Решение от 21 сентября 2022 г. по делу № А35-9501/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9501/2021
21 сентября 2022 года
г. Курск



Резолютивная часть объявлена 14 сентября 2022 года


Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

к администрации Поныровского района Курской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

третье лицо: Комитет по управлению имуществом Курской области

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО3- по доверенности от 15.7.2021;

от ответчика: Бутырских А.В.-по доверенности от 10.01.2022 №4;

от третьего лица: ФИО4 - по доверенности от 07.09.2022 №12568.


Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации Поныровского района Курской области об урегулировании разногласий, возникших между ИП Главой КФХ ФИО2 и Администрацией Поныровского района при заключении договора купли-продажи №7 земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 10.06.2021, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка составляет 3 499 968 руб. руб. 50 коп.»

Определением суда от 18.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Курской области.

Определением от 05.03.2022 по ходатайству истца по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ООО «Оценка и консалтинг» ФИО5, с постановкой перед экспертом вопроса: «Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6, расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, Возовский сельсовет, площадью 999991 кв.м., по состоянию на 27.11.2020?»

05.04.2022 через канцелярию суда от оценщика ООО «Оценка и консалтинг» ФИО5 поступило заключение эксперта от 04.04.2022 №05-Э/04/22.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы, в соответствии с которыми просил урегулировать разногласия, возникшие между ИП Главой КФХ ФИО2 и Администрацией Поныровского района при заключении договора купли-продажи №7 земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 10.06.2021, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка составляет 3 750 000 руб. 00 коп.».

Комитет по управлению имуществом Курской области заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы (ходатайство от 25.05.2022).

В судебных заседаниях 07.07.2022, 14.09.2022 был произведен опрос эксперта ФИО5

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, 07.06.2022 представил мнение на ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал ходатайство третьего лица о назначении повторной экспертизы.

Представитель третьего лица возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между Администрацией Поныровского района Курской области и ИП Главой КФХ ФИО2 был заключен договор аренды № 1 от 02.02.2016г. земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области 02.03.2016.

Срок аренды участка установлен с 02.02.2016 по 01.02.2065 (пункт 2.1. договора).

Указанный земельный участок ИП Главой КФХ ФИО2 принят по акту приема-передачи от 02.02.2016 года.

До истечения срока действия договора аренды, 27.11.2020 ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в администрацию Поныровского района Курской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6 в собственность за плату без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)

Письмом от 04.12.2020 №3645 Администрация Поныровского района Курской области отказала ИП Главе КФХ ФИО2 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6 площадью 999991 кв.м., расположенного по адресу: Курская обл., Поныровский р-н. Возовский с/с, со ссылкой на положения ст. 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которой установлено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области, осуществляется с 01 января 2050 года.

Посчитав, что выраженные в письме от 04.12.2020 №3645 действия администрации Поныровского района Курской области по отказу в заключении договоров купли-продажи земельных участков, не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы предпринимателя, ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в Арбитражный Курской области с заявлением о признании незаконными выраженных в письме от 04.12.2020 №3645 действий Администрации Поныровского района Курской области по отказу ИП Главе КФХ ФИО2 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6 площадью 999991 кв.м., расположенного по адресу: Курская обл., Поныровский р-он, Возовский сельсовет, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства; обязании Администрации Поныровского района Курской области предоставить ИП Главе КФХ ФИО2 без проведения торгов в собственность за плату земельный участок кадастровый номер 46:18:120303:6 площадью 999991 кв.м., расположенный по адресу Курская обл., Поныровский р-он, Возовский сельсовет, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.03.2021 по делу №А35-1269/2021 выраженные в письме от 04.12.2020 №3645 действия администрации Поныровского района Курской области по отказу ИП Главе КФХ ФИО2 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6 площадью 999991 кв.м., расположенного по адресу: Курская обл., Поныровский р-он, Возовский сельсовет, признаны незаконными; суд обязал Администрацию Поныровского района Курской области предоставить ИП Главе КФХ ФИО2 без проведения торгов в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 46:18:120303:6 площадью 999991 кв.м., расположенного по адресу: Курская обл., Поныровский р-он, Возовский сельсовет.

Во исполнение указанного решения суда, на основании постановления Администрации Поныровского района от 01.06.2021 №216 Администрацией Поныровского района был подготовлен проект договора купли-продажи от 10.06.2021 №7.

Согласно пункту 1 проекта договора продавец обязуется предоставить в собственность Покупателя за плату, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:120303:6, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, Возовский сельсовет, площадью 999991 кв. м, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2.1 проекта договора цена выкупа земельного участка составляет 4 959 500 руб. 00 коп. (Приложение №1).

В соответствии с приложением №1 цена выкупа земельного участка определена на основании отчета №138/05-21 об определении рыночной стоимости земельного участка.

