Постановление от 20 февраля 2024 г. по делу № А07-41826/2019

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД






ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5470/2023, 18АП-5471/2023, 18АП-11159/2023

Дело № А07-41826/2019
20 февраля 2024 года
г. Челябинск



Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2024 года.


Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Журавлева Ю.А.,

судей Забутыриной Л.В., Калиной И.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании заявления общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл», общества с ограниченной ответственностью «Компания Фермо» к обществу с ограниченной ответственностью «Автор окон» о признании недействительными торги по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенный по их итогам договор купли продажи от 18.05.2021, а также заявления ФИО2 о признании отсутствующими прав собственности общества с ограниченной ответственностью «Автор окон» на нежилые помещения.


В заседании посредством веб-конференции приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл», общества с ограниченной ответственностью «Компания Фермо» - ФИО3 (паспорт, доверенность);

ФИО2 – ФИО4 (паспорт, доверенность);

ФИО5 – ФИО4 (паспорт, доверенность).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.


На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ПромСервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании общество с ограниченной ответственностью «Автор окон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее по тексту ООО «Автор окон», должник) несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2020 (резолютивная часть от 23.01.2020) заявление общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ПромСервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворено, общество с ограниченной ответственностью «Автор окон» (ИНН <***>, ОГРН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника сроком на 6 месяцев; конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий ФИО6, ИНН <***>, член Ассоциации арбитражных управляющих саморегулируемая организация «Центральное агентство арбитражных управляющих», номер в сводном реестре арбитражных управляющих 14675, адрес для направления корреспонденции: 450077, <...>).

ООО «Фермо Мобайл» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «Компания Фермо» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 28.06.2021 обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к ООО «Автор окон» (ИНН <***>) о признании недействительными торги по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенный по их итогам договор купли-продажи от 18.05.2021 в части продажи следующих нежилых помещений:


№ п/п

Адрес

Кадастровый номер

Площадь, кв.м

1
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3413

39,7

2
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3406

5,9

3
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3405

4,6

4
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3415

434,6

6
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3411

6,00

7
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3414

3,7

8
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3407

29,5

10

РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3416

44,9


и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ООО «Автор окон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Фермо Мобайл» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежных средств в размере 9 742 566 руб. 10 коп.

