Решение от 28 мая 2024 г. по делу № А40-279843/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-279843/23-191-2161
г. Москва
29 мая 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 29 мая 2024 года


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи  Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола секретарем судебного заседания Попковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОКРОВКА-2" (101000, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, ПОКРОВКА УЛ., Д. 11, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМНАТА 1/I/5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.03.2021, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0001029:4144 общей площадью 344,9 кв.м,

при участии в заседании: согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОКРОВКА-2" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, в котором с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, просило: урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001029:4144, общей площадью 344,9 кв.м, путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 68 174 315 (шестьдесят восемь миллионов сто семьдесят четыре тысячи триста пятнадцать) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 28.03.2024 № 4/Э/, подготовленного Союзом судебных экспертов «Федерация».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 811 598, 99 (восемьсот одиннадцать тысяч пятьсот девяносто восемь) руб. 99 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.»

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании заслушаны пояснения эксперта ФИО1

Представитель истца поддержал исковые требования с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Дело в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие ответчика.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Бэльфарм» и Департаментом имущества города Москвы заключен договор аренды нежилого помещения от 25.11.2005 № 01-01074/05, площадью 348,9 кв. м по адресу: <...>.

26.12.2008 заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 25.11.2005 № 01-01074/05, в соответствии с которым право аренды переуступлено от ООО «Бэльфарм» к ООО «Эркафарм», площадь помещения уточнена на 344,9 кв.м.

23.12.2020 заключено дополнительное соглашение о смене стороны по договору аренды от 25.11.2005 № 01-01074/05 с ООО «Эркафарм» на ООО «Покровка».

28.06.2021 заключено дополнительное соглашение о смене стороны по договору аренды от 25.11.2005 № 01-01074/05 с ООО «Покровка» на ООО «Покровка-2».

31.07.2023 ООО «Покровка-2» (далее-истец) обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы».

02.10.2023 Департамент городского имущества города Москвы направил истцу проект договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> д.П с кадастровым номером 77:01:0001029:4144 общей площадью 344,9 кв.м.

В соответствии с п. 3.1 проекта договора купли - продажи цена объекта составляет 207 074 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.09.2023 № М643-3041-П/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс».

Не согласившись с вышеуказанной ценой объекта, истец обратился в специализированную оценочную компанию ООО «Консалтинговая группа «Праймаудит» для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В соответствии с отчетом ООО «Консалтинговая группа «Праймаудит» от 11.10.2023 № 169/2023-О об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001029:4144 общей площадью 344,9 кв.м. по состоянию на 31.07.2023 составляет 58 135 000 руб.

Учитывая, что цена объекта недвижимости, указанная Департаментом городского имущества города Москвы в проекте договора купли - продажи была завышена, истец не согласился с ценой объекта недвижимости, посчитал цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество и подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий, касающимся пунктов 3.1., 3.4 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.

20.10.2023 истец направил ответчику протокол разногласий и предложение заключить договор купли-продажи на иных условиях, по цене 58 135 000 рублей.

В письме от 24.10.2023 № 33-5-120761 /23-(0)-8 Департамент городского имущества города Москвы сообщил истцу об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи и отказе в предоставлении Государственной услуги.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).

В силу пункта 5 статьи 3 Закона о приватизации особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 344,9 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 344,9 кв.м. выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет за номером 77:01:0001029:4144, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды от 25.11.2005 № 01-01074/05.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой Союза судебных экспертов "Федерация" выполнено экспертное заключение №4/Э от 28.03.2024, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 344,9 кв.м. кадастровый номер 77:01:0001029:4144, расположенного по адресу: <...>/1 по состоянию на 31.07.2023 составляет 68 174 315 руб. без учета НДС.

На основании указанного заключения эксперта истец уточнил исковые требования.

Оценив экспертное заключение, заслушав пояснения эксперта на вопросы ответчика, суд считает отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений.

Согласно ч.1 ст. 5 Закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

При этом, в силу положений ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Установив, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования в редакции истца.

Судебные расходы в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 421, 422, 431, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 123, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, 



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОКРОВКА-2" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0001029:4144, общей площадью 344,9 кв.м, путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 68 174 315 (шестьдесят восемь миллионов сто семьдесят четыре тысячи триста пятнадцать) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 28.03.2024 № 4/Э/, подготовленного Союзом судебных экспертов «Федерация».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 811 598, 99 (восемьсот одиннадцать тысяч пятьсот девяносто восемь) руб. 99 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОКРОВКА-2" (101000, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, ПОКРОВКА УЛ., Д. 11, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМНАТА 1/I/5, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.03.2021, ИНН: <***>) расходы по судебной экспертизе в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. и расходы по госпошлине в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

            Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Е.И. Волкова