праве бессрочного пользования Хабаровской КЭЧ.

ФИО1 и ФИО2 заключили договоры субаренды земельного участка № 02/10 от 01.06.2010 года и договор субаренды № 07/14 от 01.01.2014 года с ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества», которому земельный участок, на котором находилось спорное здание принадлежал на праве аренды на основании договора аренды № 33-0 от 29.03.2007 земельного участка, заключенного между ТУ Росимущества по Хабаровскому краю и ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества».

В соответствии с п. 5.3.2 Договора аренды № 33-0 от 29.03.2007 года Арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством РФ.

В результате переписки письмом от 22.03.2013 № 141/6-5242 Дальневосточное ТУ ИО Минобороны известило ФИО1 и ФИО2, что не имеет возражений против оформления прав на земельный участок под производственным зданием в соответствии с действующим законодательством, а также необходимости направления заявления о приобретении прав в Департамент имущественных отношений Минобороны России.

Письмом от 17.03.2014 № 141/7672 Департамент имущественных отношений Минобороны России возвратил заявление и представленные к нему материалы заявителям без рассмотрения и без согласования, указав, что участок № 2, на котором отсутствуют объекты недвижимости заявителей, в силу постановления Правительства РФ от 03.04.2008 № 234 запрещен к обороту. При этом департамент предложил заявителям предоставить схему раздела земельного участка, составленную в форме раздела межевого плана «Чертеж земельных участков и их частей» в соответствии с приказом Минэкономразвития от 24.11.2008 № 412 и согласованную с Дальневосточным ТУ ИО Минобороны. При выполнении этого условия департамент готов вернуться к рассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка в собственность площадь земельного участка № 1 – 988 кв.м., а площадь участка № 2 – 442 кв.м.).

Отказ оспорен в судебном порядке, в удовлетворении требования отказано.

Судом при рассмотрении дела А73-3979/2014 установлено, что наличие у предпринимателей ФИО7 и ФИО1 исключительного права на приобретение спорного земельного участка, находящегося в федеральной собственности, Минобороны России и третьими лицами не оспаривается; cуд пришел к выводу о том, что уполномоченным органом, на который возложены обязанности по осуществлению полномочий собственника - Российской Федерации - в рассматриваемых спорных отношениях в части приватизации земельного участках является – Росимущество и его территориальное управление в Хабаровском крае.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования. Согласно пунктам 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Суд пришел к выводу, что с момента приватизации имущественного комплекса ФГУП «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества» Минобороны России полномочия по приватизации земельного участка с кадастровым номером 27:23:000000:0385/003 площадью 9330 кв.м., который в условиях приватизации недвижимости фактически выбыл из владения земель Минобороны России, то полномочия по приватизации такого земельного участка Российской Федерации перешли - к Росимуществу и его территориальному органу в Хабаровском крае.

При этом судом сделан вывод, что « в рассматриваемом спорном случае заявители не обращались в Росимущество и (или) ТУ Росимущества с соответствующим заявлением о приватизации земельного участка под зданием и не представляли в эти органы документы, перечисленные в Перечне № 475 и необходимые для решения этого вопроса.

Кроме того, судом по материалам дела установлено, что испрашиваемый в долевую собственность земельный участок № 1 площадью 988 кв.м. также еще не сформирован и на него в установленном порядке не оформлен кадастровый паспорт.»

Решение суда оставлено без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда № 06АП-3027/2015 от 03.08.2015 года, Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа № Ф03- 4371/2015 от 27.10.2015 года.

Указанные обстоятельства не подлежат дальнейшему доказыванию в силу ст. 69 АПК РФ.

В дальнейшем после судебных разбирательств, в соответствии с Распоряжением МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО от

10.08.017 № 181 предварительно согласовано предоставление в собственность ИП Струковой Е.Л. и ИП Князькиной Е.Л земельного участка общей площадью 988 кв.м., расположенного по адресу город Хабаровск, переулок Засыпной, 14 б. (далее - участок, спорный участок) в порядке ст.ст. 39.14 и 39.15 ЗК РФ для использования под объектом недвижимости - административное здание, Лит Б, расположенное по адресу: Хабаровский край, город Хабаровск, переулок Засыпной, 14 б.

Согласно распоряжению от 10.08.2017 № 181 и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории земельный участок 988 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0030412:2200 образован из участка с кадастровым номером 27:23:00 00 00:0385/003 площадью 9 330 кв.м.

Указанное обстоятельство установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Хабаровского края: от 27.04.2015 года по делу № А73-3979/2014; от 26.11.2015 по делу № А73-13241/2015; от 14.06.2016 по делу № А73-5132/2016: от 15.02.2017 по делу № А73- 16967/2016.

