Постановление от 8 сентября 2025 г. по делу № А74-815/2024

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А74-815/2024
г. Красноярск
09 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пластининой Н.Н., судей: Белан Н.Н., Паюсова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Щекотуровой Я.С.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания»

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 мая 2025 года по делу № А74-815/2024,

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания):

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания»: ФИО1; директора на основании выписки из ЕГРЮЛ;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь девелопмент»: ФИО2, представителя по доверенности от 31.08.2023;

от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АЛЬФАГРУПП»: ФИО3, представителя по доверенности от 31.03.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дорожно-строительная компания» (далее – ООО «Дорожно-строительная компания», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Сибирь девелопмент» (далее – ООО СК «Сибирь девелопмент», ответчик) об обязании внести изменения в договор купли-продажи от 11.01.2023 путем указания в приложении № 1 к договору ошибочно не включенные квартиры №№ 64, 65, 69, 99, 102, 113, 128, ввиду технической ошибки при заключении договора; приложение № 1 - «Перечень объектов по адресу: <...>, подлежащих передаче лицам, указанным ООО «Дорожно-строительная компания» и изложить в представленной редакции.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 15.05.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью

Специализированный застройщик «АЛЬФАГРУПП» (далее – ООО СК «АЛЬФАГРУПП», третье лицо).

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 04.02.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 06.02.2025 (резолютивная часть от 04.02.2025) суд отказал в удовлетворении ходатайства об объединении дел № А74-5842/2023 и № А74-815/2024 в одно производство.

17.02.2025 от Прокуратуры Республики Хакасия поступило заявление о вступлении в дело в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.03.2025 удовлетворено заявление Прокуратуры Республики Хакасия о вступлении в дело.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.07.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 27.08.2025.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 15.07.2025, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы. Не согласен с судебным актом суда первой инстанции. Просит судебный акт суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Ответил на вопросы суда.

Представитель ответчика отклонил доводы апелляционной жалобы истца. Согласен с судебным актом суда первой инстанции. Просит судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Изложил возражения по доводам апелляционной жалобы истца, ответил ан вопросы суда.

Представители сторон ответили на вопросы суда.

Представитель истца возразил по доводам ответчика, дал пояснения суду. Заявил ходатайство об отложении судебного заседания с целью представления дополнительных доказательств, а именно протоколов допроса по уголовному делу, для приобщения их к материалам дела. Ответил на вопросы суда по заявленному ходатайству.

Совещаясь на месте, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного заседания отказать.

Представитель истца заявил ходатайство о объявлении перерыва в судебном заседании с целью предоставления доказательств из уголовного дела, дал пояснения суду.

Совещаясь на месте, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: в удовлетворении ходатайства об объявлении перерыва отказать.

На основании части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», к числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

В нарушение положений части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации податель жалобы не указал уважительных причин невозможности представления дополнительных документов суду первой инстанции.

Из положений части 2 статьи 9, части 2 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что лицо, участвующее в деле, несет негативные последствия как активной реализации процессуальных прав со злонамеренной целью, так и пассивного процессуального поведения, заключающегося в незаявлении тех или иных доводов, что лишает процессуального оппонента возможности своевременно и эффективно возражать против них, а суду первой инстанции не позволяет проверить их обоснованность.

Учитывая недоказанность истцом невозможности представления дополнительных доказательств в суде первой инстанции, непредставление их в судебном заседании суда апелляционной инстанции и отсутствие доказательств невозможности и представления в

судебном заседании 27.08.2025, суд апелляционной не усматривает оснований для заявленных выше ходатайств.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет», явку своих представителей не обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «Дорожно-строительная компания» и ООО Специализированный застройщик «АЛЬФАГРУПП» 29.11.2022 заключили договор купли-продажи № 1 объекта незавершенного строительства - многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта (II очередь), по адресу: <...> расположенного на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, кадастровый номер 19:01:050102:6566.

Согласно пункту 1 договора от 29.11.2022 № 1 ООО Специализированный застройщик «АЛЬФАГРУПП» обязуется передать указанным продавцом лицам квартиры и нежилые помещения в соответствии с приложением № 1 к договору.

