Решение от 13 мая 2022 г. по делу № А51-11280/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-11280/2021
г. Владивосток
13 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации Дальнереченского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 29.01.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 18.12.2015)

о взыскании 18 975 рублей основного долга по договору от 07.04.2014 №1 аренды земельного участка для сельскохозяйственного назначения за период с 01.04.2019 по 31.12.2021, 1 339 рублей 29 копеек пени за период с 03.05.2017 по 25.01.2022; о расторжении договора от 07.04.2014 №1 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 25:02:010902:4, по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учётом приняты судом уточнений),

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» к администрации Дальнереченского городского округа о взыскании суммы, уплаченной в качестве арендной платы по договору №1 от 07.04.2014 в размере 42 911 рублей.

при участии в качестве третьих лиц: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, министерство сельского хозяйства Приморского края,

при участии:

от администрации Дальнереченского городского округа – ФИО2, паспорт, доверенность от 18.01.2022 № 9, диплом,

от министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – МИЗО ПК) – ФИО3, паспорт, доверенность № 20/5 от 21.01.2022, диплом,

установил:

администрация Дальнереченского городского округа (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» (далее – ООО «Восточные поля», общество) 15 180,00 рублей основного долга по договору от 07.04.2014 №1 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...>, предоставленного для сельскохозяйственного использования, за период с 01.07.2019 до 30.06.2021, 1 405,32 рублей пени за нарушение срока внесения арендной платы за земельный участок за период с 01.07.2019 по 30.06.2021; о расторжении договора от 07.04.2014 №1 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...>.

На основании части 1 статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Министерство сельского хозяйства Приморского края.

Определением от 13.12.2021 судом принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» к администрации Дальнереченского городского округа о взыскании суммы, уплаченной в качестве арендной платы по договору №1 от 07.04.2014 в размере 42 911 рублей.

В порядке статьи 49 АПК РФ судом принято уточнение первоначальных исковых требований, которым администрация просит взыскать с ООО «Восточные поля» задолженность по договору аренды №1 от 07.04.2014 в размере 20 996,13 рублей, в том числе 18 975 рублей основного долга за период с 01.04.2019 по 31.12.2021, 2 021,13 рублей пени за период с 03.05.2017 по 25.01.2022; о расторжении договора от 07.04.2014 №1 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...>; об обязании общество с ограниченной ответственностью «Восточные поля» передать администрации Дальнереченского городского округа земельный участок с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...>, по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представители ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» и третьего лица – министерства сельского хозяйства Приморского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явились, дополнительные документы в материалы дела не представили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представитель администрации Дальнереченского городского округа первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме. Просит первоначальные исковые требования удовлетворить. Уточнил исковые требования в части суммы неустойки, пояснил, что просит взыскать 1 339 рублей 29 копеек пени согласно представленному справочному расчёту за период с 02.06.2018 по 01.01.2022.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Как следует из имеющегося в материалах дела отзыва на первоначальное исковое заявление, ООО «Восточные поля» первоначальные исковые требования не признало, просит в удовлетворении требований отказать в полном объеме. Указал, что с момента подписания договора аренды было лишено права осуществлять использование сорного земельного участка. О том, что передаваемый в аренду земельный участок находится в пограничной зоне, что исключает возможность его использования по назначению, арендатор предупреждён не был.

Администрация, заявленные обществом встречные исковые требования не признаёт в полном объеме. Указала, что при подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ООО «Восточные поля» согласились со всеми условиями Договора, приняли на себя права и обязанности по нему. ООО «Восточные поля», являясь профессиональным участником рынка сельскохозяйственных услуг, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, должно было учитывать все характеристики земельного участка на стадии принятия на себя обязательств по договору. Поскольку на момент принятия прав и обязанностей по договору истец имел возможность осмотреть земельный участок, и в случае не согласия с условиями договора, состоянием земельного участка не принимать на себя права и обязанности по договору, не подписывать дополнительное соглашение, а расторгнуть его в добровольном порядке. Арендатор при заключении дополнительного соглашения к договору замечаний к земельному участку не предъявлял, таким образом, риски в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ относятся на арендатора.

