Постановление от 11 августа 2025 г. по делу № А66-7130/2024

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-7130/2024
г. Вологда
12 августа 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 12 августа 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Колтаковой Н.А. и ФИО1, при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

при участии от заместителя прокурора Тверской области представителя ФИО2 по доверенности от 13.01.2025 № 8-50-2025, от открытого акционерного общества монтажно-технологического управления «Орион» представителя ФИО3 по доверенности от 23.09.2024 № 21, от общества с ограниченной ответственностью «Креативная лаборатория» представителя ФИО4 по доверенности от 27.06.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу заместителя прокурора Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 15 мая 2025 года по делу № А66-7130/2024,

у с т а н о в и л:

заместитель прокурора Тверской области (адрес: 170100, Тверская обл., <...>; далее – Заместитель прокурора) обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском в интересах неопределенного круга лиц, государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 170100, <...>; далее – ГКУ «Центр управления земельными ресурсами») к администрации муниципального образования «Бологовский район» Тверской области (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 171080, <...>; далее – Администрация), открытому акционерному обществу монтажно-технологическому управлению «Орион» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 196006, Санкт-Петербург, вн. тер. г. муниципальный округ Московская Застава, ул. Парковая, д. 4, лит. А, эт. 4, пом. 11Н, 12Н, 13Н; далее – ОАО МТУ «Орион»), обществу с ограниченной ответственностью «Креативная лаборатория» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 153037, <...>; далее – ООО «Креативная лаборатория») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95 от 11 июня 2021 года № 29, заключенного Администрацией и ОАО МТУ «Орион»; признании отсутствующим (прекращенным) обременения в виде ипотеки в пользу ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95; истребовании из чужого незаконного владения ООО «Креативная Лаборатория» в пользу ГКУ «Центр управления земельными ресурсами» земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95; указании в резолютивной части судебного решения, что оно является основанием для органа регистрации прав для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о земельном участке с кадастровым номером 69:04:0000016:95 с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское поселение, урочище Межутоки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Выползовского сельского поселения, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ФИО5.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 15 мая 2025 года в удовлетворении иска отказано.

Заместитель прокурора с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы истец ссылается на то, что возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

По мнению подателя жалобы, заключая оспариваемую сделку, орган местного самоуправления действовал вопреки публичным интересам, а ООО МТУ «Орион», которое обратилось за предоставлением земельных участков, действовало при явном злоупотреблении правом, поскольку должно было осознавать отсутствие у него в силу закона права на предоставление участка в собственность. Действия сторон договора направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю за коммерческой организацией на выгодных и привлекательных условиях для дальнейшего вовлечения ее в экономический оборот и извлечения прибыли.

Кроме того, истец полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, указывающие на наличие базы отдыха как единого имущественного комплекса с капитальными объектами, элементами благоустройства, коммунальными и инженерными системами на момент предоставления земельного участка в собственность. Артезианская скважина на спорном земельном участке по своим свойствам является вспомогательным объектом. Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. Условием приобретения права на земельный участок, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Представитель Заместителя прокурора в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Представители ООО МТУ «Орион» и ООО «Креативная лаборатория» в судебном заседании и в отзывах на апелляционную жалобу просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили. В связи с этим жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывы на нее, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 11 июня 2021 года Администрация (продавец) и ОАО МТУ «Орион» (покупатель) в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ заключили договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов № 29, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется оплатить и принять в собственность земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95 площадью 127 588 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское поселение, урочище Межутоки.

В пункте 1.2 договора указано, что на участке имеется объект недвижимого имущества.

Цена участка определена в пункте 2.1 договора согласно акту выкупной цены от 11.06.2021 № 20 и составляет 800 742 руб. 30 коп.

ОАО МТУ «Орион» (продавец) и ООО «Креативная Лаборатория» (покупатель) 15 июля 2021 года заключили договор купли-продажи (купчая) объектов недвижимого имущества, в силу пункта 1.1.10 которого продавец передает в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95 площадью 127 588 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское поселение, урочище Межутоки.

На основании пункта 2.1 договора цена земельного участка составляет 11 212 913 руб.05 коп.

