Решение от 12 мая 2024 г. по делу № А63-22064/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-22064/2023
г. Ставрополь
13 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 13 мая 2024 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Минеева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ксенофонтовой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению автономной некоммерческой организации высшего образования «Северо-Кавказский социальный институт», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, комитет градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка», выраженного в уведомлении от 14.09.2023 № 8/14-8797с

о признании незаконными решений об отказе в предварительном согласовании предоставления земельных участков;

об обязании администрации города Ставрополя в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

автономная некоммерческая организация высшего образования «Северо-Кавказский социальный институт» (далее – организация, институт, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предварительному согласованию предоставления земельного участка, выраженного в уведомлении от 14.09.2023 № 8/14-8797с;

о возложении обязанности в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 117 кв. м, под принадлежащим организации объектом недвижимости с кадастровым номером 26:12:030201:193.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет, КУМИ г. Ставрополя) и комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет градостроительства).

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, ходатайств не заявили. В силу положений статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд счел возможным провести судебное заседание и рассмотреть спор по существу в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

В связи с неявкой в заседание участников процесса, протоколирование с использованием средств аудиозаписи не велось.

В обоснование заявленных требований организация указала, что оспариваемое уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги лишает заявителя, как собственника объекта недвижимости, возможности формирования земельного участка, на котором расположен принадлежащий институту объект, и последующего его предоставления на праве собственности институту. В рассматриваемой ситуации основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, установленные в Земельном кодексе Российской Федерации отсутствуют. Все необходимые документы предоставлены институтом заинтересованному лицу вместе с заявлением. Оспариваемый отказ является необоснованным и незаконным, не соответствует пункту 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Администрация в представленном отзыве на заявление указала, что в соответствии с пунктом 7 статьи 11.9 ЗК РФ, образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, не допускается. Также параметры образуемого земельного участка не соответствуют требованиям, установленным градостроительными регламентами территориальных зон Ж-1 и Ж-3, предъявляемым к земельным участкам, а именно площадь образуемого земельного участка не соответствует предельным минимальным размерам земельных участков для индивидуального жилищного строительства (300 кв. м). Кроме того, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в пределах здания (жилого дома) с кадастровым номером 26:12:030201:193, площадью 69.2 кв. м расположено жилое помещение с кадастровым номером 26:12:030201:617 той же площадью, право на которое не зарегистрировано. При этом в соответствии с частью 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или садовом доме не допускаются. По вопросу приведения в соответствие сведений ЕГРН заявителю рекомендовано обратиться в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – управление Росреестра по Ставропольскому краю). Просила отказать в удовлетворении требований.

Комитет в отзыве на заявление со ссылкой на аналогичные обстоятельства, приведенные администрацией, просил об отказе в удовлетворении заявления.

Комитет градостроительства в отзыве на заявление указал, что организацией подано заявление о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, утвержденные постановлением администрации города Ставрополя от 15.10.2021 № 2342, в отношении формируемого земельного участка, постановлением администрации города Ставрополя 29.06.2023 № 1430 при приведении Правил в соответствие с изменениями, внесенными в апреле 2023 года в корректировку генерального плана города Ставрополя на 2010-2030 года, утвержденную решением Ставропольской городской Думы от 03.09.2009 № 98, формируемый земельный участок отнесен к территориальной зоне «Ж-3. Зона застройки индивидуальными жилыми домами». Вместе с тем, при размещении данных изменений в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности администрации города Ставрополя было установлено, что часть (3,7%) формируемого земельного участка пересекает территориальную зону «Ж-1. Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)». Выявленная погрешность возникла в связи с тем, что в ЕГРН, данные которого использовали разработчики проекта Правил землепользования и застройки, отсутствовали сведения о границах формируемого земельного участка, а также о смежных с ним земельных участках. С целью устранения выявленных пересечений данные сведения переданы разработчику проекта Правил для работы по внесению изменений в генеральный план с последующим изменением Правил, завершение работ запланировано на октябрь 2024 года.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований суд пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что организация приобрела квартиру, находящуюся по адресу: <...>, с кадастровым номером 26:12:030201:617, общей площадью 69,2 кв. м, 1 этаж, на основании договоров купли-продажи от 20.01.2021 № 26АА4158133 (5/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с условием о рассрочке платежа (ипотека в силу закона), о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации от 29.01.2021 № 26:12:030201:617-26/139/2021-10, продавцу ФИО1 5/6 долей на квартиру принадлежало на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 03.03.2020 и свидетельства о праве на наследство по закону от 08.09.2020, а также от 25.05.2022 № 26АА4362414 (1/6 доли в праве общей долевой собственности, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации от 31.05.2022 № 26:12:030201:617-26/541/2022-14, продавцу ФИО2 1/6 доля принадлежала на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 09.07.2015).

