Решение от 6 февраля 2025 г. по делу № А53-28806/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-28806/24
7 февраля 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 7 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Власенко А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя – ФИО1, доверенность от 22.07.2024;

от заинтересованного лица – ФИО2, доверенность от 24.12.2024;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Интеграл» (далее - общество) обратилось в суд с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - ТУ Росимущества в РО) о признании незаконным решение об отказе , изложенное в письме от 05.07.2024 № 61-НЗ-10/8859 в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>; об обязании в течение четырнадцати дней с момента вступления в силу судебного акта направить проект договора купли-продажи расположенных по адресу: <...> нежилого здания площадью 3 452,5 кв. м с кадастровым номером 61:55:0000000:1566 по цене 7 134 181 руб. и земельного участка площадью 6 862 кв. м с кадастровым номером 61:55:0010307:937 по цене 19 481 940 руб. с условием об оплате приобретённого имущества единовременно (уточнённая редакция от 25.11.2024).

Заявитель поддержал заявленные требования в уточненной редакции.

Заинтересованное лицо против удовлетворения требований возражало.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

29 ноября 2019 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Интеграл» заключен Договор № 25/19 аренды федерального имущества, действующий в редакции Дополнительного соглашения от 26.02.2020 в отношении нежилого здания площадью 3 452,5 кв.м с кадастровым номером 61:55:0000000:1566, расположенного по адресу: <...>.

Договор аренды заключён по итогам открытого аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, проведённого на основании Распоряжения ТУ Росимущества в РО от 16 октября 2019 года №2222-р, на основании протокола аукционной комиссии от 08 ноября 2019 года №2-24/19 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №211019/0003239/01.

Арендованное имущество передано обществу для использования в соответствии с его целевым назначением для осуществления предпринимательской деятельности, не противоречащей действующему законодательству (пункт 1.2 Договора аренды).

Срок аренды установлен на 20 лет с 01.12.2019 по 30.11.2039 (пункт 1.3 Договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 09 декабря 2019 года (запись о регистрации № 61:55:0000000:1566-61/031/2019-14).

Объект передан арендодателем Обществу по акту приёма-передачи от 29.11.2019.

Согласно прилагаемым выпискам из ЕГРН Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:55:0010307:937 площадью 6 862 кв.м, находящемся по адресу: <...> (Участок).

Как пояснил заявитель с момента заключения договора и по настоящее время арендованное федеральное имущество и земельный участок используются предпринимателем по целевому назначению, оплата арендной платы за пользование имуществом осуществляется в соответствии с условиями договора аренды в установленном порядке и сроки.

18 апреля 2023 года Общество обратилось в ТУ Росимущества в РО (входящий № 61-5868 от 19.04.2023) о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность здания с кадастровым номером 61:55:0000000:1566 общей площадью 3 452, кв. м, и земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010307:937 площадью 6 862 кв. м, расположенных по адресу <...>. .

Письмом от 04.05.2023 № 61-НЗ-10/5222 ТУ Росимущества в РО сообщило Обществу о направлении в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом информации в отношении предполагаемого к отчуждению имущества и о том, что реализация права выкупа арендуемого имущества будет возможна после направления в адрес ТУ Росимущества в РО поручения Росимущества по проведению мероприятий по приватизации (отчуждению) имущества.

Письмом от 07.06.2024 № 61-НЗ-10/6348 заинтересованное лицо сообщило Обществу, что по итогам рассмотрения его обращения Федеральному агентству по управлению государственным имуществом было установлено, что объект расположен на участке, который подлежит возмездному отчуждению по его рыночной стоимости одновременно с объектом, однако площадь участка превышает площадь объекта почти в два раза. В этой связи заявителю было предложено представить строительно-техническое землеустроительное заключение о неделимости участка либо провести в отношении него кадастровые работы в целях выделения и постановки на кадастровый учет земельного участка площадью.

Письмом от 18.07.2023 № 16/23 заинтересованному лицу было направлено строительно-техническое, землеустроительное заключение № 215-06/23, выполненное ООО «Гео-Дон». В соответствии с выводами специалиста площадь участка, равная 6 862 кв.м, используемая для эксплуатации объекта, является соразмерной, необходимость проведения кадастровых работ в целях образования иного земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта, отсутствует.

Письмом от 11.08.2024 № 61-НЗ-10/9200 ТУ Росимущества в РО в ответ на повторное обращение общества по вопросу преимущественного права выкупа арендуемого имущества проинформировало о том, что предоставленная Обществом информация направлена в адрес Федерального агентства по управлению государственным имуществом и что реализация преимущественного права выкупа арендуемого имущества будет возможна после направления в адрес ТУ Росимущества в РО поручения Росимущества по проведению мероприятий по приватизации (отчуждению) имущества.

22.09.2023 письмом № 61-НЗ-10/10867 ТУ Росимущества в РО сообщило Обществу о том, что Росимущество поручило ТУ Росимущества провести мероприятия по установлению вида разрешенного использования, соответствующего назначению Объекта, а письмом от 26.12.2023 № 61-НЗ-12/15011 ТУ Росимущества в РО сообщило о внесении в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования Участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Новочеркасск» - «Деловое управление» (код 4.1).