Полагает, что общество не представило доказательств невозможности использовать арендованный земельный участок с указанным видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Однако, ООО «Восточные поля» не использовало земельный участок сельскохозяйственного назначения по своему целевому назначению.

Таким образом, администрация полагает, что требования ООО «Восточные поля» не обоснованы и не соответствуют действующему законодательству.

Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края просит исковые требования администрации Дальнереченского городского округа Приморского края удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» отказать. Полагает, что доводы ООО «Восточные поля», изложенные во встречном исковом заявлении, о невозможности использования значительной части земельного участка в соответствии с его целевым назначением являются несостоятельными и не подтверждены документально. Указанные доводы прямо противоречат пункту 4.11 договора, в соответствии с которым неиспользование арендатором земельного участка, низкая урожайность, либо неурожай в текущем «сельскохозяйственном» году, произошедший по любым обстоятельствам, в том числе, из-за погодных условий, не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателю. Кроме того, настаивает на том, что ООО «Восточные поля», подписав дополнительное соглашение от 11.07.2017 к договору аренды от 07.04.2014 № 1, тем самым приняло на себя все обязательства арендатора по указанному договору, не имея претензий к существенным условиям и содержанию самого договора аренды, а также состоянию земельного участка, являющегося предметом названного договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы и возражения сторон и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 25:02:010902:4 относится к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, передан в муниципальную собственность Министерством обороны РФ в 2014 году.

Администрацией было принято решение организовать и провести аукцион с целью предоставления земельного участка в аренду в тех же границах, с тем же разрешенным использованием, с которым ранее использовался земельный участок.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Дальнереченского городского округа из категории земель сельскохозяйственного назначения, для использования в целях сельскохозяйственного производства 07.04.2014 между администрацией Дальнереченского городского округа Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Объединенная молочная компания» заключен договор №1 аренды (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Дальнереченск, <...>.

В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, для использования в целях сельскохозяйственного производства.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2014 № 25-25-00/031/2014-252.

Срок аренды участка установлен на 10 лет с 07.04.2014 по 06.04.2024.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4 зарегистрировано право собственности муниципального образования Дальнереченский городской округ Приморского края, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 26.08.2013 сделана запись о государственной регистрации № 25-25-15/042/2013-039.

Размер арендной платы по договору аренды земельного участка установлен в размере 7590,00 руб. в год, согласно протоколу о результатах аукциона.

На основании договора присоединения от 15.08.2016, правопреемником ООО «Объединенная молочная компания» является ООО «Восточные поля», о чем администрация Дальнереченского городского округа была уведомлена заявлением №1406/2 от 14.06.2017, в котором указано, что к ООО «Восточные поля» перешли все права и обязанности по всем заключенным договорам аренды с ООО «Объединенная молочная компания», в том числе по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, в связи с чем, с ООО «Восточные поля» было подписано дополнительное соглашение от 11.07.2017 к договору аренды № 1 от 07.04.20014.

Так, в связи с прекращением деятельности ООО «Объединенная молочная компания» путем реорганизации в форме присоединения к обществу с ограниченной ответственностью «Восточные поля» с 11.01.2017 арендатором спорного земельного участка является общество с ограниченной ответственностью «Восточные поля».

Согласно пункту 3.1 договора участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования с даты, указанной в пункте 2.1 договора. Договор является одновременно актом приема-передачи участка.

Согласно пункту 3.3. договора состояние земельного участка на момент заключения Договора соответствует условиям его использования по целевому назначению. Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании указанной нормы арендодателем предоставлен земельный участок, а арендатором ООО «Объединенная молочная компания» принят земельный участок (пункт 3.1 договора) в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования, состояние земельного участка на момент заключения договора соответствовало условиям его использования по целевому назначению и арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имелось.