Письмом управления Росреестра по Ставропольскому краю от 23.12.2022 № 21/16050/22 заявителю разъяснено, что приобретенная им квартира с кадастровым номером 26:12:030201:617 расположена в пределах жилого дома с кадастровым номером 26:12:030201:193 и фактически является этим зданием, а также право на обращение с заявлением об осуществлении регистрации права собственности в отношении указанного жилого дома с одновременным прекращением права собственности в отношении названной квартиры.

В последующем заявитель, являясь полноправным собственником указанного объекта недвижимости, обратился в регистрирующий орган с заявлением от 01.02.2023 № MFC-0639/2023-31988-1 о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объектов недвижимости, сделок, на основании которого прекращено право собственности на квартиру (жилое помещение) площадью 69,2 кв. м, этаж 1, с инвентарным номером 3887 и кадастровым номером 26:12:030201:617, адрес (местоположение): <...>, и одновременно зарегистрировано право собственности заявителя на жилой дом (здание), площадью 69,2 кв. м, количество этажей 1, год завершения строительства 1969, с инвентарным номером 3887 и кадастровым номером 26:12:030201:193, адрес (местоположение): <...>; о чем сделана регистрационная запись от 14.02.2023 № 26:12:030201:193-26/474/2023-1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.02.2023).

23 августа 2023 года институт обратился в администрацию с заявлением № 35-6036 о предварительном согласовании предоставления земельного участка по ул. Голенева, 59ж, цель использования – для индивидуального жилищного строительства, основание предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов – подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в связи с нахождением на образуемом земельном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:030201:193, право собственности, на который зарегистрировано за организацией.

К заявлению приложены следующие документы: копия паспорта представителя, копия доверенности, схема расположения испрашиваемого земельного участка, сообщение об объекте недвижимости, расположенном на земельном участке. Из указанной схемы следует, что площадь испрашиваемого земельного участка под объектом с кадастровым номером 26:12:030201:193 составляет 117 кв. м, его адресный ориентир – <...>.

В связи с поступившим заявлением КУМИ г. Ставрополя обратился в комитет градостроительства с целью подготовки градостроительного заключения по вопросу возможности утверждения схемы расположения формируемого земельного участка.

Комитет градостроительства выдал отрицательное градостроительное заключение от 11.09.2023 № 722, указав, что утверждение схемы в целях образования и предварительного согласования предоставления рассматриваемого земельного участка с запрашиваемым видом разрешенного использования не представляется возможным, поскольку образуемый земельный участок расположен в двух территориальных зонах Ж-1 и Ж-3, что не допускается в соответствии с пунктом 7 статьи 11.9 ЗК РФ. Кроме того, параметры образуемого земельного участка не соответствуют требованиям, установленным градостроительными регламентами территориальных зон Ж-1 и Ж-3, предъявляемым к земельным участкам для индивидуального жилищного строительства, а именно площадь образуемого земельного участка не соответствует предельным (минимальным) параметрам земельных участков для индивидуального жилищного строительства (300 кв. м).

По результатам рассмотрения заявления института в уведомлении от 14.09.2023 № 8/14-8797с администрация отказала в предоставлении муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка».

Отказ мотивирован расположением земельного участка одновременно в двух территориальных зонах, а также несоответствием площади образуемого земельного участка предельным (минимальным) параметрам земельных участков для индивидуального жилищного строительства (300 кв. м). Кроме того в указанном уведомлении указано, что по сведениям ЕГРН в пределах здания (жилого дома) с кадастровым номером 26:12:030201:193 площадью 69.2 кв. м расположено жилое помещение с кадастровым номером 26:12:030201:617 той же площадью, права на которые не зарегистрированы. Одновременно, в соответствии с частью 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. По вопросу приведения сведений ЕГРН в соответствие заявителю рекомендовано обратиться в управление Росреестра по Ставропольскому краю.