По мнению заявителей, конкурсный управляющий продал часть имущества в составе единого лота, являющихся местами общего пользования. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Собственнику отдельного помещения в зданиях во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Должник не мог осуществить продажу в том числе в форме торгов мест общего пользования, указанная сделки и торги подлежат частичному признанию недействительными.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 заявление ООО «Фермо Мобайл» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ООО «Компания Фермо» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к ООО «Автор окон» (ИНН <***>) о признании недействительными торгов по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенный по их итогам договора купли-продажи от 18.05.2021 в части, оставлено без удовлетворения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 определение суда первой инстанции от 15.10.2021 было оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.05.2022 определение суда первой инстанции от 15.10.2021 и постановление 18ААС от 03.02.2022 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2023 (резолютивная часть от 13.03.2023) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым определением суда от 30.03.2023, ООО «Фермо Мобайл», ООО «Компания Фермо», ФИО2 обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с самостоятельными апелляционными жалобами, в которых просили обжалуемый судебный акт отменить в соответствующих частях.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО «Фермо Мобайл», ООО «Компания Фермо» указали на то, что конкурсный управляющий продал часть имущества в составе единого лота, являющихся местами общего пользования. Должник не мог осуществить продажу в том числе в форме торгов мест общего пользования, указанная сделки и торги подлежат частичному признанию недействительными. В рамках проведенной по делу судебной экспертизы было установлено, что все рассматриваемые по делу помещения относятся к общему имуществу здания. Данный вывод также следует из Технического паспорта в отношении указанных объектов которые имеют назначением и поименованы как помещения являющиеся общим имуществом здания в соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». В связи с изложенным суду надлежало удовлетворить исковые требования и частично признать действительным договор купли-продажи и проведенные торги применив последствия недействительности сделки, а также прекратить право собственности должника.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ФИО2 указала на то, что вывод суда о том что «конкурсный управляющий в отсутствии у него сведений (судебных актов) о притязании третьих лиц на часть принадлежащего имущества должнику (собственности) не вправе был самостоятельно определять вид собственности на зарегистрированное имущество и вносить соответствующие корректировки посредством предъявления соответствующих исковых заявлений, а обязан был провести торги на все имеющееся имущество» не соответствует закону и позиции постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 26.05.2022. Выводы суда о том что «Заявление ФИО2 (отсутствующими) права собственности ООО «Автор окон» на 8 спорных объектов, также нельзя признать обоснованным на этих же основаниях, право собственности на основные помещения принадлежало должнику, следовательно должник владеет частью (долей)прав собственности и в помещениях общего пользования. ФИО2 выбран неверный способ защиты прав, суд не вправе признать отсутствующими права должника на помещения общего пользования» противоречит закону и позиции постановления Арбитражного суда Уральского округа от 26 мая 2022 года. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ФИО5 указал на то, что является собственником нежилых помещений, расположенных на втором и четвертом этажах в торговом центре «Звездный» по адресу г. Уфа, Октябрьский, ул. Академика Королева, д. 14 с кадастровыми номерами: 02:55:020503:3412, 02:55:020503:3418, 02:55:020503:3419, 02:55:020503:3420,02:55:020503:3421. По смыслу закона и правоприменительной практики места общего пользования не могут как находиться в индивидуальной собственности, так и отчуждаться в отсутствие согласия всех собственников помещений в здании. В данном случае предметом спора является юридическая возможность индивидуальных прав на критически необходимые в работоспособности торгового центра помещения: коридоры, туалеты, эвакуационные лестницы и вентиляционные шахты торгового центра.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2023 апелляционные жалобы (после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления без движения) приняты к производству, судебное заседание назначено на 29.06.2023.

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего ООО «Автор окон» ФИО6 поступили отзывы на апелляционные жалобы, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2023 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб отложено на 24.07.2023.

Указанным определением ФИО2 предложено обосновать отсутствие у ООО «Автор окон» прав собственности на места общего пользования; ООО «Фермо Мобайл» и ООО «Компания Фермо» обосновать отсутствие обязанности оплатить приобретение прав собственности на места общего пользования, в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества.

От ООО Центрокомбанк поступила письменная позиция.

От апеллянтов поступили письменные пояснения.

Вопрос о приобщении поступивших документов оставлен судом открытым.

От конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Автор окон» ФИО6 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью участия в судебном заседании в связи со смертью сына.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб отложено на 05.09.2023.

Не согласившись с принятым определением суда от 30.03.2023, ФИО5 обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 удовлетворено ходатайство апеллянта о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы.

Определением председателя суда от 04.09.2023 в составе суда произведена замена судей Забутыриной Л.В., Ковалевой М.В., находящихся в отпуске, на судей Калину И.В., Курносову Т.В.

До начала судебного заседания от ФИО2 поступили дополнения к апелляционной жалобе без доказательств направления в адрес иных участников процесса.

Вопрос о приобщении дополнений оставлен судом открытым.

От ООО Центрокомбанк поступил реестр почтовых отправлений письменных пояснений.

Ранее поступившие пояснения приобщены к материалам дела.

От ООО «Фермо Мобайл» и ООО «Компания Фермо» поступили пояснения во исполнение определения суда, которые приобщены к материалам дела.

Поступивший от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Автор окон» ФИО6 приобщен к материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023 (резолютивная часть от 05.09.2023) суд перешел к рассмотрению заявлений по делу о банкротстве по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5. Судебное разбирательство по рассмотрению заявлений отложено на 04.10.2023 на 14 час. 00 мин.