В пункте 4.1 договора стороны согласовали, что за указанный в пункте 1.1 договора участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 7590,00 руб. в год, согласно протоколу о результатах аукциона. Внесенный задаток в размере 1380,00 руб., засчитывается в счет погашения арендной платы.

Согласно пункта 4.2 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчетным. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. Расчет арендной платы прилагается (приложение № 1).

Согласно пункту 4.3 договора, арендная плата начисляется с момента подписания договора.

В пункте 4.4 договора указано, что в текущем году арендная плата вносится арендатором с учетом задатка, оплаченного в размере 1 380,00 руб.

В силу пункта 4.7 договора, годовой размер арендной платы за земельный участок, предоставленный для сельскохозяйственного назначения, равен размеру арендной платы по результатам аукциона и является неизменной в течении срока аренды.

Уведомлением №7777 от 01.12.2020 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности по арендной плате за землю в размере 10 962 рублей, в том числе основной долг 10 120 рублей, пени 842 рублей, согласно договору аренды земельного участка от 07.04.2014 № 1, в связи с чем, предлагал в течении 10 дней с момента получения настоящего уведомления оплатить образовавшуюся задолженность по указанным реквизитам.

В ответ на уведомление, общество письмом от 30.12.2020 пояснило, что в связи с ограничительными мерами, наложенными Правительством Российской Федерации в целях борьбы с COVID-19, производственная деятельность ООО «Восточные поля» осложнилась и компания находится в трудном финансовом положении. Указало, что предпринимаются все возможные меры, направленные на улучшение экономического положения компании. Кроме того, общество гарантировало полное погашение задолженности по арендной плате в первом квартале 2021 года.

Письмом №1-4/2327 от 29.03.2021 истец уведомил ответчика о том, что по состоянию на 25.03.2021 арендные платежи в счет задолженности по арендной плате за земельный участок с кадастровым номером 25:02:010902:4 в бюджет Дальнереченского городского округа не поступили, в связи с чем, истец просил оплатить образовавшуюся задолженность по указанным в письме реквизитам.

В ответ на письмо, общество пояснило, что начиная с февраля 2021 года ООО «Восточные поля» ведет переговоры о продаже своих земельных участков (2700 га) зарегистрированных за предприятием на праве собственности в Кировском районе Приморского края. Реальная возможность по оплате долга появится не ранее чем через 30-40 дней при поступлении денежных средств, полученных ООО «Восточные поля» от реализации собственных земельных участков. При получении денежных средств от одного из покупателей (два претендента) на расчетный счет ООО «Восточные поля», задолженность по арендной плате будет полностью оплачена.

Претензией №1-4/3967 от 31.05.2021 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по арендной плате по состоянию на 27.05.2021 в размере 13 915 рублей, а также пени в размере 1 301,34 рублей, в связи с чем, истец предлагал ответчику в добровольном порядке в срок до 15.06.2021 оплатить сложившуюся задолженность.

Поскольку ООО «Восточные поля» договорные обязательства по внесению арендной платы за вышеуказанный земельный участок не выполнило, задолженность по арендной плате за земельный участок за период с 01.08.2019 до 01.06.2021 в размере 14 547,50 рублей не оплатило, администрацией Дальнереченского городского округа в адрес ООО «Восточные поля» было направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка №1 от 07.04.2014.

Оставление ответчиком требования истца о возврате суммы долга по арендной плате без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящим первоначальным иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, возражения ответчика суд считает первоначальные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из Договора аренды №1 от 07.04.2014 земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), общими нормами об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормами земельного законодательства.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Пунктом 4.1 договора устанавливается арендная плата в размере 7590,00 руб. в год согласно протоколу о результатах аукциона.

В силу части 2 статьи 39.7 ЗК РФ, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен спорный договор, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи.

В период действия договора у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в спорной сумме.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договорами, актами приема-передачи.