ООО СК «Сибирь девелопмент» и ООО Специализированный застройщик «АЛЬФАГРУПП» 28.12.2022 заключили договор о передачи прав и обязанностей, в соответствии с которым ООО СЗ «АЛЬФАГРУПП» передает все права и обязанности ООО СК «Сибирь девелопмент», а ООО СК «Сибирь девелопмент» принимает все права и обязанности ООО Специализированный застройщик «АЛЬФАГРУПП» по договору от 29.11.2022 № 1.

Договор купли-продажи от 11.01.2023 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между ООО «ДСК» (продавец) и ООО СЗ «Сибирь Девелопмент» (покупатель) 11.01.2023 заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал покупателю объект незавершенного строительства с кадастровым номером 19:01:050102:7773, проектируемое назначение: многоквартирный дом; местоположение: Россия, <...> (далее по тексту - объект). Объект находится на земельном участке с кадастровым номером 19:01:050102:6566, общей площадью 4590 кв.м, предоставленном продавцу администрацией города Абакана на основании договора аренды земельного участка № АЮ29829 от 04.12.2014. По условиям пункта 2 договора цена объекта составляет 300 000 000 руб.

В пункте 2 договора сторонами также согласовано, что цена объекта сформирована из расчета стоимости жилого помещения в размере 60 000 рублей за один квадратный метр, но не менее 5000 квадратных метров жилых помещений с учетом балконов (для

расчета площади балкона применяется понижающий коэффициент - 0,3) должно в результате данной сделки возникнуть в собственности покупателя; размер площади может быть изменен в меньшую сторону на величину не более 50 квадратных метров; в случае возникновения в собственности покупателя жилых помещений в меньшем по квадратуре размере (менее 4950) цена сделки автоматически уменьшается на сумму, рассчитанную исходя из 120 000 руб. за каждый квадратный метр уменьшения (отклонения от указанной величины).

В силу пункта 4 договора передача объекта произошла в момент подписания настоящего договора, который одновременно является актом приема передачи объекта.

Согласно пункту 5 договора непосредственно после ввода объекта в эксплуатацию покупатель обязуется передать указанным продавцом лицам квартиры и нежилые помещения в соответствии с приложением 1 к договору, содержащим списки помещений, подлежащих возврату, с характеристиками и планами экспликаций, в собственность на условиях настоящего договора (все расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет продавец). При этом настоящий договор и подписываемый в последующем акт приема-передачи в соответствии с п.2 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» являются основаниями для осуществления государственной регистрации прав. В отношении остальных квартир продавец гарантирует отсутствие каких-либо обременении или прав третьих лиц, в ином случае цена настоящего договора уменьшается на величину, равную площади таких квартир из расчета 120 000 рублей за квадратный метр (данная сумма может быть удержана покупателем из денег, причитающихся продавцу по настоящему договору).

В приложении № 1 к договору содержится перечень объектов по адресу: <...>, подлежащих передаче указанным продавцом лицам, в том числе: 23 квартиры общей площадью 1326,1 кв.м, нежилые помещения в цоколе и на первом этаже общей площадью 1744,2 кв.м.

Объект незавершенного строительства передан продавцом покупателю, право собственности за которым зарегистрировано 14.02.2023.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости степень готовности объекта составляла 90 %.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Хакасия от 07.03.2024 № 06-П/ЗОС утверждено заключение № 06-ЗОС о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов.

12.03.2024 Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана выдало разрешение № 19-01-009-2024 на ввод объекта в эксплуатацию.

Истец письмами от 16.01.2023, 03.02.2023, 30.06.2023 предложил ответчику внести изменения в Приложение 1 к договору путем подписания дополнительного соглашения дополнив его кв. №№ 64, 65, 69, 99, 102, 113, 128, которые необходимо передать третьим лицам после ввода объекта в эксплуатацию.

Ответчик на указанные письма ответа не направил.

Претензией от 05.12.2023 № 44 истец предложил рассмотреть вопрос заключения дополнительного соглашения, с целью приведения в соответствие Приложения № 1 к договору от 11.01.2023.

Претензия получена ответчиком и оставлена без ответа, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от

11.01.2023, в соответствии с условиями которого после ввода объекта в эксплуатацию ответчик обязуется передать указанным истцом лицам квартиры и нежилые помещения согласно приложению № 1 к договору. Однако в указанном приложении истцом была допущена техническая ошибка, а именно: не указаны нескольких объектов недвижимости, подлежащих передачи.

