Постановление от 31 мая 2021 г. по делу № А40-139122/2020

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-12415/2021-ГК

Дело № А40-139122/20
г. Москва
31 мая 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2021 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей В.В. Валюшкиной, Е.Б. Алексеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью «Казань Реал Эстейт» на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2021 года по делу № А40-139122/2020, принятое судьей Д.Н. Федоровой, по иску Общества с ограниченной ответственностью «Казань Реал Эстейт» (ОГРН <***>; 123001, <...>)к Обществу с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи»(ОГРН: <***>, <...> строение 51, этаж 2, помещение 38/1)о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 28 июля 2020 года,

диплом № ААН 2500298 от 22 июня 2015 года;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 26 августа 2019 года;

диплом № ИВС 0551486 от 19.12.2002;



У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Казань Реал Эстейт» (далее – ООО «Казань Реал Эстейт», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи» (далее – ООО «ТРК-Мытищи», ответчик) о расторжении договоров аренды от 21.08.2014 №3К-82/14, от 21.08.2014 № 3С-06/14, о взыскании 3 429 808 рублей 92 копеек обеспечительного платежа, об уменьшении арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 № 3К-82/14 за период с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно с 2 562 166 рублей 72 копеек до 0 рублей в связи с отсутствием встречного предоставления, об уменьшении арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 № 3С-06/14 за период с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно с 35 160 рублей 04 копеек до 0 рублей в связи с отсутствием встречного предоставления.

Протокольным определением от 19.11.2020 года суд первой инстанции отклонил ходатайство истца об уточнении исковых требований в части признания уведомлений о зачете по договору аренды № №3С-06/14 от 21.08.2014 о зачете из обеспечительного платежа суммы неисполненных обязательства от 12.05.2020 исх. № 190/20-07 недействительным, о признании уведомлений о зачете по договору аренды № 3К-82/14 от 21.08.2014 о зачете из обеспечительного платежа суммы неисполненных обязательства от 12.05.2020 исх. № 188/20-07 недействительным, поскольку истец заявил иные самостоятельные требования, которые возникли после подачи иска.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.01.2021 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на то, что в соответствии с условиями договора имелись основания для признания существенного изменения обстоятельств, которым оценка дана не была, доказано невозможность пользования помещением в спорный период.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

Заседание суда апелляционной инстанции 29.03.2021 было отложено.

В заседании суда апелляционной инстанции 19.05.2021 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд находит основания для отмены решения Арбитражного суда города Москвы от 18.01.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 21.08.2014 между ООО «Казань Реал Эстейт» (арендатор) и ООО «ТРК-Мытищи» (арендодатель) были заключены договоры аренды № ЗК-82/14 и № 3С-06/14.

В соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений № ЗК-82/14 от 21.08.2014 с учетом редакции дополнительного соглашения № 8 от 25.12.2019 ответчик передал истцу помещения с условным № ЗК-82, площадью 386,4 кв.м в здании многофункционального торгово-развлекательного и офисного центра по адресу: <...>. стр. 51 сроком аренды по 07.09.2026.

Согласно пункту 2.1 договора аренды ответчик обязуется передать истцу помещение в аренду, а истец обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды истец обязуется использовать помещение только для осуществления коммерческой деятельности, профиль которой указан в приложении 3 к договору аренды, а также обязуется использовать при осуществлении коммерческой деятельности в помещении только товары, соответствующие ассортиментному перечню и торговым маркам, указанным в приложении 3 к договору аренды.

Согласно пункту 3.1 договора аренды срок аренды указан в приложении 2 к договору аренды и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Сторонами 08.09.2014 подписан акт приема-передачи помещения.

Сторонами 06.11.2014 подписан акт о начале коммерческой деятельности.

В соответствии с условиями договора аренды нежилых помещений № ЗС-06/14 от 21.08.2014 с учетом редакции дополнительного соглашения № 6 от 25.12.2019 ответчик передал истцу помещения с условным № ЗС-05, общей площадью 121,9 кв.м, сроком по 08.09.2026.

Согласно пункту 2.1 договора аренды склада ответчик обязуется передать истцу помещение в аренду, а истец обязуется его принять и своевременно оплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды склада истец обязуется принять помещение по акту приема передачи помещения с 21 августа 2014 года и использовать только как подсобное помещение.

