Постановление от 5 марта 2024 г. по делу № А07-24408/2021

466/2024-13367(1)


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-1213/2024
г. Челябинск
05 марта 2024 года
Дело № А07-24408/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С., судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола помощником судьи Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2023 по делу № А07-24408/2021.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» - ФИО1 (доверенность от 07.12.2023, срок действия три года, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» (далее – ответчик, ООО «УК «Наш дом», общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 411 194 руб. 13 коп., неустойку за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 563 362 руб. 20 коп. с последующим начислением пени по дату фактической оплаты задолженности, расторжении договора аренды № 14 от 01.01.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 49,5 кв.м., обязании ООО «Управляющая компания «Наш дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и

вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 49,5 кв.м.(согласно уточнению исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2023 (резолютивная часть от 23.11.2023) исковые требования администрации удовлетворены частично. Суд решил: расторгнуть договор аренды № 14 от 01.01.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 49,5 кв.м. Обязать ООО «Управляющая компания «Наш дом» освободить и вернуть администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 49,5 кв.м. Взыскать с ООО «Управляющая компания «Наш дом» в пользу администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан задолженность по договору аренды в размере 411 194 руб. 13 коп., неустойку за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 187 753 руб. 33 коп. с последующим начислением пени по дату фактической оплаты задолженности и в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 34 489 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Управляющая компания «Наш дом» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение изменить, в удовлетворении исковых требований истца о расторжении договора аренды и обязании освободить имущество отказать.

Податель жалобы указал, что истец не направлял новые расчеты арендной платы ответчику ни по одному из трех договоров, о чем представитель ответчика указывала в своем отзыве и оглашала в судебном заседании. В марте 2022 на основания Решения Совета ГО г.Стерлитамак от 25.02.2022 № 5-6/22з истец увеличил арендную плату по всем договорам аренды в три раза, что подтверждается уточненным исковым заявлением истца от 30.11.2022, в котором истец представил расчеты арендной платы по всем трем договорам аренды.

Апеллянт пояснил, что по договору аренды № 20 от 06.02.2020 по старому расчету ответчик платил 10679,25 руб. ежеквартально, по новому расчету 32037,75 руб. ежеквартально. На арендные платежи были начислены пени, согласно расчету от 30.11.2022 на сумму 93125,82 рублей. По договору № 150 от 18.11.2019 по прежнему расчету арендная плата составляла 35766 руб. ежеквартально, по новому расчету, представленному 30.11.2022, арендная плата увеличилась до 107298 рублей. На арендные платежи были начислены пени, согласно расчету от 30.11.2022 на сумму 403152,60 рублей.

Податель жалобы указал, что при расчете арендной платы по договору № 150 от 18.11.2019 неверно был применен коэффициент 0,2 как для организаций ведущих работы по строительству ремонту, эксплуатации и технической инвентаризации жилого и нежилого фонда, тогда как данное помещение было сдано в аренду управляющей компании и использовалось им

для работы управляющей компании и ее подразделения (в виде использования указано, для размещения управляющей компании).

Апеллянт пояснил, что неправильно использован коэффициент КЗ со значением 1 как для помещения расположенного в надземной части здания, тогда как из договора аренды видно, что помещение расположено на цокольном этаже, следовательно, применим коэффициент 0,7.

Апеллянт считает, что истцом первоначально сделан неверный расчет арендной платы при заключении договора аренды № 150 от 18.11.2019, что свидетельствует о нарушении истцом норм права при проведении расчетов арендной платы и как следствие неосновательное обогащение в пользу истца.

Податель жалобы указал, что повышая арендную плату на основании Решения Совета ГО г.Стерлитамак от 25.02.2022 № 5-6/22з, истец рассчитывает арендную плату от прежней неверно рассчитанной суммы арендной платы, применяя формулу 143064/0,2 *0,3= 214596 руб.

Апеллянт пояснил, что истец заявляет требования по договору № 20 от 06.02.2020 исходя из своего расчета 32037,75 руб. в квартал, по которому сумма задолженности составляет за период с 10.01.2021 по 18.05.2023- 119621,27 руб., т.к. суд не может выходить за рамки заявленных требований, то необходимо принять во внимание именно данную сумму задолженности по расчету истца. Однако всеми договорами аренды в п.3.2 предусмотрено, что новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений в нормативно правовые акты.

