Постановление от 1 декабря 2024 г. по делу № А53-17554/2024

ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-17554/2024
город Ростов-на-Дону
02 декабря 2024 года
15АП-15818/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Намалян А.А.,

при участии:

от ИП ФИО1,  ИП ФИО2,  ИП ФИО3 - представитель ФИО4 по доверенностям от 20.05.2024,

от ООО «Смайл»  - представитель ФИО5 по доверенности от 14.06.2024

от третьего лица – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Смайл» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2024 по делу № А53-17554/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1(ИНН <***> ОГРНИП: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 151202124904ОГРНИП: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Смайл» (ИНН 6150104433ОГРН <***>)

о взыскании задолженности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Смайл»(ИНН <***> ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1(ИНН <***> ОГРНИП: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2, (ИНН <***> ОГРНИП: <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***> ОГРНИП: <***>)

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ростовские кварталы» (ОГРН: <***> ИНН: <***>)

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальные  предприниматели  ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Смайл» (далее – ООО «Смайл») о взыскании с ответчика по первоначальному иску в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате за период: апрель, май, июль 2024 года в размере 700 000 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате за период: апрель, май, июль 2024 года в размере 460 000 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по арендной плате за период: апрель, май, июль 2024 года в размере 330 000 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по коммунальным платежам в размере1 623 314,18 рублей, пени в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 36 884 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 в размере 36 884 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 18 442 рублей (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 01.08.2024 принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Смайл» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 неосновательного обогащения в размере 620 000 рублей, с индивидуального предпринимателя ФИО2 неосновательного обогащения в размере 620 000 рублей, индивидуального предпринимателя ФИО3 неосновательного обогащения в размере 310 000 рублей, о взыскании с предпринимателя ФИО1 125 000 рублей неосновательного обогащения, составляющего платежи за пользование земельным участком, прилегающим к зданию, где находится арендуемое помещение (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2024 принят отказ от иска о расторжении договора. Производство по делу прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены. С общества с ограниченной ответственностью «Смайл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взысканы задолженность 700 000 рублей, пеня36 884 рубля, судебные расходы 54 488 рублей, всего 791 372 рубля. С общества с ограниченной ответственностью «Смайл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 взысканы задолженность2 083 314,81 рублей, пени 36 884 рубля, всего 2 120 198,81 рублей. С общества с ограниченной ответственностью «Смайл» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 взысканы задолженность330 000 рублей, пени 18 442 рубля, всего 348 442 рубля. В удовлетворении встречного иска отказано. С общества с ограниченной ответственностью «Смайл» в доход федерального бюджета взыскано 29 750 рублей государственной пошлины по иску.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Смайл» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что согласно полному тексту решения суда, дата вынесения резолютивной части – 16 сентября 2024г. Однако, до 17.09.2024г. суд находился в перерыве и не мог принимать судебный акт разрешающий спор по существу. Также заявитель отмечает, что в пользуИП ФИО2 взыскана задолженность 2 083 314,81 рублей, которая не описана как заявленная в мотивировочной части решения.ООО «Смайл» был лишен возможности ознакомиться с новыми доказательствами и дать свои пояснения по ним. Суд первой инстанции, отказывая в применении положений п. 10.7. Договора аренды применил положения ст. 10 ГК РФ и согласился с аргументацией истцов о нарушении их прав на использование своего имущества. Таким образом суд проигнорировал то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. По мнению заявителя, не исполнение финансовых обязательств со стороны пользователя земельного участка является основанием для взыскания с него задолженности, при этом договор аренды не содержит условий, позволяющих арендодателям приостанавливать пользование арендуемым участком. Так же истцами завышен размер начислений за потереблённую тепловую энергию (ГВС) на530 604,57 рублей. Возражение ответчика со ссылкой на произведённое заключение не было опровергнуто истцами. Мотивировочная часть решения суда не содержит каких-либо выводов объясняющих удовлетворение требований истцов по взысканию задолженности по коммунальным платежам. Суд проигнорировал возражения ответчика и не дал оценки представленным им доказательствам.

