Решение от 10 февраля 2026 г. АС Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-29542/2024
г. Новосибирск
11 февраля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2026 года.

Решение в полном объёме изготовлено 11 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Савватеевой С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Саан-Дизайн" (г. Новосибирск, ИНН <***>)

к мэрии города Новосибирска (г. Новосибирск, ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН <***>), 2) Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о сохранении нежилого здания в реконструированном виде,

при участии представителей:

истца: ФИО1, доверенность 30.01.2025, паспорт, диплом;

ответчика: не явились, извещены;

третьих лиц: не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Саан-Дизайн" (далее – истец, ООО «Саан – Дизайн») обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) о сохранении нежилого здания, состоящего из 2(двух) этажей, общей площадью 3712,5 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121 по адресу: <...> в реконструированном состоянии, согласно техническому плану от 23.07.2024г (подготовлен кадастровым инженером ФИО2, квалификационный аттестат кадастрового инженера №54-16-680 от 19.05.2016г.).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области и Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения заявленных требований, указав, что 27.09.2024 на заседании комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с самовольным строительством на территории города Новосибирска, утвержденной постановлением города Новосибирска от 21.11.2018 № 4204 был рассмотрен спорный объект, и установлено наличие признаков самовольной постройки. Истец осуществил строительство спорного объекта недвижимого имущества без получения разрешения на строительство. Указанное строение не было введено в эксплуатацию в установленном законе порядке

Истец обращался в мэрию города Новосибирска за получением разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, однако ему было отказано в выдаче разрешения ввиду отсутствия документов, предусмотренных статьей 55 Градостроительного кодекса РФ и п. 2.7 регламента предоставления муниципальной услуги по выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 26.12.208 № 4678.

Вместе с тем, истец, мер по обжалованию отказа не предпринял.

Также ответчик указал, что по смыслу ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство должно быть получено до начала строительства. Использование данного института для легализации объекта самовольного строительства, как завершенного, так и незавершенного, противоречит смыслу и цели приведенной нормы права.

Кроме того, в соответствии с картой градостроительного зонирования земельный участок с кадастровым номером 54:35:062110:121 к территориальной зоне П-1 (зона производственной деятельности).

В соответствии с п. 2 ст. 45 Правил землепользования и застройки минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков, хозяйственных построек, подземных частей объектов - 1 м). Согласно информации карт Maplnfo, а также Техническому плану здания от 23.07.2024, с северной стороны спорного здания отступ составляет менее 1м, с юго-восточной отступ отсутствует, следовательно, спорный объект не соответствует территориальной зоне П-1. Более подробно позиция ответчика изложена в отзыве.

Третье лицо – Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области в судебное заседание не явилось, просило рассмотреть дело в его отсутствие, в представленном отзыве указало, что региональный государственный строительный надзор в отношении спорного здания не осуществлялся, контрольные (надзорные) мероприятия не проводились.

Третье лицо - Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве в удовлетворении исковых требований просило отказать, указав, что истцом не соблюден предусмотренный действующим законодательством порядок легализации спорного объекта – истцом не было получено разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Недостатки, указанные в уведомлении об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного здания, истцом устранены не были. Подробнее позиция третьего лица изложена в отзыве.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником нежилого здания, двухэтажного, площадью 1917 кв.м, год постройки 1958, 1977, с кадастровым номером 54:35:031210:23, расположенного по адресу: <...> (ранее присвоенный адрес <...>) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, категория земель - земли населенных пунктов (для эксплуатации здания (депо и ремонтно-строительной группы), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.11.2023г (номер государственной регистрации 54-01/00-23/2002-134).

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:062110:121, площадью 7217 кв.м, расположенный по адресу: <...> на котором находится вышеуказанное здание, является собственностью истца, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 01.11.2023г. (номер государственной регистрации 54:35:062110:121-54/001/2020-23).

В 2023 году, истец, в соответствии с проектом, разработанным ООО «Промжилпроект», произвел реконструкцию вышеуказанного нежилого здания, в результате которой площадь здания увеличилась, и стала составлять 3712,5кв.м.

При проведении частичной реконструкции, истцом выполнено возведение одноэтажных пристроек производственного назначения и реконструкция двухэтажного здания производственного назначения с административными помещениями.