По мнению истца, техническая ошибка является существенным изменением обстоятельств, влекущих невозможность исполнения договора без изменений его условий, полагает, что отказываясь от внесения изменений, ответчик злоупотребляет предоставленными ему правами.

Истец пояснял, что ранее принятое обязательство по передаче квартир, которые не были отражены в приложении № 1 к договору от 11.01.2023, закреплено приложением № 1 к договору от 29.11.2022 № 1, заключенному с ООО СК «АЛЬФАГРУПП». Положения договора и приложения свидетельствуют о наличии ранее согласованных сторонами объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений), которые подлежали передаче продавцу, при этом из представленных доказательств следует, что независимо от отсутствия в приложении № 1 недостающих квартир, предметом договора сторон являлись непроданные квартиры общей площадью 4935,3 м2. В эту площадь не включены спорные квартиры.

Истец также пояснял, что необходимость внесения изменений обусловлена исполнением со стороны истца обязательств по предварительным договорам купли-продажи жилых помещений, заключенных им с гражданами.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, руководствуясь статьями 309, 310, 431, 450, 451, 549, 550, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что неопределенности в правоотношениях сторон на момент заключения договора от 11.01.2023 не усматривается, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что между сторонами сложились обязательственные отношения, заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Как верно указано судом первой инстанции правоотношения сторон по договору купли-продажи от 11.01.2023 регламентированы нормами параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости,

установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что сторонами согласованы все существенные условия договора. Предметом договора купли-продажи является объект незавершенного строительства, а не отдельные помещения (квартиры) в нем. Таким образом, подразумевается переход права собственности на весь недостроенный многоквартирный полностью покупателю. Переход права собственности на объект незавершенного строительства не обусловлен характеристиками отдельных помещений, которые могли быть созданы в нем в будущем, поскольку на момент заключения договора и передачи объекта таких помещений не существовало.

В приложении № 1 к договору содержится перечень объектов по адресу: <...>, подлежащих передаче указанным продавцом лицам, в том числе: 23 квартиры общей площадью 1326,1 кв.м, нежилые помещения в цоколе и на первом этаже общей площадью 1744,2 кв.м.

Перечень помещений в Приложении № 1 к договору является закрытым. Стороны заранее предусмотрели конкретные объекты, на которые может претендовать истец (указанные им третьи лица) в будущем.

При этом сторонами предусмотрено, что в результате сделки в собственности покупателя (ответчика) должно возникнуть не менее 5000,00 кв.м. жилых помещений. Это условие связано с характеристиками объекта незавершенного строительства, предполагающими возможность создания в нем жилых помещений такой площади.

По условиям пункта 2 договора цена объекта составляет 300 000 000 руб. В том числе согласно пункту 2 договора сторонами также согласовано, что цена объекта сформирована из расчета стоимости жилого помещения в размере 60 000 рублей за один квадратный метр, но не менее 5000 квадратных метров жилых помещений с учетом балконов (для расчета площади балкона применяется понижающий коэффициент - 0,3) должно в результате данной сделки возникнуть в собственности покупателя; размер площади может быть изменен в меньшую сторону на величину не более 50 квадратных метров; в случае возникновения в собственности покупателя жилых помещений в меньшем по квадратуре размере (менее 4950) цена сделки автоматически уменьшается на сумму, рассчитанную исходя из 120 000 руб. за каждый квадратный метр уменьшения (отклонения от указанной величины).

Таким образом общий объем передаваемых помещений не менее 5 000 м2.

Стороны не предусматривали возможность расширения этого перечня и изменение обязательств ответчика в этой части при наличии каких-либо обстоятельств.

Объект незавершенного строительства передан продавцом покупателю, право собственности за которым зарегистрировано 14.02.2023.

Из материалов дела настоящего дела, а также дела № А74-5872/2023 следует, что ответчик свои обязательства по договору выполнил.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Хакасия от 07.03.2024 № 06-П/ЗОС утверждено заключение № 06-ЗОС о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборам учета используемых энергетических ресурсов.

12.03.2024 Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации города Абакана выдало разрешение № 19-01-009-2024 на ввод объекта в эксплуатацию.