Письмом от 28.06.2021 ИП Глава КФХ ФИО2 возвратил в Администрацию Поныровского района подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи земельного участка от 10.06.2021 №7 с протоколом разногласий от 28.06.2021, сославшись на то, что цена выкупа земельного участка завышена. Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи земельного участка от 10.06.2021 №7 покупатель предложил изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка составляет 3 499 968 руб. 00 коп.»

В ответном письме от 16.09.2021 №3204 Администрация Поныровского района сообщила, что цена земельного участка определяется равной его кадастровой стоимости на основании пункта 1 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па, которая составляет 5 859 947 руб. 26 коп., тогда как определенная покупателем цена объективно не подтверждена и противоречит действующему законодательству.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 10.06.2021 №7.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (часть 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу части 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (часть 6 стать 27 ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

Частью 4 данной статьи установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Пунктом 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 -7 ЗК РФ.

Материалами дела подтверждается, что ИП Глава КФХ ФИО2 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6 на основании договора № 1 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 02.02.2016г.

27.11.2020г. ИП Глава КФХ ФИО2 обратился в администрацию Поныровского района Курской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6 в собственность за плату без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)

Письмом от 04.12.2020 №3645 Администрация Поныровского района Курской области отказала ИП Главе КФХ ФИО2 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6 площадью 999991 кв.м., расположенного по адресу: Курская обл., Поныровский р-н. Возовский с/с, со ссылкой на положения ст. 4 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которой установлено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области, осуществляется с 01 января 2050 года.

Решением Арбитражного суда Курской области от 25.03.2021 по делу №А35-1269/2021 выраженные в письме от 04.12.2020 №3645 действия администрации Поныровского района Курской области по отказу ИП Главе КФХ ФИО2 в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6 площадью 999991 кв.м., расположенного по адресу: Курская обл., Поныровский р-он, Возовский сельсовет, признаны незаконными; суд обязал Администрацию Поныровского района Курской области предоставить ИП Главе КФХ ФИО2 без проведения торгов в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 46:18:120303:6 площадью 999991 кв.м., расположенного по адресу: Курская обл., Поныровский р-он, Возовский сельсовет.

Во исполнение указанного решения суда, на основании постановления Администрации Поныровского района от 01.06.2021 №216 Администрацией Поныровского района был подготовлен проект договора купли-продажи от 10.06.2021 №7, согласно которому цена выкупа земельного участка составляет 4 959 500 руб. 00 коп. (Приложение №1).

Письмом от 28.06.2021 ИП Глава КФХ ФИО2 возвратил в Администрацию Поныровского района подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи земельного участка от 10.06.2021 №7 с протоколом разногласий от 28.06.2021, сославшись на то, что цена выкупа земельного участка завышена.

Таким образом, в процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании договора купли-продажи земельного участка от 10.06.2021 №7 у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность па которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па утвержден Порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов (далее - Порядок).

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, истец полагал, что выкупная цена земельного участка должна определяться в соответствии с положениями Порядка, действовавшего на момент подачи заявления истцом.

Так, пунктом 9 Порядка (в первоначальной редакции) предусматривалось, что продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении грех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи нрав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, осуществлялась по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не выше кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которой внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

В свою очередь ответчик указывал, что постановлением Администрации Курской области от 15.06.2021 № 628-па пункт 9 Порядка признан утратившим силу.

Тогда как пунктом 1 Порядка установлено, что продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Курской области, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, на территории Курской области, если иное не установлено федеральными законами, осуществляется по его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных Порядком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Вместе с тем, согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (часть 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ (часть 2).

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что судам надлежит иметь в виду, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам.

Поскольку в рассматриваемом случае началом процедуры выкупа земельного участка является получение уполномоченным органом заявления о выкупе земельного участка (27.11.2020), отношения истца и ответчика возникли в момент получения Администрацией Поныровского района заявления ИП Главы КФХ ФИО6 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6, то есть 27.11.2020. При этом изменение срока заключения договора купли-продажи земельного участка произошло в результате незаконных действий ответчика по отказу в предоставлении в собственность земельного участка в установленный законом срок, что подтверждается решением Арбитражного суда Курской области от 04.06.2021 по делу №А35-1269/2021.

При таких обстоятельствах, поскольку негативные последствия поведения уполномоченного органа не могут быть возложены на заявителя, выкупная цена спорного земельного участка подлежит определению в соответствии с законодательством, действующим на момент подачи заявления о выкупе, то есть по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статьи 7 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Учитывая необходимость специальных познаний для установления рыночной стоимости объектов оценки, определением суда от суда от 05.03.2022 по ходатайству истца по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ООО «Оценка и консалтинг» ФИО5, с постановкой перед экспертом вопроса: «Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6, расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, Возовский сельсовет, площадью 999991кв.м., по состоянию на 27.11.2020?»

05.04.2022 через канцелярию суда от оценщика ООО «Оценка и консалтинг» ФИО5 поступило заключение эксперта от 04.04.2022 №05-Э/04/22.

