Решение от 2 марта 2022 г. по делу № А60-28799/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-28799/2021
02 марта 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2022 года


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.В. Высоцкой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело № А60-28799/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Янтарь» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании отчета недостоверным, урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,


при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 06.04.2020,

от ответчика: от Администрации города Екатеринбурга, ФИО3, представитель по доверенности № 15/05/01-0111 от 20.01.2022, от ООО «ГК «Азира», представители не явились, извещены надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.


Общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Янтарь» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга, обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» с требование о признании отчета № 380/91 от 31.08.2020, подготовленного ООО «Группа компаний «Азира», недостоверным, урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора № 2156 от 25.02.2021 на условиях протокола разногласий от 25.03.2021, в том числе определив рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301011:295, площадью 634 кв.м. и нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:301011:53 площадью 27,8 кв.м., расположенных по адресу <...>.

Ответчики возражают против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

От истца 10.02.2022 поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, просит:

1. Признать отчет от 31.08.2020 № 380/91, подготовленный ООО «Группа компаний «АЗИРА» недостоверным;

2. Разрешить преддоговорный спор, урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора №2156 от 25.02.2021, изложив спорные условия в следующей редакции:

А) Пункт 2.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Цена Объекта (далее - Основной долг) составляет 6 991 933 (Шесть миллионов девятьсот девяносто одна тысяча девятьсот тридцать три) рубля 33 копейки без учета НДС, в том числе:

рыночная стоимость здания - 356 333 (Триста пятьдесят шесть тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки без учета НДС;

рыночная стоимость земельного участка - 6 635 600 (Шесть миллионов шестьсот тридцать пять тысяч шестьсот) рублей без учета НДС».

Б) Пункт 2.2.2. Договора изложить в следующей редакции:

«...плата за земельный участок производится Покупателем в рассрочку: ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения Договора, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. Покупатель перечисляет ежемесячные платежи на следующие реквизиты: Получатель: УФК по Свердловской области (ДУМИ)

Наименование банка: УРАЛЬСКОЕ ГУ БАНКА РОССИИ//УФК по Свердловской области

г. Екатеринбург

ИНН <***>,

КПП 667101001

КБК 90211406024040000430,

ОКТМО 65701000

БИКТОФК: 016577551

Номер счета банка получателя средств: 40102810645370000054

Номер счета получателя: 03100643000000016200 (с указанием в назначении платежа «оплата по договору купли-продажи №»)...».

В) Пункт 2.3. Договора изложить в следующей редакции:

«...Срок рассрочки основного долга (плата за здание) составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Начало течения срока рассрочки основного долга (плата за здание) рассчитывается с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта. Срок рассрочки основного долга (плата за земельный участок) составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Начало течения срока рассрочки основного долга (плата за здание) рассчитывается с момента вступления в законную силу- настоящего судебного акта...».

Г) Пункт 5.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Продавец обязуется передать Покупателю Объект по акту приема - передачи в течение 7 (семи) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора».

Д) Пункт 6.1. Договора изложить в следующей редакции:

«...За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени. Размер пеней определяется двукратной ключевой ставкой Банка России (процентов годовых), действовавшей в период нарушения обязательства по уплате основного долга от неуплаченной суммы основного долга, подлежащей перечислению в соответствующем платежном месяце. Пени начисляются с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно...».

Е) Пункт 6.2.5 Договора - исключить полностью.

Уточнения приняты судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (далее - ДУМИ) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Янтарь» (далее – ООО «ТК «Янтарь», истец) заключен договор аренды № 19000408 от 27.12.2016, по условиям которого арендодатель принимает, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда – нежилое отдельно стоящее одноэтажное здание, расположенного по адресу: <...> лит. «3» общей площадью 27,8 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0301011:53, для использования в качестве торгового (специализированный книжный магазин)

Срок действия договора с 09.01.2017 по 08.01.2022.

По акту приема-передачи от 27.12.2016 нежилое помещение передано арендатору.

Кроме того, между Администрацией города Екатеринбурга (далее - ответчик) и ООО «ТК «Янтарь» заключен договор аренды земельного участка № 3-2019 от 28.05.2019, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование на срок с 23.04.2019 по 08.01.2022 за плату земельный участок.

Срок действия договор с 23.04.2019 по 08.01.2022.

По акту приема-передачи от 28.05.2019 земельный участок передан арендатору.

