Решение от 26 июля 2024 г. по делу № А27-18762/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Дело №А27-18762/2023



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации


26 июля 2024 г. г. Кемерово

Резолютивная часть решения оглашена 12 июля 2024 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе


судьи

Ефимовой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем

С.К.,



рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителей:

от истца по доверенности б/н от 01.01.2024 ФИО1

от ответчика ПАО «Ростелеком»

по доверенности 42 А А 4112890 от 30.05.2023 ФИО2

по доверенности №0705/29/48/23 от 24.05.2023 ФИО3 (до перерыва)

от ответчика ИП ФИО4

по доверенности № 42 АА 4121687 от 03.02.2024 ФИО5 (до перерыва)

по доверенности № 42 АА 4121687 от 03.02.2024 ФИО6 (после перерыва)

дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО7, город Томск (ИНН <***>)

к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (ИНН <***>) в лице Кемеровского филиала ПАО «Ростелеком», город Кемерово,

индивидуальному предпринимателю ФИО4, с. Волгапино Ковылкинского района, Республика Мордовия (ИНН <***>)

о признании недействительными публичных торгов по продаже имущества, проведенных на электронной торговой площадке www.roseltorg.ru по торговой процедуре COM24082300006, признании недействительным договора купли-продажи, о признании права собственности ПАО «Ростелеком» отсутствующим, признании права общей долевой собственности собственников помещений

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, г.Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Кемеровский областной кадастровый центр», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО8, город Кемерово, Акционерное общество «Кемеровская генерация», г. Кемерово,



у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО7 обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Ростелеком», индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании недействительными публичных торгов по продаже имущества, проведенных на электронной торговой площадке www.roseltorg.ru по торговой процедуре COM24082300006.

Определением суда от 10.10.2023 исковое заявление принято судом к производству, предварительное судебное заседание назначено на 27.11.2023. Определением от 27.11.2023 подготовка к судебному разбирательству окончена, судебное разбирательство назначено на 23.01.2024.

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу №А27-18762/2023 до рассмотрения иска ИП ФИО7 к ПАО «Ростелеком» о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилые помещения, расположенные в спорном здании и являющиеся местами общего пользования.

Определением от 21.02.2024 арбитражный суд на основании части 6 статьи 130 АПК РФ объединил дела А27-18762/2023 и №А27-22408/2023 в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу А27-18762/2023, в целях исключения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, с учетом того, что в рамках указанных дел по сути рассматривается спор относительно нежилых помещений и частей нежилых помещений, которые, по мнению истца, являются общим имуществом, что также по мнению истца является основанием для признания спорных торгов недействительными, в связи с нарушением права преимущественной покупки истца как участника долевой собственности на спорные нежилые помещения.

С учетом изложенного, ходатайство ИП ФИО7 судом не рассматривалось.

В рамках дела №А27-22408/2023 индивидуальный предприниматель ФИО7 обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к публичному акционерному обществу «Ростелеком» о признании отсутствующим права собственности ответчика на следующее имущество:

-помещения: №16 (коридор), №17 (коридор), №18 (коридор), №19 (коридор), №21 (тамбур), №31 (холл), №32 (коридор) перечисленные в Экспликации №1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 1 этажа Технического паспорта Объекта 3 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 180,2 кв. м, этаж № 1, кадастровый № 42:24:0201005:8192, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 24б, помещение 3);

- помещения: №12 (коридор), №42 (коридор), №43 (подсобное, теплоузел), перечисленные в Экспликации №1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 1 этажа Технического паспорта Объекта 2 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 320,3 кв.м., этаж №1, кадастровый № 42:24:0201005:8187, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 24б, помещение 2);

- помещения: №22 (коридор), №31 (холл), №38 (коридор), перечисленные в Экспликации №1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 2 этажа Технического паспорта Объекта 8 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 629,8 кв. м, этаж №2, кадастровый №42:24:0201005:8185, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 24б, помещение 8);

- помещения: №10 (коридор), перечисленные в Экспликации №1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 3 этажа Технического паспорта Объекта 10 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 405,8 кв. м, этаж №3, кадастровый N? 42:24:0201005:8194, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 24б, помещение 10);

- помещения: №14 (коридор), №16 (коридор), перечисленные в Экспликации №1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 3 этажа Технического паспорта Объекта 9 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 262,3 кв. м, этаж № 3, кадастровый N? 42:24:0201005:8186, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 24б, помещение 9);

-объект 13 (Модем кабельный Устройство передачи данных EHS5 с антенной);

-объект 14 (Оборудование котельной Устройство погодного регулирования);

- объект 15 (Прибор учета тепла).