Апеллянт указал, что решение опубликовано в газете «Стерлитамакский рабочий» № 27 (19714) 02.03.2023. Таким образом, новый расчет арендной платы должен действовать с марта 2022, однако истец в своих расчетах включает задолженность по новым расчетам с января 2022 (10.01.2022), и рассчитывает неустойку за данный период, что также является незаконным и противоречит условиям договора аренды.

Податель жалобы пояснил, что еще в августе 2022 в судебном заседании ответчиком озвучено намерение ответчика возвратить истцу помещения по договору № 150 от 18.11.2019 по адресу: <...>, и по договору № 20 от 06.02.2020 по адресу: <...>, площадью 122,7 кв.м и заключить мировое соглашение, 17.10.2022 ответчиком в адрес истца был направлен проект мирового соглашения, в котором ответчик предложил истцу по соглашению

сторон расторгнуть договор аренды № 150 от 18.11.2019 и договор аренды № 20 от 06.02.2020. Проект мирового соглашения имеется в материалах дела. Так, в проекте мирового соглашения указано в п. 1. Ответчик ООО УК «Наш Дом» признает требования в части взыскании основного долга по арендным платежам по договору аренды № 150 от 18.11.2019 в размере 287187,82 руб., а также в части требования о расторжении договора аренды № 150 от 18.11.2019.

Ответчик признает требование по договору аренды № 20 от 06.02.2020 в размере 60769,32 руб., а также в части требований о расторжении договора аренды № 20 от 06.02.2020. В пункте 7 проекта мирового соглашения ответчик указал: «Ответчик передал по акту приема-передачи от «___»_____2022г.

арендуемые помещения по договору аренды № 150 от 18.11.2019 и по договору аренды № 20 от 06.02.2020 до подписания настоящего мирового соглашения.» Данный текст следует считать, как предложение истцу передать ему помещения в добровольном порядке.

Апеллянт указал, что письмо с мировым соглашением получено истцом 19.10.2022. Однако после получения проекта мирового соглашения, истец ни как не ответил на письмо ответчика, помещения по акту приема-передачи не принял. Представителем ответчика в судебном заседании 01.12.2022 было заявлено суду, что в адрес ответчика направлен проект мирового соглашения, в котором ответчик готов добровольно удовлетворить требования истца о расторжении договоров № 150 от 18.11.2019 и № 20 от 06.02.2020 и передать помещения истцу по акту приема передачи, однако истец злоупотребляя правом, для получения наибольшей выгоды в виде начисленной арендной платы, не предпринял ни каких мер по урегулированию вопроса о расторжении договоров № 150 от 18.11.2019 и по договору аренды № 20 от 06.02.2020 и приему помещений от ответчика, тем самым увеличивая сумму задолженности ответчика. Со стороны истца были предприняты меры только 16.12.2022 - договор аренды № 150 от 18.11.2019 и договор аренды № 20 от 06.02.2020 были расторгнуты, путем подписания соглашений о расторжении договоров, истец принял от ответчика указанные помещения по акту приема-передачи.

Податель жалобы в своих расчетах по исключению части арендной платы за 4 квартал с учетом направления мирового соглашения в адрес истца, исключил период с 06.12.2022 по 16.12.2022, так как именно в тот период ответчик по своей вине не мог передать помещения истцу после его уведомления 6.12.2022 о готовности принять помещения.

Апеллянт считает, что следует исключить период, когда истец уклонился от приемки арендованного имущества от ответчика из расчета арендной платы это с 20.10.2022 (следующий день после получения проекта мирового соглашения) по 06.12.2022 (дата извещения администрации о готовности принять помещения себе по акту приема передачи) и с 16.12.2023 (день передачи помещения истцу) по 31.12.2022.

Ответчик считает, что за период, когда истец уклонился от приема арендованного имущества от ответчика, следовало бы исключить из расчета неустойки, так как за данный период арендная плата не подлежит начислению.

Податель жалобы считает, что в расчете истца неверно указана задолженность с 10.01.2022 в размере 47688 руб. В связи с тем, что изменение арендной платы произошло в марте 2022 по состоянию на 10.01.2022 задолженность имеется по старому расчету в размере 35766 руб. Образовавшееся повышение арендной платы в марте 2022 следует отнести к задолженности, которая должна быть погашена 10.04.2022, следовательно неустойку на данную сумму задолженности считает с 11.04.2022.

