Решение от 23 января 2023 г. по делу № А07-15266/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15266/2022
г. Уфа
23 января 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 17.01.2023

Полный текст решения изготовлен 23.01.2023


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «ВЕТНА» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан

2) Общество с ограниченной ответственностью «Аудит-Безопасность»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 14.04.2022 года, диплом АВС 0950094, паспорт;

от ответчика – ФИО3, доверенность № 3дв от 10.01.2023 года, диплом 100204 0001934, паспорт;

от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ.


ООО "ВЕТНА" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к УЗИО Администарции ГО г.Уфа РБ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

28.11.2022 через сервис подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от ответчика поступили вопросы для эксперта.

Представитель ответчика в судебном заседании задала вопросы эксперту.

Эксперт представил пояснения в письменном виде. Дал пояснения на вопросы, представил ценообразующие критерии. Дал пояснения относительно различия между «цоколем» и «подвалом».

В судебное заседание 17.01.2023г. представитель истца представил заявление об уточнении исковых требований, ссылаясь на заключение эксперта.

В порядке ст. 49 АПК РФ уточнение судом принимается, дело будет рассмотрено с его учетом.

Представитель ответчика представила ходатайство о назначении повторной экспертизы, дала пояснения.

Представитель истца пояснил, что ходатайство о назначении повторной экспертизы не получал, возражает против его удовлетворения.

Судом ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласна, полагает, что заключение эксперта не является надлежащим доказательством.

Возражений относительно рассмотрения дела по существу в данном судебном заседании не поступило.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО «ВЕТНА» (далее «Истец») обратилось в Администрацию городского округа гор. Уфа с заявлением о выкупе арендуемого объекта - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:000000:25958), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул.Мира, 28, в соответствии с ФЗ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Администрация городского округа гор. Уфа приняла Постановление от 10.03.22 № 244 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда».

Управление земельных и имущественных отношений ГО гор. Уфа (далее «Ответчик») направило в адрес Истца Письмо № УЗ-1248 от 17.03.2022 года с проектом договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 10 марта 2022 года.

Цена объекта муниципального нежилого фонда, указанная в проекте договора купли-продажи (п. 3.1), определена в сумме 3 651 299,90 рублей, без учёта НДС 20 %.

Не согласившись с предложенной Ответчиком ценой, Истец 14 апреля 2022 года направил в адрес Ответчика Протокол разногласий от 14.04.22 года к проекту Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 10 марта 2022 года, с предложением установить цену в размере 1 660 000 руб. без учёта НДС 20 % определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29,07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 050/04-РС 2022 от 14.04.2022, составленным ООО «Консалтинговая компания «Агата».

Ответчик отклонил предложенный Истцом Протокол разногласий, направив соответствующее Письмо № 10565 от 29.04,2022 года.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском. Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст. 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Согласно положениям ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. В п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением от 19 августа 2022 (Резолютивная часть определения объявлена: 18 августа 2022) судом назначена экспертиза. Производство по проведению экспертизы поручено эксперту Центра независимых экспертиз «Суд-Информ» ФИО4 (<...> Октября, 11/12, оф. 418).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.Определить рыночную стоимость нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания с кадастровым номером 02:55:000000:25958, общей площадью 75,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, д. 28 по состоянию на 19.10.2021г.

2.Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством «Отчёт об оценке № 21-647/5/9-Н от 30.12.2021г., составленный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, указать в чем заключается несоответствие и повлияли ли выявленные несоответствия не величину стоимости объекта исследования.

В адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заключение эксперта №90.

По вопросу №1 экспертом сделан следующий вывод.

Рыночная стоимость нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания с кадастровым номером 02:55:000000:25958, общей площадью 75,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, д.28 по состоянию на 19.10.2021 г, без учёта НДС 20 % составила: 1 704 000 (Один миллион семьсот четыре тысячи) рублей

По вопросу №2 экспертом сделан следующий вывод.

Отчет №21-647/5/9-Н от 30.12.2021 г, составленный ООО «Аудит-безопасность» не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством.

Несоответствия отчёта №21-647/5/9-Н от 30.12.2021 г, Федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости:

1.Основные выводы относительно рынка недвижимости сделаны с использованием не сопоставимых объектов. Не верно выбранные аналоги сравнения для расчёта стоимости. Нарушены п.10 ФСО 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», п.22 б ФСО 7 «Оценка недвижимости».

2.Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. В данном случае, информацией существенным образом, влияющей на стоимость, является этаж расположения Аналога №3 (<...>). Нарушен п.5 ФСО 3 "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)”

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества. Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется.

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленному судом вопросу, экспертом являлось лицо имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с результатами проведенной экспертизы, представитель ответчика ходатайствовал о проведении повторной экспертизы, проведение которой поручить эксперту ООО "Партнер" ФИО5.

Изучив заключение экспертизы, выслушав пояснения эксперта, суд пришел к следующим выводам.

Заключение эксперта выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен необходимый анализ в обоснование вывода, в связи, с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные по комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Более того, следует отметить, что при назначении судом экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что указанный истцом обстоятельства не подтверждают его заинтересованность в исходе дела, и соответственно, не могут вызвать сомнений в беспристрастности последнего.

Рассматривая ходатайство истца о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы, суд отказывает в его удовлетворении в силу следующего.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

Ходатайство ответчика о назначении дополнительной или повторной экспертизы не содержит в себе указаний на противоречие в выводах эксперта, а также на недостаточную ясность или полноту заключения эксперта.

Кроме того, отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта, эксперт провел экспертизу в соответствии с законодательством, а также предупрежден об уголовной ответственности. Несогласие стороны с выводами эксперта само по себе не является основанием для назначения повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

В соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, Истец скорректировал заявленные исковые требования.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что уточненные требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно абзацу 2 пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений.

Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом (ч. 2 ст. 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Статьей 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей (ч. 1 ст. 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате, в том числе экспертам.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Экспертным учреждением, которому было поручено производство судебной экспертизы, выставлено ходатайство на оплату произведенных исследований в размере 40 000 рублей.

Согласно ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета суда.

С учетом изложенного, 40 000 рублей подлежат перечислению с депозитного счета арбитражного суда в Центр независимых экспертиз «Суд-Информ».

В силу главы 25.3 Налогового кодекса РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством.

Исходя из положений п. 1 ч. 3 ст. 44 Налогового кодекса РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно ст. 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

В п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

Поскольку в данном случае судом государственная пошлина не взыскивается, а распределяются судебные расходы, то если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Равным образом действующим законодательством не предусмотрено освобождение ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, поскольку исковые требования являются обоснованными, с ответчика в пользу истца в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей и расходы по оплате услуг эксперта в размере 40000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:000000:25958), расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Мира, 28, с рассрочкой платежа от 15.03.2022г., а именно:

Изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции:

«Стоимость объекта по настоящему договору составляет 1 704 000 рублей (один миллион семьсот четыре тысячи рублей, без учета НДС 20% и равна его рыночной стоимости, определенной экспертом, что подтверждается Заключением эксперта № 90 по делу № А07-15266/2022, составленным ООО «Центр независимых экспертиз «Суд-информ».

Изложить п. 3.3. договора в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 170 400 руб. (сто семьдесят тысяч четыреста рублей 00 коп), перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем договору, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца.

Определить Приложение (График платежей) к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 15.03.2022г., из расчета цены объекта 1 704 000 руб. (один миллион семьсот четыре тысячи) рублей 00 коп., без учета НДС 20%.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВЕТНА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по госпошлине в размере 6 000 руб., судебные расходы по экспертизе в размере 40 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья Э.Р. Абдуллина