В ЕГРН 19 июля 2021 года внесены сведения о новом собственнике земельного участка – ООО «Креативная Лаборатория».

ФИО5 и ООО «Креативная Лаборатория» 08 сентября 2021 года заключили договор об ипотеке недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.3 которого ипотека установлена в обеспечение исполнения обязательств ООО «Креативная Лаборатория» по договору займа, заключенному 13 июля 2021 и дополнительному соглашению к нему, заключенному 08 сентября 2021 года ФИО5 и ООО «Креативная Лаборатория».

На основании пункта 3.1 договора в обеспечение исполнения обязательств ООО «Креативная Лаборатория» заложило ФИО5 земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95 площадью 127 588 кв. м с адресным ориентиром: Тверская область, Бологовский район, Выползовское сельское поселение, урочище Межутоки.

Согласно пункту 4.1 договора закладываемое имущество оценивается в 11 213 000 руб.

В ЕГРН 29 сентября 2021 года внесены сведения об ограничении прав и обременения на земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95.

Ссылаясь на то, что ООО МТУ «Орион» необоснованно обратилось за предоставлением земельного участка на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, который предусматривает продажу без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьи 39.20 ЗК РФ, Заместитель прокурора обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии нарушений законодательства про продаже спорного земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении иска.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Однако на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Как указано в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Заместитель прокурора полагает, что договор купли-продажи земельного участка от 11 июня 2021 года № 29, заключенный Администрацией и ООО МТУ «Орион», является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением установленных земельным законодательство требований без проведения торгов. Истец считает, что в рамках настоящего спора отсутствуют основания для продажи земельного участка без торгов, предусмотренные подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и статьей 39.20 ЗК РФ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор правомерно заключен без торгов с учетом следующего.

Статьей 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Следовательно, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Судом первой инстанции также установлены следующие фактические обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора.

Администрацией (арендодателем) и ОАО МТУ «Орион» (арендатором) 11 августа 2000 года заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 1163 площадью 12,7588 га сроком на 49 лет.

Одновременно с данным договором в указанную дату заключено еще три договора аренды: № 1164 на – земельный участок площадью 0,4935 га; № 1165 – на земельный участок площадью 0,2611 га; № 1166 – на земельный участок площадью 0,1410 га.

В силу пунктов 1.1 договоров они имеют единое назначение предоставления участков – для базы отдыха, расположенной на землях Бологовского района (Ильятинский с/округ, урочище «Межутоки»).

Ранее данные земельные участки не были выделены и являлись единым земельным участком, расположенным в границах спорного земельного участка.

Согласно государственному акту на право пользования землей от 28.04.1981 № 039809, выданному Исполнительным комитетом Бологовского районного Совета народных депутатов, Северному головному монтажно-технологическому предприятию ЦНПО «Каскад» (в дальнейшем переименовано в ОАО МТУ «Орион») предоставлен в пользование земельный участок площадью 15 га для строительства базы отдыха.

В 1984 году принято решение об отводе данного земельного участка под базу отдыха.

Границы предоставленного земельного участка для строительства базы отдыха полностью совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95.

В дальнейшем из единого участка, которым пользовалось ОАО МТУ «Орион», образованы четыре земельных участка с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96, на трех из которых расположены основные здания и сооружения базы отдыха. При этом назначение использования каждого из вновь образованных участков не изменилось. Земельный участок с кадастровым номером 69:04:0000016:95 является основным, внутри которого расположены остальные три земельных участка.

ОАО МТУ «Орион» являлось собственником объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами: 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96, включая здание главного корпуса (кадастровый номер 69:04:0000016:1003), здание угольного склада (кадастровый номер 69:04:0000016:1001), здание склада (кадастровый номер 69:04:0000016:1000), здание бытового корпуса (кадастровый номер 69:04:0000016:1002), артезианскую скважину № 1 (кадастровый номер 69:04:0000016:1004) артезианскую скважину № 2 (кадастровый номер 69:04:0000016:1005).

На основании положений статей 39.3, 39.20 ЗК РФ ОАО МТУ «Орион» обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96.