Также апеллянт считает, что в расчете истца неверно указана задолженность с 10.01.2022 в размере 17798,75 руб. В связи с тем, что изменение арендной платы произошло в марте 2022 по состоянию на 10.01.2022 ответчик знал только о задолженности по старому расчету в размере 10679,25

руб. Образовавшееся повышение арендной платы в марте 2022 следует отнести к задолженности, которая должна быть погашена 10.04.2022, следовательно, неустойку на данную сумму задолженности считает с 11.04.2022. Из расчета, представленного истцом и платежных поручений, представленных ответчиком, видно, что первоначально задолженность образовалась за три квартала 2021. Истец обратился в арбитражный суд РБ 01.09.2021 и уже 16.09.2021 и 04.10.2021 ответчик погасил задолженность полностью. Дальнейшие задолженности образовывались в ходе рассмотрения настоящего дела, но в кратчайшие сроки погашалась и с 10.07.2022 по новому расчету истца задолженности по аренде не существует. Из-за неправильного расчета истца арендной платы ответчик вносил арендную плату в большем размере, стараясь чтобы у него не имелось задолженности по арендной плате, так как ответчик возражает против расторжения договора аренды.

Податель жалобы считает, что у него не имеется и не имелось задолженности по арендной плате за заявленный истцом период.

Ответчик в рамках рассмотрения настоящего дела 22.03.2022 обращался со встречным иском с требованием о понуждении Администрации ГО г.Стерлитамак заключить договор купли-продажи с ответчиком на спорное помещение, однако исковое заявление было возвращено.

Апеллянт считает, что не имел злостного уклонения от надлежащего исполнения договора аренды № 14 от 01.01.2020. Договоры аренды по вышеуказанным помещениям заключались с целью развития деятельности, открытия новых направлений работы. Однако сначала пандемии, затем последствия вводимых антиковидных ограничений не позволили в полной мере использовать помещения. В настоящее время этому препятствуют введенные санкции и связанные с их введением тяжелая экономическая ситуация у ответчика.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024 апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» принята к производству. Судебное заседание назначено на 20.02.2024.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 судебное заседание отложено на 05.03.2024.

От общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» поступили пояснения к апелляционной жалобе с приложением (вх. № 11604 от 27.02.2024). Пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщены к материалам дела.

От Администрации ГО г. Стерлитамак, поступил отзыв на апелляционную жалобу с приложением (вх. № 12385 от 29.02.2024). Отзыв приобщен к материалам дела.

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» поступило сопроводительное письмо с приложением акта сверки взаимных расчетов,

платежного поручения № 13, платежного поручения № 125.

До начала судебного заседания, посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» от Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан поступило ходатайство о приобщении к материалам дела акта сверки взаимных расчетов.

Указанные документы также приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией городского округа город Стерлитамак в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Стерлитамак и ООО «Управляющая компания «Наш дом» в лице директора ФИО2, по итогам открытых аукционов заключены договоры аренды: № 14 от 01.01.2020 (срок аренды с 01.01.2020 по 31.12.2025); № 150 от 18.11.2019 (срок аренды с 18.11.2019 по 17.11.2024); № 20 от 06.02.2020 (срок аренды с 06.02.2020 по 05.02.2025) (далее-договоры), в соответствии с которыми ответчику были предоставлены на праве аренды нежилые помещения по адресам: <...>, площадью 49,5 кв.м., ежемесячные начисления 833,09 руб.; <...>, площадью 157,20 кв.м., квартальные начисления 35766 руб.; <...>, площадью 122,7 кв.м, квартальные начисления 10679 кв.м.

Согласно пункту 3.3 договоров обязательство арендатора по ежеквартальному перечислению арендной платы до десятого числа первого месяца каждого квартала на счет Арендодателя.

Истец указал, в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств у ООО «Управляющая компания «Наш дом» образовалась задолженность по арендной плате в размере 411 194 руб. 13 коп.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой уплаты арендатору начислены пени, предусмотренные пунктом 4.1.1 договора за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 563 362 руб. 20 коп.

Согласно пункту 3.7 и пункту 5.2.4 договора аренды, отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей более двух сроков подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора.

Истцом в адрес ответчика направлялась досудебная претензия о взыскании задолженности и о расторжении договоров. Претензия была получена ООО «Управляющая компания «Наш дом», однако в установленный срок помещения не освобождены, задолженность не погашена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в

арбитражный суд с исковым заявлением.