В судебном заседании от 19.03.2024 истец изменил исковые требования с учетом объединения, помимо заявленного ранее требования о признании отсутствующим права на нежилые помещения, истец просит признать право общей долевой собственности собственников помещений в здании по адресу <...> на:

- помещения: № 16 (коридор), № 17 (коридор), № 18 (коридор), № 19 (коридор), № 20 (тамбур), № 31 (холл), № 32 (коридор) перечисленные в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 1 этажа Технического паспорта Объекта 3 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 180,2 кв. м, этаж № 1, кадастровый № 42:24:0201005:8192, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 246, помещение 3);

- помещения: № 12 (коридор), 42 (коридор), 43 (подсобное, теплоузел), перечисленные в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 1 этажа Технического паспорта Объекта 2 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 320,3 кв. м, этаж № 1, кадастровый № 42:24:0201005:8187, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 246, помещение 2);

-помещения: 22 (коридор), 31 (холл), 38 (коридор), перечисленные в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 2 этажа Технического паспорта Объекта 8 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 629,8 кв. м, этаж № 2, кадастровый № 42:24:0201005:8185, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 246, помещение 8);

-помещения: 10 (коридор), перечисленные в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 3 этажа Технического паспорта Объекта 10 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 405,8 кв. м, этаж № 3, кадастровый № 42:24:0201005:8194, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 246, помещение 10);

-помещения: 14 (коридор), 16 (коридор) 18 (коридор), перечисленные в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 3 этажа Технического паспорта Объекта 9 (Помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 262,3 кв. м, этаж № 3, кадастровый № 42:24:0201005:8186, адрес: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 246, помещение 9);

-объект 13 (Модем кабельный Устройство передачи данных EHS5 с антенной);

-объект 14 (Оборудование котельной Устройство погодного регулирования);

-объект 15 (Прибор учета тепла).

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ПАО «Ростелеком» в лице Кемеровского филиала объявлено о проведении торгов в виде аукциона по продаже вышеперечисленных объектов недвижимого имущества, расположенных в здании по адресу Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, г. Кемерово, б-р. Строителей, зд. 24Б. При этом, помимо нежилых помещений, в размещенный лот включены также доли размером 1845/2521 в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные в том же здании. Оставшаяся доля в праве общей долевой собственности размером 676/2521 принадлежит истцу.

Являясь сособственником недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности на общее имущество здания, согласно доводам иска истец имеет преимущественное право покупки выставленных на продажу нежилых помещений, однако ему не поступало никаких предложений по приобретению на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи, размещенном на торговой площадке при том, что он был намерен таким правом воспользоваться, о чем до окончания приема заявок истец сообщил в ПАО «Ростелеком». Однако проводя публичные торги, организатор торгов проигнорировал требование истца, чем создал угрозу признания торгов недействительными и причинения ущерба потенциальным покупателям, так как истец был лишен возможности осуществить свое преимущественное право покупки в отношении части лота, так как его стоимость никак не выделялась.

В ходе рассмотрения дела ПАО «Ростелеком» представлен отзыв на исковое заявление, в котором ответчик пояснил, что помещения, в которых истец имеет долю в праве собственности, относятся к местам общего пользования, в связи с чем, находятся в долевой собственности собственников помещений в здании. Поэтому, договор купли-продажи от 20.10.2023 года № 10380914 нежилых помещений, заключенный между ПАО «Ростелеком» и ИП ФИО9 в отношении помещений, являющихся общим имуществом собственников здания, не влечет правовых последствий для истца. По указанным в отзыве основаниям ответчик просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ИП ФИО4 оспорил исковые требования, представив отзыв на исковое заявление, согласно которому спорные объекты являются общим имуществом здания по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область – Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> здание 24б, в которых выделены доли собственников пропорционально их собственности в этом здании, что подтверждается техническими паспортами на указанные помещения. Также ответчик указывает на то, что обстоятельством, исключающим наличие у истца преимущественного права покупки доли в общем имуществе являются не торги, а продажа доли в праве общей собственности на общее имущество, которая следует судьбе права собственности на недвижимую вещь.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Управление относительно оснований регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости объектов с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8188, 42:24:0201005:8190, относящихся к общему имуществу здания, расположенного по адресу: <...>, а также их соотнесения с объектами недвижимого имущества (нежилыми помещениями) с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8197, 42:24:0201005:8187, 42:24:0201005:8192, 42:24:0201005:8193, 42:24:0201005:8189, 42:24:0201005:8195, 42:24:0201005:8196, 42:24:0201005:8185, 42:24:0201005:8186, 42:24:0201005:8194, в отзыве на иск пояснило следующее.

По сведениям ЕГРН объект капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0201005:8188, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> Здание 24Б, имеет следующие характеристики: вид объекта - помещение, назначение - нежилое, площадь - 113,7 кв.м., статус записи «Актуальная».

Указанный объект недвижимости (помещение) поставлен на государственный кадастровый учет 23.12.2019 на основании заявления ПАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 15.11.2019, с приложением технического плана от 15.11.2019, подготовленного кадастровым инженером ФИО10 в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> Здание 24Б, на основании натурного обследования от 26.08.2019 и проектной документации от 01.01.2019 шифр № 137/09-19Т-51КР.

23.12.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности за ПАО «Ростелеком» (документ-основание - Передаточный акт от 17.05.2010).

02.02.2022 в ЕГРН внесена запись о регистрации права общей долевой собственности на данное помещение в отношении ФИО7 (в размере 676/2521 доли) и в отношении ПАО «Ростелеком» (в размере 1845/2521 доли) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.2021 №4/2021.