Считая названный отказ незаконным, институт обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии абзацем 6 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Согласно части 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 данного Кодекса.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Заявитель обжалует отказ администрации от 14.09.2023 № 8/14-8797с. С настоящим заявлением институт обратился в суд 14.11.2023 (штамп канцелярии суда), то есть в пределах срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ, что заинтересованным лицом не отрицается.

В силу пункта 1 статьи 16 ЗК РФ, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами (пункт 2 статьи 16 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно пункту 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу пунктов 1, 5 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках; для приобретения права собственности на земельный участок собственники здания обращаются в уполномоченный орган.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, собственникам зданий, в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 ЗК РФ, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Законом № 128-ФЗ; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или 8 юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Как видно из материалов дела, объект недвижимого имущества жилого назначения квартира с кадастровым номером 26:12:030201:617 (в настоящее время согласно сведениям ЕГРН - жилой дом с кадастровым номером 26:12:030201:193) приобретен организацией на основании договоров купли-продажи в 2021 году у ФИО1 (5/6 долей) и в 2022 году у ФИО2 (1/6 доля).

Из выписки ЕГРН на объект недвижимости следует, что он построен в 1969 году. Данных о том, что объект недвижимости был возведен без отвода земельного участка, то есть самовольно, не имеется. Законность его возведения не оспаривается. Соответственно, указанный объект недвижимости жилого назначения существовал до принятия действующих Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края, утвержденных постановлением администрации от 15.10.2021 № 2342.

Право пользования земельным участком под объектом недвижимости у продавцов ФИО1 и ФИО2 надлежащим образом оформлено не было, что стало поводом для подачи институтом заявления в администрацию в целях формирования границ земельного участка и в последующем оформления права собственности в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 39.15 ЗК РФ к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются: 1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия; 2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 3) проектная документация лесных участков в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления лесного участка, за исключением лесного участка, образуемого в целях размещения линейного объекта; 4) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя; 5) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 6) подготовленный садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом реестр членов такого товарищества в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование такому товариществу.

В соответствии с пунктом 7 статьи 39.15 ЗК РФ, в срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа.

Согласно пункту 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса; 2) земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 названного Кодекса; 3) земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 ЗК РФ.

В рассматриваемом случае основанием для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка явилось расположение формируемого земельного участка в двух территориальных зонах, по мнению комитета и комитета градостроительства.

В оспариваемом отказе администрация сослалась на положения подпункта 3 пункта 20 Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка», утвержденного постановлением администрации от 11.06.2020 № 846, указав основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги разработку заявителем схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с нарушением требований к образуемому земельному участку, предусмотренных земельным законодательством.

В силу подпункта 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

В силу положений подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 указанного Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

Пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ определено, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

В соответствии с пунктом 7 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон.

Как указано в градостроительном заключении от 11.09.2023 № 722, утверждение схемы в целях образования и предварительного согласования предоставления рассматриваемого земельного участка с запрашиваемым видом разрешенного использования не представляется возможным, поскольку образуемый земельный участок расположен в двух территориальных зонах Ж-1 и Ж-3, что не допускается в соответствии с пунктом 7 статьи 11.9 ЗК РФ. Кроме того, параметры образуемого земельного участка не соответствуют требованиям, установленным градостроительными регламентами территориальных зон Ж-1 и Ж-3, предъявляемым к земельным участкам для индивидуального жилищного строительства, а именно площадь образуемого земельного участка не соответствует предельным (минимальным) параметрам земельных участков для индивидуального жилищного строительства (300 кв. м).

Аналогичные основания приведены в оспариваемом отказе администрации.

В материалах дела имеется отзыв комитета градостроительства с приложением выкопировки из карты градостроительного зонирования, в соответствии с которым, постановлением администрации 29.06.2023 № 1430 при приведении Правил землепользования и застройки в соответствие с изменениями, внесенными в апреле 2023 года в корректировку генерального плана города Ставрополя на 2010-2030 годы, утвержденную решением Ставропольской городской Думы от 03.09.2009 № 98, формируемый земельный участок отнесен к территориальной зоне «Ж-3. Зона застройки индивидуальными жилыми домами».