23.04.2024г. истец обратился с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства - нежилого здания на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121 по адресу: <...> г. Новосибирска.

Уведомлением от 27.04.2024г № 11/1/11.1-04/01168 истцу было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию, ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок, результатов инженерных изысканий, отсутствия договора о технологическом подключении объекта к сетям электроснабжения, схемы, отображающей расположение реконструированного капитального объекта, отсутствия утверждения проектной документации, отсутствия заключение органа государственного строительного надзора, технического плана объекта капитального строительства.

Истец предоставил схемы, отображающие расположение реконструированного капитального объекта, договор подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, выписку ЕГРН о праве собственности на земельный участок, заключение об установлении санитарно-защитной зоны, технический паспорт.

19.06.2024г. вх. № 11.1-03-1862 истец обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания.

Уведомлением от 26.06.2024г. № 11/1/11.1-04/01823 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по тем же основаниям: отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, отсутствие разрешения на реконструкцию, актов о подключении нежилого здания к сетям инженерно-технического обеспечения, схемы, отображающей расположение реконструированного капитального объекта, технического паспорт объекта капитального строительства, а также было рекомендовано обратиться в суд.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Судьба самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяется статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта ни до начала, ни во время строительства (реконструкции) не обращался.

Как указано выше, истцу отказано в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию.

Отказывая в выдаче разрешений на строительство и ввод спорного объекта в эксплуатацию, мэрия г.Новосибирска указала на непредставление истцом документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Кодекса и п. 2.7 Регламента, а именно:

1. Правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 54:35:062110:116 для организации прохода/проезда на период строительства и эксплуатации, права на который у истца отсутствуют;

2. Результатов инженерных изысканий и материалов, содержащихся в

утвержденной в соответствии с ч. 15 ст. 48 настоящего Кодекса проектной документации, разработанной в соответствии с Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87:

а) результаты инженерных изысканий (отсутствуют);

б) пояснительная записка:

- в нарушение ч. 15 ст. 48 Кодекса, проектная документация не утверждена застройщиком или техническим заказчиком (отсутствует печать застройщика);

- отсутствуют сведения о реконструируемом объекте, а именно кадастровый номер;

- отсутствует информация о функциональном назначении Объекта;

- отсутствует информация о площади застройки всех существующих объектов капитального строительства в границах земельного участка;

- отсутствуют реквизиты и копия договора о технологическом подключении объекта к сетям электроснабжения, приложением к которому являются технические условия подключения объекта к сетям электроснабжения, предусмотренные ч. 2 ст. 52.1 Кодекса и Федеральным законом от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике», а так же технические условия на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и на отвод ливневых стоков с территории земельного участка;

- отсутствует согласие владельцев автомобильных дорог на присоединение земельного участка к дорогам местного значения;

- отсутствует информация о соответствии проектной документации требованиям проекта планировки территории, промышленной зоны Ленинского района, утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 02.02.2024 № 572 действующего на дату выдачи градостроительного плана земельного участка от 03.04.2024 № РФ-54-2-03-0-00-2024-0399;

- отсутствует заверение проектной организации, осуществляющей подготовку проектной документации, о том, что проектная документация подготовлена в соответствии с требованиями указанными в п. 5 Положения, градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, техническими регламентами, устанавливающими, в том числе требования к обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасному использованию прилегающих к ним территорий, а также с соблюдением технических условий;

- отсутствует обоснование возможности строительства Объекта в приаэродромных территориях аэродромов «Толмачево» и «Ельцовка», в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»;

в) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка:

- отсутствует информация о возможности размещения проектируемого объекта в зонах с особыми использованиями территории (реестровый номер 54:35-6.772: санитарно-защитная зона АО "Главновосибирскстрой" г. Новосибирск, по адресу: <...>; реестровый номер 54:00-6.475: третья подзона приаэродромной территории аэродрома Новосибирск (Гвардейский); реестровый номер 54:00-6.476: шестая подзона приаэродромной территории аэродрома Новосибирск (Гвардейский); реестровый номер 54:00-6.478: приаэродромная территория аэродрома Новосибирск (Гвардейский));

- отсутствует ситуационный план с отображением границы земельного участка, отображение проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям;

- отсутствуют проектные решения по устройству наружного уличного освещения территории Объекта, в соответствии с требованиями п.7.2 СП 52.13330.2011 «Естественное и искусственное освещение» и подпункта «м» п. 12 Положения;

- отсутствуют разбивочные оси здания;

- отсутствуют привязки от границ земельного участка и сетей;

- отсутствует информация о существующих зданиях в границах земельного участка;

г) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (представленные разделы не соответствуют требованиям Положения);

3. положительного заключения экспертизы проектной документации (площадь Объекта 3712,5 кв. м).

