Решение от 5 декабря 2018 г. по делу № А56-100116/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-100116/2017
05 декабря 2018 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2018 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Акционерное общество "Компонент", место нахождения: 195271, Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, пом. 15-Н, ОГРН <***>, ИНН 7804046015;

заинтересованные лица: Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***>, АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФОНД ИМУЩЕСТВА" ; Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова д.5, ОГРН: <***>;

о признании действий незаконными

при участии

- от заявителя: ФИО2, доверенность от 01.11.2017, ФИО3, доверенность от 29.01.2018

- от заинтересованных лиц: ФИО4, доверенность от 28.12.2017 , ФИО5, доверенность от 28.12.2017

установил:

Акционерное общество "Компонент" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), оформленного письмом от 22.08.2017 N 84677-25, об установлении цены продажи земельного участка площадью 26 391 кв. м с кадастровым номером 78:10:0005142:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, а также просило признать незаконным выраженный в письме от 05.10.2017 N 98412-25 отказ Комитета от заключения договора купли-продажи данного земельного участка с учетом протокола разногласий от 11.09.2017 и обязать Комитет заключить с ним договор купли-продажи земельного участка по цене 17 398 476 руб. 56 коп.

Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено акционерное общество "Фонд имущества" (далее - Фонд имущества).

Решением суда первой инстанции от 31.01.2018 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018 данное решение оставлено без изменения. Постановлением арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.08.2018 отменены решение арбитражного суда от 31.01.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2018, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Фонд имущества.

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято уточнение требований, согласно которым заявитель просил:

признать решение Комитета, оформленное письмом от 22.08.2017 № 84677-25, в части установления цены выкупа земельного участка, площадью 26 391 кв.м., кадастровый номер 78:10:0005142:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, незаконным;

обязать Комитет в течение десяти рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества и внести изменение в Решение, оформленное письмом от 22.08.2017 № 84677-25, в части установления цены выкупа земельного участка, площадью 26 391 кв.м, кадастровый номер 78:10:0005142:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, утвердив цену выкупа земельного участка в размере 19,5 % от его кадастровой стоимости, равной 17 398 476 руб. 56 копеек;

признать действия Комитета, выраженные в письме от 05.10.2017 № 98412-25, об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью 26 391 кв.м., кадастровый номер 78:10:0005142:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, с учетом протокола разногласий от 11.09.2017, незаконным;

обязать Фонд имущества заключить с Обществом Договор купли-продажи земельного участка (в редакции Протокола разногласий от 11.09.2017), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, на следующих условиях:

- п.2.1 Договора: «Цена Участка составляет 17 398 476 (семнадцать миллионов триста девяносто восемь тысяч четыреста семьдесят шесть) руб. 56 копеек;

- п.2.2 Договора: «Сумма вознаграждения Продавца за осуществление действий по продаже Участка составляет 1 (один) процент от цены Участка, указанной в п.2.1 настоящего "Договора, и равна 173 984 (сто семьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят четыре) руб. 77 коп., в том числе НДС - 31 317 (тридцать одна тысяча триста семнадцать) руб. 26 коп.

Заинтересованные лица возражали против заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности, возникшем в порядке приватизации государственного предприятия завод "Компонент" в соответствии с Планом приватизации от 09.06.1994, принадлежат объекты недвижимости, а именно: нежилое здание литера А - административно-производственный корпус (корпус 1, 2, 3, 4, пристройка к корпусу 4) площадью 32 583,7 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005142:1007; здание котельной литера Б площадью 1322,9 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005142:1016, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета; арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 25.04.1996 N 04/зк-00364 аренды земельного участка площадью 28 200 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10. Данный договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Впоследствии в связи с уточнением границ землепользования между этими же сторонами был заключен договор от 09.10.2000 N 04-ЗД00364 (в редакции дополнительных соглашений от 28.02.2013 N 4, от 16.01.2015 N 5) аренды земельного участка площадью 26 391 кв. м, расположенного по тому же адресу, сроком по 26.05.2049. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 15.11.2000, 13.05.2013, 21.07.2015.

Земельный участок предоставлен Обществу под следующие цели: производственные виды деятельности на площади 8 980,5 кв.м, административные помещения на площади 1 248,3 кв.м, складскую деятельность на площади 1 320,8 кв.м, торговлю на площади 1893,1 кв.м, общественное питание на площади 261,1 кв.м, кредитование и страхование на площади 11,5 кв.м, коммунальное хозяйство на площади 3 520,7 кв.м, автостоянку на закрытой территории с ограниченным доступом на площади 4 703 кв.м, общедоступную бесплатную гостевую автостоянку на площади 1 826 кв.м, садово-парковое хозяйство (газоны) на площади 2 626 кв.м.

Общество, ссылаясь на положения статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), пункта 1.3 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" (далее - Закон N 59-19), обратилось в Комитет с заявлением от 17.03.2017 о намерении приобрести в собственность арендуемый земельный участок по льготной цене - в размере 19,5% от его кадастровой стоимости.

В процессе рассмотрения названного заявления Комитет издал передаточное распоряжение от 16.08.2017 N 9085(з) и в письме от 22.08.2017 N 84677-25 сообщил Обществу о принятом решении о продаже испрашиваемого им земельного участка по цене 66 456 751 руб. 21 коп. Этим же передаточным распоряжением Комитет уполномочил Фонд имущества заключить с заявителем от его имени договор купли-продажи спорного земельного участка по указанной цене.

