Постановление от 15 сентября 2017 г. по делу № А40-208890/2015

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-10723/2017

Дело № А40-208890/15
г. Москва
15 сентября 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 13.09. 2017 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15.09. 2017 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,

судей Панкратовой Н.И., Алексеевой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Фирма "Империал" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 января 2017 года по делу № А40-208890/15, принятое судьей Буниной О.П.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Империал»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным увеличении арендной платы, об установлении рыночной ставки арендной платы в размере 9 960 руб. за 1 кв.м.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Центр оценки «Аверс»,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2017;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2017;

от третьего лица: не явился, извещен;

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Империал» обратилось в

суд с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании недействительным увеличении арендной платы; об установлении рыночной ставки арендной платы в размере 9.960руб. за кв.м. в год, на основании охранно-арендного договора №216-з1 от 14.04.2005г.

Протокольным определением суда от 18.05.2016г. к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено – ООО «Центр оценки «Аверс» (ОГРН <***>; 109012, <...>).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2017 года требования истца удовлетворены частично, признано недействительным увеличение Департаментом городского имущества города Москвы в одностороннем порядке арендной платы по охранно-арендному договору на объект культурного наследия № 216-з1 от 14.04.2005г., путем направления уведомления о повышении размера арендной платы Уведомление №33-А-175198/13-90)-0 от 23.12.2013г. в части установления с 01.07.2014г. ставки арендной платы в год в размере 15 573 руб., без НДС, за 1 кв.м. с 26.10.2014 г., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда первой инстанции в отказной части не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционных жалоб заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы полностью поддержал ее доводы. Истец в судебном заседании с решением суда согласен, представил письменные пояснения, из которых следует, что им заявлены возражения по удовлетворенной части решения. Третье лицо в судебном заседании не участвовало, извещено о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено без его участия на основании п.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, суд установил следующие обстоятельства.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из материалов дела, между ООО "Фирма «Империал» (арендатор) и Главным Управлением по охране памятников города Москвы (арендодатель) 14.04.2005 года был заключен охранно-арендный договор №216-з1 на объект культурного наследия на часть нежилого здания площадью 4729,00кв.м. по адресу: <...>. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 30.11.2005г. за №77-77-11/253/2005-267.

Срок действия договора установлен с 14.04.2005г. по 14.09.2018г. Согласно дополнительному соглашению от 22.04.2010 г. к охранно-арендному договору функции Главного Управления по охране памятников города Москвы перешли к Департаменту городского имущества города Москвы. Охранно-арендный Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с п.2.1. Договора №216-з1 от 14.04.2005 г. (в ред.Дополнительного соглашения от 22.04.2010г.) - «величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена».

Пунктом 10 Дополнительного соглашения от 22.04.2010 г. сторонами установлено: «Арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще 1 раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы.

Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением. Арендодатель направляет в адрес Арендатора уведомление (заказным письмом с уведомлением), подписанное Арендодателем с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы, с приложением расчета. В данном случае ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке и считается согласованной сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления».

Уведомление является неотъемлемой частью настоящего Дополнительного соглашения».

Величина арендной платы на момент заключения договора составляла 5 385 350 рублей 91 копейка в год без НДС (п. 2.2. охранно-арендного договора в редакции соглашения о внесении изменений от 19.01.2006 г.).

17.09.2013г. Ответчик направил Истцу Уведомление №00-00081//05/13/0 о повышении размера арендной платы и установлении ее в размере 16 551 500,04 рублей

в год без НДС (3500 рублей за 1 кв.м., в год). Тем самым ставка арендной платы была изменена 26.10.2013г. (через один месяц со дня отправления уведомления -26.09.2013г.).

06.01.2014 г. Ответчик направил Истцу Уведомление № 33-А-175198/13-(0)-0 от 23.12.20 1 3 г., в котором уведомлял Истца о том, что с 01.07.2014 г. «действует рыночная ставка с учетом инфляции в соответствии с расчетом 73 644 717 рублей (без НДС) в год 15 573,00 рублей за 1 кв.м, в год».

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 20.04.2010, п. 1 охранно-арендному договору от 14.04.2005г. №216-з/1 присваивается учетный номер Департамента от 21.07.2005г. № 00-00081/05 (п.1.).

Согласно п.2.1. в редакции допсоглашения от 22.04.2010г. за указанный в разделе 1 договора объект величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы. Величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы и не может быть снижена.