В судебном заседании третье лицо, надлежащим образом уведомленное  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО «Смайл»  в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3 в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, отзыв не предоставил, дал пояснения по существу спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020, по условиям которого арендодатель предоставляют арендатору за плату во временное пользование и владение нежилое помещение и земельные участки (далее «Объект») в порядке и на условиях, определяемых настоящим Договором. Объект (Недвижимое имущество) — имущество, нежилые помещения, земельные участки, определенные п. 1.2 настоящего договора (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора объектом передачи по настоящему договору являются нежилые помещения (комнаты №№ 1-2-55-58-59а) площадью 721,7 кв. м (Недвижимое имущество), находящиеся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6 (к. №№ 1-2-55-58-59а на 1 этаже МКД (многоквартирного дома), общей площадью 721,7 кв. м), кадастровый номер: 61:44:0051012:1064, (далее «Объект») и принадлежащее арендодателю на праве собственности, что подтверждается государственной регистрационной записью, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61:44:0051012:1064-61/001/2019-1 от 05.08.2019.

В срок до 01 декабря 2020 года арендодатель проводит межевание арендованных земельных участков для уточнения данных об их площадях (согласно Приложениям № 8, № 9 Договора) и передает арендатору за плату во временное пользование и владение следующие Объекты:

А) Земельный участок по адресу (описание местоположения границ): г. Ростов-на-Дону, Ленинский район» ул. Береговая, 6, (Приложение № 8 Схема границ объекта земельного участка (Недвижимое имущество).

Б) Земельный участок по адресу (описание местоположения границ): г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6, (Приложение № 9 Схема границ парковочных автомобильных мест) площадью 125 кв. м (Недвижимое имущество). Земельные участки принадлежат Арендодателю на праве владения и пользования по Договору аренды недвижимого имущества (земельного участка) № 2/20 от 01.05.2020 г. (Приложение № 6). После выделения согласованных площадей Стороны составляют дополнительное соглашение к настоящему Договору.

Характеристика передаваемого имущества, его описание и месторасположение указаны в Приложении № 5, № 8, № 9 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора передаваемое по договору имущество представляет собой пространственные зоны, ограниченные контуром перегородок и/или стен, либо выделенные иным способом, согласованным с арендодателем.

В соответствии с пунктом 1.8 договора настоящий договор вступает в силу с момента государственной регистрации в установленном законом, порядке. Обязательства по настоящему договору вступают в силу с момента подписания договора сторонами.

Согласно пункту 5.1 договора за пользование недвижимым имуществом арендатор оплачивает арендодателю арендную плату на следующих условиях:

а)        при полном выполнении арендодателем взятых на себя обязательств по настоящему договору;

б)        размер арендной платы за пользование и владение Объектом (определенным п.1.1, п. 1.2 договора) за первый и последующие годы аренды 875 000 рублей в месяц, НДС в сумме арендной штаты не предусмотрен, начиная с четвертого года аренды 1 001 000 рублей в месяц НДС в сумме арендной платы не предусмотрен.

В сумму арендной платы, в том числе, входит плата: за 10 (десять) парковочных мест, земельный участок площадью 125 кв. м возле основного входа переданного Объекта, определенного п. 1.2 настоящего договора из расчета суммы 100 000 рублей в месяц, из расчета 10 000 рублей за 1 (одно) парковочное место площадью 125 кв. м. (Приложение № 9 - Схема границ парковочных автомобильных мест); за земельный участок под торговый объект в рамках деятельности общественного питания, определенный п. 1.2:, п. 1.12 договора из расчета в сумме 300 000 рублей в месяц (Приложение № 8 - Схема границ объекта земельного участка).

Оплата арендной платы осуществляется авансом не позднее 25 числа текущего месяца, после выставления счета арендодателем.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в стоимость арендной платы не включены коммунальные платежи (водоснабжение, канализирование, теплоэнергия, электроэнергия), неотъемлемым приложением к счетам арендодателя являются: копии счетов, квитанций, обеспечивающих и снабжающих объект организаций.