Как верно установлено судом первой инстанции, выкупленные ОАО МТУ «Орион» у Администрации четыре земельных участка с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:95, 69:04:0000016:96 по договорам от 21 июня 2021 года № 27, 28, 29, 30, а также расположенные на земельных участках объекты недвижимости, строения и сооружения являются базой отдыха «Межутоки» и представляют собой единый имущественный комплекс.

При этом на спорном земельном участке с кадастровым номером 69:04:0000016:95 расположены два объекта недвижимости – артезианская скважина № 1, площадью 17,6 кв. м, а также артезианская скважина № 2, площадью 7,4 кв. м. Мнение Заместителя прокурора о том, что на дату заключения спорного договора купли-продажи земельного участка, данные объекты недвижимости на земельном участке отсутствовали, является ошибочным и противоречит материалам дела.

Нарушений требований статей 39.3, 39.20 ЗК РФ при заключении спорного договора не допущено.

На земельных участках с кадастровыми номерами: 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:96 расположены следующие объекты недвижимости: здание главного корпуса, здание бытового корпуса, здание угольного склада, здание склада. Указанные объекты недвижимости принадлежали на праве собственности ОАО МТУ «Орион» и вошли в предмет договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15 июля 2021 года, заключенного с ООО «Креативная лаборатория», в составе единого имущественного комплекса.

В пункте 1.6 названного договора закреплено условие, согласно которому продавец понимает и соглашается с тем, что покупатель, заключая настоящей договор, имеет целью приобретение прав собственности в отношении недвижимого имущества (всех объектов недвижимости в совокупности) исключительно совместно (как единый объект – база отдыха).

В отношении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:96 Заместителем прокурора требований о признании сделок недействительными не заявлено. Поскольку указанные земельные участки расположены в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95, их самостоятельное использование невозможно.

Как верно установил суд первой инстанции, ООО «Креативная Лаборатория» не совершало отдельной сделки в отношении спорного земельного участка, а приобретало имущественный комплекс, как единое целое. Такой подход обусловлен назначением территории, историческим границами базы отдыха, а также взаимозависимостью всех объектов недвижимости и элементов инфраструктуры, что подтверждается материалами дела, в том числе полной выпиской из ЕГРН в отношении земельного участка 69:04:0000016:95, схемами земельных участков, актом на право пользование землей, градостроительными планами всех земельных участков, договорами аренды, купли-продажи и иными документами, а также свидетельскими показаниями.

Кроме того, пункт 5 градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95 содержит информацию о том, что в границах земельного участка располагается выявленный объект культурного наследия «Усадьба «Межутоки» нач. XX в.». Градостроительные платы земельных участков с кадастровыми номерами 69:04:0000016:93, 69:04:0000016:94, 69:04:0000016:96 также содержат информацию о том, что на территории указанных участков располагается выявленный объект культурного наследия «Усадьба «Межутоки» нач. XX в.». Таким образом, историческая Усадьба «Межутоки» располагается на территории всех четырех участков базы отдыха.

В связи с этим суд первой инстанции правильно указал, что данное обстоятельство исключает возможность предложения и продажи спорного земельного участка иному лицу, не являющемуся собственником иных частей единого выявленного объекта культурного наследия.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с учетом отсутствия оснований выделения одного земельного участка из комплекса, состоящего из четырех земельных участков, при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 69:04:0000016:95 от 11 июня 2021 года № 29 не допущено нарушений статьи 39.20 ЗК РФ, поэтому в удовлетворении требования Заместителя прокурора о признании договора недействительным отказал. Ввиду отсутствия оснований для признания сделки по выкупу земельного участка недействительной не имеется оснований и для истребования имущества.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования Заместителя прокурора о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в пользу ФИО5, указав, что обременение на земельный участок в виде ипотеки установлено на основании договора займа от 13 июля 2021 года и дополнительного соглашения к нему от 08 сентября 2021 года, заключенных ФИО5 и ООО «Креативная Лаборатория», который истцом не оспорен.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, носят формальный характер и не учитывают фактические обстоятельства дела, правильно установленные в обжалуемом решении. Податель жалобы выражает несогласие с верными выводами суда первой инстанции, поэтому оснований для отмены законного и обоснованного судебного акта не имеется.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 15 мая 2025 года по делу № А66-7130/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу заместителя прокурора Тверской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.А. Колтакова

Н.В. Чередина