На основании указанного распоряжения земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 27:23:0030412:2200.

Согласно выписки из ЕГРН от 29.09.2017 № 27/301/17-304548 кадастровая стоимость участка составляет 2 227 584 руб. 32 коп.

Право собственности за спорным земельным участком зарегистрировано за Российской Федерацией 31.10.2017, запись о регистрации № 27:23:0030412:2200-27/001/2017-1.

25.12.2017 года и 26.01.2018 года предпринимателя обратились в МТУ Росимущества по Хабаровскому краю и ЕАО с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 988 кв.м. в собственность в порядке ст.ст. 39.14 и 39.17 ЗК РФ.

02.02.2018 года с сопроводительным письмом № 835.1-08 МТУ Росимущества направило в адрес предпринимателей проект договора купли-продажи № 1 от 02.02.2018 земельного участка с кадастровым номером № 27:23:0030412:2200.

Согласно п.1.2. предоставленного договора купли- продажи на земельном участке находится нежилое здание с площадью 288.5 кв.м., принадлежащее на праве общей долевой собственности ИП ФИО2 (1/3 доля) и ИП ФИО1 (2/3 доли) о чем в ЕГРП сделана запись.

Пунктом 2.1. договора купли-продажи установлена цена земельного участка в размере его кадастровой стоимости, что составляет 2 227 584 руб. 32 коп.

С указанным расчетом истцы не согласны, поскольку считают, что стоимость спорного земельного участка при его продаже должна быть установлена в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости на основании ст. 2 ФЗ № 137-Ф3 от 25.10.2001 года «О введении в действие ЗК РФ» и должна составить 55 689,6 руб., что и явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В рассматриваемом случае истцы протокол разногласий в досудебном порядке ответчику не направляли, но направили претензию вх. № 2247 от 05.03.2018 из текста которой усматривается несогласие с указанной в договоре ценой ( п.2.1. договора).

Ответчик направил на претензию ответ от 13.03.2018г. с возражением против внесения изменения в договор в части цены.

Ответ на претензию суд расценивает как возражения на разногласия.

Поскольку стороны не урегулировали разногласия по договору, спор передан на разрешение в суд.

Суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ (ред. от 08.11.2007) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на

чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно под.2 п.4 ст. 35 ЗК РФ (ред. от 08.11.2007) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Из материалов дела и рассмотренного дела А73-3979/2014 следует, что при приватизации земельный участок в собственность не предавался.

При этом покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (абзац 2 пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В подпункте 3 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, от 06.09.2011 N 4275/11, от 06.09.2011 N 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса собственники

зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 указано, что при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент подачи заявления о выкупе, предусмотрено, что до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности (численностью населения менее 3 миллионов человек).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О также содержится ссылка на императивную норму пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ о конкретных условиях определения стоимости земельного участка

Таким образом, в силу пунктов 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на участке объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

Для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017) изложена правовая позиция о том, что обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Как следует из материалов дела истцы заявлением от 18.05.2012г. обратились в ТУ Росимущества с заявлением о согласовании границ земельного участка под объектом, документы по которому предоставлены в Росреестр для регистрации права долевой собственности, решении вопроса о приобретении земельного участка площадью 9 377 кв.м. и заключении договора аренды земельного участка на период оформления документов на земельный участок.

На момент обращения право собственности на все здание зарегистрировано не было, что подтверждается предоставленными свидетельствами о регистрации прав от 10.09.2012г.

Заявление оставлено без рассмотрения и заявителями возвращение документов и оставление заявления без рассмотрения не оспорены в установленном законом порядке, недействительным отказ не признан.

При этом решением по делу А73-3979/2014 установлено, что «в рассматриваемом спорном случае заявители не обращались в Росимущество и (или) ТУ Росимущества с соответствующим заявлением о приватизации земельного участка под зданием и не представляли в эти органы документы, перечисленные в Перечне № 475 и необходимые для решения этого вопроса.

Кроме того, судом по материалам дела установлено, что испрашиваемый в долевую собственность земельный участок площадью 988 кв.м. также еще не сформирован и на него в установленном порядке не оформлен кадастровый паспорт.»

В силу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи земельных участков могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Указанная правовая позиция сформирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/08-34- 156 .

При таких обстоятельствах у предпринимателей отсутствует право на приобретение земельного участка по льготной цене.