В пункте 7.5 договора установлено, что в случае несвоевременного внесения арендных платежей, согласно п. 5.4 настоящего договора, а также не выполнения Арендатором иных денежных обязательств, он лишается преимущественного права перед другими лицами на продление настоящего договора, арендодатель вправе взыскать с Арендатора штрафные санкции в размере 0,1 % от суммы арендных платежей и/или иных денежных обязательств за каждый день просрочки. Арендатор оплачивает штрафные санкции на основании счета, предъявленного арендодателем, на следующий день после получения.

27.01.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО6 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (арендатор) заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 в части пунктов 1.1, 1.2, 1.3, 1.9, 1.12, 3.1.5, 3.1.19, 3.1.25, 3.1.26, 3.3.7, 3.3.18, 3.4.6, 4.7, 5.1, 5.7, 5.10, 6.3, 7.11, 10.11.

Пункт 5.1 договора изложен в следующей редакции: за пользование недвижимым имуществом арендатор оплачивает арендодателю арендную плату на следующих условиях:

а) при полном выполнении арендодателем взятых на себя обязательств по настоящему договору;

Размер арендной платы за пользование и владение Объектом (определенным п. 1.1, п. 1.2. настоящего Договора) за первый и последующие годы аренды 600 000 рублей в месяц, НДС в сумме арендной платы не предусмотрен, начиная с четвертого года аренды 801 000 рублей в месяц, НДС в сумме арендной платы не предусмотрен. Оплата арендной платы осуществляется авансом не позднее 25 числа текущего месяца, после выставления счета Арендодателем.

Начиная с месяца (с 1 -ого числа месяца) в котором зафиксировано ограничение (невозможности фактического пользования) арендатором парковочных мест (Приложение №9) продолжительностью более чем 3 (три) часа (за исключением аварийных ситуаций, народных волнений, военных действий форс-мажорных обстоятельств, чрезвычайных событий требующих немедленного принятия необходимых мер по устранению последствий этих событий, и для этих целей незамедлительного проезда на арендуемые земельные участки специальных транспортных средств (автокраны, пожарные автомобили, автомобили оснащенные подъемниками с рабочими платформами, автоэвакуаторы и т.д.), при условии письменного уведомления арендатора Арендодателем в момент таких событий), размер ежемесячной арендной платы за пользование и владение Объектом (определенным п.1.1, п. 1.2 настоящего договора) подлежит уменьшению на 200 000 (двести тысяч) рублей в месяц, без НДС. С месяца (с 1 -ого числа месяца) следующего за месяцем устранения причины невозможности использования Арендатором парковочных мест (Приложение №9) арендная плата подлежит уплате в прежнем размере.

22.10.2021 между индивидуальными предпринимателями ФИО1,     ФИО2,     ФИО3 (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (арендатор) заключено дополнительное соглашение№ 2 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции№ 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021), по условиям которого в связи с изменением собственника нежилого помещения общей площадью 721,7 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051012:1064, расположенного на 1 этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6, стороны пришли к соглашению о внесении изменений в преамбулу договора, пункты 5.1.1, 5.3, 5.5.1, 5.6, 5.7.1, 10.5, 10.5.1, 10.5.2 договора.

20.01.2022 между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (арендатор) заключено дополнительное соглашение №3 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции №61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 5.7 договора.

05.06.2023 между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (первоначальный арендатор), обществом с ограниченной ответственностью «Спутник» (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 6.3 договора.

05.12.2023 между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (первоначальный арендатор), обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021), в соответствии с которым стороны на основании пункта 6.3 договора пришли к соглашению о замене первоначального арендатора по договору аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 (в редакции№ 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021) на другого арендатора - общество с ограниченной ответственностью «Смайл», по условиям которого первоначальный арендатор передает свои права и обязанности новому арендатору по договору аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 с 26.01.2024.