Мэрия также указала на несоответствие представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка от 03.04.2024 № РФ-54-2-03-0-00-2024-0399, а также разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, а именно:

- объект выходит за место допустимого размещения;

- невозможно проверить обеспеченность объекта парковочными местами на соответствие требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 (отсутствует информация о количестве работников на объекте);

- согласно сведениям из Росреестра вид разрешенного использования земельного участка - для эксплуатации здания (депо и ремонтно-строительной группы) не соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, в связи с чем необходимо привести вид разрешенного использования в соответствии с классификатором;

- отсутствует согласование на размещение объекта капитального строительства с организациями, предусмотренными ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»;

- разрешения на строительство (реконструкцию);

- актов о подключении (технологическом присоединении) реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией);

- схемы, отображающей расположение реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического

обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанной лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);

- заключения органа государственного строительного надзора (в случае,

если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 Кодекса) о соответствии реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1ч. 5 ст. 49 Кодекса требованиям проектной документации;

- технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости.

Каких – либо документов, подтверждающих устранение недостатков, подготовки дополнительных документов и представления их в мэрию или обжалование отказа мэрии, истцом не представлено. Доводы истца о предоставлении им в мэрию дополнительных документов документально не подтверждены и оспариваются ответчиком.

При этом за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию истец обратился после возведения (реконструкции) объекта, непосредственно перед обращением в суд (за два -три месяца до обращения), что свидетельствует о формальном характере действий истца.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных

признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 этой статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Учитывая, что истец возводил (реконструировал) спорный объект без необходимых согласований, без подготовки рабочей, проектной документации, без получения разрешения на строительство (реконструкцию), то есть не принимал надлежащие меры к получению необходимой документации, а также принимая во внимание обращение истца за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод объекта в эксплуатацию непосредственно перед обращением в суд, суд приходит к убеждению, что такие действия, являются недобросовестным поведением истца, создавшего самовольную постройку, направленным на обход закона и свидетельствуют о злоупотреблении правом.

В качестве доказательств соответствия спорных объектов действующим градостроительным, строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом, в том числе, представлено заключение кадастрового инженера ФИО2, согласно которому возведение (реконструкция) спорного объекта произведена с нарушением Правил землепользования и застройки г.Новосибирска в части минимальных отступов от границ смежных земельных участков.

Так, согласно схеме расположения объекта, составленной кадастровым инженером 18.11.2024 года, спорное нежилое здание, в части норм минимального отступа от границ земельного участка не соответствует градостроительным нормам, а именно с северной стороны вместо установленных трех метров отступ составляет 1,2 метра, с юго - восточной стороны отступ составляет 0,08 метров.

В соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки г. Новосибирска минимальный отступ от границ земельного участка до мест допустимого размещения здания, за пределами которых запрещено строительство зданий - 3м.

В связи с необходимостью установления факта соответствия спорного объекта действующим градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, по ходатайству истца определением суда от 05.06.2025 по делу была назначена судебная строительно - техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Сибирского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:

- соответствует ли реконструированное нежилое здание, общей площадью 3712,5 кв.м., с кадастровым номером 54:35:063210:23, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, по адресу: <...>, градостроительным, строительным нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки г.Новосибирска (в том числе разрешенному использованию земельного участка, территориальной зоне, установленной в отношении земельного участка, проценту застройки, установленным минимальным отступам от границ смежных земельных участков, указать нарушаются ли охранные зоны, установленные в отношении земельного участка и т.д.)? Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан и имуществу третьих лиц? Если не соответствуют, указать, в чем именно несоответствия и возможные способы их устранения (снос, приведение в первоначальное состояние, проведение каких - либо дополнительных работ и т.д.)?