Как следует из материалов дела, 27.12.2019 ООО «ТК «Янтарь» руководствуясь положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности...» направило в адрес Департамента по управлению муниципальным имуществом запрос № 1277/003/02/021-02 о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению объекта муниципального нежилого, фонда города Екатеринбурга, распложенного в г. Екатеринбурге по адресу пр. Ленина, д. 5 лит. «3» общей площадью 27,8 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0301011:53 (далее - «Спорный объект»).

02.04.2020 ДУМИ было подготовлено и направлено в адрес заявителя письмо № 02.12-15/1/003/365 об отказе в приватизации спорного объекта, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.06.2020 по делу № А60-18868/2020, вступившим в законную силу, отказ ДУМИ в приватизации арендуемого истцом помещения был признан незаконным. Кроме того, суд обязал ДУМИ совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 и принять решение о приватизации, произвести оценку рыночной стоимости/направить проект договора купли-продажи арендатору.

ДУМИ 26.02.2021 сопроводительным письмом № 02.12-15/1/002/757 направил в адрес истца проект договора купли-продажи №2156 от 25.02.2021.

Истец, не согласившись с редакцией пунктов 2.1, 2.2.1, 2.2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 5.1, 6.16.2.5 проекта договора купли-продажи, руководствуясь ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, с сопроводительным письмом № 042/03 от 24.03.2021 направил ДУМИ протокол разногласий к проекту договора.

Одновременно с протоколом разногласий истцом в адрес ДУМИ был направлен отчет ООО «УРАЛ-ОЦЕНКА» № 45/2021 от 19.03.2021 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301011:295, площадью 634 кв.м. и нежилого здания с кадастровым номером 66:41:301011:53 площадью 27,8 кв.м., расположенных по адресу <...>, где была установлена рыночная стоимость здания и земельного участка.

Кроме того, были предложены новые редакции пунктов 2.1, 2.2.1, 2.2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 5.1, 6.1, 6.2.5.

В ответ на протокол разногласий ДУМИ направил в адрес истца письмо № 02.12-15/1/002/2041 от 24.04.2021, в котором отказал от внесения изменений в проект договора купли-продажи.

Поскольку возникшие разногласия в досудебном порядке стороны не урегулировали, ООО «ТК Янтарь», обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что из положений Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности...» не следует, что субъект малого и среднего предпринимательства, реализуемый свое преимущественное право на выкуп арендуемых им помещений, имеет право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью муниципального образования.

Из содержания Федерального закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

В протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи указана рыночная стоимость объекта, определенная покупателем, тогда как правовое значение может иметь лишь результат оценки, осуществленной в рамках заключенного собственником муниципального имущества договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Кроме того, оспаривая рыночную стоимость объекта, истец не указывает какие ошибки были допущены в отчете, способные повлиять на итоговую величину рыночной стоимости.

При этом расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности отчета оценщика или недостоверности установленной в нем стоимости объекта оценки.

Как следует из положений ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» именно экспертное заключение подтверждает (или опровергает) соответствие отчета требованиям законодательств РФ об оценочной деятельности, стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению от 17.11.2020 № 72/121219/223/1, составленному саморегулируемой организацией «Региональная ассоциация оценщиков», отчет ООО «ГК «Азира» соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете, подтверждается.

Таким образом, отсутствуют правовые основания для принятия п. 2.1 проекта договора купли-продажи в редакции истца.

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы, поскольку между сторонами имеется спор об определении рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка, и истец считает, что в отчете ООО «ГК «Азира» рыночная стоимость определена не верно.

Согласно ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 11 Закона № 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

На основании статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Истец, полагая, что стоимость выкупаемого имущества, указанная Администрацией в проекте договора купли-продажи и в отчете ООО «ГК «Азира», не соответствует рыночной цене, завил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости спорного имущества.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу в силу статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 26.10.2021 судом назначена судебная экспертиза, производство по делу приостановлено. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» ФИО4.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет об оценке от 31.08.2020 № 380/91 рыночной стоимости объекта оценки (1. Нежилое здание, 66:41:0301011:53, площадь 27,8 кв.м; 2. Земельный участок, 66:41:0301011:295, площадь 634 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: земли общественно-деловой застройки, адрес объекта: <...>), выполненный ООО «ГК» «Азира», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?

2) В случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности, указать каким именно?