Также в ЕГРН имеются записи об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки от 17.08.2023 (залогодержатель - ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие», залогодатель - ФИО7).

Объект капитального строительства с кадастровым номером 42:24:0201005:8190, расположенный по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> Здание 24Б, имеет следующие характеристики: вид объекта - помещение, назначение - нежилое, площадь - 65,1 кв.м., статус записи «Актуальная».

Указанный объект недвижимости (помещение) поставлен на государственный кадастровый учет 23.12.2019 на основании заявления ПАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком» о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав от 15.11.2019, с приложением технического плана от 15.11.2019, подготовленного кадастровым инженером ФИО10 в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, Кемеровский городской округ, <...> Здание 24Б, на основании натурного обследования от 26.08.2019 и проектной документации от 01.01.2019 шифр № 137/09-19Т-51КР.

23.12.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности за ПАО «Ростелеком» (документ-основание - Передаточный акт от 17.05.2010);

02.02.2022 в ЕГРН внесена запись о регистрации права общей долевой собственности на данное помещение в отношении ФИО7 (в размере 676/2521 доли) и в отношении ПАО «Ростелеком» (в размере 1845/2521 доли) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.2021 №4/2021.

Также в ЕГРН имеются записи об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки от 17.08.2023, от 18.08.2023 (залогодержатель - ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие», залогодатель - ФИО7).

В указанных технических планах от 15.11.2029, в разделах «Заключение кадастрового инженера», в том числе указана информация о том, что нежилые помещения, расположенные на 1, 2, 3, 4 этажах общей площадью 65,1 кв.м и 113,7 кв.м. являются общим имуществом.

В то же время, в целях внесения данной информации в ЕГРН, в соответствии с Формой технического плана и Требованиями к его подготовке, составу содержащихся в нем сведений, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (далее - Требования), действовавшими на дату формирования технических планов, соответствующие сведения должны были отражаться в разделе «Характеристики объекта недвижимости» технического плана посредством указания в графе «3» строки «8» назначения помещения - «нежилое» или «жилое». При этом дополнительно для нежилых помещений, предназначенных для обслуживания всех остальных помещений в здании - указываются слова «помещение вспомогательного использования» (абзац 8 пункт 43).

Поскольку информация об отнесении помещений с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8188, 42:24:0201005:8190 к помещениям вспомогательного использования в представленных технических планах не содержалась, основания для включения таких сведений в ЕГРН, как о помещениях вспомогательного использования, у органа, осуществляющего учетно-регистрационные действия, отсутствовали.

С момента внесения в ЕГРН сведений о характеристиках объектов недвижимости (помещений) с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8188, 42:24:0201005:8190 внесение изменений в их сведения не осуществлялось.

Образование объектов недвижимости - нежилых помещений с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8188, 42:24:0201005:8190, 42:24:0201005:8197, 42:24:0201005:8187, 42:24:0201005:8192, 42:24:0201005:8193, 42:24:0201005:8189, 42:24:0201005:8195, 42:24:0201005:8196, 42:24:0201005:8185, 42:24:0201005:8186, 42:24:0201005:8194 осуществлялось на основании проектной документации от 01.01.2019, шифр № 137/09-19Т-51КР, включенной в состав приложений технических планов, согласно которой указанные помещения образованы после проведенного капитального ремонта здания с кадастровым номером 42:24:0201005:7795.

Технические планы на образование объектов недвижимости (помещений), расположенных в здании с кадастровым номером 42:24:0201005:7795, подготовлены в соответствии с Требованиями, действовавшими на дату формирования технических планов.

Также в дополнениях к отзыву, с учетом доводов истца о невозможности организации отдельного теплового ввода и, как следствие, по мнению истца, невозможности организации теплоснабжения в помещениях истца, ответчик пояснил, что нахождение в собственности ПАО «Ростелеком» помещения с кадастровым номером 42:24:0201005:8197 не ограничивает ИП ФИО7 в организации теплоснабжения принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, поскольку порядок заключения договора теплоснабжения в случае, если помещения, находящиеся в одном здании, принадлежат двум и более лицам или используются ими установлен Правилами организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.08.2012 N 808.

Кроме того, ответчик отмечает, что 14.06.2024 стороны с участием незаинтересованных лиц произвели осмотр помещений в здании <...> здание 24Б. в ходе которого зафиксировано, что проход к помещениям принадлежащим ФИО7 не ограничен. В здании организовано 4 входа (выхода), три из которых находятся в совместной собственности ФИО7 и ПАО «Ростелеком». Данные входы обеспечивают истцу беспрепятственный доступ в помещения четвёртого этажа. В подтверждение указанных доводов ответчиком представлены для приобщения к материалам дела акт осмотра помещений и видеозапись процесса осмотра.

Судом представленная видеозапись обозрена, флеш-накопитель с указанной видеозаписью, а также акт осмотра от 14.06.2024 приобщены судом к материалам дела.

С учетом изложенных привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, кадастрового инженера ООО «КОКЦ» ФИО8, а также изучения судом представленных истцом поэтажных планов, поэтажных планов раздела здания, представленных кадастровым инженером, судом установлено следующее.