Согласно пункту 3.1 договора аренды склада срок аренды указан в приложении 2 к договору аренды склада и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Сторонами 08.09.2014 подписан акт приема-передачи помещения.

Истец 21.05.2020 уведомил ответчика о расторжении указанных договоров в связи с существенным изменением обстоятельств по сравнению с моментом заключения договоров, указав, что был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом и осуществлять коммерческую деятельность с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно.

Кроме того, в связи с распространением коронавирусной инфекции (COVID-19) и принятыми государством мерами по предотвращению ухудшения санитарно-эпидемиологической обстановки осуществление коммерческой деятельности в ожидаемых масштабах в арендованных у ответчика помещениях не представляется возможным.

Истец 03.06.2020 направил в адрес ответчика требование о снижении арендной платы по договорам аренды № ЗК-82/14 от 21.08.2014 и № ЗК-82 21.08.2014, указав, что был лишен возможности использовать арендуемые объекты по вине ответчика.

Истец 02.07.2020 направил ответчику уведомление об отказе оплачивать арендную плату по договорам аренды в связи с отсутствием предоставление со стороны ответчика арендуемых помещений в пользование истца.

Поскольку претензионные требования истца были оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не доказано наличие прав на расторжение договоров с учетом его условий исходя из обстоятельств распространения коронавирусной инфекции (COVID-19), с учетом того, что арендодатель не препятствовал арендатору в пользовании арендуемые помещениями в течение всего срока действий договоров аренды, при не представления доказательств отсутствия объективной возможности произвести арендные платежи в срок, установленный договорами аренды.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на существенно изменившиеся обстоятельства, а именно санитарно-эпидемиологические проблемы, вызванные распространением коронавирусной инфекции (COVID-19), возникшие проблемы невозможно преодолеть возможностями истца, на момент заключения договоров истец не мог знать о возможности наступления таких обстоятельств.

Суд апелляционной инстанции, оценивая указанные доводы истца, пришел к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора от 21.08.2014 №3К-82/14, от 21.08.2014 №3С-06/14 на основании следующего.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 309 ГК РФ (в редакции от 13.05.2008, действующей на момент заключения договора) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий 6 такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ (в редакции от 13.05.2008, действующей на момент заключения договора) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 указанной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона от 08.06.2002 года № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дополнена частью 4 следующего содержания: «Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со 7 статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Указом Президента РФ от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» были приняты ограничительные меры, направленные на предупреждение распространения коронавирусной инфекци, в частности, с 4 по 30 апреля 2020 года включительно установлены нерабочие дни, приостановлена (ограничена) деятельность находящихся на соответствующей территории отдельных организаций независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, установлен особый порядок передвижения на соответствующей территории лиц и транспортных средств.

Постановлением Губернатора Московской области от 12 марта 2020 года № 108-ПГ, «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» (с изменениями, внесенными постановлениями Губернатора Московской области от 13.03.2020 № 115-ПГ, от 16.03.2020 № 126-ПГ, от 18.03.2020 № 132-ПГ, от 19.03.2020 № 133-ПГ, от 20.03.2020 № 135-ПГ, от 23.03.2020 № 136-ПГ, от 24.03.2020 № 141-ПГ, от 25.03.2020 № 143-ПГ, от 26.03.2020 № 144-ПГ, от 27.03.2020 № 161-ПГ, от 29.03.2020 № 162-ПГ, от 31.03.2020 № 163-ПГ, от 02.04.2020 № 171-ПГ, от 04.04.2020 № 174-ПГ, от 09.04.2020 № 175-ПГ, от 10.04.2020 № 176-ПГ, от 12.04.2020 № 178-ПГ, от 18.04.2020 № 193-ПГ, от 21.04.2020 № 204-ПГ, от 28.04.2020 № 214-ПГ, от 29.04.2020 № 216-ПГ, от 11.06.2020 № 282-ПГ и последующими) принят ряд мер, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологической безопасности, в частности, был введен режим повышенной готовности, в рамках которого населению было сперва рекомендовано, а затем и прямо предписано соблюдать режим самоизоляции, также была запрещена работа всех объектов розничной торговли кроме продовольственных и зоомагазинов и аптек, постановлением Губернатора Московской области от 27.03.2020 № 161-ПГ, была приостановлена с 28 марта 2020 года (сперва до 10 апреля, и далее продлевалось до 31 мая 2020 год, до 24 июня 2020 года) деятельность торгово-развлекательных центров и посещение их гражданами, в связи с чем торговые центры Московской области были закрыты для доступа посетителей.