Определением заместителя председателя суда от 03.10.2023 в составе суда произведена замена судьи Калиной И.В., находящейся в отпуске, на судью Забутырину Л.В., в связи с чем рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании ФИО2 отказано в приобщении к материалам дела ранее представленных дополнений к апелляционной жалобе.

До начала судебного заседания от ФИО2 поступили ходатайства об уточнении размера исковых требований, о приобщении к материалам дела технического паспорта на здание, расположенное по адресу: <...> д, 14.

От ФИО5 поступили ходатайства о приобщении к материалам дела технического паспорта на здание, расположенное по адресу: <...> д, 14, о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора.

Рассмотрение ходатайств оставлено судом апелляционной инстанции открытым.

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего ООО «Автор окон» ФИО6 поступило ходатайство о привлечении ФИО7 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета.

В целях необходимости направления запроса в регистрирующий орган о предоставлении сведений относительно лиц, в собственности которых находятся помещения на втором этаже здания по адресу <...> судебное разбирательство по рассмотрению заявлений отложено на 30.10.2023.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2023 в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Курносовой Т.В., находящейся в отпуске, на судью Калину И.В., в связи с чем, рассмотрение заявлений начато сначала.

Представленные выписки из ЕГРЮЛ приобщены к материалам дела в порядке статьи 268 АПК РФ.

В соответствии с указанными сведениями, сособственниками помещений, находящихся на 2 этаже здания по адресу: <...>, являются также ФИО7, ФИО8.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р. Указанным определением судебное разбирательство по рассмотрению заявлений отложено на 30.11.2023.

Определением заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2023 судебное разбирательство отложено на 08.12.2023.

Судом апелляционной инстанции отказано в порядке статьи 268 АПК РФ в приобщении технических паспортов.

Судом отказано в принятии уточнений заявленных требований.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 судебное разбирательство по рассмотрению заявлений отложено на 06.02.2024.

До начала судебного заседания от управляющего и ООО «ЦКБ» поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.

От ФИО2 поступило ходатайство об уточнении требований, в принятии которых отказано, поскольку уточнение требований является правом суда.

В судебном заседании заслушаны пояснения представителей лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2020 требование Центрального коммерческого банка общество с ограниченной ответственностью включено в третью очередь реестра в размере 193 525 541 руб. 86 коп., как обеспеченное залогом имущества должника: нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, а именно:

- помещение, нежилое, общая площадь 1317,7 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 3-16,28,29,30,32, кадастровый номер 02:55:020503:3410, расположенное по адресу: <...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 434,6 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 31,41,42,43,57-62,68, кадастровый номер 02:55:020503:3415, расположенное по адресу: <...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 372,2 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 35-39, кадастровый номер 02:55:020503:3408, расположенное по адресу: <...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 44,9 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 33,34, кадастровый номер 02:55:020503:3416, расположенное по адресу: <...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 39,7 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 1,2,2а кадастровый номер 02:55:020503:3413, расположенное по адресу: <...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 29,5 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 55,56 кадастровый номер 02:55:020503:3407, расположенное по адресу: <...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 6,0 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 63 кадастровый номер 02:55:020503:3411, расположенное по адресу: <...>. - помещение, нежилое, общая площадь 5,9 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 65 кадастровый номер 02:55:020503:3406, расположенное по адресу: <...>.

- помещение, нежилое, общая площадь 4,6 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 64 кадастровый номер 02:55:020503:3405, расположенное по адресу: <...>. Конкурсным управляющим проведена оценка залогового имущества, согласно отчету № 452-20 об определении рыночной стоимости нежилых помещений, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14, рыночная стоимость имущества, обеспеченного залогом, составила 42 833 675 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2020, оставленным без изменения Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2021 по делу № А07-41826/2019, заявление конкурсного управляющего удовлетворено. Утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества общества с ограниченной ответственностью «Автор окон». Проведены 12.03.2021 открытые торги в форме аукциона на повышение начальной цены по продаже имущества общества «Автор окон» единым лотом (Лот № 1: 10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: <...>) с начальной ценой: 42 833 675 руб.