30.08.2019 между ООО «КОКЦ» и ПАО «Ростелеком» был заключен договор подряда № 132/08-19Т на выполнение технической инвентаризации здания с составлением технических паспортов на выделенные помещения и проведение кадастровых работ (подготовке технических планов) в связи с образованием нежилых помещений путем раздела нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения об объекте недвижимости, осуществляется кадастровым инженером, в результате выполнения кадастровых работ (ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2004 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», далее — Закон №221-ФЗ).

По договору подряда на выполнение кадастровых работ подрядчик обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ (ч.1 ст. 36 Закон № 221-ФЗ).

Согласно приложению № 1 к вышеуказанному договору подряда (перечень объектов) здание с кадастровым номером 42:24:0201005:317 подлежало разделу на 13 помещений примерной площадью:

• Помещение 1 этажа (санузел) 10,1 кв.м,

• Помещение 1 этажа 325 кв.м,

• Помещение 1 этажа 182,2 кв.м,

• Помещение 1 этажа (санузел) 9,9 кв.м,

• Помещение 1 этажа 8,5 кв.м,

• Помещение 1 этажа 11,8 кв.м,

• Помещение 1 этажа 7,4 кв.м,

• Помещение 1,2,3,4 этажа (лестничная клетка №1) 98 кв.м,

• Помещение 1,2,3,4 этажа (лестничная клетка №2) 55,9 кв.м,

• Помещение 2 этажа 647,4 кв.м,

• Помещение 3 этажа 262,3 кв.м,

• Помещение 3 этажа 405,8 кв.м,

• Помещение 4 этажа 676,1 кв.м.

На момент проведения кадастровых работ Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иные нормативные правовые акты не содержали положений, регламентирующих правила раздела зданий, сооружений, помещений (далее - объекты капитального строительства).

Единственное требование, которое содержал названный закон к образуемым в результате раздела здания помещениям это то, что нежилое помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест) (пункт 34 части 1 статьи 36 ФЗ №221 в редакции 2019 года).

На момент выполнения кадастровых работ понятие помещения было закреплено в п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В контексте Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утв. приказом Министерства экономического развития РФ № 953 от 18.12.2015 (действовавших в период подготовки технических планов) и п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания строительными конструкциями (у помещения имеются стены); изолированным, если оно отграничено от остального объема здания строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение, имеется возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

При этом закон не содержал запрета на описание совокупности смежных помещений, расположенных в здании или сооружении, в качестве одного объекта недвижимости - помещения. В данном случае такое помещение в целом согласно п. 34 ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» должно было отвечать требованиям изолированности и обособленности от других помещений в здании.

Учитывая указанные нормы закона на основании решения собственника здания (ПАО «Ростелеком») в результате кадастровых работ были образованы: на 1 этаже здания - 7 помещений, на 3 этаже - 2 помещения, на 2 этаже - 1 помещение, на 4 этаже - 1 помещение, а также 2 помещения, оба из которых состоят из части здания 1, 2, 3 и 4 этажей (лестничные клетки, состоящие из лестничного марша и лестничной площадки), отнесенных к помещениям общего пользования.

Как усматривается из представленных в материалы дела поэтажных планов, все образованные помещения отвечают вышеуказанным признакам помещения (обособленности и изолированности). Доступ к каждому помещению обеспечивается непосредственно за счет помещений общего пользования (лестничных клеток). При подобном разделе здания доступ в каждое образуемое помещение, не отнесенное к помещениям общего пользования, за счет других помещений, кроме как лестничных клеток, исключается.

Возможность образования помещений указанным образом, в настоящее время закреплена на законодательном уровне.

Рассмотрев исковые требования ИП ФИО7 к ПАО «Ростелеком» о признании отсутствующим права собственности на вышеуказанные спорные нежилые помещения, а также о признании права общей долевой собственности собственников помещений на указанные помещения, суд отказал в удовлетворении иска, на основании следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Помещения как недвижимые вещи могут быть образованы не только в результате раздела здания, но и объединения смежных помещений (п. 3 ст. 141.4 ГК РФ).

Из данных норм следует, что в настоящее время на законодательном уровне закреплена возможность образования одного помещения, которое будет представлять собой несколько смежных помещений.

Материалами дела подтверждается, что спорное здание находилось в частной собственности ПАО «Ростелеком».

Согласно пунктам 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственником было принято решение разделить здание на помещения, часть из которых будет представлять собой совокупность нескольких смежных помещений, что законом не запрещено.

Принимая решение о разделе здания, ПАО «Ростелеком» предусмотрел образование двух помещений в качестве мест общего пользования - две лестничные клетки, за счет которых напрямую обеспечивается доступ ко всем без исключения иным образуемым помещениям, в том числе и на дату осмотра, что подтверждается произведенным сторонами осмотром, зафиксированным в представленной в дело видеозаписью на флеш-накопителе.

К общему имуществу относятся вспомогательные помещения обслуживающие более одного помещения (п. 1 ст. 287.5 ГК РФ).

С учетом предусмотренного собственником (ПАО «Ростелеком») плана раздела здания на помещения такими вспомогательными помещениями для обслуживания всех остальных выделенных помещений в здании являются только две лестничные клетки.