При размещении данных изменений в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности администрации установлено, что часть (3,7%) формируемого земельного участка пересекает территориальную зону «Ж-1. Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)». Выявленная погрешность возникла в связи с тем, что в ЕГРН, данные которого использовали разработчики проекта Правил землепользования и застройки, отсутствовали сведения о границах формируемого земельного участка, а также о смежных с ним земельных участках. С целью устранения выявленных пересечений данные сведения переданы разработчику проекта Правил для работы по внесению изменений в генеральный план с последующим изменением Правил, завершение работ запланировано на октябрь 2024 года.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что существует погрешность данных о границах формируемого участка, использованных разработчиками Правил землепользования и застройки, а не пересечение границами формируемого земельного участка границ территориальных зон Ж-1, Ж-3.

Системное толкование статей 1, 2, 3, 8, 30-36, 56 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в их взаимосвязи с положениями части 9 статьи 14 Федерального закона от 27.07.2006 № 149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и о защите информации» свидетельствует о том, что включение правил землепользования и застройки, карт территориального зонирования в систему правовых регуляторов в сфере градостроительной деятельности (ГрК РФ) не отменяет обязанности уполномоченных органов публичной власти при подготовке и утверждении таких актов обеспечить достоверность и актуальность содержащейся в указанных документах информации.

При таких обстоятельствах, учитывая нахождение на формируемом земельном участке объекта недвижимости жилого назначения, принадлежащего на праве собственности институту, который по сведениям ЕГРН построен до принятия действующих Правил землепользования и застройки, у администрации отсутствовали основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка по основанию попадания части (3,7%) формируемого земельного участка в территориальную зону «Ж-1. Зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный)».

В соответствии со статьей 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда границы земельных участков могут пересекать границы территориальных зон. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Согласно статье 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; 4) видов территориальных зон; 5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2021 года по делу № А32-15667/2020, в случае, когда правоотношения по использованию земельного участка под объектом недвижимости сложились до утверждения актуальных Правил землепользования и застройки муниципального образования, не может иметь решающего значения то обстоятельство, что заявитель просит предварительно согласовать предоставление земельного участка площадью меньше минимального размере площади исходя из существующей плотности застройки.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Заявитель должен доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя для территориальной зоны Ж-3 – зона индивидуального жилищного строительства предусмотрен вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», а также установлен минимальный размер площади земельного участка 300 кв. м.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО3 от 11.03.2024 для размещения и эксплуатации здания с кадастровым номером 26:12:030201:193 необходимая площадь формируемого земельного участка составляет 117 кв. м. При образовании земельного участка площадью 117 кв. м учтено положение городских коммуникаций, сведения о которых имеются на городском планшете, что отражено на схеме в виде обременения части участка площадью 3 кв. м. В составе заключения кадастрового инженера имеется рисунок 4, отражающий размещение контура объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:030201:193 и размещение линий коммуникаций в пределах образуемого земельного участка. Соблюдение минимального размера земельного участка 300 кв. м невозможно ввиду сложившейся застройки территории, формирование границ участка площадью 300 кв. м приведет к наложению/пересечению с границами земельных участков иных землепользователей с кадастровыми номерами 26:12:030201:104, 26:12:030201:1127.

Доказательств, подтверждающих, что образование земельного участка испрашиваемого заявителем в границах и площади, в соответствии с представленной заявителем организацией в администрацию схемой, опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, либо приведет к невозможности разрешенного использования расположенного на таком земельном участке объекта недвижимости, вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим, препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, нарушению требований, установленных ЗК РФ, другими федеральными законами, заинтересованным лицом не представлено.

Таким образом, правовых и фактических оснований, исходя из которых, сделан вывод о том, что разработка схемы расположения испрашиваемого заявителем земельного участка произведена с нарушением требований к образуемому земельному участку, администрацией ни в оспариваемом отказе, ни в ходе рассмотрения дела не приведено.

