Решение от 7 октября 2024 г. по делу № А76-26959/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Воровского ул., д. 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-26959/2023
07 октября 2024 года
город Челябинск



Резолютивная часть решения оглашена 02 октября 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 07 октября 2024 года


Судья Арбитражного суда Челябинской области Васягина А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кетовой К.А., рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АС-Комфорт», ОГРН <***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью Предприятие «Жилтехстрой» ИНН <***>, ОГРН <***> и Администрацию города Челябинска в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ИНН <***>, о признании права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: представителя ФИО1, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании, доверенность от 27.03.2023;

от ответчика: представителя ФИО2, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании, доверенность от 11.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АС-Комфорт» (далее – истец), 25.08.2023 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – ответчик), в котором просил:

- признать за истцом право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - нежилое здание офиса, площадью 385,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 74:36:0212004:4059;

- признать за истцом право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 74:36:0212004:21, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования;

- обязать ответчика зарегистрировать право собственности за истцом на указанное нежилое здание офиса и земельный участок, а также устранить реестровую ошибку в различиях координат характерных точек местоположения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212004:21 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 74:36:0212004:4059, допущенную при внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о местоположении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0212004:21 и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 74:36:02 1 2004:4059 (л.д.3-11).

Определением суда от 02.10.2023 дело принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска, общество с ограниченной ответственностью «Жилтехстрой», ОГРН <***> (л.д.1).

От Комитета по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска поступило мнение на заявление (л.д.92-94), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области поступил отзыв (л.д.100-104).

Протокольным определением от 18.12.2023 суд, в соответствии с ч. 4 ст. 137 АПК РФ, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству.

Представитель истца просил принять уточнение заявленных требований, согласно которым истец просил:

- признать за истцом право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - нежилое здание офиса, площадью 385,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером, 74:36:0212004:4059.

- признать за истцом право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 74:36:0212004:21, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования. (л.д.121-125).

Определением суда от 07.03.2024 руководствуясь ст. 49 АПК РФ, приняты уточнение заявленных требований.

Определением суда от 07.03.2024 на основании ст.47 АПК РФ произведена замена ответчика на ООО Предприятие «Жилтехстрой» и Администрацию города Челябинска, в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Определением суда от 07.03.2024 на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ИНН <***>.

31.05.2024 от Комитета по управлению имуществом и земельным отношения города Челябинска поступило дополнение к мнению (л.д.148).

От ответчика - ООО Предприятие «Жилтехстрой» поступил отзыв на уточненное исковое заявление, согласно которому указывает, что ответчик по настоящее время несет расходы по оплате арендной платы за земельный участок. А также указывает на пропуск истцом сроков для предъявление заявленных требований (л.д.151).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, ответчик заявлял возражения.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 25.09.2024 был объявлен перерыв до 02.10.2024. Информация о перерыве размещена в сервисе «Картотека арбитражных дел», ссылка на который имеется на сайте суда в сети «Интернет».

После объявленного судом перерыва, лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по рассмотрению заявления.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, 31.12.1997 ТОО Предприятие «Жилтехстрой» выдано разрешение № 29/10 от 31.12.1997 (перерегистрировано за № 1022/10 от 15.04.1998) на выполнение строительно-монтажных работ по строительству коробки 10-ти этажного 129 квартирного жилого дома (общая площадь - 12458 кв.м., жилая площадь 5413 кв.м., объем 37668 куб.м.) с магазином - п.п. - 170 кв.м.

По окончанию строительства жилого дома, Главой Администрации города Челябинска выдано распоряжение № 1113 от 20.08.1998 «О приемке в эксплуатацию 10-ти этажных домов по ул. Салютной, ФИО3, Орджоникидзе», согласно которому жилой 10-ти этажный дом по ул. Салютной введен в эксплуатацию без ввода в эксплуатацию пристроенного к жилому дому магазина. Этим же распоряжением на ТОО Предприятие «Жилтехстрой» возложены обязательства по завершению работ по строительству пристроенного магазина и сдаче его в эксплуатацию в июне 1999 года.

01.01.2001 между ООО Предприятие «Жилтехстрой» (Застройщик) и ООО «АС-Комфорт» (Инвестор) заключен договор № 48 об инвестировании строительства от 01.01.2001, в соответствии с которым инвестор инвестирует строительство Застройщиком магазина в виде пристроя к жилому дому, расположенному по адресу: ул. Салютной, 21 в Тракторозаводском районе г. Челябинска (Объект), строящегося на основании постановления Главы Администрации города Челябинска № 540-п от 12.05.1997, договора краткосрочной аренды земельного участка № 000994-97 от 14.05.1997, положительного заключения Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации города Челябинска № 178 от 04.09.1997.

09.04.2003 между ООО Предприятие «Жилтехстрой» (Застройщик) и ООО «АС-Комфорт» (Инвестор) подписан акт приема-передачи нежилого помещения во исполнении договора № 48 об инвестировании строительства от 01.01.2001, в соответствии с которым инвестор принял в собственность цокольный этаж (площадь 198 кв.м.) и первый этаж (площадь 198 квм.) нежилого помещения - магазина в виде пристроя общей площадью 396 кв.м. к жилому дому по ул. Салютная, 21.

В этом же акте ООО Предприятие «Жилтехстрой» (Застройщик) подтвердило, что на момент подписания настоящего акта инвестор полностью исполнил обязательства по внесению инвестиций в строительство объекта (п.4).

С момента принятия в собственность указанного помещения, ООО «АС-Комфорт» во исполнении п. 3.6. договора № 48 об инвестировании строительства от 01.01.2001 выполнило своими силами следующие работы на указанном объекте: подключение водоснабжения, канализации, электричества, внутреннюю разводку помещения, окна («контур»), а также во исполнении п. 3.8., 3.9., 3.10. договора № 48 об инвестировании строительства от 01.01.2001 оплачивает коммунальные и иные, с эксплуатацией Объекта расходы, расходы по оформлению права собственности на объект. Таким образом, приняв в собственность указанное помещение и исполнив обязательства, предусмотренные договором № 48 об инвестировании строительства от 01.01.2001 ООО «АС-Комфорт», фактически вступило в права собственности указанным объектом, однако, юридически, в порядке установленном законодательством Российской Федерации, право собственности на данный объект недвижимого имущество зарегистрировать не смогло, в связи с чем реализовать свое право собственности по владению, пользованию и распоряжением недвижимом имуществом не имеет возможности, по ряду независящих от него причин.

Постановлением Главы г. Челябинска от 14.09.2004 № 1631-п «О предоставлении земельного участка из земель поселений (жилая зона) в аренду для завершения строительства здания офиса по ул. Салютной, 21 в Тракторозаводском районе г. Челябинска ООО Предприятие «Жилтехстрой», последнему согласовано предоставление земельного участка из земель поселений (жилая зона) в аренду для завершения строительства здания офиса по ул. Салютной, 21 в Тракторозаводском районе г. Челябинска.

Этим же постановление предусматривались обязанности ООО Предприятие «Жилтехстрой», в том числе:

- откорректировать проект магазина под офис, согласовать и утвердить в установленном порядке;

- получить разрешение на выполнение строительно-монтажных работ в установленном порядке;

- строительство вести в соответствии с утвержденным проектом;

- после окончания строительства и приемки объекта Госкомиссией оформить для эксплуатации необходимые землеотводные документы в установленном порядке.

20.09.2004 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (Арендодатель) и ООО Предприятие «Жилтехстрой» ОГРН <***> (Арендатор) заключен договор УЗ № 004579-К-2004 аренды земли г. Челябинска от 20.09.2004, в соответствии с которым Арендодатель передал в пользование Арендатору земельный участок площадью 315 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, Тракторозаводский район, ул. Салютная, д. 21, из земель поселений (жилая зона) находящихся в ведении муниципального образования, для завершения строительства здания офиса.

20.09.2005 произведена государственная регистрация договора УЗ № 004579-К-2004 аренды земли г. Челябинска от 20.09.2004 за номером: 74-74-01/329/2005-363.

В целях реализации своих имущественных прав, принадлежащих ООО «АС-Комфорт» в отношении указанного объекта недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности на данный объект в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, 25.11.2013 между ООО Предприятие «Жилтехстрой» (Арендатор) и ООО «АС-Комфорт» (Новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору УЗ № 004579-К-2004 аренды земли г. Челябинска от 20.09.2004.

Пунктом 5. договора уступки прав и обязанностей по договору УЗ № 004579-К-2004 аренды земли г. Челябинска от 20.09.2004 предусмотрена обязанность ООО Предприятие «Жилтехстрой» (Арендатор) в трехдневный срок со дня подписания настоящего соглашения уведомить Комитет по управлению имущество и земельным отношениям г. Челябинска о передаче ООО «АС-Комфорт» (Новому арендатору) прав и обязанностей по договору аренды.

На момент подачи искового заявления ООО Предприятие «Жилтехстрой» свои обязательства, предусмотренные п. 5. договора уступки прав и обязанностей по договору УЗ № 004579-К-2004 аренды земли г. Челябинска от 20.09.2004 не исполнило, от их исполнения уклоняется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости - здание незавершенного строительства, расположенное по адресу: <...>, площадью 378,1 кв.м., с кадастровым номером: 74:36:0212004:4059, степенью готовности объекта незавершенного строительства - 99%.

14.06.2014 ООО «АС-Комфорт» обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

19.09.2014 из Управления Росреестра по Челябинской области поступило сообщение № 01/315/2014-474 от 19.09.2014 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которым отказано в государственной регистрации права собственности на основании:

- не предоставлен подлинный экземпляр разрешения на выполнение строительно-монтажных работ № 29/10 от 31.12.1997;

- предоставленные заявителем договор об инвестировании строительства № 48 от 01.01.2001 и акт приема-передачи нежилого помещения от 09.04.2003 не могут быть рассмотрены в качестве надлежащих правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности ООО «АС-Комфорт» на незавершенный строительством объект, поскольку подтверждают право требования передачи и передачу ООО «АС-Комфорт» от застройщика нежилого помещения магазина в виде пристроя, а не незавершенного строительством объекта.

В ответе Администрации города Челябинска на обращение о предоставлении разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по указанному объекту, в том числе № 29/10 от 31.12.1997 указывалось, что организация, которая предоставляла муниципальную услугу «Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства» ликвидировано, архивные материалы в Администрацию города Челябинска не передавались (письмо № 22753/гасн от 19.11.2019).

В связи с отсутствием подлинного экземпляра разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по указанному объекту, в том числе № 29/10 от 31.12.1997 оформление права собственности путем обращения в Управление Росреестра по Челябинской области невозможно.

В соответствии с письмом Управления Росреестра по Челябинской области от 12.12.2022 № 50212/Исх/22 для осуществления государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей от 25.11.2013 необходимо согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору УЗ № 004579-К-2004 аренды земли г. Челябинска от 20.09.2004.

Во исполнение письма Управления Росреестра по Челябинской области от 12.12.2022 № 50212/Исх/22 ООО «АС-Комфорт» обратилось в Администрацию города Челябинска с заявлением о согласовании передачи прав и обязанностей по договору УЗ № 004579-К-2004 аренды земли г. Челябинска от 20.09.2004 Новому арендатору - ООО «АС-Комфорт», на что получило ответ об отсутствии оснований для согласования передачи прав и обязанностей по договору, так как ООО «АС-Комфорт» не является стороной по договору аренды земли УЗ № 004579-К-2004 от 20.09.2004. При этом было указано, что для данного согласования арендатор - ООО Предприятие «Жилтехстрой» необходимо обратиться с соответствующим заявлением (письмо № 18001 от 12.04.2023).

Таким образом, ООО «АС-Комфорт» фактически являясь собственником указанного помещения лишено возможности реализации права собственности на него.

На основании вышеизложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) защита гражданских прав осуществляется, среди прочего, путем признания права.

По смыслу статей 4, 40, 41, 44, 49, 125 АПК РФ исключительное право определения предмета исковых требований принадлежит истцу, арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.

Так, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 указанной статьи).

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного, среди прочего, следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды.

Между тем, ни закон, ни договор аренды не содержат такое основание как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства. Доказательств обратного суду не представлено.

Соответственно, и после завершения строительства здания договор аренды продолжает действовать.

Указанное соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772, включенном в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

В названном определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772 также отмечено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Из приведенных разъяснений можно сделать вывод о том, что применительно к настоящему случаю, когда в результате реализации ответчиком договора инвестирования строительства объекта недвижимости первоначальное право собственности на весь возведенный объект возникло у истца, то после оформления права собственности на объект в пользу инвестора, к последнему с момента государственной регистрации права собственности на возведенный объект перейдут права арендатора по спорному договору аренды в силу прямого указания закона.

По мнению суда, указанный подход соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, отказ в передаче объекта по причине несогласования между сторонами порядка пользования участком, является неправомерным.