Этим же определением производство по делу было приостановлено.

24.12.2025 в материалы дела поступило заключение судебной экспертизы.

Определением от 19.01.2026 производство по делу возобновлено.

При проведении судебной экспертизы и при ответе на поставленный вопрос эксперты пришли к следующим выводам:

«Реконструированное нежилое здание, общей площадью 3712,5 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063210:23, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, по адресу: <...>, не противоречит требованиям строительных норм и правил.

Дальнейшая эксплуатация реконструированного нежилого здания, общей площадью 3712,5 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063210:23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, по адресу: <...>, без угрозы разрушения строительных конструкция (тем самым без угрозы жизни и здоровью граждан, уничтожения или повреждения имущества гражданских и юридических лиц), возможна.

На день проведения экспертного осмотра, конструктивные элементы нежилого здания, общей площадью 3712,5 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063210:23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, по адресу: <...>, инженерных коммуникаций, а также строение в целом, находятся в работоспособном состоянии.

Механическая безопасность основных конструктивных элементов нежилого здания, общей площадью 3712,5 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063210:23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, по адресу: <...>, на день проведения экспертного осмотра, обеспечена.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:062110:121: для эксплуатации здания (депо и ремонтно-строительной группы), не соответствует фактическому использованию реконструированного нежилого здания, общей площадью 3712,5 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063210:23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, по адресу: <...> - (склады).

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:062110:121 расположен в территориальной зоне П-1 (часть зоны производственной деятельности).

Процент застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:062110:121 составляет 45,7%, что соответствует проценту застройки в границах земельного участка.

Максимальная этажность реконструированного нежилого здания, общей площадью 3712,5 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063210:23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, по адресу: <...>, составляет 2 этажа, что соответствует предельному максимальному количеству надземных этажей для объектов капитального строительства, расположенных в территориальной зоне П-1 (часть зоны

производственной деятельности).

Минимальные отступы от границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:062110:121 для объектов капитального строительства не соблюдены. Объект исследования частично выходит за границы земельного участка, однако выступ не превышает установленную среднюю квадратическую погрешность, и находится в пределах допустимой нормы.

Местоположение реконструированного нежилого здания, общей площадью 3712,5 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063210:23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, по адресу: <...>, не противоречит требованиям нормативных документов, регламентирующих требования к размещению объектов в охранных зонах.

Способом устранения несоответствия вида разрешенного использования земельного участка, является обращение собственника в органы местного самоуправления, с заявлением о смене вида разрешенного использования земельного участка, согласно фактическому использованию объекта исследования (склады).

Способом устранения несоответствия месторасположения реконструированного нежилого здания, общей площадью 3712,5 кв. м, с кадастровым номером 54:35:063210:23, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062110:121, по адресу: <...>, в части минимального отступа от границ земельного участка, без сноса и переноса конструктивных элементов, будет являться официальное разрешение органа местного управления, на сохранение строения без соблюдения минимальных расстояний до смежной границы…».

В силу требований частей 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта является одним из видов доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле. Кроме того, в соответствии с требованиями частей 4, 5 статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из видов доказательств, и подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 87 АПК РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что при проверке достоверности заключения эксперта следует установить, компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в АПК РФ, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ (далее - Закон N 73-ФЗ) эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к заключению экспертов предусмотрены ч. 2 ст. 86 АПК РФ.

В силу императивного характера норм пункта 4 части 2 статьи 86 Кодекса, статьи 25 Закона N 73-ФЗ в экспертном заключении должны быть отражены запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (часть 5 статьи 55 АПК РФ).

Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Квалификация экспертов проверена судом. Отводов экспертам заявлено не было.

Заключение экспертов выполнено ведущим экспертом и экспертом ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, имеющими высшее образование и аттестацию на право самостоятельного производства судебной строительно – технической и землеустроительной экспертизы, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение выполнено на основании письменных материалов дела, экспертное исследование проведено последовательно и полно, на поставленные судом вопросы эксперты ответили вполне определенным образом, с приведением изложения методики проведения исследовательской части экспертизы, заключение содержит достоверные сведения о результатах экспертизы, противоречий в выводах экспертов не усматривается, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.