3) В случае выявления несоответствия стандартам и правилам оценочной деятельности определить рыночную стоимость объекта оценки: нежилого здания (66:41:0301011:53, площадью 27,8 кв.м) и земельного участка (66:41:0301011:295, площадью 634 кв.м), расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 27.12.2019г.

От общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» 26.11.2021 поступило заключение эксперта.

Из экспертного заключения следует, что отчет об оценке от 31.08.2020 № 380/91 рыночной стоимости объекта оценки (1. Нежилое здание, 66:41:0301011:53, площадь 27,8 кв.м; 2. Земельный участок, 66:41:0301011:295, площадь 634 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: земли общественно-деловой застройки, адрес объекта: <...>), выполненный ООО «ГК» «Азира», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Кроме того, отчет выполнен с нарушением требований ст. 11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО № 3 в части введения в заблуждения.

Эксперт определил, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым № 66:41:0301011:53 площадью 27,8 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым № 66:41:0301011:295 площадью 634 кв.м по адресу: <...>, по состоянию на 27.12.2019 составляет округлённо:

- 427 600 руб. 00 коп. Стоимость здания (без учёта прав на земельный участок)

- 356 333 руб. 33 коп. Стоимость здания без НДС 20% (без учёта прав на земельный участок)

- 6 635 600 руб. 00 коп. Стоимость участка (без учёта прав на здание).

Кроме того экспертом были выявлены следующие нарушения Федерального закона от 29.07.1998г. № 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ) и требований федеральных стандартов оценки:

- Общая площадь объекта-аналога № 1 при оценке земельного участка составляет 523 кв.м, в расчетах Оценщик использует округленные данные 500 кв.м или 5 сот. (стр. 66 Отчета), тем самым искажает стоимость, так Оценщик использует 3 100 000 рублей за сотку, а должен 2 963 671 руб. за сотку. Также необходимо отметить, что аналог №1 продается с проектом административного здания площадью 778 кв.м. (2 этажа). Наличие проекта оказывает влияние на стоимость. Оценщик в расчетах данный фактор не анализирует. Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

- При оценке земельного участка в качестве объекта-аналога №2 используется застроенный земельный участок. В соответствии с данными Публичной кадастровой карты кадастровый номер участка 66:41:0302040:1, адрес: ФИО5, д. 24. По данному адресу зарегистрирован жилой дом 96,9 кв.м. При этом на стр. 63 Отчета указано «Корректировка на наличие улучшений вносится, когда у объектов-аналогов и объекта оценки имеются различные улучшения. Объект оценки и объекты аналоги сопоставимы, введение корректировки не требуется». Объект оценки застроен нежилым зданием коммерческого назначения, объект-аналог № 2 застроен - жилым домом. Вывод Оценщика о сопоставимости вводит в заблуждение. Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п. 5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

- Объект-аналог №3 не сопоставим с оцениваемым земельный участком ни по виду разрешенного использования, ни по составу прав на земельный участок. Так разрешенное использование объекта оценки - земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), при этом разрешенное использование аналога № 3 согласно данным Публичной кадастровой карты - железнодорожный транспорт; в тексте объявления на стр. 119 Отчета указано: «в стоимость объекта входит: 2 земельного участка площадью 4896 кв.м. аренда и 792 кв.м. в собственности». При этом в расчетах на стр. 66 Оценщик указывает права на аналог 3 - право собственности, таким образом не учитывает, что большая часть участка (более 86%=4896/5688*100%) в аренде. Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

Общая площадь объекта-аналога №3 при оценке земельного участка составляет 5688 кв.м, в расчетах Оценщик использует округленные данные 5700 кв.м. (57 сот), тем самым искажает стоимость, так Оценщик использует 1 666 666,67 рублей за сотку, а должен 1 670 182,84 руб. за сотку. Также необходимо отметить, что аналог №3, в соответствии с текстом в объявлении (стр. 119 Отчета), продается с железнодорожным тупиком 90 м, с проектом складского комплекса с АБК площадью 4,3 тыс. кв.м., получены положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и разрешение на строительство в августе 2019г. Наличие дополнительных улучшений, проекта, разрешения на строительство оказывает существенное влияние на стоимость. Оценщик в расчетах данный фактор не анализирует, в расчетах не учитывает. Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

- При оценке земельного участка Оценщик не учитывает в расчетах расположение объектов относительно красной линии. Так объект оценки расположен внутриквартально, объект-аналог №2 расположен на красной линии. Необходимо отметить, что расположение объектов относительно красной линии является ценообразующим фактором при оценке земельных участков согласно источнику информации, использованного Оценщиком («Справочник оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1», ФИО6, Нижний Новгород, 2018 г.). Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

Также Оценщик вводит в заблуждение описывая местоположение объекта оценки, на стр. 10 Отчета указано, что объект расположен на красной линии.