Как указано истцами, ответчик обязанности по оплате аренды исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, на стороне ответчика по первоначальному иску образовалась задолженность в размере 1 490 000 рублей, по коммунальным платежам в размере 1 623 314 рублей 81 копейки (уточненные требования).

Истцами в качестве досудебного урегулирования спора с ответчиком направлена претензия от 27.02.2024 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и неустойки, в которой также указано, что в случае неисполнения претензии истцы по первоначальному иску будут вынуждены обратиться в суд с защитой нарушенных прав с отнесением всех судебных расходов, начислением процентов за пользование чужими денежными средствами на всю сумму задолженности.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истцов по первоначальному иску обратились в суд с настоящими требованиями (с учетом уточнений).

В обоснование встречных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Действительно, между истцом по встречному иску и ответчикам по встречному иску заключен договор аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 года (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 27.01.2021г., № 2 от 22.10.2021г., № 3 от 20.01.2022г., № 4 от 05.06.2023г. и №5 от 05.12.2023г.) по передаче во временное пользование нежилых помещений (комнаты №№ 1 -2-55-58-59а) общей площадью 721,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону,ул. Береговая, д. 6, для размещения там объекта общественного питания.

Объект был передан в аренду в состоянии «строительного варианта», то есть без проведенных каких-либо строительно-отделочных работ. Кроме того, объект находится на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного между улицей Береговой и рекой Дон. Проезд и проход к объекту возможен только через земельный участок (двор) жилого дома. Свободного доступа к объекту, с проходом со стороны улицы Береговой или со стороны реки Дон (на данном участке отсутствует городская набережная), не имеется, то есть, попасть внутрь объекта, можно только пройдя/проехав через двор жилого дома минуя ворота.

После заключения договора аренды на объекте был спроектирован и введен в эксплуатацию объект общественного питания - «Белая Чайка». Арендаторами осуществлены финансовые вложения в открытие данного объекта на 721 кв. м (проектирование, дизайн, строительно-отделочные работы, закупка оборудования и мебели и т.п.) и в его рекламирование для привлечения посетителей.

Согласно пункту 7.1 договора арендодатель взял на себя обязательства не допускать на территорию первого этажа здания, где расположен объект, конкурентов арендатора, без согласия последнего, который в силу затруднительного доступа посетителей к его объекту общественного питания может понести убытки вплоть до закрытия. А в случае если такое согласие не получено, то арендодатель обязался снизить ежемесячную арендную плату арендатора на 15% за каждый такой несогласованный объект.

Арендодатели без согласования с арендатором сдали в аренду площади на первом этаже многоквартирного дома для размещения объектов общественного питания. На первом этаже многоквартирного дома открыты 5 объектов общепита (кафе, кулинария). В свою очередь, прежние арендаторы передали обществу с ограниченной ответственностью «Смайл» право требования неосновательного обогащения с арендодателей.

Руководствуясь пунктом 10.7 договора арендатор обращался к арендодателям с требованием о произведении перерасчета арендной платы путем уменьшения арендной платы на 15% за каждый открытый объект общественного питания, а всего на 75 % от стоимости арендной платы предусмотренной пунктом 5.1 Договора. Таким образом, арендная плата, по мнению ответчика, подлежит уменьшению с 01.01.2024 до 25 % от постоянной арендной платы, а именно до150 000 рублей.

Досудебные требования арендатора были проигнорированы арендодателями.

По расчету ответчика с учетом положений, пункта 5.1.1 договора аренды (пропорциональность распределения арендной платы между Арендодателями) неосновательное обогащение индивидуального предпринимателя ФИО1 (2/5 доли от 1 550 000) составляет 620 000 рублей, индивидуального предпринимателя ФИО2 (2/5 доли от 1 550 000) составляет 620 000 рублей, индивидуального предпринимателя ФИО3 (1 /5 доли от 1 550 000) составляет 310 000 рублей.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами,  а также  из  действий  граждан  и  юридических  лиц,  которые хотя  и  не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из письменных материалов дела, между истцами (арендодатели) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021) в отношении нежилых помещений (комнаты №№ 1-2-55-58-59а, дополнительного соглашения № 4 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/20216 от 08.02.2021)) площадью 721,7 кв. м, находящиеся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6, (к. №№ 1-2-55-58-59а на 1 этаже многоквартирного дома, общей площадью 721,7 кв. м), кадастровый номер: 61:44:0051012:1064.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении между истцом и ответчиком по первоначальному иску обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1 , 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 5.1 договора за пользование недвижимым имуществом арендатор оплачивает арендодателю арендную плату. Оплата арендной платы осуществляется авансом не позднее 25 числа текущего месяца, после выставления счета арендодателем.