Торги, назначенные на 12.03.2021 признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

Назначены повторные открытые торги в форме аукциона на повышение начальной цены по продаже имущества общества «Автор окон» единым лотом (Лот № 1: 10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: <...>) с начальной ценой: 38 550 307 руб. 50 коп. 28.04.2021.

Установлен срок приема заявок на участие в торгах: с 22.03.2021 по 23.04.2021.

От общества «Компания Фермо» 23.04.2021 поступила заявка № 1, согласно которой общество «Компания Фермо» известила о намерении принять участие в торгах по продаже имущества (10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в ТЦ «Звездный» по адресу: <...>).

Протоколом от 23.04.2021 о признании открытых торгов в электронной форме по продаже имущества должника общества «Автор окон» несостоявшимися РАД-254215, торги, назначенные на 28.04.2021, признаны несостоявшимися в связи с допуском к торгам одного участника.

Конкурсным управляющим обществом «Автор окон» 29.04.2021 направлено участнику торгов обществу «Компания Фермо» предложение о заключении договора купли – продажи в соответствии с условиями торгов.

Между обществами «Автор окон» и «Фермо Мобайл» 18.05.2021 заключен договор купли - продажи имущества (10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв.м., расположенные в торговом центре «Звездный» по адресу: <...>).

Ссылаясь на то, что обществами «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» установлены обстоятельства, свидетельствующие о недействительности торгов так и заключенного по их итогам договора купли-продажи, а именно отнесение части продаваемого имущества к местам общего пользования торгового центра, общества «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением. В подтверждение данного довода заявителями в материалы дела представлен технический паспорт торгового центра.

Рассмотрев заявление обществ «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо», суд первой инстанции отказал в его удовлетворении, при этом исходил из того, что новый собственник может изменить поэтажный план, расположение коридоров и туалетов, с учетом уже его интересов, а также вообще обустроить на указанной площади единое пространство, а также отметил, что заявители знали об объектах приобретения, соответственно риски возможных притязаний третьих лиц в будущем о признании помещений общего пользования для совместного использования не могут быть положены в основание для признания торгов недействительными, указанные риски несут заявители в полном объеме.

Апелляционный суд, пересмотрев спор в порядке апелляционного производства, поддержал выводы суда первой инстанции, при этом исходил из того, что объект торгов (нежилые помещения) принадлежит должнику, право собственности на спорный объект зарегистрировано за должником, что следует из сведений ЕГРН, соответственно общество «Фермо Мобайл», общество «Компания «Фермо», ФИО2 не являются собственниками спорных помещений, в связи с чем, в результате проведения оспариваемых торгов по продаже имущества их права не нарушены; более того существенные нарушения при проведении оспариваемых торгов, которые повлияли бы на результат (формирования стоимости, определения победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов должника и кредиторов, а также общества «Фермо Мобайл», общества «Компания «Фермо», ФИО2, отсутствуют.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.05.2022 определение суда первой инстанции от 15.10.2021 и постановление 18ААС от 03.02.2022 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал «в силу опровержимости презумпции достоверности реестра в данном конкретном случае, независимо от факта регистрации в ЕГРН в качестве объекта права собственности конкретного лица на указанные выше помещения, суды должны были включить в предмет судебного исследования вопросы о том, являются ли спорные объекты общим имуществом здания (то есть предназначены для обслуживания более одного помещения в здании) либо самостоятельными объектами, поскольку в противном случае реализация данного имущества на торгах повлечет нарушение не только прав собственников иных помещений в торговом центре, но и победителя торгов, а также приведет к возникновению правовой неопределенности в вопросе пользования указанными помещениями. Суды от установления и исследования данных обстоятельств уклонились, ограничившись установлением формальных условий применения нормы Закона о банкротстве относительно торгов и не исследуя фактические обстоятельства дела по существу, чем существенно нарушили право на судебную защиту, гарантированное не только обществам «Фермо Мобайл» и «Компания «Фермо», но и ФИО2 (собственник помещения в здании), что недопустимо (постановление Конституционного Суда Российской Федерации в от 12.07.2007 № 10-П).