В обоснование заявленных требований и доводов жалобы истец ссылался на то, что в соответствии с условиями договора после ввода объекта в эксплуатацию ответчик

обязуется передать указанным истцом лицам квартиры и нежилые помещения согласно приложению № 1 к договору. Однако в указанном приложении истцом была допущена техническая ошибка, а именно: не указаны нескольких объектов недвижимости, подлежащих передачи.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем, оценив представленные в материалы дела сторонами пояснения и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, с учетом анализа изложенных выше норм права, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для внесения изменения в спорный договор по тем основаниям, которые приведены истцом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из материалов дела не усматривается, что ответчику было известно о реализации истцом третьим лицам части помещений в спорном объекте. Доказательств обратно в материалы дела не представлено.

Именно истцом были заключены предварительные договоры с гражданами в отношении будущих квартир, которые не вошли в Приложение № 1. Следовательно, именно истец должен был обладать всей полнотой информации об этих гражданах, квартирах, договорах и полностью раскрыть их ответчику при заключении договора, а также озаботиться тем, чтобы они были включены в Приложение № 1

Как установлено судом, ООО «Дорожно-строительная компания» и ООО СК «АЛЬФАГРУПП» 29.11.2022 заключили договор купли-продажи № 1 объекта незавершенного строительства - многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и стоянкой для автотранспорта (II очередь), по адресу: <...> согласно пункту 1 которого ООО СК «АЛЬФАГРУПП» обязуется передать указанным продавцом лицам квартиры и нежилые помещения в соответствии с Приложением № 1 к договору.

В дальнейшем ООО СЗ «Дорожно-строительная компания» и ООО СЗ «Альфагрупп» заключили дополнительное соглашение от 06.12.2022, согласно которому стороны решили полностью изменить договор № 1 от 29.11.2022, изложив его в новой редакции.

В пункте 1 договора в новой редакции упоминается ссылка на Приложение № 1, которое должно предусматривать помещения, подлежащие передаче покупателем указанным продавцом лицам. Однако Приложение № 1 у дополнительного соглашения от 06.12.2022 отсутствует, что не оспорено истцом и обратного не доказано.

При этом в пункте 1 дополнительного соглашения от 06.12.2022 стороны согласились, что все ранее имеющиеся договоренности утрачивают силу.

Как следует из представленного в материалы дела договора № 1 между ООО «ДСК» и ООО СЗ «Альфагрупп», часть спорных квартир были включены в Приложение к этому договору, являвшемуся предварительным.

Однако при заключении договора от 11.01.2023 Приложение № 1 было сокращено, часть квартир из него была исключена.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что содержание Приложения № 1 к договору от 11.01.2023 подготавливал истец, до заключения договора многократно дополнял (вносил корректировки) в Приложение № 1, направлял ответчику на согласование, то есть действовал своей волей и как профессиональный участник рынка строительства недвижимости - в своем интересе.

Проект финального Приложения № 1, экспликации на квартиры из этого приложения, а также проект договора с условием, ссылающимся на это приложение разработаны, подготовлены и направлены ответчику именно представителем истца, что последний не отрицает.

Буквальное толкование условий дополнительного соглашения от 06.12.2022 свидетельствует о том, что договор № 1 в первоначальной редакции от 29.11.2022 прекратил действовать с 06.12.2022, и к отношениям сторон, возникшим на его основании, подлежит применению редакция договора, изложенная в дополнительном соглашении от 06.12.2022, которая не предусматривала перечень помещений, подлежащих передаче. Перечень помещений, с учетом условий дополнительного соглашения от 06.12.2022, должен был стать частью основного договора. В дальнейшем стороны достигли согласия относительно этого перечня, о чем свидетельствует заключение договора от 11.01.2023 с Приложением № 1.

Между тем с учетом вышеизложенного неопределенности в правоотношениях сторон на момент заключения договора от 11.01.2023 не усматривается.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом нарушения своих прав вследствие действий или неправомерного поведения ответчика.

Кроме прочего, в обоснование правомерности заявленного требования, истец также указывал на то, что необходимость внесения изменений также обусловлена исполнением со стороны истца обязательств по предварительным договорам купли-продажи жилых помещений, заключенным с гражданами. По мнению истца, имеется угроза нарушения прав граждан в случае отрицательного решения суда.