В обоснование первоначальных уточненных требований предприниматели сослались на наличие на стороне ответчика по первоначальному иску задолженности по арендной плате по договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021) за период апрель, май, июль 2024 года в размере 1 490 000 рублей, задолженности по коммунальным платежам за спорный период в размере 1 623 314,81 рублей согласно представленному в дело расчету (т. 1 л.д. 36-37).

Суд, проверив уточненный расчет задолженности, признал его арифметически верным.

Апелляционный суд принимает представленный расчет предпринимателей.

Арифметическая правильность указанного расчета обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» опровергнута не была, иной размер задолженности по арендной плате, коммунальным платежам обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» не доказало.

Факт пользования обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» спорным имуществом в обозначенный период ответчик по первоначальному иску не отрицал.

В силу изложенного, в отсутствие доказательств изменения условий исполнения спорного договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии у общества с ограниченной ответственностью «Смайл» обязанности по оплате арендных и коммунальных платежей в спорный период.

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком по первоначальному иску представлено не было, судом первой инстанции обоснованно признаны требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:106461/183/2021-6 от 08.02.2021) за период апрель, май, июль 2024 года в размере1 490 000 рублей, задолженности по коммунальным платежам за спорный период в размере 1 623 314,81 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы о том, что в пользуИП ФИО2 взыскана задолженность в размере  2 083 314,81 руб., которая не описана как заявленная в мотивировочной части решения, апелляционным судом отклоняется, поскольку указанная сумма соответствует исковым требованиям в уточненной редакции, согласно которой истец просил взыскать в пользу  ИП ФИО2 задолженность по арендным платежам в размере 460 000 руб. и задолженность по коммунальным платежам в размере 1 623 314, 81 руб., а всего 2 083 314, 81 руб.

При этом требования о взыскании задолженности по коммунальным платежам в пользу именно ИП ФИО2 соответствуют пункту 5.6 договора аренды от 05.07.2020, изложенного в редакции дополнительного соглашения №2 от 22.10.2021, согласно которому сумма коммунальных платежей, подлежащая возмещению, перечисляется на расчетный счет ИП ФИО2 ИНН <***>.

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о взыскании в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 пени в размере 36 884 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 в размере 36 884 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 18 442 рублей, всего в сумме 92 210 рублей (уточненные требования).

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендных платежей, согласно п. 5.4 настоящего договора, а также не выполнения Арендатором иных денежных обязательств, он лишается преимущественного права перед другими лицами на продление настоящего договора, арендодатель вправе взыскать с Арендатора штрафные санкции в размере 0,1 % от суммы арендных платежей и/или иных денежных обязательств за каждый день просрочки. Арендатор оплачивает штрафные санкции на основании счета, предъявленного арендодателем, на следующий день после получения.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ввиду отсутствия в деле доказательств полного и своевременного внесения арендных платежей, требование о взыскании неустойки предъявлено правомерно.

Исходя из произведенного уточненного расчета, неустойка за период с 26.04.2024 по 06.08.2024 составляет 92 210 рублей.

Ответчиком расчет неустойки не оспорен, контррасчет не представлен.

Принимая во внимание изложенное, проверив расчет неустойки и признав его верным, суд первой инстанции обоснованно признал требование о взыскании неустойки подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Отклоняя доводы встречного искового требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Основанием для уменьшения арендной платы, по утверждению ответчика, является предоставление в аренду иных помещений для целей организации объектов общественного питания.