Учитывая, что доступ ко всем образуемым помещениям осуществляется напрямую с лестничных клеток, оснований относить к общему имуществу помещения, которые до решения о разделе здания представляли собой коридоры, холл, включенные в настоящее время в состав помещений с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8192, 42:24:0201005:8187, 42:24:0201005:8185, 42:24:0201005:8194, 42:24:0201005:8186, не имеется. Указанное подтверждается представленными в материалы дела техническими паспортами и поэтажными планами спорного здания.

На основании решения собственника здания о разделе этого здания на помещения данные коридоры и холлы включены в состав конкретных помещений для использования исключительно в целях, для которых используется то помещение, в состав которого вошел тот или иной коридор/холл.

Право принять решение об образовании помещений именно таким образом принадлежало ПАО «Ростелеком» в силу положений статьи 209 ГК РФ.

Таким образом, поскольку включенные в состав помещений с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8192,42:24:0201005:8187,42:24:0201005:8185,42:24:0201005:8194, 42:24:0201005:8186 помещения, ранее имевшие название коридор и холл не предназначены для обслуживания более чем одного помещения из числа выделенных в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные помещения (коридоры, холл) нельзя признать местом общего пользования.

14.06.2024 года стороны с участием незаинтересованных лиц произвели осмотр помещений спорного здания, видеозапись указанного осмотра и акт, составленный в результате осмотра представлены в материалы дела. Исходя из содержания представленной видеозаписи, проход к помещениям принадлежащим ФИО7 неограничен, в здании организовано 4 входа (выхода), три из которых находятся в совместной собственности ФИО7 и ПАО «Ростелеком». Данные входы обеспечивают Истцу беспрепятственный доступ в помещения четвёртого этажа.

С учетом всего изложенного, суд признает не подлежащими удовлетворению требования о признании отсутствующим права собственности ПАО «Ростелеком» на нежилые помещения и признании права общей долевой собственности собственников помещений в спорном здании, а именно:

- 42:24:0201005:8192 (в отношении указанных истцом помещений: № 16 (коридор), № 17 (коридор), № 18 (коридор), № 19 (коридор), № 20 (тамбур), № 31 (холл), № 32 (коридор) перечисленные в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 1 этажа Технического паспорта Объекта);

- 42:24:0201005:8187 (в отношении указанных истцом помещений: № 12 (коридор), 42 (коридор), 43 (подсобное, теплоузел), перечисленные в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 1 этажа Технического паспорта Объекта);

- 42:24:0201005:8185 (в отношении указанных истцом помещений: 22 (коридор), 31 (холл), 38 (коридор), перечисленных в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 2 этажа Технического паспорта Объекта);

- 42:24:0201005:8194 (в отношении указанных истцом помещения: 10 (коридор), перечисленного в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 3 этажа Технического паспорта Объекта);

- 42:24:0201005:8186 (в отношении указанных истцом помещений: 14 (коридор), 16 (коридор), 18 (коридор), перечисленных в Экспликации № 1 на нежилые строения, имеющие встроенные нежилые помещения и на плане 3 этажа Технического паспорта Объекта).

Рассмотрев требования о признании отсутствующим права собственности ПАО «Ростелеком» и о признании права общей долевой собственности собственников нежилого здания на объекты: модем кабельный Устройство передачи данных EHSS с антенной, оборудование котельной Устройство погодного регулирования, суд также отказал в удовлетворении заявленного требования, поскольку истцом не приведено достаточных оснований для отнесения указанных движимых инженерных коммуникаций к общему имуществу собственников здания. Как указано выше, помещения, в которых расположено перечисленное движимое имущество не относятся к категории общего имущества.

Доводы истца относительно того, что расположенный на первом этаже спорного здания тепловой узел, и как следствие коридор, ведущий к указанному тепловому узлу и помещение, в котором расположен тепловой узел, относятся к общему имуществу собственников здания судом отклонены, исходя из следующего.

Истцом в ходе рассмотрения дела были изложены доводы о том, что истец не имеет возможности заключить договор теплоснабжения в отношении принадлежащего ему нежилого помещения, расположенного на четвертом этаже спорного здания, отказе теплоснабжающей организации в заключении договора теплоснабжения с истцом.

Согласно изложенным привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, АО «Кемеровская генерация» пояснениям 26.09.2022 ИП Калуги Е.С. обратился в Кемеровский филиал ООО «Сибирская теплосбытовая компания» (агент АО «Кемеровская генерация» по начислению и сборам платежей за тепловую энергию) с заявлением о заключении договора теплоснабжения и поставки горячей воды. 27.09.2022 ИП ФИО7 был направлен отказ от заключения договора, мотивированный нарушением положений абзаца второго пункта 44 Правил организации теплоснабжения в РФ № 808 от 08.08.2012.