Вместе с тем, доказательств внесения арендной платы за пользование арендованным по договору №1 от 07.04.2014 земельным участком с кадастровым номером 25:02:010902:4 в период с 01.04.2019 по 31.12.2021, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования Администрации Дальнереченского городского округа о взыскании с ООО «Восточные поля» суммы основного долга в размере 18 975 рублей за период с 01.04.2019 по 31.12.2021.

Истец также заявляет о взыскании с ответчика неустойки в размере 1 339 рублей 29 копеек, начисленной за период с 02.06.2018 по 25.01.2022.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 7.2 договора стороны согласовали, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

В связи с изложенным, принимая во внимание, что факт нарушения обществом сроков внесения арендной платы по договору признан судом доказанным, соглашение о неустойке сторонами достигнуто, требование Администрации о взыскании неустойки по договору является обоснованным и в связи с правильностью расчета пени и непоступлением от ответчика ходатайства об уменьшении ее размера подлежит удовлетворению в заявленном размере – 1 339 рублей 29 копеек.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора от 07.04.2014 №1 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: край Приморский, г.Дальнереченск, <...>.

В силу пункта 2.1 договора настоящий договор действует с 07.04.2014 по 06.04.2024.

Пунктом 6.1.1 договора установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и условиями договора.

Согласно части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более пяти лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные истцом доказательства, суд считает установленным факт нарушения ответчиком условий Договора аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования №1 от 07.04.2014 в части исполнения обязательств по своевременной оплате арендной платы в установленном размере.

Согласно пункту 2 стать 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9.4 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Администрацией в адрес ООО «Восточные поля» было направлено уведомление от 09.06.2021 № 1-4/4315 о расторжении договора аренды от 07.04.2014 №1, а также о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени в полном объеме, с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды от 07.04.2014 № 1.

Однако ООО «Восточные поля» на указанное уведомление не отреагировало, до настоящего времени задолженность не оплатило.

С учетом изложенного, суд считает заявленные требования о расторжении договора от 07.04.2014 № 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Дальнереченск, <...> обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 5.2.17 договора установлено, что арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в состоянии не хуже первоначального.

Поскольку договор аренды расторгнут, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ООО «Восточные поля» передать администрации Дальнереченского городского округа земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Дальнереченск, <...> по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 АПК РФ, суд находит заявленные ООО «Восточные поля» требования о взыскании с Администрации Дальнереченского городского округа 42 911 рублей суммы уплаченной в качестве арендной платы по договору №1 от 07.04.2014 необоснованным и не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В обоснование встречных исковых требований ООО «Восточные поля» настаивает на том, что представленными ответчиком доказательствами подтверждается, что на спорном земельном участке находятся руинированые объекты и сеть дорог, исключающие возможность его использование в сельскохозяйственных целях. Участок находится в пограничной зоне, к которому, в силу приказа ФСБ России №515 от 15.10.2012, у арендатора доступ отсутствует, о чем последний не был предупрежден при подписании договора аренды. В связи с тем, что в рассматриваемой ситуации использование земельного участка в сельскохозяйственных целях невозможно по причинам, не зависящим от арендатора и возникшим до момента заключения договора аренды, у последнего не возникло обязанности по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах, ООО «Восточные поля» по встречному иску настаивает на том, что требование Администрации о взыскании задолженности по внесению арендной платы не подлежит удовлетворению. Поскольку, обязательство по внесению арендной платы у ответчика не возникло, уплаченная им по договору сумма в размере 42 911 рублей подлежит возврату.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании договора присоединения от 15.08.2016 правопреемником ООО «Объединенная молочная компания» является ООО «Восточные поля», о чем администрация Дальнереченского городского округа была уведомлена заявлением исх. № 1406/2 от 14.06.2017г., в котором указано, что к ООО «Восточные поля» перешли все права и обязанности по всем заключенным договорам аренды с ООО «Объединенная молочная компания», в том числе по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, в связи с чем, с ООО «Восточные поля» было подписано дополнительное соглашение от 11.07.2017 г. к договору аренды № 1 от 07.04.20014 г.

