Решение от 11 марта 2022 г. по делу № А07-3242/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3242/21
г. Уфа
11 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 03.03.2022 г.

Полный текст решения изготовлен 11.03.2022 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания Гилязовой Г.М., рассмотрев дело по иску

ГУП РБ "Управление административными зданиями" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО "Восток" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды,

третье лицо: Башкортостанское УФАС России (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании:

от ответчика: ФИО1, доверенность от 10.01.2022, удостоверение;

от иных лиц: не явились, извещены.


Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (далее по тексту - ГУП РБ «УАЗ») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Восток» (далее по тексту – ООО «Восток») о расторжении договора аренды нежилых помещений №102/18 от 18.10.2018 года, об обязании освободить и передать по акту приема-передачи нежилые помещения №31,32, 33, 34 литер А на 1 этаже, общей площадью 52,4 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

Определением суда от 16.02.2021 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

По ходатайству истца суд с учетом положений ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора , Башкортостанское УФАС России (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В ходе рассмотрения дела от ответчика поступил отзыв на иск, согласно которому просит в иске отказать, так как истцом не указано, в чем заключается существенное нарушение ответчиком условий спорного договора.

От третьего лица поступил отзыв на иск, в котором с исковыми требованиями согласился, просил удовлетворить в полном объеме.

Истцом заявлено уточненное исковое заявление, которое судом в порядке ст. 48 АПК РФ принято, дело рассмотрено с учетом уточнений.

От ответчика поступил отзыв на уточненное исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении исковых требований со ссылкой на п.8.3 договора.

В судебном заседании 02.03.2022 года судом объявлен перерыв до 03.03.2022 года.

Судебное заседание продолжено после перерыва в том же составе суда, протокол ведет секретарь судебного заседания Гилязова Г.М., при участии представителя ответчика.

Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав обстоятельства и материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

Как видно из материалов дела, между государственным унитарным предприятием Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (арендодатель, ГУП РБ «УАЗ») и обществом с ограниченной ответственностью «Восток» (арендатор) заключен договор аренды № 102/18 от 18.10.2018 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, включающий себя: нежилые помещения № 31, 32, 33, 34 литер А на 1 этаже, общей площадью 52,4 кв.м, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и закрепленного на праве хозяйственного ведения за ГУП РБ «УАЗ».

Дополнительным соглашением № 1 от 18.10.2018, стороны внесли изменения в договор аренды, исключив раздел 3 «Страхование недвижимого имущества», пункты 4.2.2, 4.2.14, 4.2.15, 4.2.21, 7.4, 7.5, 8.4.2 договора, указав в пункте 6.2 договора, что расходы арендатора на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг включаются в установленную договором или уведомлением арендодателя сумму арендной платы.

Решением Арбитражного суда РБ от 21.06.2019 г. (дело А07-1366/2019) дополнительное соглашение № 1 от 18.10.2018 признанно недействительным.

14 декабря 2020 в адрес ГУП РБ «Управление административными зданиями» поступило предупреждение Управления Федеральной антимонопольной службы по РБ № Т0002/01/15-3312/2020 от 11.12.2020 о прекращении действий, которые содержат признаки антимонопольного законодательства в связи с тем, что дополнительное соглашение № 1 от 18.10.2018 к договору аренды не соответствует законодательству Российской Федерации, поскольку изменение условий, изложенных в заявке на участие в аукционе и в аукционной документации, не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон, а так же в связи с тем, что ООО «Восток» использует данные помещения в предпринимательских целях, что нарушает вид использования помещений, так как данные помещения согласно свидетельству о государственной регистрации права являются жилыми.

На основании вышеизложенного и во исполнение предупреждения Управления Федеральной антимонопольной службы по РБ № Т0002/01/15-3312/2020 от 11.12.2020,в адрес ООО «Восток» были направлены претензии (исх. № 2976 от 17.12.2020,исх. № 86 от 19.01.2021, исх. № 217 от 05.02.2021) с требованием расторгнуть договор аренды № 102/18 от 18.10.2018 и передать жилые помещения в адрес ГУП РБ «УАЗ».

Письмом ООО «Восток» вх. № 245 от 10.02.2021 сообщил истцу, что нарушения со стороны ООО «Восток» отсутствуют, правовые основания для расторжения договора аренды также отсутствуют.

В соответствии с п. 4.2.8 договора арендатор обязан обеспечивать сохранность имущества, его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на его содержание.