В ходе судебного разбирательства стороны заключили соглашения № 1 от 16.12.2022 о расторжении договоров № 20 от 06.02.2020 и № 150 от 18.11.2019, помещения возвращены истцу по актам приема-передачи от 16.12.2022.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования, истец заявил о взыскании задолженности по арендной плате в размере 411 194 руб. 13 коп., неустойки за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 563 362 руб. 20 коп. с последующим начислением пени по дату фактической оплаты задолженности, расторжении договора аренды № 14 от 01.01.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 49,5 кв.м., обязании ООО "Управляющая компания "Наш дом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 49,5 кв.м.

Данное уточнение принято судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом расчет задолженности и неустойки с учетом частично произведенных ответчиком оплат является верным. Судом применены положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате чего неустойка уменьшена из расчета 0,1%. Кроме того, судом удовлетворено требование о расторжении договора № 14 и обязании вернуть помещения.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, рассмотрев и проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что между администрацией городского округа город Стерлитамак в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Стерлитамак и ООО "Управляющая компания "Наш дом" в лице директора ФИО2, заключены договоры аренды:

№ 14 от 01.01.2020 (срок аренды с 01.01.2020 по 31.12.2025); № 150 от 18.11.2019 (срок аренды с 18.11.2019 по 17.11.2024);

№ 20 от 06.02.2020 (срок аренды с 06.02.2020 по 05.02.2025) (далее- договоры), в соответствии с которыми ответчику были предоставлены на праве аренды нежилые помещения по адресам: <...>, площадью 49,5 кв.м., ежемесячные начисления 833,09 руб.; <...>, площадью 157,20 кв.м., квартальные начисления 35766 руб.; <...>, площадью 122,7 кв.м, квартальные начисления 10679 кв.м.

Судом апелляционной инстанции установлено, что из текстов указанных договоров следует, что они заключены по результатам проведения открытых торгов.

Пунктом 3.3 договоров установлено обязательство арендатора по ежеквартальному перечислению арендной платы до десятого числа первого месяца каждого квартала на счет Арендодателя.

Обращаясь с исковым заявлением, истец указывает на то, что в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств у ООО «Управляющая компания «Наш дом» образовалась задолженность по арендной плате в размере 411 194 руб. 13 коп.

Согласно п.4.1.1 договоров при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой уплаты арендатору начислены пени, предусмотренные пунктом 4.1.1 договора за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 563 362 руб. 20 коп.

В соответствии с п. 3.7 и п. 5.2.4 договора аренды, отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей более двух сроков подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора.

В ходе судебного разбирательства стороны заключили соглашения № 1 от 16.12.2022 о расторжении договоров № 20 от 06.02.2020 и № 150 от 18.11.2019, помещения возвращены истцу по актам приема-передачи от 16.12.2022.

Доказательств погашения ответчиком задолженности по внесению арендной платы по договорам аренды № 150 от 18.11.2019, № 20 от 06.02.2020 (с учетом переплаты по договору № 14 от 01.01.2020) в размере 411 194 руб. 13 коп. по состоянию на 18.05.2023 в материалах дела не представлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по внесению арендной платы обоснованы и подлежат удовлетворению.

Коллегия, проанализировав доводы апелляционной жалобы относительно неверного расчета истца, не может признать их обоснованными в силу следующего.

Коллегией установлено, что договоры аренды заключены сторонами по результатам проведения открытых торгов.

При этом на момент передачи муниципального имущества в аренду действовало Решение Совета городского округа г. Стерлитамак РБ от 08.09.2009 № 2-2/28з (ред. от 22.05.2018) «Об утверждении порядка оформления прав пользования муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан и методики определения годовой арендной платы за пользование этим имуществом».

Утвержденная указанным решением методика определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом была применена правообладателем при определении начальной цены аукционов на право заключения договоров аренды муниципального имущества.

Размер арендной платы по договорам аренды № 150 от 18.11.2019 и № 20 от 06.02.2020 был определен на основании протоколов открытых аукционов по

извещениям № 201219/0434128/01 и № 071019/0434128/02.

При формировании начальной цены аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества (нежилого помещения, расположенного в <...>, площадью 122,7м2), которое было передано в последующем по договору № 20, был применен коэффициент К2=0,1, поскольку правообладатель определил, что использование данного помещения возможно исключено под размещение управляющих компаний.