- В соответствии с договором аренды от 27.12.2016 (стр. 121 Отчета) объект оценки (здание) является неблагоустроенным (отсутствует освещение, централизованное ХВС, ГВС, канализация, отопление), Акт осмотра объекта оценки стр. 135 Отчета это подтверждает. При этим ни в рамках сравнительного, ни в рамках доходного подходов Оценщик не учитывает отсутствие коммуникаций. В качестве объектов сравнения подобраны благоустроенные объекты, корректировки оценщиком не применены. Необходимо отметить, что наличие подведенных коммуникаций оказывает существенное влияние на стоимость коммерческой недвижимости. Так наличие только одного отопления в среднем влияет на стоимость - 25%. Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

- При применении сравнительного (стр. 44 Отчета) и доходного подходов (стр. 52 Отчета) Оценщик в расчетах учитывает состояние внутренней отделки - требует косметического ремонта. При этом по результатам осмотра можно достоверно установить, что внутренняя отделка помещений вообще отсутствует. Состояние внутренней отделки оказывает влияние на стоимость объекта. Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

- При применении сравнительного (стр. 43 Отчета) и доходного подходов (стр. 51 Отчета) Оценщик в расчетах учитывает, что оцениваемый объект расположен на красной линии. При том, что по результатам осмотра установлено, что объект расположен внутри квартала. Данную информацию также подтверждает Публичная кадастровая карта и карта города. Расположение оцениваемого объекта на красной линии необоснованно увеличивает стоимость объекта. Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

- При применении сравнительного (стр. 44 Отчета) подхода Оценщик в расчетах учитывает физическое состояние объекта - удовлетворительное. Так в качестве объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода подобраны следующие объекты:

аналог №1: помещение в нежилом здании, год постройки - 1970;

аналог №2: помещение в нежилом здании, год постройки - 1976;

аналог №3: помещение в бизнес-центре класса Б, год постройки - 2014. При этом в расчетах Оценщик принимает физическое состояние аналогов сопоставимым с оцениваемым, корректировки отсутствуют. Ниже представлены фотоматериалы, подтверждающие что физическое состояние аналогов намного лучше, чем у оцениваемого объекта. Необходимо отметить, что физическое состояние здания оказывает существенное влияние на стоимость. Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

- В рамках доходного подхода в качестве объекта-аналога №3 используется встроенное помещение в подвале (стр. 46, 117 Отчета). Оцениваемый объект 1 этажное здание. В расчетах корректировка на этаж отсутствует, при этом на стр. 48 приводится описание этойкорректировки, согласно данного описания корректировка должна была составить 37%.

Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

- В качестве обоснования применения метода капитализации дохода на стр. 45 указано «В данной оценке доходы от объекта стабильны, оценщик применяет метод капитализации доходов». При этом по факту здание является неблагоустроенным, без отделки, 1930 года постройки, оконные проемы заколочены. Объект в текущем состоянии не можетприносить стабильный доход, так как требует значительных затрат по приведению здания в арендопригодное состояние. Нарушение требований ст.11 135-ФЗ и нарушение п.5 ФСО №3 в части введения в заблуждения.

Принимая во внимание, что экспертом по результатам проведения судебной экспертизы выявлены нарушения требований Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития, экспертом проведено исследование по вопросу рыночной стоимости. По итогам проведения исследования рыночная стоимость спорного имущества определена экспертом в размере 6 991 933 руб. 33 коп. без учета НДС, в том числе:

- рыночная стоимость здания - 356 333 руб. 33 коп. без учета НДС;

- рыночная стоимость земельного участка - 6 635 600 руб. без учета НДС. Истец выводы судебной экспертизы не оспаривает, в связи с чем, уточнил исковые требования.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Доказательств, подтверждающих, что выводы эксперта являются противоречивыми и (или) недостоверными, что может являться основанием для назначения повторной судебной экспертизы, стороны не представили, и не заявили.

Суд принимает экспертное заключение, представленное в материал дела обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп», и не принимает в качестве доказательства отчет ООО «ГК «Азира» об определении рыночной стоимости, так как из экспертного заключения, представленного в рамках рассмотрения дела следует, что при составлении отчета были обнаружены существенные нарушения требований законодательства, в связи с чем сведения в нем являются недостоверными и вводят стороны в заблуждение, что является недопустимым.