Абзацем вторым пункта 44 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.08.2012 N 808, определено, что в случае если в нежилом здании имеется один тепловой ввод, то заявка на заключение договора теплоснабжения подается владельцем нежилого помещения, в котором имеется тепловой ввод, при наличии в нежилом здании нескольких тепловых вводов, заявки на заключение договора теплоснабжения подаются каждым владельцем помещения, в котором имеется тепловой ввод. Отношения по обеспечению тепловой энергией (мощностью) и (или) теплоносителем и оплате соответствующих услуг с владельцами иных помещений, не имеющих теплового ввода, определяются по соглашению между владельцами таких помещений и владельцами помещений, заключивших договор теплоснабжения.

Конституционный Суд РФ в Определении от 28.09.2023 №2373-О, отказывая в принятии к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав абзацем вторым пункта 44 Правил организации теплоснабжения в Российской Федерации №808 указал, что оспариваемое положение, закрепляя, в частности, что отношения по обеспечению тепловой энергией (мощностью) и (или) теплоносителем и оплате соответствующих услуг с владельцами иных помещений, не имеющих теплового ввода, определяются по соглашению между владельцами таких помещений и владельцами помещений, заключивших договор теплоснабжения, призвано гарантировать предоставление услуги по теплоснабжению с учетом баланса прав и законных интересов всех собственников нежилых помещений в нежилом здании, не содержит неопределенности, не нарушает прав собственников распоряжаться общим имуществом, не создает угрозы навязывания оплаты услуг сверх утвержденного перечня и объема и призвано обеспечить использование общего имущества в интересах всех его собственников, а потому само по себе не может рассматриваться как нарушающее права заявителя в указанном в жалобе аспекте.

Кроме того, суд учитывает, что отнесение помещения к общему имуществу здания по критерию его функционального назначения, связанного с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам не является единственным.

Так, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, установление факта нахождения в спорном помещении коммунального оборудования, технологически предназначенного для обслуживания всего многоквартирного дома, не является достаточным основанием для отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу. Выделить помещение можно, даже если в нем находятся транзитные коммуникации, а «наличие в помещении указанных коммуникаций само по себе не является препятствием для выдела помещений».

В силу статей 2, 15 Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ (ред. от 26.02.2024) «О теплоснабжении», пунктов 2, 3, 12 Правил N 808, единая теплоснабжающая организация (ЕТО) обязана заключить договор теплоснабжения с любым обратившимся потребителем тепловой энергии при условии соблюдения потребителем технических условий технологического подключения к тепловым сетям и в случае, если теплопотребляющие установки такого потребителя находятся в данной системе теплоснабжения (в зоне деятельности ЕТО).

Необходимость включения в договор перечисленных условий обусловливает необходимость наличия у абонента соответствующего энергопринимающего устройства, что в свою очередь также является существенным условием для заключения договора теплоснабжения. Это существенное условие обязательно для абонента и является технической предпосылкой заключения договора теплоснабжения. При отсутствии энергопринимающего устройства договор на теплоснабжение не может быть исполнен, что исключает возможность его реального заключения.

В случае заключения договора теплоснабжения нежилого здания с энергоснабжающей организацией одним из собственников помещений здания и оплатой им по данному договору всего количества потребленного зданием ресурса, другие собственники в силу положений статьи 210 ГК РФ обязаны возместить ему расходы, связанные со снабжением коммунальными ресурсами находящихся в их собственности помещений.

Владелец помещения, в которое осуществлен тепловой ввод (в настоящем деле – ПАО «Ростелеком»), в свою очередь, должен принять меры по оформлению отношений по теплоснабжению с другими владельцами помещений в здании.

Тепловой ввод в спорном здании расположен в помещении, принадлежащем на праве собственности ПАО «Ростелеком», с учетом чего, принадлежащее истцу помещение включено в договор теплоснабжения и поставки горячей воды между единой теплоснабжающей организацией и ПАО «Ростелеком», что не является в силу действующего законодательства нарушением прав истца ИП ФИО7 В настоящем случае последнему необходимо предпринять меры по надлежащему оформлению отношений по теплоснабжению с владельцем помещения, в котором осуществлен тепловой ввод в здании – ПАО «Ростелеком».

Как установлено судом, между ИП ФИО7 (Покупатель) и ПАО «Ростелеком» (Продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.11.2021, согласно пункту 1.1 которого в собственность покупателя передано нежилое помещение, общей площадью 676,1 кв.м., расположенное на 4 этаже нежилого здания по адресу г. Кемерово, б-р. Строителей, зд. 24Б, а также 676/2521 долей в праве общей собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8188, 42:24:0201005:8190, относящихся к общему имуществу здания.

Согласно пункту 1.7 указанного договора купли-продажи Покупатель подтвердил, что извещен о том, что на объектах недвижимости имеется центральная канализация, водоснабжение, центральное отопление, электроснабжение. Покупатель извещен о необходимости заключения отдельного договора на теплоснабжение за свой счет.

Таким образом, нахождение в собственности ПАО «Ростелеком» помещения с кадастровым номером 42:24:0201005:8197 не ограничивает ФИО7 в осуществлении теплоснабжения, принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.