В последствии между сторонами заключен договор аренды № 20 от 06.02.2020, согласно п. 1.1. которого помещение предоставлено для использования исключительно в целях «Размещения управляющей компании».

При формировании начальной цены аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества (нежилого помещения, расположенного в <...> , площадью 157,6м2), которое было передано по договору № 150, был применен коэффициент К2=0,2, поскольку правообладатель определил, что использование данного помещения возможно для оказания бытовых услуг; ведения работ по строительству, ремонту, эксплуатации и технической инвентаризации жилого и нежилого фонда; размещение некоммерческих организаций, размещение управляющих компаний.

В последствии между сторонами заключен договор аренды № 150 от 18.11.2019, согласно п. 1.1 которого помещение предоставлено для использования в целях «для оказания бытовых услуг: ведения работ по строительству, ремонту, эксплуатации и технической инвентаризации жилого и нежилого фонда: размещение некоммерческих организаций, размещение управляющих компаний».

Ввиду изложенного довод апеллянта о неправильном применении коэффициентов коллегией отклоняется.

Далее, Решением Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 25.02.2022 № 5-6/22з утверждена новая Методика определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, согласно которой, коэффициент для размещения управляющих компаний, обслуживающих многоквартирные дома, а также их структурных подразделений и жилищно-эксплуатационных участков в объектах муниципального нежилого фонда (К2) увеличен с 0,1 до 0,3, соответственно произошло повышение арендной платы с учетом нового нормативного акта.

Из общедоступных источников коллегией установлено, что указанное решение опубликовано на официальном сайте Совета городского округа г. Стерлитамак 25.02.2022, в газете «Стерлитамакский рабочий» - 02.03.2022.

Принимая во внимание, что нежилые помещения, предоставляемые по договорам аренды № 150 от 18.11.2019, № 20 от 06.02.2020, согласно п. 1.1. указанных договоров могут быть использованы ответчиком под размещение управляющих компаний, с марта 2022 года истцом пересмотрен размер арендной платы с применением коэффициента К2=0,3.

При формировании начальной цены аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества (нежилого помещения, расположенного в <...>, площадью 157,6м2), которое было передано по договору № 150, был применен коэффициент К3=1 (расположение в надземной части здания (строения), поскольку на момент формирования начальной цены аукциона у правообладателя отсутствовал технический паспорт на нежилое помещение, а при визуальном осмотре установлено, что помещение расположено в наземной части здания.

По условиям пункта 3.2 договоров аренды № 150 от 18.11.2019, № 20 от 06.02.2020, арендная плата подлежит пересмотру в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и внесении изменений в нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок расчета арендной платы.

Однако цена заключенного договора не может быть пересмотрена в сторону уменьшения (п.2 пп.2.11 Постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 № 403 (ред. от 24.10.2022) «О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики, Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан»).

Ввиду изложенного коллегия отклоняет доводы апеллянта о том, что истцом неверно применены коэффициенты при проведении расчета, а также довод о том, что изменения введенные решением Совета городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 25.02.2022 № 5-6/22з не могут быть применены с 01 января 2022 года. При этом коллегия обращает внимание на то, что по условиям договоров предусмотрена поквартальная оплата.

Также коллегия отклоняет довод апеллянта о том, что проект мирового соглашения следует считать, как предложение истцу передать ему помещения в добровольном порядке, в связи с чем следует исключить период, когда истец уклонился от приемки арендованного имущества от ответчика из расчета арендной платы это с 20.10,2022 (следующий день после получения проекта мирового соглашения) по 06.12.2022 (дата извещения администрации о готовности принять помещения себе по акту приема передачи) и с 16.12.2023 (день передачи помещения истцу) по 31.12.2022.

Коллегией принято во внимание, что проект мирового соглашения, поступивший в адрес истца 20.10.2022 (вх. № 15436), был оставлен без подписания, уведомление об отказе от договора со стороны ответчика не было представлено в материалы дела. Из чего следует, что оснований для принятия помещений от ответчика у истца не имелось.

Довод апеллянта о расчете неустойки без учета моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. № 497, подлежит отклонению как несоответствующий материалам дела.

Иных доводов относительно начисленной неустойки апеллянтом не заявлено.

Судом первой инстанции заявление ответчика о применении ст. 333

Гражданского кодекса Российской Федерации признано обоснованным, судом уменьшен размер неустойки до 0,1 %.