В этой связи ответчиком подано ходатайство об истребовании доказательств у Инспекции Федеральной налоговой службы России по Ленинскому районуг. Ростова-на-Дону, Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека о сроках начала коммерческой деятельности индивидуального предпринимателя ФИО7 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО8 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО9 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО10 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>),    акционерного    общества    Торговый    Дом    «Перекресток» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и размещении объектов общественного питания на первом этаже, расположенных по адресу: <...>.

Отклоняя заявленное ходатайство, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

В силу ч. 1 ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Изучив заявленное ходатайство об истребовании доказательств, суд в соответствии со статьями 66, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил в его удовлетворении отказать, поскольку документами, об истребовании которых заявлено обществом, не могут быть установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения заявленных требований, имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для установления фактических обстоятельств по настоящему делу, на что указано ниже.

Возражая против встречного иска, истцы сослались на противоречие указанного пункта договора норме статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве собственника распоряжаться своим имуществом, поскольку пресекает возможность использовать его для получения дохода от сдачи в аренду.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что встречные требования в этой части подлежащими отклонению на основании нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающие запрет на злоупотребление правом.

Согласно названной норме не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В данном случае спорное условие договора направлено на ограничение конкуренции в пределах одного объекта недвижимости, на создание условий, при которых ответчик явится единственным субъектом, предоставляющим услуги общественного питания. Это не только противоречит приведенной выше норме и нарушает права истца на распоряжение имуществом, но и посягает на интересы субъектов хозяйствования и потенциальных потребителей услуг.

Апелляционный суд отмечает, что фактически такой мерой избежать конкуренции в данных условиях невозможно - объект расположен в городе Ростове-на-Дону на улице Береговой - на территории традиционного массового отдыха горожан и в месте нахождения множества объектов общественного уровня разнообразной направленности, формы обслуживания и режима работы.

Следовательно, ответчик с очевидностью вынужден конкурировать с аналогичными объектами, привлекая посетителей, а потому требование о снижении арендной платы является злоупотреблением правом.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что согласно представленным истцами документам один из указанных ответчиком объектов передан в субаренду АО «Торговый дом «Перекресток» из арендуемых площадей, которое получило их по договору от 7.12.2018, то есть до заключения первого договора аренды спорных помещений правопредшественником ответчика. Более того, согласно письму названного арендатора от 12.09.2024, деятельность этого объекта - кафе «Горбушка» (ИП ФИО9) представляла собой не открытое кафе, а сервис для посетителей магазина и в настоящеее время эта деятельность не ведется. Деятельность кафе-бара предпринимателя ФИО11 прекращена 29.02.2024.

Совокупность этих доводов и доказательств бесспорно опровергает правомерную направленность доводов встречного иска и их фактическое обоснование.

Во встречном иске в этой части обоснованно отказано.

В отношении требований о взыскании с предпринимателя ФИО1 125 000 рублей неосновательного обогащения, составляющего платежи за пользование земельным участком, прилегающим к зданию, где находится арендуемое помещение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что между ООО «УК Ростовские кварталы» и ИП ФИО1 заключен договор аренды недвижимого имущества (земельного участка) № 1/21 от 01.11.2021 в соответствии с которым до 10 числа месяца, следующего за расчетным, арендатор обязуется вносить платежи, предусмотренные п. 3.1. указанного договора аренды.

С мая 2024 арендатор не вносит ежемесячные платежи по договору аренды, в связи с чем ООО «УК Ростовские кварталы» вынуждено было ограничить доступ к парковочным местам, которые в соответствии с договором аренды недвижимого имущества (земельного участка) № 1/21 от 01.11.2021 арендовал ИИ ФИО1

При этом, доступ к парковочным местам через ворота МКД по адресу<...>, предоставляется, они открыты, шлагбаум открыт, но эксплуатироваться не может, так как ООО «Смайл» не заключило договор аренды части общего имущества для размещения шлагбаума и помещения охраны (КПП).