Указанные обстоятельства как верно установлено судом первой инстанции отражены в представленных в материалы дела решениях Абаканского городского суда, где судом за гражданами признаны права собственности на спорные квартиры, а именно: решением от 28.03.2024 по делу № 2-1351/2024 за ФИО8, решением от 28.03.2024 по делу № 2-2025/2024 за ФИО9, решением от 02.04.2024 по делу № 1178/2024 за ФИО7, решением от 27.04.2024 по делу № 2-1364/2024 за ФИО5, решением от 21.06.2024 по делу № 2-3523/2024 за ФИО10, решением от 04.07.2024 по делу № 2-3968/2024 за Персидских Е.Г., решением от 19.06.2024 по делу № 2-1104/2024 за ФИО6

Таким образом, гражданами (третьими лицами по настоящему делу) реализовано право на защиту путем признания права собственности на квартиры, а ФИО11 – путем расторжения договора с ООО «Дорожно-строительная компания» и взыскания денежных средств с последнего.

Решения Абаканского городского суда вступили в силу и не были обжалованы ни одним участником споров, включая ответчика.

Ввиду изложенного, передача квартир, которые являются предметом настоящего спора, гражданам по итогам разрешения споров в суде общей юрисдикции, не влияет на вышеизложенные выводы арбитражного суда постольку, поскольку не может повлиять на

права и законные интересы граждан, за которыми решениями суда признано право собственности на спорные квартиры и зарегистрировано в установленном законом порядке.

Рассматривая дела по искам указанных граждан о признании права собственности на квартиры, Абаканский городской суд исследовал, в том числе спорный договор от 11.01.2023 и договор от 29.11.2022. В каждом деле суд констатировал, что спорные квартиры в договор от 11.01.2023 не включены.

В частности, суд установил, что фактически в отношении указанных квартир заключены договоры участия в долевом строительстве между гражданами и ООО «ДСК», гражданами обязательства по оплате перед обществом выполнены. И несмотря на отсутствие этих квартир в договоре от 11.01.2023 суд признал за гражданами право собственности на квартиры.

Таким образом, содержание договора от 11.01.2023 не повлияло на правовое положение граждан, а касается только взаимоотношений ООО «ДСК» и ООО СЗ «Сибирь Девелопмент»

Кроме того, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы в части того, что договор от 11.01.2023 должен был заключаться в строгом соответствии с предварительным договором от 29.11.2022.

Из искового заявления не следует, что истец настаивает перед судом на включении в договор квартир № 62, № 79, № 155, № 169, каждая из которых была включена в Приложение к предварительному договору.

В заявлении об уточнении исковых требований от 25.11.2024 истец не настаивает перед судом на включении в договор квартир № 62, № 79, № 151, № 154, № 169, каждая из которых была включена в Приложение к предварительному договору.

В заявлении об уточнении исковых требований от 03.02.2025 истец не настаивает перед судом на включении в договор квартир № 62, № 79, № 151, № 154, № 155, № 169, то есть уже шести квартир, каждая из которых была включена в Приложение к предварительному договору.

Квартиры № 85 и № 128, которые истец требует включить в договор, напротив, не упомянуты в предварительном договоре. Эти обстоятельства исключают довод истца о том, что договор от 11.01.2023 должен был заключаться в строгом соответствии с предварительным договором от 29.11.2022.

Таким образом, требования, вопреки доводам истца, не основаны на предварительном договоре.

Указанное поведение истца при заключении договора и обращении в суд не в соответствии с условиями предварительного договора исключают его довод о технической ошибке, и свидетельствует о целенаправленном поведении при заключении договора от 11.01.2023.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в рамках дела № А74-5842/2023 удовлетворены встречные требования СК «Сибирь Девелопмент» об уменьшении цены объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 19:01:050102:7773 по договору купли-продажи от 11.01.2023 на 39 792 000 руб., то есть до 260 208 000 руб. в связи с уменьшением площади передаваемых покупателю помещений.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что доводы жалобы дублируют доводы, приведенные в суде первой инстанции, в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда

апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12).

В апелляционной жалобе заявителем не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 мая 2025 года по делу № А74-815/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий Н.Н. Пластинина Судьи: Н.Н. Белан В.В. Паюсов