Постановление от 26 марта 2018 г. по делу № А65-30474/2017

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А65-30474/2017
г.Самара
26 марта 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 марта 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Засыпкиной Т.С., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 с участием:

от общества с ограниченной ответственностью «Техно-Союз» - представитель не явился, извещено,

от муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 марта 2018 года апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 января 2018 года по делу №А65-30474/2017 (судья Шайдуллин Ф.С.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техно-Союз» (ОГРН <***>, ИНН <***>), <...> к муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан», <...>

о признании незаконным отказа,



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Техно-Союз» (далее - ООО «Техно-Союз», заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным бездействия к муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны», исполнительный комитет), выразившегося в непринятии в установленный законом срок решения по заявлению о предоставлении в аренду земельного участка площадью 100 кв.м, с кадастровым номером 16:52:080503:221, расположенного по адресу: <...> БСИ автодорога на Сарманово в районе треста «Подряд» со стороны узла связи, об обязании устранить допущенные нарушения путем принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка площадью 100 кв.м, с кадастровым номером 16:52:080503:221, расположенного по адресу: <...> БСИ автодорога на Сарманово в районе треста «Подряд» со стороны узла связи и направления договора аренды земельного участка заявителю.

Заявитель уточнил заявленные требования и просил признать незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка площадью 100 кв.м, с кадастровым номером 16:52:080503:221, расположенного по адресу: <...> БСИ автодорога на Сарманово в районе треста «Подряд» со стороны узла связи, выраженного в письме от 23.06.2017 №06/3436. Уточнение заявленных требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 января 2018 года заявление удовлетворено, отказ МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:52:080503:221 в аренду, изложенный в письме от 23.06.2017, признан незаконным. На МКУ«Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Техно-Союз» путем направления не позднее двухнедельного срока со дня получения настоящего решения подписанного дополнительного соглашения к договору аренды от 05.10.2009.

В апелляционной жалобе МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что заявитель не представил доказательств того, что на земельном участке расположен зарегистрированный на праве собственности завершенный строительством объект недвижимости. Заключение договора аренды земельного участка на новый срок противоречит вышеуказанным нормам права. Поскольку спорная постройка возведена на земельном участке, находящемся в неразграниченной государственной собственности, ее возведение нарушает права и законные интересы органов местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение такими участками.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» 07.06.2007 ООО «Техно-Союз» выдано разрешение № RU16302000-122 на строительство остановочного комплекса с торговым павильоном площадью 139,25 кв.м на земельном участке площадью 100 кв.м, расположенном по адресу: <...> БСИ автодорога на Сарманово в районе территории треста «Подряд» со стороны узла связи сроком действия до 07.06.2008.

Между МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» и ООО «Техно-Союз» на основании постановления исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны от 10.08.2009 № 3302 заключен договор аренды земельного участка №1618-АЗ от 05.10.2009 (далее - договор аренды), согласно которому ООО «Техно-Союз» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:52:080503:221, площадью 100 кв.м, расположенный по адресу: г.Набережные Челны, БСИ, автодорога на ФИО2 (л.д.9-11).

Согласно договору аренды указанный земельный участок предоставлен ООО «Техно-Союз» в аренду под строительство остановочного комплекса с торговым павильоном сроком на пять лет.

На основании протокола о результатах торгов от 26.04.2005 № 5-Р/8 и постановлений МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» от 10.08.2009 № 3302, от 09.10.2014 № 6224 между исполнительным комитетом муниципального образования город Набережные Челны и ООО «Техно-Союз» заключено дополнительное соглашение от 23.10.2014 к договору аренды земельного участка от 05.10.2009 №1618-АЗ (далее - дополнительное соглашение).

Согласно дополнительному соглашению ООО «Техно-Союз» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:52:080503:221, площадью 100 кв.м, расположенный по адресу: г.Набережные Челны, БСИ, автодорога на ФИО2.

В соответствии с пунктом 1.2 дополнительного соглашения участок предоставлен для завершения строительства остановочного комплекса с торговым павильоном.

Пунктом 3.1 дополнительного соглашения установлено, что участок предоставлен сроком на три года. Арендатор обязуется возвратить земельный участок арендодателю 10 августа 2017 года.

Исходя из пункта 4.3.2 дополнительного соглашения, по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора.

Установлено, что на указанном земельном участке с кадастровым номером 16:52:080503:221 расположен незавершенный строительством объект, общей площадью застройки 99,6 кв.м, со степенью готовности 80 %.

Данный незавершенный строительством объект находится в собственности ООО «Техно-Союз», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2008 серии 16-АБ №030169 (л.д.15).

МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» 05.04.2017 выдано разрешение № RU16302000-60-2017 на ввод объекта в эксплуатацию остановочного комплекса с торговым павильоном.