В ООО УК «Ростовские кварталы» регулярно обращаются представители Совета МКД по адресу <...> по вопросу систематических нарушений сотрудниками ресторана «Чайка» и гостями ресторана правил размещения автомобилей, на земельном участке, предоставленном в аренду. Представленными в материалы дела актами зафиксированы следующие нарушения: что сотрудники и гости ресторана «Чайка» размещают автомобили в нарушение норм пожарной безопасности техники безопасности, норм эксплуатации проездов, затрудняют проход собственников к входным группам МКД.

Земельный участок под МКД и вокруг его, но в пределах границ, включая элементы озеленения и благоустройства, находящееся на таком ЗУ, является общим имуществом и принадлежит собственникам в МКД. Такое общее правило установлено в ст. 36 ЖК РФ и ст. 16ФЗ О введении в действие ЖК РФ. Собственники вправе распоряжаться общим имуществом, в том числе принимать решения об установлении порядка пользования и распоряжения, с введение ограничений его использования.

Устные просьбы и переговоры с сотрудниками ресторана «Чайка» не привели к результатам, противоправные действия допускаются по настоящее время.

ООО «СМАЙЛ» договор аренды земельного участка для размещения пункта КПП, рекламных конструкций, шлагбаума, до настоящего времени не заключило. ООО «Смайл» систематически нарушались и нарушаются условия заключенного договора аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 в части оплаты, что подтверждается актами сверки, из которых видно, что арендатором производилась неполная оплата по арендным платежам.

Апелляционный суд отмечает, что арендатор, злоупотребляя правом, исключительно с намерением причинить вред арендодателю, не вносит плату за пользование и владение указанным земельным участком. При этом до мая 2024 г. истец, действуя в интересах ответчика. регулярно производил оплату по договору аренды, добросовестно и своевременно.

На текущую дату задолженность по Договору аренды земельного участка составляет 200 000 рублей.

В настоящее время, не получая арендную плату за пользование и владение земельным участком от ООО «Смайл», ФИО1 не имеет возможности вносить плату за аренду того же участка ООО «УК «Ростовские кварталы». По указанному вопросу ИП ФИО12 обратился в ООО «УК Ростовские кварталы» с просьбой предоставить отсрочку исполнения обязательств, и такая отсрочка была предоставлена, ввиду объективно сложившихся обстоятельств. В связи с образовавшейся задолженностью перед ООО «УК Ростовские кварталы», было принято решение об ограничении доступа к парковочным местам. Таким образом, доступ к парковочным местам ограничил не ФИО1, а ООО «УК «Ростовские кварталы», что подтверждается письмом общества от 18.06.2024 № 155.

Однако в процессе судебного разбирательства в судебном заседании 10.09.2024 истцы и третье лицо заявили о том, что в целях устранения конфликта приняли решение об открытия доступа к парковке.

Таким образом, конфликт в этой части устранен, но поскольку причиной его возникновения явилось поведение ответчика, оснований взыскания ранее внесенного платежа не установлено.

Апелляционный суд отмечает, что неверное указание по тексту решения даты оглашения резолютивной части не является основанием для отмены решения суда, так как при изготовлении печатного текста решения суда была допущена очевидная техническая опечатка.

Из материалов дела следует, что резолютивная часть решения оглашена 17.09.2024, что подтверждается протоколом судебного заседания от 17.09.2024 и печатным текстом резолютивной части решения от 17.09.2024.

В данном случае, исправление данных опечаток не изменит смысл судебного акта, поскольку указание надлежащей даты оглашения резолютивной части решения обусловлено необходимостью привести исключительно резолютивную часть и решение суда в их соответствие. Соответственно, допущенные технические опечатки при изготовлении печатного текста резолютивной части решения и решения суда подлежат исправлению судом первой инстанции на основании статьи 179 АПК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, не относятся к обстоятельствам, имеющим правовое значение для рассмотрения настоящего дела. 

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в связи с чем, они не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2024 по делу№А53-17554/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           В.Л. Новик


Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева


Б.Т. Чотчаев