На основании изложенного суд принимает п. 2.1 в редакции истца, и указывает, Изложить пункт 2.1 в редакции:

«Цена Объекта (далее - Основной долг) составляет 6 991 933 (Шесть миллионов девятьсот девяносто одна тысяча девятьсот тридцать три) рубля 33 копейки без учета НДС, в том числе:

рыночная стоимость здания - 356 333 (Триста пятьдесят шесть тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки без учета НДС;

рыночная стоимость земельного участка - 6 635 600 (Шесть миллионов шестьсот тридцать пять тысяч шестьсот) рублей без учета НДС».

Также, истец просит пункт 2.2.2. Договора изложить в следующей редакции:

«...плата за земельный участок производится Покупателем в рассрочку: ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения Договора, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. Покупатель перечисляет ежемесячные платежи на следующие реквизиты: Получатель: УФК по Свердловской области (ДУМИ)

Наименование банка: УРАЛЬСКОЕ ГУ БАНКА РОССИИ//УФК по Свердловской области

г. Екатеринбург

ИНН <***>,

КПП 667101001

КБК 90211406024040000430,

ОКТМО 65701000

БИКТОФК: 016577551

Номер счета банка получателя средств: 40102810645370000054

Номер счета получателя: 03100643000000016200 (с указанием в назначении платежа «оплата по договору купли-продажи №»)...».

Кроме того, истец просит пункт 2.3. Договора изложить в следующей редакции:

«...Срок рассрочки основного долга (плата за здание) составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Начало течения срока рассрочки основного долга (плата за здание) рассчитывается с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта. Срок рассрочки основного долга (плата за земельный участок) составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Начало течения срока рассрочки основного долга (плата за здание) рассчитывается с момента вступления в законную силу - настоящего судебного акта...».

Ответчик указывает, что Закон № 135-ФЗ не предусматривает рассрочку оплаты по договору купли-продажи, приобретаемого муниципального имущества.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что п. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

Срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, устанавливается муниципальными правовыми актами в соответствии с федеральным законом (пункт 4 статьи 13.1 Закона Свердловской области от 04.02.2008 № 10-ОЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Свердловской области").

Согласно пункту 23 Положения "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 № 13/72 оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку (ежемесячными или ежеквартальными платежами в равных долях); право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества, а также срока рассрочки оплаты принадлежит арендатору при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества; срок рассрочки оплаты составляет семь лет.

Договор купли-продажи имущества, заключенный по правилам, установленным Законом № 159-ФЗ, должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Оснований для применения рассрочки, предусмотренной статьей 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", не имеется, при определении срока рассрочки подлежит применению часть 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

Довод администрации со ссылкой на пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о том, что действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, судом не принимается, поскольку данное разъяснение касается выкупа земельных участков как самостоятельных объектов недвижимости, а не при выкупе зданий совместно с земельными участками, на которых здания расположены.

При таких обстоятельствах, требования истца в части предоставления обществу рассрочки по оплате выкупаемого имущества сроком на 7 лет (84 месяца) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истец также просит пункт 5.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Продавец обязуется передать Покупателю Объект по акту приема - передачи в течение 7 (семи) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора».

Как следует из материалов дела, в соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 ГК РФ, пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 №14831/09.

Спорный договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истца одновременно нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Указанный договор заключается в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, которым регулируются отношения,возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Данный пункт не противоречит действующему законодательству, в связи с чем суд принимает п. 5.1 в редакции истца с учетом уточнения.

Истец просит пункт 6.1. Договора изложить в следующей редакции:

«...За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени. Размер пеней определяется двукратной ключевой ставкой Банка России (процентов годовых), действовавшей в период нарушения обязательства по уплате основного долга от неуплаченной суммы основного долга, подлежащей перечислению в соответствующем платежном месяце. Пени начисляются с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно...».

Ответчик возражает против редакции истца, поскольку согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответчик предполагает, что пени в размере 0,5 % являются гарантией надлежащего исполнения обязательства по договору.

Суд, рассмотрев доводы сторон, пришел к выводу определить пункт 6.1 Договора в редакции суда, по следующим основаниям.

При рассмотрении разногласия относительно условия о размере ответственности (пени) за нарушение покупателем сроков внесения выкупных платежей, суд установил, что ответчиком предложен размер неустойки - 0,5%, истцом в размере двукратной ключевой ставкой Банка России (процентов годовых), действовавшей в период нарушения обязательства по уплате основного долга от неуплаченной суммы основного долга, подлежащей перечислению в соответствующем платежном месяце

В этой части суд, учитывая положения ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, принимая во внимание, что Законом № 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств в оплату объекта не установлена, покупатель возражает против предложенного продавцом размера неустойки, в целях обеспечения баланса интересов сторон посчитал возможным установить неустойку в размере 0,1%, поскольку неустойка как способ обеспечения обязательства призвана носить компенсационный характер и побуждать контрагента по договору к надлежащему исполнению обязательства, а потому не может являться средством обогащения за счет нарушителя. Указанный размер признан судом обеспечивающим баланс интересов сторон.

Пункт 6.2.5 Договора истец просит исключить полностью.

Ответчик возражений не заявил по п. 6.2.5 в редакции истца. В связи, с чем суд исключает пункт 6.2.5 в редакции ответчика.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования удовлетворены, то расходы по оплате государственной пошлины относятся на общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» и Администрацию города Екатеринбурга в равных долях.

Расходы на оплату услуг экспертизы подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» и Администрации города Екатеринбурга в размере 20 000 руб. с каждого, в общей сумме 40 000 руб.

Суд принимает во внимание, что при оглашении резолютивной части решения по делу, судом допущена оговорка, а именно суд указал, что требования удовлетворены частично. Данная оговорка подлежит исправлению в порядке ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при изготовлении полного текста решения.

Руководствуясь ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать величину рыночной стоимости объекта оценки (нежилое здание, 66:41:0301011:53, площадь 27,8 кв.м; земельный участок, 66:41:0301011:295, площадь 634 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: земли общественно-деловой застройки, адрес объекта: <...>), определенной по отчету общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ИНН <***>, ОГРН <***>) №380/91 от 31.08.2020, недостоверной.

3. Урегулировать разногласия, возникшие у общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Янтарь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора № 2156 от 25.02.2021:

Изложить пункт 2.1 в редакции истца

«Цена Объекта (далее - Основной долг) составляет 6 991 933 (Шесть миллионов девятьсот девяносто одна тысяча девятьсот тридцать три) рубля 33 копейки без учета НДС, в том числе:

рыночная стоимость здания - 356 333 (Триста пятьдесят шесть тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки без учета НДС;

рыночная стоимость земельного участка - 6 635 600 (Шесть миллионов шестьсот тридцать пять тысяч шестьсот) рублей без учета НДС».

Изложить пункт 2.2.2 в редакции истца

«...плата за земельный участок производится Покупателем в рассрочку: ежемесячно равными долями начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем заключения Договора, не позднее 10 числа месяца, следующего за платежным месяцем. Покупатель перечисляет ежемесячные платежи на следующие реквизиты: Получатель: УФК по Свердловской области (ДУМИ)

Наименование банка: УРАЛЬСКОЕ ГУ БАНКА РОССИИ//УФК по Свердловской области г. Екатеринбург

ИНН <***>,

КПП 667101001

КБК 90211406024040000430,

ОКТМО 65701000

БИКТОФК: 016577551

Номер счета банка получателя средств: 40102810645370000054

Номер счета получателя: 03100643000000016200 (с указанием в назначении платежа «оплата по договору купли-продажи №»)...».

Изложить пункт 2.3 в редакции истца

«...Срок рассрочки основного долга (плата за здание) составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Начало течения срока рассрочки основного долга (плата за здание) рассчитывается с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта. Срок рассрочки основного долга (плата за земельный участок) составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Начало течения срока рассрочки основного долга (плата за здание) рассчитывается с момента вступления в законную силу - настоящего судебного акта...».

Изложить пункт 5.1 в редакции истца

«Продавец обязуется передать Покупателю Объект по акту приема - передачи в течение 7 (семи) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора».

Изложить пункт 6.1 в следующей редакции

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,1 процент от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего Договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно. В случае добровольной уплаты пени Покупатель указывает в платежном документе назначение платежа - «пени по договору № _ купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа».

Пункты 6.2.5 в редакции ответчика исключить.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Янтарь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 20 000 (двадцать тысяч) руб. 00 коп.

5. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Янтарь» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп., расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 20 000 (двадцать тысяч) рублей 00 копеек.

6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

7. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья Е.В. Высоцкая