Постановление от 27 января 2026 г. ФАС ВВО (ФАС Волго-Вятского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru

______________________________________________________________________________


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Нижний Новгород

Дело № А11-11612/2024

28 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15.01.2026.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителей

от ООО «Суздальская фармация»:

ФИО1 (по доверенности от 25.05.2023),

от ООО «Альфа Владимир»:

ФИО2 (по доверенности от 12.09.2024)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Суздальская фармация»

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 04.06.2025 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025

по делу № А11-11612/2024

по иску общества с ограниченной ответственностью «Суздальская фармация»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

о внесении изменений в договор аренды,

и у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Суздальская фармация» (далее – ООО «Суздальская фармация») обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа Владимир» (далее – ООО «Альфа Владимир») с требованиями внести изменения в договор аренды нежилого помещения от 29.11.2017 № АВл-621-10/2017, заключенного ООО «Альфа Владимир» и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее – ИП ФИО3), изложив отдельные пункты в следующей редакции:

– в пункте 3.1.1. предложение второе в редакции «Размер постоянной части арендной платы с 01.03.2025 согласно пункту 3.5. настоящего договора и далее по договору, составит 99 000 (девяносто девять тысяч) рублей за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрено»;

– в пункте 3.2. в предложении втором слова «в размере 90 000 рублей» заменить словами «в размере 99 000 (девяносто девять тысяч) рублей»;

– пункт 5.4. в редакции «Арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора в срок не менее чем за один календарный месяц. Указанный срок начинает исчисляться со дня получения арендатором соответствующего уведомления в порядке, аналогичном тому, который согласован сторонами в пункте 2.6.3. настоящего договора, действующем для осуществления возврата помещения арендатором».

Иск предъявлен на основании пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 8 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» и мотивирован уклонением арендатора от подписания дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении постоянной части арендной платы.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 04.06.2025, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025, в удовлетворении иска отказал.

Суды пришли к выводу о том, что поскольку стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы – только по соглашению сторон, у арендодателя не возникло права на безусловное одностороннее изменение размера постоянной части арендной платы.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО «Суздальская фармация» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, судами проигнорированы части 2 и 3 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым правила, предусмотренные для изменения договора присоединения, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона, в силу явного неравенства переговорных возможностей, поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Истец указывает, что истцом не обсуждался вопрос о навязывании ему продавцом договора купли-продажи арендуемого помещения, а судом не выяснены истинные причины, побудившие истца приобрести помещение, обремененное арендой ответчика, в то время как ООО «Суздальская фармация» фактически уже принадлежат все помещения, расположенные в данном доме, и он имеет целью использование их в комплексе. Ознакомившись с договором аренды помещения, приобретаемого у Предпринимателя в начале 2024 года и пообщавшись с продавцом, истец был уверен, что ответчик поведет в дальнейшем себя добросовестно и будет договороспособен при взаимоотношениях с новым собственником.

По мнению ООО «Суздальская фармация» отказ ответчика от изменений условий договора свидетельствует о злоупотреблении правом.

Подробно доводы изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Ответчик в письменном отзыве и представитель в судебном заседании отклонили доводы кассационной жалобы, указав на законность и обоснованность обжалованных судебных актов.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Альфа Владимир» (арендатор) 29.11.2017 заключили договор аренды № АВл-621-10/2017 нежилого помещения с кадастровым номером 33:19:010105:259, расположенного по адресу Владимирская область, район Суздальский, МО город Суздаль (городское поселение), <...>, 3, помещение 1, 2, 3, 4, 5 на плане 1 этажа.

ИП ФИО3 (продавец) и ООО «Суздальская фармация» (покупатель) 19.02.2024 заключили договор купли-продажи вышеуказаного помещения.

Истец сообщил, что 20.02.2024 право собственности на спорные помещения было зарегистрировано за ООО «Суздальская фармация», к которому в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перешли права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору аренды.