Судом апелляционной инстанции установлено, что отрасль истца включена в перечень отраслей, которые в наибольшей степени пострадали от распространения коронавирусной инфекции.

Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 № 540 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 434» к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавших от распространения коронавирусной инфекции, была отнесена розничная торговля прочими товарам в специализированных магазинах (47.7).

В данной отрасли осуществляет деятельность истец, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРЮЛ в отношении истца (т. 1, л.д. 27 «Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах»).

Письмом № 89/20-07И от 26.03.2020 ответчик уведомил истца о приостановлении розничной торговли в помещении ответчика.

Ответчик обязал истца отключить всю электроэнергию в арендуемом помещении (полностью обесточить), вынести все продукты питания

Таким образом, коммерческая деятельность истца, целью которой было заключение договоров аренды, была невозможна с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно.

Ответчик указывает на то, что здание не закрывалось, что подтверждается продолжением коммерческой деятельности части организаций, однако, деятельность в приведенных к примеру ответчиком организаций могла быть не приостановлена с учетом реализации товаров категории первой необходимости, ввиду чего оснований полагать доводы ответчика обоснованными по отношению к деятельности истца у суда апелляционной инстанции не имеется.

Истец направил ответчику требования о снижении арендной платы по договорам аренды № ЗК-82/14 от 21.08.2014 и № ЗК-82 21.08.2014, в которой истец, ссылаясь на отсутствие возможности использовать арендуемые объекты, просил снизить размер арендной платы до 0 рублей по день снятия ограничений.

Кроме того, истец неоднократно направлял ответчику уведомления обращение о не начислении арендной платы, о наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые ответчиком оставлены без ответа.

Однако соглашение об изменении (снижении) размера арендных платежей между сторонами фактически достигнуто не было, ответчиком уведомления истца были оставлены без удовлетворения.

Ответчик, в свою очередь, направил истцу письмо (исх. № 88/20-07 И), в котором сообщил, что истец должен вносить арендную плату по договорам аренды на прежних условиях. Более того, ответчик продолжил выставлять счета на оплату арендной платы и требовать ее внесения. Так, ответчиком были выставлены следующие счета на оплату:

Счет на оплату за май 2020 года № 1520 от 01.04.2020 на оплату постоянной и переменной составляющей арендной платы на сумму 874 748 рублей 55 копеек.

Счет на оплату за май 2020 года № 1521 от 01.04.2020 на оплату постоянной составляющей арендной платы на сумму 12 003 рубля 98 копеек.

Счет на оплату за июнь 2020 года № 1966 от 06.05.2020 на оплату постоянной и переменной составляющей арендной платы на сумму 874 748 рублей 55 рублей.

Счет на оплату за июнь 2020 года № 1967 от 06.05.2020 на оплату постоянной составляющей арендной платы на сумму 12 003 рубля 98 копеек.

Счет на оплату за июль 2020 года № 2210 от 01.06.2020 на оплату постоянной и переменной составляющей арендной платы на сумму 874 748 рублей 55 копеек.

Счет на оплату за июль 2020 года № 2211 от 01.06.2020 на оплату постоянной составляющей арендной платы на сумму 12 003 рубля 98 копеек.

В связи с отсутствием встречного предоставления истец направил ответчику отказ от оплаты счетов № 020720 от 02.07.2020.

Как указывает истец, в связи с закрытием торговых помещений из-за распространения коронавирусной инфекции истец не мог осуществлять коммерческую деятельность, в связи с чем потребители не могли приобретать товары истца.

О существенном изменении обстоятельств свидетельствуют также оборотные показатели истца:

Как следует из бухгалтерских документов, среднемесячный оборот истца в 2019 году составлял приблизительно 3 500 000 рублей в месяц (том 4 л.д. 27-38), в то время как показатели 2020 года существенным образом изменились (том 4 л.д. 39-44]:

- январь 2020 года - 3 999 538 рублей 50 копеек,

- февраль 2020 года - 3 202 620 рублей,

- март 2020 года - 2 076 236 рублей,

- апрель 2020 года - 0 рублей,

- май 2020 года - 0 рублей,

- июнь 2020 года - 1 292 580 рублей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (вопрос № 8).

На основании вышеизложенного, учитывая, что истец осуществляет в арендуемом помещении деятельность, относящуюся к виду «Торговля розничная одеждой в специализированных магазинах», то есть деятельность в одной из отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и при этом стороны не достигли соглашения в вопросе об уменьшении размера арендной платы, тогда как обстоятельства, существенными образом нарушающие имущественные интересы истца, в частности наличием препятствий в осуществлении коммерческой деятельности, связанных как с закрытием арендованных помещений, так и с иными причинами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что рассматриваемые договора аренды от 21.08.2014 № 3К-82/14 и от 21.08.2014 № 3С-06/14 подлежат расторжению.

В соответствии с договорами аренды истец перечислил ответчику обеспечительные платежи в следующих размерах:

По договору аренды № 3-К82/14 истец перечислил ответчику: 3 000 500 рублей 21 копейка, что подтверждается платежными поручениями № 1497 от 28.08.2014 и № 5629 от 20.09.2018 (том 3 л.д. 133-134).

По договору аренды склада № 3С-06/14 истец перечислил ответчику: 429 308 рублей 71 копейку, что подтверждается платежными поручениями № 1498 от 28.08.2014 и № 7380 от 06.12.2018 (том 3 л.д. 135-136).

В соответствии с пунктом 4.6. договоров аренды обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 5 банковских дней после возврата помещений истцом ответчику и подписания сторонами актов сдачи-приемки помещений.


Таким образом, при расторжении договоров аренды ответчик должен вернуть истцу обеспечительные платежи в размере 3 429 808 рублей 92 копейки по договорам аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

При этом указанные выше положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив ее размер на 50%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

С учетом выставленных в адрес истца счетов на оплату по договору аренды от 21.08.2014 № 3К-82/14 арендная плата составила 2 562 166 рублей 72 копейки, по договору аренды 21.08.2014 № 3С-06/14 арендная плата составила 35 160 рублей 04 копейки.

Принимая во внимание наличие предусмотренных статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 условий для снижения ставки арендной платы за период действия ограничений, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о снижении арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 № 3К-82/14 до 1 281 083 рублей 36 копеек, о снижении арендной платы по договору аренды от 21.08.2014 № 3С-06/14 до 17 580 рублей 02 копейки.

Доводы ответчика о том, что дополнительные соглашениями к договорам от 25.12.2019, заключенными с истцом, уже была предоставлена скидка и размер арендной платы был снижен, не учитывают обстоятельства того, что основания или условия для уменьшения арендной платы и ее отсрочки возникли в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе по причине невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, тогда как указанные ответчиком дополнительные соглашения были заключены по причине макроэкономического характера, в данном случае с учетом изменения курса валют.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобы подлежит распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2021 года по делу № А40-139122/2020 отменить.

Расторгнуть договора аренды от 21.08.2014 №3К-82/14 и от 21.08.2014 №3С-06/14.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ТРК-Мытищи» (ОГРН: <***>, <...> строение 51, этаж 2, помещение 38/1) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Казань Реал Эстейт» (ОГРН <***>; 123001, <...>) 3 429 808 (Три миллиона четыреста двадцать девять тысяч восемьсот восемь) рублей 92 копейки обеспечительного платежа.

Уменьшить арендную плату по договору аренды от 21.08.2014 №3К-82/14 за период с 28.03.2020 по 24.06.2020 включительно с 2 562 166 рублей 72 копеек до 1 281 083 рублей 36 копеек.

Уменьшить арендную плату по договору аренды от 21.08.2014 №3К-82/14 за период с 28.03.2020 по 24.06.2020 от 21.08.2014 № 3С-06/14 до 17 580 рублей 02 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.



Председательствующий судья Н.И. Левченко




Судьи: В.В. Валюшкина




Е.Б. Алексеева