При этом судом установлено, что заявитель вправе, как собственник объекта недвижимости, в силу статьи 39.20 ЗК РФ оформить на него право собственности, пройдя необходимую процедуру предварительного согласования расположения земельного участка. Заявитель использует и намерен в дальнейшем использовать объект недвижимости жилой дом по его прямому назначению, что не противоречит виду разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Также материалами дела подтверждается, что до подачи заявления о предварительном согласовании расположения земельного участка с указанием цели использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» институт подавал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка с указанием цели использования земельного участка «под квартиру» и «под жилой дом», по результатам рассмотрения которых, администрацией выданы отказы от 03.11.2022 № 08/15-10147с, от 12.04.2023 № 08/14-3618с, с указанием в качестве оснований отказа на то обстоятельство, что градостроительными регламентами для территориальных зон «Ж-1. Зона среднеэтажной жилой застройки», «Ж-3. Зона индивидуального жилищного строительства» не предусмотрено формирование земельных участков с видом разрешенного использования «под жилой дом», «под квартиру».

Из изложенного следует, что у заявителя отсутствует возможность сформировать земельный участок и оформить право аренды или собственности на земельный участок, расположенный под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости, без предварительного согласования расположения земельного участка.

Доказательств, опровергающих доводы заявителя о невозможности иным способом оформить права на земельный участок под существующим объектом недвижимости, заинтересованным лицом не приведено.

Иные основания отказа администрацией города Ставрополя в уведомлении от 14.09.2023 № 08/14-8797с не приведены, доказательств наличия таких оснований суду не представлено.

Пункт 16 статьи 11.10 ЗК РФ и пункт 8 статьи 39.15 ЗК РФ не содержат такого основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, как расположение в пределах объекта недвижимости, под которым формируется земельный участок, одновременно здания и жилого помещения той же площадью, права на которое не зарегистрировано.

Как указано выше в настоящее время (14.02.2023) по заявлению института право собственности на квартиру (жилое помещение) с кадастровым номером кадастровый номер 26:12:030201:617, площадью 69,2 кв. м, прекращено и одновременно зарегистрировано право собственности заявителя на жилой дом с кадастровым номером 26:12:030201:193 такой же площадью – 69,2 кв. м.

Кроме того, в материалах дела имеются предоставленные заявителем отчет об объекте недвижимости (сведения о характеристиках объекта недвижимости) от 28.11.2023, в соответствии с которым объект недвижимости: квартира, назначение: жилое, этаж № 01, площадь: 69,2 кв. м, кадастровый номер: 25:12:030201:617, местоположение: <...> снят с кадастрового учета 15.11.2023, а также отчет об объекте недвижимости (сведения о характеристиках объекта недвижимости) от 06.12.2023, в соответствии с которым объект недвижимости: жилой дом, назначение: жилое, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, год завершения строительства: 1959, площадь: 69,2 кв. м, кадастровый номер: 25:12:030201:193, местоположение: <...> имеет в сведениях об объекте недвижимости статус «актуальные, ранее учтенные».

В соответствии с пунктом 17 статьи 39.15 ЗК РФ решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно быть обоснованным и содержать все основания отказа.

Аналогичная правовая позиция судов о незаконности оспариваемого отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка с указанием оснований, не указанных в пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ, пункте 8 статьи 39.15 ЗК РФ, содержится в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2021 по делу № А55-613/2020, оставленном без изменения определением Арбитражного суда Поволжского округа от 12.05.2021, кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 26.07.2018 № 44-КГ18-6.

Принимая во внимание изложенное, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ установленные при рассмотрении дела обстоятельства и представленные участниками процесса доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует положениям статей 11.10, 39.15 ЗК РФ и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует приобретению институтом прав на земельный участок, необходимый для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности.

Ввиду изложенного и в силу положений части 2 статьи 201 АПК РФ суд удовлетворил требования института в полном объеме.

Принимая во внимание результат рассмотрения спора, суд в силу положений статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с заинтересованного лица в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

признать незаконным решение администрации города Ставрополя г. Ставрополь, ОГРН <***>, об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Предварительное согласование предоставления земельного участка», выраженное в уведомлении от 14.09.2023 № 08/14-8797с.

Обязать администрацию города Ставрополя г. Ставрополь, ОГРН <***>, в течение двадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу принять решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 117 кв. м, под принадлежащим автономной некоммерческой организации высшего образования «Северо-Кавказский социальный институт» зданием с кадастровым номером 26:12:030201:193.

Взыскать с администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН <***>, в пользу автономной некоммерческой организации высшего образования «Северо-Кавказский социальный институт», г. Ставрополь, ОГРН <***>, 3 000 (Три тысячи) рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.С. Минеев