Согласно пункту 3.1 договора участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования с даты, указанной в пункте. 2.1 Договора. Договор является одновременно актом приема-передачи Участка.

Согласно пункту 3.3. договора состояние земельного участка на момент заключения договора соответствует условиям его использования по целевому назначению. Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании указанной нормы закона арендодателем предоставлен земельный участок, а арендатором ООО «Объединенная молочная компания» принят земельный участок (пункт 3.1 договора) в состоянии, пригодном для сельскохозяйственного использования, состояние земельного участка на момент заключения договора соответствовало условиям его использования по целевому назначению и Арендатором земельный участок осмотрен, претензий к его состоянию не имелось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

ООО «Восточные поля» в качестве основания о взыскании уплаченной суммы за арендную плату по договору аренды указывают, что значительная часть земельного участка не пригодна для использования в сельскохозяйственных целях из-за включения в границу земельного участка руинированных объектов, сеть грунтовых дорог, а также что земельный участок расположен в пограничной зоне на землях бывшей воинской части.

Вместе с тем, при передаче в аренду земельного участка арендодатель не скрывал, о том, что на земельном участке расположены руинированные объекты, без прав третьих лиц. В составе аукционной документации при проведении аукциона имелся проект договора аренды земельного участка, а также на момент подписания в абзаце 3 пункта 1.1 договора указано данное ограничение, обременение.

Границы земельного участка были установлены Министерством обороны РФ до момента передачи участка в муниципальную собственность. Согласно сведениям Росреестра данный земельный участок стоит на государственном кадастровом учете с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (дата присвоения кадастрового номера 22.08.2007). Данные обстоятельства подтверждают, что земельный участок может использоваться с установленным видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства.

Из акта натурного обследования следует, что использование земельного участка для сельскохозяйственного производства не представляется возможным, в связи с нахождением в границах указанного участка руинированных объектов недвижимости (разрушенных, частично разрушенных зданий, строений сооружений, а также грунтовых дорог).

Как установлено судом и следует из материалов дела, кадастровым инженером - судебным экспертом ФИО4 выполнены кадастровые работы, которым в качестве исходных документов использовались: кадастровый план территории № КУВИ -002/2021-67246589 от 04.06.2021, кадастровый план территории № КУВИ -002/2021-67241830 от 04.06.2021, кадастровый план территории № КУВИ -002/2021-67247343 от 04.06.2021, выписка из ЕГРН № 99/2021/410137491 от 10.08.2021.

По результатам кадастровых работ представлен акт натурного обследования от 02.08.2021, то есть кадастровым инженером было проведено только натурное обследование земельного участка

Суд установил, что, вывод кадастрового инженера – судебного эксперта ФИО4, составившего акт натурного обследования от 03.08.2021 № 21 не может быть принят в качестве установления того, что использование земельного участка для сельскохозяйственного производства не представляется возможным в связи с нахождением в границах указанного участка руинированных объектов недвижимости (разрушенных, частично разрушенных зданий, строений сооружений, а также грунтовых дорог) по следующим основаниям: согласно условиям п.1.1. договора земельный участок с кадастровым номером 25:02:010902:4 предоставлен для сельскохозяйственного производства, конкретный вид этой деятельности (выращивание зерновых культур, в том числе сои), условиями данного договора не регламентирован; состояние земельного участка было известно не только ООО «Объединенная молочная компания» при подписании договора, но и его правопреемнику ООО «Восточные поля» не учитывается возможность использовать земельный участок для других видов сельскохозяйственного производства, а только предполагает использование пашни.

