Решение от 14 ноября 2023 г. по делу № А46-15612/2023

493/2023-214516(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 14 ноября 2023 года А46-15612/2023

Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2023 года В полном объеме решение изготовлено 14 ноября 2023 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, помощником судьи Бубенцовой Д.Л., рассмотрев в судебном заседание дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания «Север» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным распоряжения № 1334 от 15.08.2023, об обязании предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - ФИО3 по доверенности, паспорт, диплом, конкурсного управляющего ФИО2, паспорт,

от заинтересованного лица - ФИО4 по доверенности, служебное удостоверение, диплом,

УСТАНОВИЛ:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Компания «Север» ФИО2 (далее – Общество, ООО «Компания «Север») обратилась в Арбитражный суда Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) о признании недействительным распоряжения № 1334 от 15.08.2023, которым заявителю отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:3154.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просит суд обязать Департамент в установленный законом срок предоставить ООО «Компания «Север» в аренду без проведения торгов земельный участок площадью 1 248 кв.м. с кадастровым номером: 55:36:090108:3154, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...>, на котором расположены принадлежащие ООО «Компания «Север» реконструируемые объекты, для завершения реконструкции этих объектов сроком на три года.

Заинтересованное лицо представило отзыв на заявление, в котором возражало против удовлетворения заявленных требований, указало, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляется в аренду без проведения торгов с целью завершения строительства однократно, что было осуществлено Департаментом, а также на отсутствие вины со стороны государственного органа в неосуществлении заявителем мероприятий, направленных на завершение строительства объекта.

В дополнение к заявлению ООО «Компания «Север» представило пояснения, в которых указало, что ранее земельный участок был представлен для завершения строительства объекта с кадастровым номером 55:36:090108:3178, вместе с тем на данный момент участок требуется для завершения строительства объекта с кадастровым номером 55:36:090108:3177.

В судебное заседание представители сторон поддержали ранее изложенные доводы и возражения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, присутствующих в заседании, суд установил следующие обстоятельства.

17.05.2012 между Обществом (Арендатор) и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (Арендодатель) заключен договор аренды № ДГУ/12-2704-Ц-13, согласно которому в соответствии с распоряжением от 10.05.2012 № 953-р «О предоставлении ООО «Компания «Север» земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске» Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 5 лет, находящийся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, земельный участок, площадью 1 248 кв.м, кадастровый номер Участка 55:36:090108:3154, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка - ориентир трехэтажное строение (художественно-производственные мастерские), почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Центральный АО, ул. Чкалова, д. 38, корп. 1 (далее – Участок), цель использования: административные здания и офисы коммерческих организаций, разрешенное использование: административные здания и офисы коммерческих организаций.

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.10.2016 по делу № А4611646/2015 ООО «Компания «Север» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

На основании решения суда от 05.02.2019 по делу № А46-12142/2018 по истечению срока действия договора № ДГУ/12-2704-Ц-13 (далее – Договор), 12.07.2019 между заявителем (Арендатор) и Департаментом (Арендодатель) заключен договор аренды № Д- Ц-13-11787, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года Участок, цель использования: завершение строительства объекта незавершенного строительства, разрешенное использование: административные здания и офисы коммерческих организаций

Согласно пункту 1.7 Договора на Участке имеются следующие объекты капитального строительства:

- 4-х этажное нежилое здание (художественно-производственные мастерские) с кадастровым номером 55:36:090108:3177, инвентаризационным номером объекта 6659699, расположенное по адресу: <...>;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3178, инвентаризационным номером объекта 6662630, расположенный по адресу: <...>.

Решением от 19.05.2021 по делу № А46-1495/2021 суд признал право собственности ООО «Компания «Север» на объект незавершённого строительства - четырехэтажное здание (художественно-производственные мастерские), литера «А», кадастровый номер объекта: 55:36:090108:3177, инвентарный номер объекта: 6659699, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 738,7 кв.м.

Решением от 17.01.2022 по делу № А46-6533/2021 суд признал право собственности ООО «Компания «Север» на объект незавершённого строительства, процент готовности 66 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 55:36:090108:3154, а именно: нежилое здание (контора), литера «В», кадастровый номер: 55:36:090108:3178,

инвентарный номер: 6662630, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Чкалова, д. 38, - площадью застройки 288.3 кв.м.

В связи с истечением срока действия Договора и необходимостью реализации объектов незавершенного строительства в рамках конкурсного производства конкурсный управляющий 04.08.2023 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена (находящегося в муниципальной собственности), без проведения торгов с кадастровым номером 55:36:090108:3154.

Согласно заявлению целью получения Участка является – завершение строительства объекта незавершенного строительства (подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

15.08.2023 заинтересованным лицом принято решение об отказе заявителю в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:3154, со ссылками на подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении Участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов, а именно, как указывает Департамент, Обществом ранее реализовано право на заключение договора аренды без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Полагая, что отказ Департамента, изложенный в распоряжении от 15.08.2023 № 1334, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и интересы заявителя, конкурсный управляющий обратился с арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает, что заявление Общества подлежит удовлетворению исходя из следующего.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основаниями для принятия судом решения о признании акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту, так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица.

Правовой анализ частей 2 и 3 статьи 201 АПК РФ позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным,

решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривает, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 1 статьи 64, статьям 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ, лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка

в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06. 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе

земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1-3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Определением Арбитражного суда Омской области от 20.06.2023 по делу № А462706/2023, оставленным без изменений постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2023, заявление Департамента об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090108:3178 путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 оставлено без рассмотрения, поскольку в силу положений действующего законодательства заявленные требования могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Иными сведениями о предъявлении Департаментом требований об изъятии у Общества объектов незавершенного строительства суд не располагает.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у Общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объектов незавершенного строительства и земельного участка, на котором они расположены, с момента истечения в 2022 году срока действия заключенного в отношении них договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

Общество при рассмотрении данного дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, в том числе нахождение лица в стадии конкурсного производства, и ссылалось на неоднократные попытки реализации объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, которые в свою очередь, не принесли результат. По мнению конкурсного управляющего, истечение срока действия договора аренды Участка препятствует реализации расположенных на нем объектов, поскольку отрицательно влияет на привлечение их потенциальных покупателей.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Департамента в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует Обществу в его завершении, реализации объектов путем продажи с публичных торгов, тем самым, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Способ восстановления нарушенного права, а именно: возложение обязанности на Департамент в установленный законом срок предоставить ООО «Компания «Север» в аренду без проведения торгов земельный участок площадью 1 248 кв.м. с кадастровым номером: 55:36:090108:3154, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: <...>, на котором расположены принадлежащие ООО «Компания «Север» реконструируемые объекты, для завершения реконструкции этих объектов сроком на три года.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, заявление Общества является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объёме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из положений пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», если судебный акт принят не в пользу государственного органа расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению Департаментом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

При подаче заявления заявителем была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., зачисленная в доход федерального бюджета на основании платежного поручения № 136 от 28.08.2023.

Таким образом, с Департамента в пользу заявителя подлежит взысканию 3 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 197-201, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Компания «Север» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недействительным распоряжение Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 15.08.2023 № 1334 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090108:3154 в Центральном административном округе города Омска.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в установленный законом срок предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Север» (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок площадью 1248 кв.м. с кадастровым номером 55:36:090108:3154 для завершения реконструкции находящихся на нем объектов, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Север», сроком на 3 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Север» (ИНН 5504054445, ОГРН 1025500985146) 3 000 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Е.Д. Малявина