В соответствии со статьями 1, 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», в целях указанного закона, инвестициями являются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Абзацем 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Учитывая изложенное, между сторонами спора возникли обязательственные отношения, вытекающие из купли-продажи, при этом на истца как сторону, осуществляющую финансирование строительства, возложена обязанность по своевременному перечислению денежных средств на строительство (создание) будущей вещи, в то время как на ответчика (застройщика) - обязанность передать здание, определенное договором, после ввода объекта в эксплуатацию.

На основании пункта 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Согласно абзацу 4 пункта 5 Постановления Пленума № 54, если при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи, истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 пункта 5 Постановления Пленума № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора.

Как следует из материалов дела, фактически объект находится во владении, пользовании истца.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что истец своими силами выполнил следующие работы на указанном объекте: подключение водоснабжения, канализации, электричества, внутреннюю разводку помещения, окна («контур»), оплачивает коммунальные и иные, с эксплуатацией объекта расходы.

Техническая документация на объект с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию также получена истцом от ответчика.

При указанных обстоятельствах подлежит признанию, что спорное имущество у ответчика отсутствует, находится во владении истца.

09.04.2003 между ООО Предприятие «Жилтехстрой» (Застройщик) и ООО «АС-Комфорт» (Инвестор) подписан акт приема-передачи нежилого помещения во исполнении договора № 48 об инвестировании строительства от 01.01.2001, в соответствии с которым инвестор принял в собственность цокольный этаж (площадь 198 кв.м.) и первый этаж (площадь 198 квм.) нежилого помещения - магазина в виде пристроя общей площадью 396 кв.м. к жилому дому по ул. Салютная, 21.

В этом же акте ООО Предприятие «Жилтехстрой» (Застройщик) подтвердило, что на момент подписания настоящего акта инвестор полностью исполнил обязательства по внесению инвестиций в строительство объекта (п.4).

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в пункте 61 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Факт передачи имущества подтверждается материалами дела, ответчиком не оспаривается.

Объект поставлен на государственный кадастровый учет, однако правообладатель указанного объекта отсутствует.

Относительно доводов ответчика о пропуске срока, из материалов дел следует, что истцу было отказано о согласовании передачи прав и обязанностей по договору аренды № УЗ № 004579-К-2004 от 20.09.2024, поскольку он не являлся стороной по договору, при этом было указано на необходимость обращения с таким заявлением ООО Предприятие «Жилтехстрой».

В связи с лишением истца возможности оформить и зарегистрировать в установленном порядке право собственности на принадлежащие ему спорный объект истец был вынужден обратиться в суд с требованиями к ответчику.

Существование спорного объекта недвижимости в натуре подтверждается материалами настоящего дела. На данный момент времени здание, в котором находится спорный объект недвижимости, построен, поставлен на кадастровый учет, при этом, право собственности в отношении спорного имущества ни за кем не зарегистрировано. Данные обстоятельства подтверждаются документами, приобщенными в материалы дела.

Рассматривая заявление об истечении срока исковой давности в отношении требования о признании права собственности на имущество, судом установлено, что заявленный иск о признании права является иском об устранении нарушений права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На данные требования согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется.

Поскольку материалами дела подтверждается фактическая передача имущества истцу и оплата этого имущества, суд считает исковые требования в части признания права собственности за истцом подлежащими удовлетворению.

Относительно требования о признании права собственности на земельный участок, суд считает, его не подлежащим удовлетворению, по изложенным выше основаниям, со ссылкой на порядок приобретения прав истца на спорный земельный участок.

Настоящее решение является основанием для Управления Росреестра по регистрации права собственности за истцом на имущество, являющееся предметом договора № 48 об инвестировании строительства от 01.01.2001.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

При обращении в суд с настоящим иском истцом платежными поручениями от 02.06.2023, от 01.06.2023 уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб. (л.д.12).

Заявленные требования о признании права собственности на объект незавершённого строительства Администрацию города Челябинска в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, со стороны ответчика факты нарушений судом не установлены, в связи с чем судебные расходы по правилам статьи 110 АПК РФ отнесению на указанного ответчика не подлежат.

Поскольку исковые требования удовлетворены в части, государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика ООО Предприятие «Жилтехстрой» в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить частично.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «АС-Комфорт», право собственности на объект незавершенного строительства - нежилое здание офиса, площадью 385,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером, 74:36:0212004:4059.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Предприятие «Жилтехстрой» пользу общества с ограниченной ответственностью «АС-Комфорт» государственную пошлину в размере 6 000 руб.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.




Судья А.А. Васягина


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.