Во исполнение данного документа Фонд имущества, действующий от имени Комитета в качестве продавца государственного имущества, письмом от 29.08.2017 N 5724/19 направил Обществу проект договора купли-продажи участка по цене 66 456 751 руб. 21 коп.

Общество, не согласившись с предложенной редакцией проекта договора, подписало проект договора с протоколом разногласий по ряду условий, в том числе по цене объекта, предложив установить ее в льготном размере - 17 398 476 руб. 56 коп. (19,5% от кадастровой стоимости земельного участка). Помимо этого Общество направило в Комитет и Фонд имущества письмо от 11.09.2017, в котором уведомило их о своем несогласии с установленной выкупной ценой.

Фонд имущества в своем письме от 20.09.2017 сообщил Обществу о том, что изменение выкупной цены земельного участка не входит в его компетенцию, а Комитет, в свою очередь, в письме от 05.10.2017 N 98412-25 уведомил заявителя о своем отказе от подписания договора с учетом протокола разногласий от 11.09.2017 и указал на то, что расчет выкупной цены земельного участка должен быть произведен на основании пункта 8 статьи 1-2 Закона N 59-19.

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, считая решения Комитета, изложенные в письмах от 22.08.2017 N 84677-25 и от 05.10.2017 N 98412-25, незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, а также ссылаясь на наличие оснований для приобретения им земельного участка в собственность по льготной цене.

В соответствии с положениями статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 - 39.20 ЗК РФ. В Санкт-Петербурге соответствующий порядок установлен Законом N 59-19.

Пунктом 1.3 статьи 1 Закона N 59-19 установлена цена земельных участков при выкупе их собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений. За исключением случаев, указанных в пунктах 1.1 и 1.2 упомянутого Закона, выкупная цена составляет 19,5% от кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503, от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104, от 29.04.2016 N 305-КГ15-19738, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В противном случае ограничительное толкование приведенных положений Закона N 137-ФЗ привело бы к нарушению принципа равенства, закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации, и к неравному подходу по отношениям к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, собственник объектов недвижимого имущества, выкупленных у государственного или муниципального образования, и обладавший правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором такие объекты расположены, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях.

При этом в соответствии с правовой позицией, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О, таким правом обладает собственник объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды было переоформлено до 01.07.2012.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что при данных обстоятельствах у Общества имеется право на приобретение земельного участка под объектами недвижимости по льготной цене.

Согласно с ч. 2.1 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

С учетом изложенного, решение Комитета об установления цены выкупа земельного участка является незаконным, Комитету надлежит внести изменение в решение, указав цену выкупа земельного участка в размере 19,5 % от его кадастровой стоимости. Отказ Комитета от заключения договора купли-продажи земельного участка по указанной цене также является незаконным.

Порядок заключения договора, заключение которого обязательно для одной из сторон, установлен статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сторона, для которой заключение договора не является обязательным, вправе передать разногласия, не урегулированные сторонами при заключении такого договора, на рассмотрение суда. В случае рассмотрения судом преддоговорного спора условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

С учетом изложенного, требования к Фонду имущества об обязании заключить Договор купли-продажи заявлены правомерно с учетом исполнения им функций продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Расходы по уплате государственной пошлины, в том числе уплаченные в связи с подачей апелляционной и кассационной жалоб, подлежат взысканию с заинтересованных лиц в пользу заявителя в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленное письмом от 22.08.2017 № 84677-25, в части установления цены выкупа земельного участка, площадью 26 391 кв.м., кадастровый номер 78:10:0005142:16, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, незаконным.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в течение десяти рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов акционерного общества "КОМПОНЕНТ» и внести изменение в Решение, оформленное письмом от 22.08.2017 № 84677-25, в части установления цены выкупа земельного участка, площадью 26 391 кв.м, кадастровый номер 78:10:0005142:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, утвердив цену выкупа земельного участка в размере 19,5 % от его кадастровой стоимости, равной 17 398 476 руб. 56 коп.

Признать действия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выраженные в письме от 05.10.2017 № 98412-25, об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью 26 391 кв.м., кадастровый номер 78:10:0005142:16, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, с учетом протокола разногласий от 11.09.2017, незаконным.

Обязать Акционерное общество «Фонд имущества» заключить с Акционерным обществом «КОМПОНЕНТ» Договор купли-продажи земельного участка (в редакции Протокола разногласий от 11.09.2017), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Бестужевская ул., д. 10, лит. А, на следующих условиях:

- п.2.1 Договора: «Цена Участка составляет 17 398 476 (семнадцать миллионов триста девяносто восемь тысяч четыреста семьдесят шесть) руб. 56 копеек;

- п.2.2 Договора: «Сумма вознаграждения Продавца за осуществление действий по продаже Участка составляет 1 (один) процент от цены Участка, указанной в п.2.1 настоящего "Договора, и равна 173 984 (сто семьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят четыре) руб. 77 коп., в том числе НДС - 31 317 (тридцать одна тысяча триста семнадцать) руб. 26 коп.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу акционерного общества "КОМПОНЕНТ» 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с Акционерное общество «Фонд имущества» в пользу акционерного общества "КОМПОНЕНТ» 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Васильева Н.В.