Решение от 26 июля 2024 г. по делу № А42-9788/2023

Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А42-9788/20233
город Мурманск
26 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2024.

Решение в полном объеме изготовлено 26.07.2024.


Судья Арбитражного суда Мурманской области Муратшаев Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нефедовской И.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному казенному учреждению «Отделу имущественных отношений и муниципального контроля администрации города Полярные Зори» (ИНН <***>, <...>)

о признании недостоверной выкупной цены и о понуждении заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, доверенность от 17.02.2022 № 51АА1398955, паспорт, диплом (участвует он-лайн);

ответчика – не явился, извещен;



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, к муниципальному казенному учреждению «Отделу имущественных отношений и муниципального контроля администрации города Полярные Зори» (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, площадью 206 кв.м, с кадастровым номером 51:28:0050001:1838, расположенного по адресу: <...> этаж, а именно о возложении обязанности на муниципальное казенное учреждение Отдел имущественных отношений и муниципального контроля администрации г. Полярные Зори заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, площадью 206 кв.м, с кадастровым номером 51:28:0050001:1838, расположенного по адресу: <...> этаж, на условиях представленного ответчиком проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, указав стоимость недвижимого имущества 1 851 000 руб.

Представитель истца требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в иске с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

С учетом обстоятельств дела, мнения истца, в силу части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу п.4 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В случае заключения в обязательном порядке договора на приобретение арендованного недвижимого имущества субъектом малого или среднего предпринимательства предприниматель, не согласный с предложенной ценой покупки, направляет совместно с Протоколом разногласий свою оценку рыночной стоимости недвижимости.

Согласно п.10.1. ст. 4 ФЗ №159 субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным пунктом 1 или 2 части 9 ст. 4, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 ст. 4 решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 ФЗ №159 заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Так, положения части 10.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ предоставили возможность субъектам МСП, утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в связи с отказом от предложения уполномоченного органа, принятого им в соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление на выкуп арендуемого ими имущества.

При этом положение части 10.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ применимо при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого ранее было утрачено право на выкуп, продолжает находиться в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Указанные разъяснения дало Минэкономразвития России в письме от 14.08.2018 N Д13и-442.

В силу п. 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, истец соответствует признакам субъекта, правомочного на приобретение муниципального имущества на основании Закона N 159-ФЗ, в связи с чем, ответчик является лицом, обязанным в силу закона заключить с истцом договор купли-продажи спорного имущества. Из Закона N 159-ФЗ следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Из пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п.1 ст. 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 28.11.2022 ИП ФИО1 в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N159-03 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратился в ОИМ администрации г. Полярные Зори с Заявлением о реализации преимущественного права выкупа имущества, находящегося в аренде: нежилого помещения, площадью 206 кв.м, с кадастровым номером 51:28:0050001:1838. расположенного по адресу: <...> этаж.

22.08.2022 года в адрес ИП ФИО1 направлен договор купли-продажи муниципального имущества от 17.08.2023.

В соответствии с пунктом 4.1. Договора купли-продажи указанного нежилого помещения, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 12.08.2022 №89/2023 (на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа - 28.11.2022) цена за приобретаемый «Объект» составляет 3 647 000 руб.

25.09.2023 ИП ФИО1 направил в адрес ответчика возражения по установлению рыночной стоимости права выкупа в размере 3 647 000 руб., поскольку согласно отчету ООО «Оценка-Сервис» №009/09-23 от 25.09.2023, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.11.2022 составила 1 163 600 руб.

Возражения, Отчет были получены ответчиком 11.10.2023.

27.10.2023 в адрес истца направлен ответ на возражения, согласно которому ответчик выражает несогласие с рыночной стоимостью объекта недвижимости, расположенного по адресу <...>.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ), в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда Мурманской области денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 07.02.2024 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Общество оценщиков» ФИО3 по вопросу: какова рыночная стоимость нежилого помещения, площадью 206 кв.м. с кадастровым номером 51:28:005001:1838, расположенного по адресу: мурманская область, <...> этаж по состоянию на 28.11.2022?

Согласно экспертному заключению № 014/02-24Э от 16.05.2024, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> этаж, общей площадью 206 кв.м., кадастровый номер 51:28:0050001:1838 по состоянию на 28.11.2022 составляет 1 851 000 руб.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность.

Учитывая выводы эксперта и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 1 851 000 руб.

Следовательно, исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном объеме. Разногласия подлежат урегулированию в судебном порядке.

Пункт 4.1 Договора принять в редакции истца.

Доводы ответчика, изложенные в возражениях судом отклоняются как противоречащие действующему законодательству и обстоятельствам рассматриваемого дела.

В соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины. Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Расходы истца по оплате оценки стоимости спорного объекта недвижимости возмещению не подлежат, и остаются за истцом, поскольку решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против ответчика. Свои требования истец основывал на проведенной им оценке, свои возражения ответчик также основывал на проведенной им оценке. Как результат, стороны при рассмотрении дела приняли судебную оценку.


Руководствуясь статьями 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и муниципальным казенным учреждением «Отдел имущественных отношений и муниципального контроля администрации города Полярные Зори» (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества нежилого помещения, площадью 206 кв.м., с кадастровым номером 51:28:0050001:1838, расположенного по адресу: <...> этаж, установив цену продажи недвижимого имущества, являющегося предметом Договора в размер 1 851 000 руб.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Отдел имущественных отношений и муниципального контроля администрации города Полярные Зори» (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Д.В. Муратшаев