При указанных обстоятельствах, оснований для признания заключения эксперта Сибирского регионального центра судебной экспертизы несостоятельным, у суда не имеется.

Истцом, в порядке требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств, объективно опровергающих выводы вышеуказанной экспертизы. Ходатайства о проведении повторной или дополнительной экспертизы заявлено не было.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вместе с тем, доказательств обращения собственника в органы местного самоуправления, с заявлением о смене вида разрешенного использования земельного участка, согласно фактическому использованию объекта исследования (склады), а также совершения действий по согласованию и получению разрешения органа местного управления, истцом не представлено.

Таким образом, спорный объект выходит за границы земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности и не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка, что является нарушением действующих градостроительных норм и Правила землепользования и застройки г.Новосибирска.

Доводы истца о том, что уменьшение отступов от здания было согласовано с собственниками смежных земельных участков со стороны, которых имеются отклонения в связи с чем, отступы могут быть сокращены без дополнительных разрешений, судом отклоняются, поскольку предусмотренный действующим законодательством административный порядок согласования уменьшения отступов, не может быть заменен согласованием с собственниками смежных земельных участков.

В соответствии с частью 4 статьи 85 Земельного кодекса РФ реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. ст. 37, 39, 40 ГрК РФ.

Статьей 5.1 ГрК РФ установлено, что в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства по проектам решений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в соответствии с уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования и с учетом положений ГРк РФ проводятся общественные суждения или публичные слушания.

Согласно ч.4 ст.40 ГрК РФ проект решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном ст.5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений ст.39 настоящего Кодекса. Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

Следовательно, при несоблюдении минимальных отступов от границ земельного участка, истец должен был пройти процедуру публичных слушаний и получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в порядке, предусмотренном ГрК РФ.

В отношении спорного объекта и земельного участка с кадастровым номером 54:35:062110:121 разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства мэрией г.Новосибирска не выдавалось.

10.03.2025 по результатам проведения общественных обсуждений по проекту предоставления разрешения ООО «Саан Дизайн» в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений, с кадастровым номером 54:35:062110:121, площадью 7217 кв. м. с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание депо по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, ул.2-я Станционная, 30 (зона производственной деятельности (П-1), для здания (депо и ремонтно – строительной группы) с 3 м до 1,2 м с северной стороны, с 3м до 0,08 м с юго – восточной стороны, комиссией было рекомендовано отказать в предоставлении разрешения на отклонение.

С заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка в органы местного самоуправления, истец не обращался.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.29 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Принимая во внимание, что в настоящем случае истцом допущены нарушения в части несоответствия спорного объекта виду разрешенного использования земельного участка и в части норм минимального отступа от границ земельного участка, а именно в одном случае - с северной стороны вместо установленных трех метров отступ составляет 0,6 метров, с юго - восточной стороны объект выходит за границы земельного участка на 0,1 м (согласно выводам судебной экспертизы), что свидетельствует о нарушении прав собственников смежных земельных участков на размещение объектов и ширины проездов (проходов), в том числе наличие противопожарных разрывов, с соблюдение установленных норм, признать допущенные истцом нарушения несущественными в настоящем случае не представляется возможным.

При указанных обстоятельствах, суд констатирует, что истец не подтвердил факт соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам и Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, не представил доказательств своевременного обращения в уполномоченные органы для надлежащего оформления спорной постройки и доказательств осуществления действий, направленных на устранение допущенных нарушений, что свидетельствует о недобросовестном поведении истца, нежелании истца устранять допущенные им нарушения в правовом поле, что не позволяет суду сделать вывод об отсутствии нарушения прав и законных интересов третьих лиц и является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате госпошлины и проведению судебной экспертизы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Перечислить с депозита Арбитражного суда Новосибирской области на расчетный счет Сибирского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России), г.Новосибирск (ИНН <***>) 152950 рублей, перечисленных по платежным поручениям №423 от 27.04.2025 на сумму 110000 рублей и №887 от 12.08.2025 на сумму 42950 рублей, в счет оплаты судебной экспертизы.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Н.Голубева