Управлением Росреестра по Республике Татарстан по результатам рассмотрения заявления ООО «Техно-Союз» о регистрации права собственности на законченный строительством объект 28 апреля 2017 года выдано уведомление о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации объекта недвижимости до 27.07.2017 со ссылкой (в том числе) на часть 1 статьи 40 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» ввиду того, что представленные документы на спорный объект содержат противоречивые сведения в этажности между техническим планом, проектной документацией и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; кроме того, спорный объект выходит за пределы предоставленного земельного участка с кадастровым номером 16:52:080503:221 на кадастровый квартал 16:52:080503, также не представлены документы об источнике финансирования строительства объекта, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц; также МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» не представлено разрешение на строительство № RU16302000-60-2017 от 05.04.2017.

ООО «Техно-Союз» 09.06.2017 обратилось в МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка в связи с наличием на нем объекта незаврешенного строительства, общей площадью 99,6 кв.м (л.д.7).

МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» письмом от 23.06.2017 № 06/3436 отказал заявителю в продлении договора аренды, указав, что срок разрешения на строительство объекта недвижимости истек 24.05.2017, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предоставлено, право собственности на завершенный строительством остановочный комплекс с торговым павильоном не зарегистрировано, заключение договора аренды земельного участка на новый срок противоречит пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (л.д.8).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пункт 2 статьи 46 ЗК РФ допускает возможность прекращения аренды земельного участка по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований общества, правовой оценке подлежат его действия, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа исполнительного комитета от продления договора аренды земельного участка.

Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды общество было обязано своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

С 01.03.2015 вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» была изменена и редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 (в редакции от 23.06.2014 и действующей на момент отказа исполнительного комитета в продлении договора аренды) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 01.03.2015, собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Исходя из положений пункта 1 статьи 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, ограничение однократной возможности получения земельного участка для завершения строительства, предусмотренного пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, действует лишь с 01 марта 2015 года, и не может учитываться при оценке прав субъекта, получившего земельный участок ранее. Следовательно, положение об однократности предоставления земельного участка для завершения строительства может быть применено лишь в случае, когда земельный участок ранее был предоставлен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в новой редакции.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся обществу по договору аренды земельного участка от 05.10.2009 сроком на 5 лет.

Дополнительным соглашением от 23.11.2014 названный срок был продлен на три года сроком до 10.08.2017.

Поскольку срок аренды был продлен дополнительным соглашением от 23.11.2014, то есть до 01.03.2015, суд считает, что возможность однократного предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства в силу норм пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции норм от 01.03.2015) обществом реализована не была.

Таким образом, довод МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны», изложенный в оспариваемом решении, о том, что заключение договора аренды земельного участка на новый срок противоречит пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, является несостоятельным.

На основании договора аренды земельного участка № 20-а от 03.05.2005 ООО «Техно-Союз» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:52:080503:0221:0208 общей площадью застройки 99,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> БСИ автодорога на Сарманово в районе треста «Подряд» со стороны узла связи.

Заявителем 05.04.2017 получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «остановочный комплекс с торговым павильоном», двухэтажного, общей фактической площадью 126,9 кв.м. при проектной площади 139,25 кв.м, без указания площади застройки, расположенного по адресу: <...> БСИ автодорога на Сарманово в районе треста «Подряд» со стороны узла связи на земельном участке с кадастровым номером 16:52:080503:221.

Как следует из материалов дела, МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» 07.06.2007 выдало ООО «Техно-Союз» разрешение № RU16302000-122 на строительство остановочного комплекса с торговым павильоном площадью 139,25 кв.м на земельном участке площадью 100 кв.м. При этом в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Частью 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с частью 8 статьи 40 Закона о государственной регистрации снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 15 Закона о государственной регистрации при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости.

В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно части 5 статьи 1 Закона о государственной регистрации государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Из совокупности указанных норм следует, что в данном случае регистрация прав собственности на введенный в эксплуатацию объект должна была производиться одновременно с прекращением прав на незавершенный строительством объект.

Вместе с тем доказательства государственной регистрации введенного в эксплуатацию построенного объекта сторонами в материалы дела не представлены. Следовательно, наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не является основанием для прекращения права собственности на объект незавершенного строительства.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с сделок с ним по состоянию на 13.06.2017 видно, что ООО «Техно-Союз» на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект с кадастровым номером16:52:080503:1936 общей площадью 99,6 кв.м со степенью готовности 80 % .

Кроме того, в оспариваемом решении МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» указывает, что «согласно кадастровой выписке о земельном участке от 09.06.2017 №16/ИСХ/17-552619 на земельном участке с кадастровым номером 16:52:080503:221 расположен незавершенный строительством объект (кадастровый номер 16:52:080503:1936).… Право собственности на завершенный строительством остановочный комплекс с торговым павильоном в пользу ООО «Техно-Союз» не зарегистрировано…».