Повторно рассмотрев требования, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как разъяснено в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63), в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное названным Законом имущество.

На основании пункта 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу положений статей 110, 139 Закона о банкротстве процедура реализации имущества должника, признанного банкротом, включает в себя последовательное проведение первых, повторных торгов, а также торгов путем публичного предложения.

Согласно пункту 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом), конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети «Интернет», где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 10 статьи 110 Закона о банкротстве указывает лишь перечень сведений, которые должны содержаться в публикации. Из чего следует, что в каждом конкретном случае организатор торгов сам определяет, достаточно ли данной информации для потенциальных участников торгов.

В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из указанных норм права следует, что, требуя признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности, заявитель должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Обращаясь в суд с заявлением о признании недействительными торги по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенный по их итогам договор купли-продажи от 18.05.2021 ООО «Фермо Мобайл» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «Компания Фермо» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в части, заявители ссылались на продажу в составе единого лота помещений являющихся местами общего пользования.

По мнению заявителей, поскольку продажа мест общего пользования невозможна, постольку торги по продаже имущества должника в данной части подлежат признанию недействительными, несмотря на то, что такие помещения зарегистрированы в его единоличную собственность.

Определением суда от 06.10.2022 по делу А07-41826/2019, по заявлениям ООО «Фермо Мобайл», ООО «Компания «Фермо» к ООО «Автор окон» (ИНН <***>) о признании недействительными торги по продаже имущества от 28.04.2021 и ФИО2 о признании прекращенным (отсутствующим) право собственности ООО «Автор окон» назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту ФИО9, экспертному учреждению ООО «РОСТ-Консалт». На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«1) Предназначены ли помещения с кадастровыми номерами 02:55:020503:3413; 02:55:020503:3406; 02:55:020503:3405; 02:55:020503:3415; 02:55:020503:3411; 02:55:020503:3414; 02:55:020503:3407; 02:55:020503:3416 для обслуживания более одного помещения на 2 этаже и (или) всего здания по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д. 14;

2) Относятся ли указанные помещения к техническим (вспомогательным) - лестничным площадкам, лестницам, холлам, лифтам, лифтовым и иным шахтам, коридорам и т.д. и возможно ли их самостоятельное использование в коммерческих и бытовых целях, либо такое их использование исключено».

Отвечая на первый поставленный судом вопрос, эксперт установил, что все нежилые помещения, рассматриваемые по делу предназначены для обслуживания более одного помещения либо второго этажа здания, либо второго этажа здания и всего здания. Помещение 02:55:020503:3413 состоит трех помещений - лестничная клетка, тамбур, коридор (номера на плане 1, 2, 2а). Помещение 02:55:020503:3406 является венткамерой (номер 65). Помещение 02:55:020503:3405 является венткамерой (номер 64). Помещение 02:55:020503:3415 состоит из 11 помещений - 4 лестничных клеток, 3 туалета, 2 коридора, электрощитовая, венткамера (номера на плане 31, 41, 42, 43, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 68). Помещение 02:55:020503:3411 является венткамерой (номер 63). Помещение 02:55:020503:3414 является венткамерой (номер 67). Помещение 02:55:020503:3407 состоит из двух помещений - коридор, лестничная клетка (номера на плане 55, 56). Помещение 02:55:020503:3416 состоит их двух лестничных клеток (помещения на плане 33, 34).

Отвечая на второй поставленный судом вопрос, эксперт пришел к выводу о возможном частичном использовании помещений в коммерческих и бытовых целях (размещение дозаторов -санитайзеров, куллеров, коммерческое использование ограничено размещением рекламной продукции на вертикальных стенах) - коридоры, лестничные клетки, тамбур, а также о невозможности использования в коммерческих целях — венткамеры, туалеты, электрощитовая.