Пропорционально арендуемой площади нести расходы на содержание здания, включая его обслуживание (уборка, вывоз мусора, ремонт и очистка от снега кровли), поддержание в надлежащемтехническом, санитарном и противопожарном состояниифасада здания и территории, непосредственно прилегающей к зданию, в границах земельного участка, сформированного под его использование.

В п. 6.2 договора установлено, что расходы арендатора на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг не включается в установленную договором сумму арендной платы.

ООО «Восток» принятые обязательства не исполнило, в связи с чем образовалась задолженность по оплате за коммунальные и эксплуатационные услуги в размере 174 615,66 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.09.2021 по делу А07-22051/2020 с общества с ограниченной ответственностью "Восток" в пользу государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" взыскан долг в размере 12 412 руб. 09 коп., в том числе по договору аренды № 102/18 от 18.10.2018.

Согласно п. 8.3 договора аренды установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.2.8.

Пунктом 3.2.14 договора установлено, что в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество по акту приема-передачи в том состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа.

В адрес ООО «Восток» было направлено претензионное письмо исх. № 1020 от 15.06.2021 о расторжении договора аренды № 102/18 от 18.10.2018 с приложением акта приема-передачи и соглашением о расторжении договора.

Несмотря на претензию о расторжении договора аренды, ответчик в указанный срок и до момента обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями не устранил допущенных нарушений и не передал по акту приема передачи вышеуказанные помещения, что явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Третье лицо указало на нарушение процедуры аукциона, нарушения при заключении договора и изменении его условий, в связи с чем считает, что нарушено антимонопольное законодательство (предупреждение №002/01/15-3312/2020).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают вследствие иных действий граждан и юридических лиц, в числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, наряду с оплатой арендной платы, на арендатора возлагается обязанность по несению текущих расходов на содержание имущества.

Пунктом 6.2 договоров аренды стороны согласовали, что расходы арендатора на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг не включаются в установленную договором или уведомлением арендодателя сумму арендной платы.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в числе прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с п.8.4 договора арендодатель может отказаться от исполнения договора при нарушении сроков внесения арендной платы.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.09.2021 по делу А07-22051/2020, вступившим в законную силу 21.12.2021 года, судом установлено неосновательное обогащение ответчика в виде сбереженных расходов на оплату коммунальных услуг, с общества с ограниченной ответственностью "Восток" в пользу государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" взыскан долг в размере 12412 руб. 09 коп., в том числе по договору аренды № 102/18 от 18.10.2018.

В ходе рассмотрения спора ответчик сумму задолженности за коммунальные и эксплуатационные услуги частично погасил, тем самым признав наличие задолженности по оплате за коммунальные и эксплуатационные услуги.

В соответствии с п. 4.2.8 договора арендатор обязан обеспечивать сохранность имущества, его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на его содержание.

Пропорционально арендуемой площади нести расходы на содержание здания, включая его обслуживание (уборка, вывоз мусора, ремонт и очистка от снега кровли), поддержание в надлежащемтехническом, санитарном и противопожарном состояниифасада здания и территории, непосредственно прилегающей к зданию, в границах земельного участка, сформированного под его использование.

Согласно п. 8.3 договора аренды установлено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.2.8.

П.6.2 договора установлено, что расходы на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг не включаются в сумму арендной платы.

В адрес ответчика направлено претензионное письмо №1020 от 15.06.2021 о расторжении договора аренды.

Исходя из вышеизложенного, договор аренды № 102/18 от 18.10.2018, заключенный между государственным унитарным предприятием Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» и обществом с ограниченной ответственностью «Восток» подлежит расторжению.

Как определено ч. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с расторжением договора аренды у арендатора отсутствуют правовые основания занимать предоставленное ему по договору помещение, требование об обязании ответчика освободить арендуемое помещение также подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ГУП РБ "Управление административными зданиями" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений № 102/18 от 18.10.2018 года, заключенный между ГУП РБ "Управление административными зданиями" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО "Восток" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Обязать ООО "Восток" (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и передать по акту приема-передачи нежилые помещения №31,32,33,34 литер А на1 этаже, общей площадью 52,4 кв.м, расположенные по адресу: РБ, <...>.

Взыскать с ООО "Восток" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ГУП РБ "Управление административными зданиями" (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья И.Н. Нурисламова