Кадастровым инженером и ООО «Восточные поля» не учтены условия заключенного договора аренды земельного участка №1 от 07.04.2014, а именно раздела 5.2 в котором предусмотрено, что Арендатор обязан: п.5.2.4 Эффективно использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, разрешенным способом использования, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; п.5.2.5 Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка, экологической обстановки на арендуемом Участке, а также загрязнению прилегающих земель. В случае ухудшения качества земель и ее характеристик в результате своей деятельности Арендатор обязан возместить причиненный вред в полном объеме; п.5.2.6 При необходимости санитарной валки деревьев, находящихся на Участке получить разрешение в администрации Дальнереченского городского округа; п.5.2.7 Осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель (защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и др.).

Следовательно, в силу действующего законодательства, а также пункта 5.2.3 договора, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора.

При подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ООО «Восточные поля» согласились со всеми условиями договора, приняли на себя права и обязанности по нему.

ООО «Восточные поля», являясь профессиональным участником рынка сельскохозяйственных услуг, проявив должную степень заботливости и осмотрительности, должно было учитывать все характеристики земельного участка на стадии принятия на себя обязательств по договору.

Поскольку на момент принятия прав и обязанностей по договору общество имело возможность осмотреть земельный участок, и в случае не согласия с условиями договора, состоянием земельного участка не принимать на себя права и обязанности по договору, не подписывать дополнительное соглашение, а расторгнуть его в добровольном порядке.

Арендатор при заключении дополнительного соглашения к договору замечаний к земельному участку не предъявлял, таким образом, риски в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ относятся на арендатора.

Учитывая изложенное, суд считает, что факт невозможности использования спорного земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, поскольку фототаблица к акту натурного обследования свидетельствует о нецелевом использовании земельного участка, о неисполнении условий договора арендатором, о неэффективном использовании участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, разрешенным способом использования, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В результате таких действий ухудшаются качественные характеристики земельного участка.

Согласно пункту2 статьи 13 ЗК РФ в целях охраны земель землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по: 1)воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и другого негативного воздействия; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению мелиоративных защитных лесных насаждений, сохранению достигнутого уровня мелиорации.

Статьей 8 Федерального закона от 16.07.1998 № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны: обеспечивать проведение мероприятий по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с планом проведения таких мероприятий, составленным в соответствии с частью четвертой статьи 15 настоящего Федерального закона; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения.

Доводы общества о наличии существенных недостатков, препятствующих использованию земельного участка, о которых ему могло быть известно заранее перед принятием на себя прав и обязанностей по договору и подписанию дополнительного соглашения, несостоятельны.

Таким образом, в нарушение положений статьи 65 АПК РФ обществом не доказаны факты наличия существенных недостатков, препятствующих использованию участка, о которых не могло быть известно при заключении договора, не представлены доказательства невозможности использовать арендованный земельный участок с указанным видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения должны эффективно использоваться. арендатор имеет право проводить в отношении участка оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы в соответствии с экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями, а в случае не согласия с условиями договора и невозможностью использовать земельный участок с разрешенным использованием и в границах, который передан по договору ООО «Восточные поля» имело право расторгнуть договор в добровольном порядке.

Учитывая изложенное, суд считает заявленные ООО «Восточные поля» встречные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ООО «Восточные поля» и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку Администрация в силу статьи 333.37 НК РФ освобождена от уплаты государственной пошлины по иску.

Поскольку при подаче встречного иска ООО «Восточные поля» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, она также подлежит взысканию с ООО «Восточные поля» в доход федерального бюджета.

Таким образом, суд считает необходимым взыскать с ООО «Восточные поля» в доход федерального бюджета 16 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Восточные поля» в пользу администрации Дальнереченского городского округа 18 975 рублей основного долга, 1 339 рублей 29 копеек пени.

Расторгнуть договор от 07.04.2014 № 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, <...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Восточные поля» передать администрации Дальнереченского городского округа земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:02:010902:4, площадью 135492 кв.м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1 км от ориентира по направлению на юг-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Дальнереченск, <...> по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Восточные поля" в доход федерального бюджета 16 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Чжен Е.Е.