Новое заявление рассмотрено ответчиком и в адрес истцов 02.02.2018 направлен проект договора купли-продажи под зданием площадью 288.5 кв.м., принадлежащего на праве общей долевой собственности ИП ФИО2 (1/3 доля) и ИП ФИО1 (2/3 доли).

Как установлено судом в процессе рассмотрения дела на земельном участке, в отношении которого заключается договор купли- продажи, находится здание ориентировочной площадью 1 171.6 кв.м.

Истцами не отрицается факт произведенной реконструкции здания осенью 2017г., т.е. до обращения в МТУ для оформления договора купли- продажи.

Права на реконструированное здание не зарегистрированы, иное истцами, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не доказано.

Истцы в обоснование возможности проведения реконструкции ссылаются на п. 5.3.2 договора аренды № 33-0 от 29.03.2007 ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества», согласно которому Арендатор имеет право возводить на участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами, установленными законодательством РФ, в связи с чем полагают правомерным проведение реконструкции без получения соответствующего разрешения и согласия собственника земельного участка.

Указанный довод судом отклоняется как основанный на неверном понимании норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 7 указанной статьи предусмотрено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. К заявлению прилагаются в частности правоустанавливающие документы на земельный участок, а также градостроительный план земельного участка.

Кроме того, земельный участок был предоставлен ОАО «Хабаровский комбинат по ремонту вещевого имущества» для использования под все существующие строения комбината, расположенные по пер. Засыпному, 14 в г.Хабаровске, а не для строительства, что при переходе прав к предпринимателям на здание, предполагает сохранение назначения земельного участка для использования под все существующие строения- для использования под строение.

Согласно заключению кадастрового инженера от 15.05.2018 фактически существующее здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030412:2200, является производственным нежилым зданием, расположенным по адресу: <...>, в отношении которого ранее зарегистрировано право

общей долевой собственности за Струковой Е.Л. и Князькиной Е.В. на основании свидетельств о государственной регистрации права от 10.09.2012 №№ 27-АВ-767731 и 27-АВ-767732, наименование: производственное, назначение: нежилое здание, 1-этажное, общая площадь 288,3 кв.м., инв. № 29271, лит. Б, адрес (местоположение): Хабаровский край, г. Хабаровск, пер. Засыпной, 14Б, год постройки 1908 согласно техническому паспорту на производственное здание по состоянию на 22.11.2011, кадастровому паспорту от 20.12.2011, реконструировано в виде надстроенных трех этажей.

Согласно п.1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.(п.2 ст. 222 ГК РФ )

Согласно п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как установлено судом, земельный участок в установленном порядке истцам для реконструкции объекта не предоставлялся, разрешение на строительство (реконструкцию) не оформлялось.

С учетом изложенного суд приход к выводу о наличии признаков самовольной постройки четырехэтажного здания ориентировочной площадью 1 171.6 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

При этом исходя из представленных документов судом установлено, что реконструкцию произвело ООО «Востокмедбизнес» по договору подряда.

Довод истцов о том, что реконструированная часть здания принадлежит предпринимателем на праве собственности, поскольку они являются учредителями общества, судом отклоняется поскольку согласно ст.48-49 ГК РФ юридическое лицо является самостоятельным субъектом права.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что момент обращения с заявкой о купле – продаже земельного участка истцами была

предоставлена информация о здании не соответствующая фактическим обстоятельствам нахождения на земельном участке здания иной площади в отношении которого права собственности не зарегистрированы, разрешение на реконструкцию не оформлялось.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

В рассматриваемом случае при обращении истцом в суд возникли разногласия сторон при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка основанные на разном подходе истцов и ответчика к порядку исчисления его выкупной цены.

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Т.о. из существа заявленного требования и норм процессуального права суд должен изложить в решении условия договора, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с

недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015)

В рассматриваемом случае судом установлено, что истцы обратились в суд с урегулированием разногласий по договору купли-продажи земельного участка, находящимся под объектом, имеющего признаки самовольной постройки; площадь здания 288.5 кв.м., указанная в договоре не соответствует площади 1 171.6 кв.м. фактически находящегося на земельном участке здания, что было известно истцам при обращении к ответчику , права на спорный объект не зарегистрированы и круг лиц - собственников не определен, что расценивается судом как злоупотребление истцами правом согласно ст. 10 ГК РФ.

Поскольку нормы земельного законодательства не предусматривают оформление договора купли-продажи под объектом самовольного строительства, с учетом изложенной в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 правовой позиции, суд расценивает представленный договор купли-продажи как недействительную сделку.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для урегулирования разногласий по договору купли-продажи и удовлетворения исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истцов согласно ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О. М. Левинталь