В своем отзыве МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» со ссылкой на выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 13.06.2017 подтверждает расположение на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 16:52:080503:1936.

Представитель заявителя в судебном заседании пояснил, что Управлением Росреестра по Республике Татарстан государственная регистрация права собственности на завершенный строительством объект, площадь застройки которого не изменялась, приостановлена в связи с тем, что объект недвижимости выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 16:52:080503:221, несмотря на то, что ранее при регистрации незавершенного строительством этого же объекта его расположение за пределами земельного участка выявлено не было. По пояснениям представителя заявителя, расхождение данных координат объекта возникло в результате использования разных методов измерения. Именно отсутствие регистрации прекращения прав на незавершенный строительством объект и регистрации завершенного строительством объекта явилось причиной обращения заявителя в МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» с заявлением о продлении договора аренды на земельный участок.

Таким образом, материалами дела подтвержден и МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» не опровергнут факт того, что на момент вынесения оспариваемого отказа на испрашиваемом земельном участке имелся объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за заявителем.

Непродление договора аренды земельного участка при наличии на нем зарегистрированного в установленном порядке объекта незавершенного строительства и при наличии разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию создает правовую неопределенность судьбы данного объекта.

В то же время предоставление земельного участка в аренду для принятия заявителем мер по регистрации права собственности на завершенный строительством объект не лишает МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» возможности в случае необходимости провести процедуры по изъятию спорного земельного участка для муниципальных нужд в соответствии с земельным и градостроительным законодательством в случае неправомерных действий со стороны заявителя по строительству объекта с отклонением его параметров.

Вместе с тем судом установлено, что по окончании срока договора аренды ООО «Техно-Союз» продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражает, требований об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (руководствуясь статьей 39.6 ЗК РФ) не заявлял, требований об освобождении земельного участка также не предъявлял.

Продление договора аренды земельного участка, на котором расположен завершенный строительством, но не прошедший государственную регистрацию объект недвижимости, при наличии выданного МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» разрешения на ввод его в эксплуатацию, само по себе не является признанием правомерности действий заявителя по самовольному строительству объекта в случае подтверждения выхода за пределы предоставленного в аренду земельного участка, а лишь создает условия заявителю для принятия им мер по устранению причин, явившихся основанием приостановления (отказа) в государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект.

Предоставление земельного участка в аренду на ограниченный срок позволит соблюсти баланс публичных и частных интересов, тем более, что пользование земельным участком является возмездным.

Более того, статья 39.16 Закон о государственной регистрации содержащая исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, такого основания для отказа в предоставлении земельного участка как факт продления договора аренды для завершения строительства, в себе не содержит.

Принимая во внимание, что ООО «Техно-Союз» на основании договора и дополнительного соглашения к нему, заключенных до 01.03.2015, является арендатором земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, суд, приходит к выводу о том, что ООО «Техно-Союз» имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства, поскольку обществом еще не реализовано предусмотренное указанными выше нормами право однократного приобретения в аренду земельного участка для завершения строительства объекта и его регистрации.

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие у заявителя права на продление договора аренды земельного участка без проведения торгов, в связи с доказанностью совокупности условий, определенных пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, которым оставлено в силе постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2016 по делу №А41-27734/2016 и отменены решение Арбитражного суда Московской области от 12.09.2016 по делу №А41-27734/2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2017, которыми, в свою очередь, было отказано о признании незаконным бездействия по непринятию решения о предоставлении обществу в аренду без проведения торгов земельного участка.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает права и законные интересы ООО «Техно-Союз».

При таких обстоятельствах суд первой инстанции требования заявителя удовлетворил.

Принимая во внимание отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, суд первой инстанции посчитал, что надлежащим способом восстановления нарушенного права заявителя будет являться возложение обязанности на МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 05.10.2009.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заявитель не представил доказательств того, что на земельном участке расположен зарегистрированный на праве собственности завершенный строительством объект недвижимости, не принимаются, поскольку в данном случае заявитель обратился в исполнительный комитет с заявлением о продлении срока аренды земельного участка для завершения строительства объекта капитального строительства на данном земельном участке.

Ссылка исполнительного комитета на то, что заключение договора аренды земельного участка на новый срок противоречит законодательству, несостоятельна, так как заявитель был вправе обратиться за продлением срока действия договора аренды для завершения строительства объекта недвижимости. Учитывая, что обществу земельный участок предоставлен в аренду по дополнительному соглашению от 23.10.2014 до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, к рассматриваемым отношения не подлежат применению нормы данного закона.

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не являются основанием для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда в соответствии со статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного решение суда от 25 января 2018 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу исполнительного комитета - без удовлетворения.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина в федеральный бюджет не уплачивается.


Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд



П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 января 2018 года по делу №А65-30474/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.



Председательствующий Е.Г. Филиппова


Судьи Т.С. Засыпкина

В.В. Кузнецов