Истцом не представлено доказательств отсутствия отопления в принадлежащем ему на праве собственности помещении, расположенном на 4-ом этаже спорного здания, согласно доводам, неоднократно изложенным ответчиком, также подтвержденным представителем третьего лица АО «Кемеровская генерация» в судебном заседании после перерыва помещение истца отапливается в соответствующий период отопительного сезона. Доводы истца о том, что истец, не имея никакой возможности подключиться к системе централизованного теплоснабжения, вынужден прибегать к иным техническим средствам для обогрева помещения, судом отклоняются, как документально не подтвержденные.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлены ходатайства о назначении экспертизы, для ответа на вопросы:

1. Каким помещениям и с каким назначением на поэтажных планах технического паспорта здания по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, б-р. Строителей, 24Б по состоянию на дату ввода в эксплуатацию соответствуют нежилые помещения, указанные судом, расположенные на 1, 2 и 3-м этаже здания?

2. Производились ли в указанных помещениях в период с даты ввода здания в эксплуатацию и с даты технической инвентаризации (согласно техническому паспорту) по настоящее время переоборудования, перепланировки, реконструкции или иные изменения, в т.ч. изменения функционального назначения? Если такие изменения производились, то в чем они заключались?

3. Предназначались ли помещения, входящие в состав указанных помещений или установленное в них оборудование (котел, модем теплоузла и иное оборудование или коммуникации) для обслуживания или обеспечения деятельности здания (или двух и более помещений в нем) при проектировании (строительстве) здания и на дату инвентаризации? Если предназначались, то по каким признакам?

4. Возможно ли обеспечение гарантированной эвакуации людей в случае пожара из помещений второго и (или) третьего этажа нежилого здания через лестничные марши либо иными способами согласно Плану эвакуации здания без использования исследуемых помещений – мест общего пользования?

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы, суд не находит оснований для его удовлетворения.

В предмет доказывания по иску о признании права общей долевой собственности на помещения, на которые зарегистрировано право индивидуальной собственности ответчика, включаются обстоятельства отнесения спорных помещений к общему имуществу здания.

Согласно статьям 304, 305 ГК РФ собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушения его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление №64) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат па праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Аналогичная позиция содержится в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №25). Таким образом, к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, по аналогии применяются нормы жилищного законодательства.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 2 1 Постановления №64, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу п. 8 Постановления №64, если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Таким образом, по смыслу закона, право долевой собственности на общее имущество и само общее имущество как таковое возникают в силу закона, независимо от регистрации права собственности, с момента поступления отдельных помещений в здании в собственность двух и более лиц.

В соответствии со статьей 24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Любой объект недвижимости существует юридически в том виде, в котором сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости. Изменение сведений об объекте недвижимости должно иметь под собой законное основание, произвольное изменение параметров объекта не допускается.

Критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.

Истцом не представлено доказательств того, что спорные помещения являются исключительно техническими и не предназначены для самостоятельного использования.

Спорные помещения были отчуждены ПАО «Ростелеком» на основании возмездной сделки как самостоятельные объекты гражданских прав, указания на наличие у спорных помещений правового режима общей собственности или их функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, данный договор и акт приема-передачи к нему не содержат.

Как неоднократно было отмечено в судебной практике, сам по себе факт наличия в помещениях инженерных коммуникаций однозначно не свидетельствует об исключительно техническом характере помещений и по умолчанию не порождает права общей долевой собственности на помещения. Само по себе прохождение труб систем водоснабжения, канализации возможно в любом помещении здания с учетом уровня его благоустроенности и не свидетельствует об отнесении к общему имуществу помещений, в которых они проходят.

Для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, и само по себе наличие инженерных коммуникаций не порождает право общей долевой собственности на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием здания.

С учетом изложенного, в отсутствие достоверных, относимых и допустимых доказательств использования помещений исключительно как технических и вспомогательных, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Судом также приняты во внимание представленные в материалы дела письменные пояснения кадастрового инженера ООО «КОКЦ» ФИО8 о проведенной на основании договора подряда № 132/08-19Т инвентаризации здания с составлением технических паспортов на выделенные помещения и проведенных кадастровых работ (подготовке технических планов) в связи с образованием нежилых помещений путем раздела нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц. участвующих в деле.

По смыслу статьи 82 АПК РФ судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

При этом необходимость в разъяснении вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос.

В настоящем деле, исходя их предмета и характер спора, с учетом совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, пояснений кадастрового инженера, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу и возможности рассмотрения спора по существу без назначения судебной экспертизы.

Судом отклонены доводы истца относительно размеров дверного проема с правой стороны здания, не соответствующим Приказу МЧС России от 19.03.2020 № 194 и невозможности обеспечения надлежащей эвакуации в случае пожара в отсутствие доступа к четвертому выходу из спорного здания, который расположен в помещении, являющемся собственностью ПАО «Ростелеком», поскольку исходя из представленных в материалы дела доказательств, в том числе с учетом проведенного сторонами осмотра спорного здания с составлением акта, каких-либо препятствий для выхода через указанный четвертый выход из здания не имеется. В случае возникновения какой-либо непредвиденной ситуации лица, присутствующие в здании, смогут покинуть его, препятствий для такого покидания в виде запертых дверей или перегородок не имеется, права истца не нарушаются, а доводы истца о предполагаемом перекрытии собственником здания четвертого выхода из здания являются предположительными, надуманными и документально не подтвержденными. Согласно доводам ответчика ПАО «Ростелеком» проверки соблюдения норм противопожарной безопасности в здании проводятся регулярно, каких-либо предписаний об устранении нарушений не выносилось.