Представленное в материалы дела заключение эксперта №05-Э/04/22 от 04.04.2022 соответствует требованиям, предъявляемым законом (статья 8, 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), предъявляемым законом, сведения, изложенные в нём, в установленном законом порядке не признаны недостоверными в рамках самостоятельного искового производства, выводы, изложенные в заключении экспертизы, по правилам статьи 65 АПК РФ не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, исходя из совокупной оценки собранных по делу доказательств, принимая во внимание предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд признает экспертное заключение эксперта ФИО5 от 04.04.2022 №05-Э/04/222 надлежащим доказательством по делу в порядке статей 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ.

Не согласившись с выводами эксперта, третье лицо заявило ходатайство о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В обоснование заявленного ходатайства Комитет по управлению имуществом Курской области указал, что в нарушение пункта 10 ФСО №1, пункта 22 ФСО №7 при выведении диапазона цен на основании данных о ценах сделках эксперт выводит диапазон для Кореневского района, в таблице №5 представлены фактические данные по Касторенскому, Хомутовскому, Медвенскому районам тогда как объект экспертизы находится в Поныровском районе; эксперт ограничился информацией о ценах объектов, не проанализировав достоверность данной информации; в нарушение пункта 10 ФСО №1, пункта 22 ФСО №7 объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки, так как расположены в значительной удаленности от него; в рассматриваемом сегменте рынка имеются и другие аналоги, которые возможно применить при расчете рыночной стоимости (приложены третьим лицом); при расчете корректировки на местоположение эксперт не обосновал, какой системой координат пользовался, не представил обоснование расчета расстояния до областного центра.

Между тем, в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как следует из исследовательской части заключения эксперта ФИО5 от 04.04.2022 №05-Э/04/222, анализ доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах был проведен с использованием информации, размещенной на информационных порталах о недвижимости (стр. 11 заключения), результаты мониторинга рынка цен на земельные участки отражены в Таблице №2 и Приложении (стр. 23-25), а также в дополнении к заключению; в результате проведения анализа торгов не было выявлено не одной сделки с земельным участком сельскохозяйственного назначения со схожими с объектом оценки характеристиками: площадь, местоположение, назначение и актуальных на дату оценки; проанализировав представленную в общедоступных источниках информацию, было выявлено, что на рынке представлено достаточное количество предложений по продаже объектов-аналогов на ретроспективную дату, в той или иной степени сопоставимых с объектом исследования и отражающих его рыночную стоимость, таким образом, эксперт пришел к выводу, что расчет стоимости необходимо произвести сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж (стр. 12 заключения); объекты исследования и все аналоги расположены на территории сельских населенных пунктов Курской области со сходными по значениям некоторых учитываемых (ценообразующих) факторов; при этом объекты могут оказаться неидентичными по значениям «прочих», не учитываемых при отборе факторов, так как все узнать об объектах-аналогах в условиях имеющегося информационного обеспечения и времени, отводящегося на исследование, не представляется возможным; в расчет стоимости объекта исследования сравнительным подходом не принимались элементы (факторы) сравнения, которые, по мнению Эксперта, не являются существенными, либо не оказывают однозначного влияния (отсутствует возможность количественного расчета) на рыночную стоимость объекта исследования; эксперт проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога (стр. 13 заключения); расстояние местоположения объектов оценки и объектов-аналогов от областного центра определено на основании построения маршрута по прямой на Яндекс Карте (https://yandex.ru/maps/) (стр. 16 заключения).

Таким образом, в экспертном заключении содержится подробное описание поведенного исследования, полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, обоснована используемая методология, примененные подходы к оценке и конкретные методы в рамках соответствующих подходов, используемые объекты-аналоги и корректировки, даны однозначные ответы и подробные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение эксперта. Кроме того, в судебных заседаниях 07.07.2022, 14.09.2022 экспертом также были даны подробные ответы на заданные вопросы и пояснения относительно проведенного экспертного исследования.

С учетом изложенного, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло. Тогда как приведенные третьим лицом возражения в отношении заключения эксперта носят оценочный характер и содержат субъективное мнение Комитета в отношении примененных аналогов и корректировок.

На основании изложенного, суд отказал третьему лицу в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием необходимости и правовых оснований, предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 04.04.2022 №05-Э/04/22 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:18:120303:6, площадью 999991 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, Возовский сельсовет, по состоянию на 27.11.2020 составляет 3 750 000 руб.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка (цена продажи), должна быть определена по результатам судебной экспертизы, что соответствует достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и полагает необходимым изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 10.06.2021 №7 в редакции истца (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований).

Руководствуясь статьями 17, 102, 70, 72, 167-171, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и Администрацией Поныровского района Курской области при заключении договора №7 от 10.06.2021 земельного участка, находящегося в государственной собственности, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена выкупа земельного участка составляет 3 750 000 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы по делу №А35-9501/2021».

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В. А. Захарова