Письмом ТУ Росимущества в РО от 05.07.2024 № 61-НЗ-10/8859 в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного федерального имущества и земельного участка Обществу было отказано.

В качестве обоснования отказа ТУ Росимущества в РО указало, что в нарушение условий Договора аренды имущество своевременно не обслуживалось и надлежаще не содержалось, техническое состояние арендуемого имущества говорит о том, что оно не эксплуатируется Обществом.

Иных оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа в письме ТУ Росимущества в РО от 05.07.2024 № 61-НЗ-10/8859 не содержится.

Заявитель, считая отказ неправомерным, нарушающим законные права и интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц установлен главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Частью 5 статьи 3 Федерального закона №178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Федерального закона,

- на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; - сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

При этом частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего указанным выше критериям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, заявитель, являющийся субъектом малого предпринимательства, по истечении двух лет с момента получения спорного недвижимого имущества в аренду вправе в инициативном порядке обратиться в Территориальное управление с заявлением о приобретении его в собственность.

Согласно прилагаемым сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (ЕРСМ и СП) от 22.07.2024 № ЮЭ9965-24-28126559 Общество с 01 августа 2016 года включено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства в категории «микропредприятие» и не исключено из указанного реестра.

Сведения о включении спорного недвижимого имущества в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства отсутствуют.

Задолженность по оплате арендной платы за пользование арендованным имуществом у арендатора отсутствует.

Как видно из письма Территориального управления от 05.07.2024, основанием для отказа в выкупе имущества является несвоевременное обслуживание и ненадлежащее содержание здания.

Таким образом, указание в оспариваемом отказе на отсутствие несвоевременного обслуживания и ненадлежащее содержание здания не может служить основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права приобретения в собственность арендуемого государственного имущества.

При указанных обстоятельствах, общество вправе требовать реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества и заключения с ним договора купли-продажи находящихся в федеральной собственности зданий по цене, определённой на основании отчёта независимого оценщика.

С целью определения рыночной стоимости здания и земельного участка, обществом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением суда от 17 сентября 2024 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертиза ЮФОСЭО», эксперту ФИО3, ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1. Определить рыночную стоимость здания с кадастровым номером 61:55:0000000:1566 обшей площадью 3 452,5 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010307:937 площадью 6 862 кв.м., расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 05.07.2024; 2. Определить отвечает ли площадь и иные характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010307:937 требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 61:55;0000000:1566? 3. В случае отрицательного ответа на второй вопрос, определить границы и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 61:55:0000000:1566, находящегося по адресу: <...>, и возможность в целях его образования раздела земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010307:937.

В материалы дела поступило экспертное заключение № 96-А от 13.11.2024, в соответствии с которым рыночная стоимость здания с кадастровым номером 61:55:0000000:1566, общей площадью 3452,5 кв.м. – 7134181 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010307:937 площадью 6862 кв.м. – 19481940 руб. Площадь и иные характеристики земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010307:937 отвечают требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости - здания с кадастровым номером 61:55:0000000:1566 с учетом расположения (площади застройки) здания, наличия возможности проезда и разворотной площадки пожарной техники, наличия функциональных зон (разгрузки, парковки автомобилей и т.д.), целевого и фактического использования.

Исследовав и оценив экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза ЮФОСЭО» № 96-А от 13.11.2024, суд пришел к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит.

Стороны надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорили с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов требующих специальных познаний, которыми суд не обладает, с выводами экспертов в части определения рыночной стоимости аренды спорного объекта согласились, возражения в отношения заключения не заявили.

На основании вышеизложенного, заключение, выполненное экспертами общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза ЮФОСЭО» ФИО3, ФИО4 принимается судом как надлежащее доказательство.

С учетом выводов заключения представителем заявителя заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в части обязания Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в течение четырнадцати дней с момента вступления в силу судебного акта направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» проект договора купли-продажи расположенных по адресу: <...> с кадастровым номером 61:55:0000000:1566 обшей площадью 3 452,5 кв.м по цене 7 134 181 руб., земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010307:937 площадью 6862 кв.м, по цене 19 481 940 рублей с условием об оплате указанного имущества единовременно.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещений, договор купли-продажи здания и земельного участка при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, установленном заключением эксперта.

Исходя из изложенного, суд полагает уточненные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг эксперта подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), изложенное в письме от 05.07.2024 №61-НЗ-10/8859.

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение четырнадцати дней с момента вступления в силу решения суда направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» проект договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 61:55:0000000:1566 по цене 7 134 181 руб. и земельного участка с кадастровым номером 61:55:0010307:937 по цене 19 481 940 руб. с условием об оплате приобретённого имущества единовременно.

Взыскать с Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) судебные расходы в размере 53 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяПалий Ю. А.