Суд первой инстанции пришел к выводу о снижении размера неустойки, взыскиваемой с ответчика, до 187 753 руб. 33 коп. (0,1%) с последующим начислением пени по дату фактической оплаты задолженности.

В данной части решение суда сторонами не обжалуется, а потому апелляционному пересмотру не подлежит.

Между тем коллегия полагает, что заслуживает внимания довод апеллянта относительно отсутствия оснований для расторжения договора аренды № 14 от 01.01.2020.

Из материалов дела усматривается, что задолженность по договору № 14 от 01.01.2020 сформирована за период 3 квартал 2021 года.

Коллегия обращает внимание на то, что в ходе рассмотрения настоящего дела данная задолженность была оплачена.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при существенном нарушении договора одной стороной, по требованию другой стороны, договор может быть расторгнут по решению суда. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком,

предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснил, что требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2013 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора по основанию, предусмотренному ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Коллегия полагает, что в рассматриваемом случае имущественные интересы арендодателя, нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства по договору № 14, компенсированы начисленной неустойкой, коллегия приходит к выводу о том, что в спорном случае расторжение договора является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства по уплате арендной платы, и данные нарушения нельзя отнести к существенным нарушениям договора аренды.

Более того, коллегия обращает внимание на то, что 02.03.2020 обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш дом» было подано в Администрацию Городского округа г. Стерлитамак заявление на выкуп помещения в порядке Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В подтверждение было приложено письмо Администрации ГО г.Стерлитамак № 14-7289 от 08.09.2020, в котором сообщалось, что 24.08.2020 Администрацией заключен муниципальный контракт на определение рыночной стоимости помещения, после чего будет принято решение об условиях приватизации арендованного имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке.

19.08.2022 ответчик направил в адрес истца запрос о принятом решении относительно заявления ООО «УК «Наш дом» о выкупе нежилого помещения площадью 49,5 кв. м., расположенного по адресу <...>, пом. IV., ответчик попросил направить в его адрес договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Письмом от 16.09.2022 исх. № 14-20211 Администрация на запрос ответчика ответила, что в связи с тем, что в настоящее время имеется судебное дело о взыскании с ответчика арендных платежей, они не могут рассмотреть заявление о выкупе нежилого помещения.

ООО «УК «Наш Дом» обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с отдельным иском к истцу о понуждении заключить договор купли-продажи с ответчиком (дело № А07-21799/2023). В настоящее время

указанное дело не рассмотрено.

Коллегия приходит к выводу о том, что вопрос о наличии преимущественного права на выкуп арендуемого помещения подлежит установлению в рамках дела № А07-21799/2023. Там же подлежит установлению вопрос относительно того, имелась ли задолженность по договору № 14 и являлось ли это основанием для отказа в предоставлении преимущественного права.

С учетом изложенного, коллегия приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора № 14 заявлено преждевременно, а потому в его удовлетворении следует отказать.

Поскольку в удовлетворении требования о расторжении договора отказано, суд отказывает в удовлетворении требования об обязании вернуть по акту приема-передачи нежилое помещение.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора № 14 и обязании возвратить имущество в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (пункт 1 и 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче искового заявления, взыскивается арбитражным судом со стороны в пользу которой принят судебный акт.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (абзац второй части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку решение суда отменено в части неимущественных требований, в удовлетворении иска в данной части отказано, следовательно, решение суда в части распределения судебных расходов по государственной пошлине подлежит изменению.

Сумма подлежащей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску составит 22491 руб.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду признания доводов жалобы частично обоснованными подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2023 по

делу № А07-24408/2021 отменить в части удовлетворенных требований о расторжении договора аренды № 14 от 01.01.2020 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 49,5 кв.м. и обязании ООО "Управляющая компания "Наш дом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и вернуть администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 49,5 кв.м.

В данной части в удовлетворении требований отказать.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2023 по делу № А07-24408/2021 изменить в части взыскания государственной пошлины, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Исковые требования администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Управляющая компания "Наш дом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность по договору аренды в размере 411 194 руб. 13 коп., неустойку за период с 11.01.2021 по 18.05.2023 в размере 187 753 руб. 33 коп. с последующим начислением пени по дату фактической оплаты задолженности и в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 22491 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "Управляющая компания "Наш дом" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы 3000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Ю.С. Колясникова

Судьи: И.Ю. Соколова

В.А. Томилина