Изучив представленные доказательства и пояснения в совокупности, суд пришел к выводу, что образование объектов недвижимости - нежилых помещений с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8188, 42:24:0201005:8190, 42:24:0201005:8197, 42:24:0201005:8187, 42:24:0201005:8192, 42:24:0201005:8193, 42:24:0201005:8189, 42:24:0201005:8195, 42:24:0201005:8196, 42:24:0201005:8185, 42:24:0201005:8186, 42:24:0201005:8194 осуществлялось на основании проектной документации от 01.01.2019, шифр № 137/09-19Т-51КР, включенной в состав приложений технических планов, указанные помещения образованы после проведенного капитального ремонта здания с кадастровым номером 42:24:0201005:7795.

Технические планы на образование объектов недвижимости (помещений), расположенных в здании с кадастровым номером 42:24:0201005:7795, подготовлены в соответствии с Требованиями, действовавшими на дату формирования технических планов. Оснований для критической оценки представленных в материалы дела пояснений и доказательств кадастровым инженером и ответчиком ПАО «Ростелеком» судом не установлено.

На основании всего вышеизложенного, суд отказал в удовлетворении иска к ПАО «Ростелеком» о признании права собственности отсутствующим, признании права общей долевой собственности собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, б-р. Строителей, д. 24Б.

Рассмотрев исковые требования ИП ФИО7 к ПАО «Ростелеком» в лице Кемеровского филиала ПАО «Ростелеком», индивидуальному предпринимателю ФИО4 о признании недействительными публичных торгов по продаже имущества, проведенных на электронной торговой площадке www.roseltorg.ru по торговой процедуре COM24082300006, признании недействительным договора купли-продажи, заключенного в результате публичных торгов по продаже имущества, проведенных на электронной торговой площадке www.roseltorg.ru по торговой процедуре COM24082300006 между ПАО «Ростелеком» и ИП ФИО4, суд отказал в удовлетворении предъявленных требований на основании следующего.

Требования истца к ответчикам ПАО «Ростелеком» и ИП ФИО4 о признании недействительными публичных торгов по продаже имущества, признании недействительным договора купли-продажи мотивированы истцом тем, что истец, являясь сособственником общего имущества в здании (в части зарегистрированных в ЕГРН нежилых помещений, являющихся местами общего пользования с кадастровыми номерами: 42:24:0201005:8188, 42:24:0201005:8190) имеет преимущественное право покупки выставленных на продажу нежилых помещений, которое было нарушено ответчиками в результате проведения торгов и заключения договора купли-продажи.

В пункте 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В предмет оспариваемого договора, кроме прочих объектов, также входили объекты с кадастровыми номерами 42:24:0201005:8188, 42:24:0201005:8190. Указанные объекты, с учетом представленных в материалы дела сведений технических паспортов, а также с учетом пояснений Управления Росреестра, входят в состав общего имущества спорного нежилого помещения, представляют собой лестничные клетки.

Согласно пункту 2 статьи 259.2 ГК РФ Доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на недвижимую вещь, не может быть выделена в натуре и не может быть отчуждена отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Собственник недвижимой вещи не вправе также совершать иные действия, влекущие передачу такой доли отдельно от права собственности на недвижимую вещь. Сделки, совершенные с нарушением положений настоящего пункта, ничтожны.

С учетом изложенного, преимущественное право покупки, предусмотренное положениями пункта 1 статьи 250 ГК РФ в настоящем случае не распространяются на долю в праве общей собственности на общее имущество.

Согласно абзацу 2 пункта 5 Постановления № 64 при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 3 Постановления № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

С учетом изложенного, указание в составе предмета спорных торгов нежилых помещений, которые являются общим имуществом здания не противоречит действующему законодательству, поскольку указанные доли переходят в собственность покупателя недвижимого имущества, независимо от указания, либо не указания таких объектов в составе предмета торгов, с учетом чего исковые требования к ответчикам о признании торгов недействительными и признании недействительным договора купли-продажи, заключенного в результате публичных торгов по продаже имущества, удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на истца.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (ИНН <***>) в лице Кемеровского филиала ПАО «Ростелеком», город Кемерово, индивидуальному предпринимателю ФИО4, с. Волгапино Ковылкинского района, Республика Мордовия (ИНН <***>) о признании недействительными публичных торгов по продаже имущества, проведенных на электронной торговой площадке www.roseltorg.ru по торговой процедуре COM24082300006, признании недействительным договора купли-продажи, заключенного в результате публичных торгов по продаже имущества, проведенных на электронной торговой площадке www.roseltorg.ru по торговой процедуре COM24082300006 между ПАО «Ростелеком» и ИП ФИО4 отказать.

В удовлетворении исковых требований к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (ИНН <***>) о признании права собственности отсутствующим, признании права общей долевой собственности собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Кемерово, б-р. Строителей, д. 24Б, отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу решения суда первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.



Судья О.Н. Ефимова