Решение от 9 августа 2023 г. по делу № А65-13508/2023

2038/2023-231655(2)


АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru http://www.tatarstan.arbitr.ru тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-13508/2023

Дата принятия решения – 09 августа 2023 года. Дата объявления резолютивной части – 08 августа 2023 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

лица, участвующие в деле, не явились извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 180/1404-АЗ от 24.09.2029,

о взыскании 6 374 833 руб. 82 коп. по договору № 180/1404-АЗ от 24.09.2009 из них: 3 977 211 руб. – основной долг за период с 01.01.2020 по 31.03.2023, 2 370 622 руб. 82 коп. – пени за период с 18.02.2020 по 04.05.2023, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Аренда» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан» (далее - истец) обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «КАМАЗжилбыт» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 180/1404-АЗ от 24.09.2029, о взыскании 6 374 833 руб. 82 коп. по договору № 180/1404-АЗ от 24.09.2009 из них: 3 977 211 руб. – основной долг за период с 01.01.2020 по 31.03.2023, 2 370 622 руб. 82 коп. – пени за период с 18.02.2020 по 04.05.2023.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступило ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: РТ, <...>, - ООО «Фармаленд-Поволжье», ФИО2, адрес: ФИО3, ФИО4.

Руководствуясь статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом отказано в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и арендатором не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и третьим лицом (арендатор) 06.05.2009 заключен договор с множественностью лиц на стороне арендатора № 1 404-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения, именуемые в дальнейшем соарендаторами, расположенные на земельном участке16:52:06 01 03:66, находящемся по адресу: <...>, площадью 2 669 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды соарендаторы используют участок на условиях договора с момента заключения соглашения о присоединении к договору.

Согласно пункту 3.4 договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в здании – 47,3 %, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих на праве собственности помещений в здании к общей площади сооружения.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 24.09.2009 заключено соглашение о присоединении к договору аренды с множественностью лиц со стороны арендатора № 180/1 404-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения, расположенных на этом земельном участке, земельный участок 16:52:060103:66, находящемся по адресу: <...>, площадью 2 669 кв.м.

В соответствии с пунктом 4 соглашения величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в здании – 91,6 %, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих на праве собственности помещений в здании к общей площади сооружения.

Согласно пункту 3 участок предоставляется под зданием смешанного функционального назначения (общежитие).

Истцом представлен акт обследования земельного участка № 549 от 13.07.2016, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 16:52:060103:66, площадью 2 669 кв.м не огорожен, частично забетонирован. На земельном участке расположен 8 этажный жилой дом, на первом этаже которого находятся помещения, доступ в которые отсутствует.

Согласно представленному акту от 19.11.2020 № 692 земельный участок с кадастровым номером 16:52:060103:66 площадью 2 669 кв.м частично заасфальтирован, не огорожен. На земельном участке расположен многоэтажный дом, на фасаде которого имеются вывески «Ковровый Молл», «Анализы», «УЗИ», «ЭКГ», «Аптека», «Восточная оздоровительная продукция» и др., в часть помещений доступ отсутствует.

Из акта от 04.04.2023 № 195 следует, что земельный участок с кадастровым номером 16:52:060103:66 площадью 2 669 кв.м не огорожен. На земельном участке расположен многоквартирный жилой дом с коммерческими помещениями. Помещения первого этажа используются под магазин ковров, аптеку. Помещения второго этажа используются под стоматологический кабинет и офисы.

Из искового заявления следует, что на стороне ответчика образовалась задолженность в размере 3 977 211 руб. основного долга за период с 01.01.2020 по 31.03.2023, 2 370 622 руб. 82 коп. пени за период с 18.02.2020 по 04.05.2023, что является основанием для расторжения договора аренды земельного участка.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за землю может взиматься в виде земельного налога, либо в виде арендной платы.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в том числе и ответчику, в связи с чем, у них появляется обязанность по уплате за землю.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

В пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11).

Из пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных

вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Из отзыва на исковое заявление следует, что ответчиком зарегистрировано право собственности на отдельные жилые помещения № 49 и № 52. В дальнейшем комната № 49 в многоквартирном доме продана физическому лицу по договору купли-продажи № 20/09Г-1 от 01.10.2018, право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРН 08.10.2018.

Согласно выписке из ЕГРН в отношении здания с кадастровым номером 16:52:060103:93 по адресу РТ, <...>, в указанном объекте расположено помещение с кадастровым номером 16:52:060103:4515, принадлежащее физическому лицу. Здание с кадастровым номером 16:52:060103:93 является девятиэтажным жилым домом.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и арендатором не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а муниципалитет утрачивает право на распоряжение им, и, соответственно, право на получение арендных платежей.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании арендных платежей.

В связи с отказом в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей не подлежит удовлетворению и требование о взыскании пеней.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами действующего законодательства договор аренды прекратил свое действие, вследствие чего не может быть расторгнут в судебном порядке.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

отказать в удовлетворении иска.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в

течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд

Республики Татарстан.

Судья Элект ронная п одпись действит ельна. Е.А. Холмецкая

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 14.03.2023 8:36:00

Кому выдана Холмецкая Евгения Анатольевна