Соответственно в рамках проведенной по делу судебной экспертизы было установлено, что все рассматриваемые по делу помещения относятся к общему имуществу здания. Данный вывод также следует из Технического паспорта в отношении указанных объектов которые имеют назначением и поименованы как помещения являющиеся общим имуществом здания в соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 289 и 290 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Часть реализуемых с торгов объектов исходя из своего технического назначения направлены на обслуживание более одного помещения и не могут находится в собственности одного лица и в том числе быть реализованными указанным лицом.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги, (часть 1 статьи 447 ГК РФ).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса, (часть 2 статьи 449 ГК РФ).

Соответственно должник не мог осуществить продажу в том числе в форме торгов мест общего пользования, указанная сделка и торги подлежат признанию недействительными ввиду противоречия закону.

В соответствии со статьями 448, 449, 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящем деле имеются существенные нарушения правил проведения торгов, выразившихся в продаже имущества, которое не могло быть отчуждено, поскольку являлось местами общего пользования и находится в долевой собственности всех собственников помещений торгового центра (и не может быть отчуждено без согласия каждого такого собственника).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах, заявление общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл», общества с ограниченной ответственностью «Компания Фермо» к обществу с ограниченной ответственностью «Автор окон» о признании недействительными торги по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенный по их итогам договор купли продажи от 18.05.2021 подлежит удовлетворению.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, (часть 2 статьи 167 ГК РФ).

В качестве применения реституции истец просил вернуть уплаченные за места общего пользования денежные средства, а именно 9 742 566 руб. 10 коп., которые подлежат удовлетворению.

Поскольку право собственности на такие помещения является производным от наличия права собственности на основные помещения, и поскольку должник реализовал основные помещения, его право собственности на места общего пользования подлежит прекращению.

В ином случае сложилось-бы ситуация, при которой лицо реализовавшее все принадлежащее ему в здании помещения сохранило-бы право собственности на места общего пользования, тем самым нарушая права как новых собственников помещений, так и лиц в долевой собственности с которыми находилось общее имущество.

С учетом изложенного требования ФИО2 о признании права должника на спорные помещения отсутствующим нельзя признать обоснованными, и как следствие не подлежащими удовлетворению.

При изготовлении резолютивной части постановления допущена опечатка в указании адресов нежилых помещений, которая в порядке статьи 279 АПК РФ подлежит исправлению.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции



ПОСТАНОВИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл», общества с ограниченной ответственностью «Компания Фермо» к обществу с ограниченной ответственностью «Автор окон» о признании недействительными торги по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенный по их итогам договор купли продажи от 18.05.2021 – удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «Автор окон» (ОГРН <***>, ИНН <***>), назначенные на 28.04.2021 года на электронной площадке Российский аукционный дом (РАД-254215, Лот №1) и заключенный по их итогам между ООО «Автор окон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл» (ОГРН <***>, ИНН <***>) договор купли продажи от 18.05.2021 года в части продажи следующих нежилых помещений:


№ п/п

Адрес

Кадастровый номер

Площадь, кв.м

1
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3413

39,7

2
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3406

5,9

3
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3405

4,6

4
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3415

434,6

5
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3411

6,00

6
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3414

3,7

7
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3407

29,5

8
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3416

44,9

Применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Автор окон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл» (ОГРН <***>, ИНН <***>) денежных средств в размере 9 742 566 рублей 10 копеек.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Автор окон» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в отношении следующих нежилых помещений:

№ п/п

Адрес

Кадастровый номер

Площадь, кв.м

1
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3413

39,7

2
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3406

5,9

3
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3405

4,6

4
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3415

434,6

5
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3411

6,00

6
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3414

3,7

7
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3407

29,5

8
РБ, г.Уфа, Октябрьский район, ул.Академика Королева, д.14

02:55:020503:3416

44,9

В удовлетворении заявления ФИО2 о признании отсутствующими прав собственности общества с ограниченной ответственностью «Автор окон» на спорные нежилые помещения, отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья Ю.А. Журавлев


Судьи: Л.В. Забутырина


И.В. Калина