Истец пояснил, что после перехода к нему права собственности на арендуемое помещение ООО «Суздальская фармация» направило ответчику уведомление о заключении дополнительного соглашения, включающего изменения, вносимые в десять пунктов договора аренды: наименования арендодателя, порядка и банковских реквизитов по перечислению арендной платы, размер которой в силу пункта 3.2 договора с 01.04.2024 увеличивался на 10 процентов, с приложением проекта такого дополнительного соглашения от 14.03.2024.

Однако ответчик отказал ООО «Суздальская фармация» в заключении дополнительного соглашения, выразив несогласие с изменением на 10 процентов постоянной части арендной платы с 90 000 рублей до 99 000 рублей (п.3.1.1 договора).

По сведениям истца, 03.06.2024 он направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды, которое 24.06.2024 также было отвергнуто арендатором, мотивировавшим отказ нежеланием изменения постоянной части арендной платы.

Истец 30.08.2024 направил ответчику уведомление с предложением внести изменения в редакцию пункта 5.4. договора аренды, а также проект дополнительного соглашения к договору аренды № АВл-621-10/2017.

Ответчик письмом от 10.09.2024 отказал истцу в возможности внесения предложенных изменений в условия договора аренды.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды нижестоящих инстанций, отказав в удовлетворении иска, пришли к выводу, что оснований для возложения на ответчика спорной обязанности не имеется.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (часть 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из части первой статьи 431 Гражданского кодекса, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение, согласно разъяснениям, данным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49), определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Учитывая, что условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

С учетом пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления № 49, требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

Как следует из условий пункта 3.2 договора аренды: пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики по Владимирской области, но не более 10 процентов. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки постоянной части арендной платы в размере 90 000 рублей, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Исследовав условия изменения сторонами размера арендной платы, изложенные в пункте 3.2 договора применительно к нормам действующего законодательства, суды первой и второй инстанций пришли к верному выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя.

Как правомерно указали суды, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Таким образом, буквальное толкование названного пункта договора аренды свидетельствует о том, что изменение величины арендной платы может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения и арендодатель не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Доказательства наличия обстоятельств, являющихся основанием для внесения изменений по досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренному статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При этом, сторона, ссылающаяся на несправедливый характер договорного условия, должна представить доказательства того, что принятие этого условия являлось для нее вынужденным.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения. Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Изменение условий договора в судебном порядке обусловлено необходимостью защиты слабой стороны договора, не сведущей об особенностях конкретного вида правоотношения и не способной влиять на отдельные условия договора, а не должно компенсировать последствия проявления стороной договора неосмотрительности при вступлении в гражданские правоотношения в условиях равенства преддоговорных возможностей.

Законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400).

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. В этой связи суды не оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 № 3-П).

Судами установлено, что спорный договор аренды заключен ИП ФИО3 и ООО «Альфа Владимир» в обычном порядке путем проведения переговоров и подписания единого документа. Стороны при заключении договора действовали по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимали все необходимые решения и оценивали все риски неблагоприятных последствий в случае нарушения принятых на себя обязательств. Договор аренды подписан сторонами без протокола разногласий. В дальнейшем, после приобретения истцом спорного объекта недвижимости произошла лишь перемена лиц в обязательстве по договору аренды на стороне арендодателя.

Доказательств, свидетельствующих о том, что спорное условие было навязано истцу продавцом спорного помещения либо истец имел намерение заключить договор купли-продажи на ином условии, в материалах дела отсутствуют. В связи с изложенным нормы пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации к сложившимся правоотношениям сторон неприменимы.

Таким образом, ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действует в рамках установленных договором прав сторон, что не может характеризоваться злоупотреблением правом, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права, направлены на переоценку выводов судов нижестоящих инстанции и условий заключенного сторонами договора, в связи с чем отклонены судом кассационной инстанции.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права. Оснований для отмены принятых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 04.06.2025 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2025 по делу № А11-11612/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Суздальская фармация» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий


Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов