Решение от 15 июня 2023 г. по делу № А84-2582/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А84-2582/2023
15 июня 2023 г.
г. Севастополь


Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2023 года Решение в полном объёме изготовлено 15 июня 2023 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению от 03.03.2023,

уточнённому заявлением от 06.06.2023,

Общества с ограниченной ответственностью "Маленькие и взрослые"

(ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Город Севастополь)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ОМСТАР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Город Севастополь)

о понуждении заключить дополнительное соглашение, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 01.10.2022; от ответчика – ФИО2 по доверенности от 11.01.2023,

при ведении протокола судебного заседания, осуществлении

аудиозаписи судебного заседания секретарём судебного заседания

ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Код доступа к материалам дела:



истец обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к ответчику о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору от 20.11.2020 в редакции истца.

Определением от 07.03.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощённого производства.

28.03.2023 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление.

Определением от 02.05.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

06.06.2023 от истца поступили уточнения исковых требований, которые приняты к рассмотрению в судебном заседании 06.06.2023.

Сведения о времени и месте проведения судебного заседания 06.06.2023 размещены в сети Интернет на сайте www.arbitr.ru.

В судебном заседании 06.06.2023 представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов (соглашение о намерении).

Представители сторон, указали на то, что между сторонами возникли правоотношения из предварительного договора купли-продажи.

В судебном заседании 06.06.2023 суд, на основании ч. 4 ст. 137 АПК РФ, определил завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции. Судебное заседание открыто в 09 час. 50 мин.

В судебном заседании на обсуждение сторон поставлен вопрос о сроке договора, с учётом положений предварительного договора, отсутствия иных письменных доказательств, подтверждающих иной срок, нежели, чем указанный в предварительном договоре.

В судебном заседании представителем истца заявлено ходатайство об уточнении исковых требований:

- уточнен срок договора: 15.12.2023



Заявление принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании 06.06.2023 представитель истца иск поддержал, представитель ответчика возражал относительно удовлетворения иска.

С учетом изложенного, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют, а дело подлежит рассмотрению по имеющимся в деле материалам.

Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Дело рассмотрено по уточненным требованиям.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 20.11.2020 между Обществом с ограниченной ответственностью «Омстар» (далее - ООО «Омстар», Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Маленькие и взрослые» (далее - ООО «Маленькие и взрослые», Арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Севастополь, пляж «Омега», д. 4-6; общей площадью 694,3 кв.м, кадастровый номер 91:02:001002:352 и здание 626,0 кв. м. кадастровый номер: 91:02:001002:348 (далее Объект аренды), с целью осуществления Арендатором предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением услуг по дневному уходу за детьми.

Согласно с п. 4.1 Договора, договор аренды заключается сроком на 26 (двадцать шесть) месяцев.

Пунктом 4.1.1 Договора установлено, что по истечении срока настоящего Договора и выполнении всех его условий, Арендатор имеет преимущественное право на возобновление Договора на новый срок.



В соответствии с пунктами 4.2 и 4.3 Договора, изменение условий Договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в течение 10 (десяти) рабочих дней и оформляются дополнительным соглашением. При не достижении соглашения спор разрешается в судебном порядке.

Согласно с п. 4.5 Договора, споры, вытекающие из Договора, решаются Сторонами путем переговоров.

08 ноября 2022 года Истец направил в адрес ООО «Омстар» письмо за исх. № 56, в котором просил перезаключить Договор аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г. на новый срок на тех же условиях, после окончания срока его действия.

Письмом от 17.01.2023 г. исх. № 1/01 ООО «Омстар» отказало в пролонгации Договора аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г. К указанному письму Ответчик приложил проект дополнительного соглашения к Договору аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г. о продлении его действия и внесения в него изменений.

ООО «Маленькие и взрослые» ознакомившись с проектом дополнительного соглашения, который предложен ООО «Омстар», Истец письмом от 31 января 2023 года исх. № 31/01 направил протокол разногласий.

К указанному письму Истцом повторно приложен проект дополнительного соглашения, на который от ответчика не последовало реакции.

Так как стороны Договора путём переговоров и переписки не могут достигнуть соглашения о пролонгации договора аренды недвижимого имущества, истец обратился с иском в суд о понуждении Ответчика заключить дополнительное соглашение к Договору аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г. в редакции Истца.



В ходе судебного разбирательства, стороны подтвердили факт заключения предварительного договора купли-продажи имущества, помещений с кадастровыми номерами 91:02:001002:352 и 91:02:001002:348 общей площадью 1320,3 м кв., расположенными по адресу: г. Севастополь, пляж «Омега», д. 4-6, согласно п. 1.7. стороны Соглашения установили, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен между Сторонами не позднее 15.12.2023 г. Срок по согласованию Сторон может быть продлен. Стороны соглашения установили, что договор купли-продажи недвижимого имущества (Объекта) может быть заключен в любое время, в рамках срока действия настоящего Соглашения, путем направления «СТОРОНОЙ-2» оферты «СТОРОНЕ-1».

Согласно п. 1.8. соглашения при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (Объекта) и его государственной регистрации, арендные правоотношения по заключенному договору аренды нежилых помещений между Сторонами прекращаются.

Ответчик в отзыве возражал относительно заключения дополнительного соглашения.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.



Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о



понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

В пунктах 38, 39, 40, 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). Равным образом на рассмотрение



суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В силу п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Как установлено материалами дела, между сторонами заключен предварительный договор от 26.11.2022 купли-продажи помещения, расположенного по адресу: г. Севастополь, пляж «Омега», д. 4-6; общей площадью 694,3 кв.м, кадастровый номер 91:02:001002:352 и здание 626,0 кв. м. кадастровый номер: 91:02:001002:348.

По условиям договора от 26.11.2022 истец имея намерение заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, которое принадлежит ответчику на праве собственности, в связи с чем, ответчик передает в аренду истцу недвижимое имущество с последующим его выкупом истцом.

Как утверждает ответчик предварительный договор купли-продажи помещений является действующим, исполняется самостоятельно и в случае полной и своевременной оплаты со стороны ООО «Маленькие взрослые», соглашение будет исполнено.



Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК Российской Федерации).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 3 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена.



Факт перечисления регулярных платежей в счет оплаты по предварительному договору от 26.11.2022, подтвержден материалами дела и пояснениями ответчика в отзыве.

Более того, в производстве Арбитражного суда города Севастополя находилось дело № А84-3120/2023 по иску ООО «Маленькие и взрослые» к ООО «Омстар» о взыскании 8 481 250 руб., полученных ООО «Омстар» по предварительному договору от 26.11.2022, согласно материалам которого ООО «Омстар» возражает против удовлетворения иска по требованию о возврате денежных средств, полученных от истца по настоящему делу во исполнение обязательств по предварительному договору об обязании заключить договор о выкупе арендуемого имущества.

На основании изложенного, с учетом регулярных оплат истцом, которые приняты ответчиком, суд приходит к выводу о том, что между сторонами с нарушением формы сделки заключен договор выкупа арендуемого имущества, поскольку условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2022, заключённого между истцом и ответчиком в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий, фактически исполняются: арендатором выплачиваются выкупные платежи.

Кредитор, принявший исполнение по сделке заключенной с нарушением формы не вправе ссылаться недействительность или незаключённость сделки, при условии, что из иных письменных доказательств, поведения сторон следует, что кредитором такая сделка признаётся и исполняется (пункт 6 стать 8.1 ГК РФ).

Так как единственным указанием даты заключения договора является п. 1.7. договора от 26.11.2022, а именно согласно данного пункта стороны установили, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен между сторонами не позднее 15.12.2023 – суд приходит к выводу, что по крайней мере письменными доказательствами (пункт 1 статьи 162 ГК РФ) подтверждено согласование сторонами условие о предельном



сроке выкупа объекта аренды – не позже даты, указанной в предварительном договоре, условия которого при заключении основного сторонами фактически исполняется.

Таким образом, при фактическом исполнении истцом обязанностей по исполнению основного договора, условия которого определены предварительным договором купли-продажи от 26.11.2022, суд признает обоснованным требование истца о заключении дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 на следующих условиях, с учетом уточненных требований от 06.06.2023:

«1. Внести изменения в пункт 4.1 Договора путем изложения его в новой редакции:

«п. 4.1. Договор аренды заключается сроком до 15.12.2023 года. Договор вступает в силу с даты подписания Акта приёма-передачи. В части исполнения обязательств по данному договору - до полного исполнения обязательств сторонами.

2. В остальном все условия Договора сохраняют силу.

3. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г., составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.».

Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты гражданских прав, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем прекращения или изменения правоотношения.

Истец вправе рассчитывать на определённость отношений между сторонами, в том числе путём заключения дополнительного соглашения между сторонами, фиксирующего фактически сложившиеся отношения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на ответчика.



Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя

РЕШИЛ:

Исковые требования по заявлению от 03.03.2023, уточнённому заявлением от 06.06.2023 удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ОМСТАР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Город Севастополь) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Маленькие и взрослые» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Город Севастополь) дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 в следующей редакции:

Общество с ограниченной ответственностью «Омстар», в лице директора – ФИО4, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Маленькие и взрослые», в лице директора ФИО5, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор» с другой стоны, далее совместно именуемые по тексту «Стороны»,

руководствуясь положением п. 9.1 Договора аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 и нормами статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г.:

1. Внести изменения в пункт 4.1 Договора путем изложения его в новой редакции:

«п. 4.1. Договор аренды заключается сроком до 15.12.2023 года. Договор вступает в силу с даты подписания Акта приёма-передачи. В части



исполнения обязательств по данному договору - до полного исполнения обязательств сторонами.

2. В остальном все условия Договора сохраняют силу.

3. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды недвижимого имущества от 20.11.2020 г., составлено в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

подписи, реквизиты сторон

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ОМСТАР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Город Севастополь) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Маленькие и взрослые» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, Город Севастополь) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 (Шесть тысяч) рублей.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья Р.А. Ражков

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 30.03.2023 11:16:00


Кому выдана Ражков Роман Алексеевич