Согласно п. 2.2. договора, арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой 1/12 части от годовой арендной платы, в бюджет города Москвы (п. 2.2.).

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что уведомлением № 00-00081/05/13/О от 17.09.2013 ответчик изменил ставку арендной платы за пользование вышеуказанным имуществом, с 01.01.2013 ставка арендной платы по договору аренды составляет 16.551.500,04 руб. (без НДС) за 1 кв.м. в год. В соответствии с действующим законодательством РФ и г. Москвы указано, что с 01.01.2013г. арендатору надлежит с 01.01.2013 г. перечислять арендную плату в размере 1.379.291,67 руб. без НДС, при этом уведомлением от 23.12.2013 г. № 33-А-175199/13-(0)-0 указано, что с 01.01.2014 г. по 30.06.2014 г. действует ставка арендной платы 16.551.5000 руб. (3.500 руб. в месяц), с 01.07.2014 г. действует рыночная ставка арендной платы 15.573 руб. за 1 кв.м в месяц.

Также указано, что арендатор признает недобросовестным при наличии задолженности по арендной плате в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размере арендной платы за два срока оплаты и утрачивает возможность имущественной поддержки в виде установления льготной ставки по арендной платы на дальнейший период.

Департамент сообщил, что по состоянию на 16.12.2013г. по договору аренды от 21.07.2005г. №00-00081/05 имеется задолженность по арендной плате в размере 6.583.734руб. 18коп.

Как указывает истец, в оспариваемом уведомлении не имеется никаких ссылок

на заключение независимого оценщика и не приводится расчет ставки арендной платы.

То есть в данном случае ответчик не указал, какой документ был положен им в основу увеличения ставки арендной платы, а изменение арендой ставки произошло в течение года дважды.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 4 Приложения к Постановлению Правительства Москвы от

25.12.2012 № 809-ПП ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства

устанавливается Правительством Москвы.

Согласно п. 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП

(в редакции от 29.10.2013) по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

По мнению истца, ссылка Департамента на постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП и от 25.12.2012 № 809-ПП несостоятельна, ввиду отсутствия в них информации о централизованном изменении ставки арендной платы. К уведомлениям не приложены заключение независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы и расчет, предусмотренный статьей 2.4 постановления Правительства Москвы № 800-ПП. Более того, в уведомлениях не содержится даже указания на заключение независимого оценщика и расчет.

Кроме того, Департаментом не доказано, что во исполнение Пункта 10 Дополнительного соглашения от 22.04.2010 г. уведомление в адрес истца направлено заказным письмом с уведомлением о вручении.

Довод письменных возражений, представленных Департаментом в апелляционный суд о том, что в удовлетворении требований истца следует отказать за пропуском истцом срока исковой давности не может быть принят апелляционным судом в силу ч.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ, поскольку заявления о пропуске истцом срока исковой давности в суде первой инстанции Департаментом не заявлялось.

Согласно абзацу 1 ч. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

Одновременно, абзац 4 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» предусматривает, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (за исключением указанных в статье 15 настоящего Федерального закона государственных фондов поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности, осуществляющих деятельность в форме государственных учреждений), осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства. Указанное имущество должно использоваться по целевому назначению.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 (в редакции постановлений № 236-ПП от 15.04.2013, № 424-ПП от 01.07.2013, № 710-ПП от 29.10.2013) с 1 января 2014 года предоставлена имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3.500 руб. за 1 кв.м. в год субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью 300кв.м., находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Пунктом 2.4 Постановления Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

Пунктом 1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» утвержден перечень видов использования нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, передаваемых в аренду на льготных условиях по действующим и вновь оформляемым договорам аренды, и применяемых корректирующих коэффициентов при расчете ставки арендной платы.

На основании изложенного с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2010 года суд пришел к выводу о том, что нормативные акты, изменяющие ставки арендной платы, являются обязательными для исполнения сторон по спорному договору.

Исходя из этого, постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП является нормативным актом, обязательным как для истца, так и ответчика, и устанавливающим права и обязанности по охранно-арендному договору от 14.05.2005 № 216-з1.

Согласно пункту 2.4 постановления Правительства Москвы № 800-ПП от 25.12.2012 требование о проведении оценки является обязательным для установления ставки арендной платы субъектам предпринимательства, не имеющим право на имущественную поддержку.

Департаментом по требованию суда не представлено в материалы дела заключения независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы, на основании которого им произведен расчет арендной платы на 2014 год.

Истец просит установить действительную рыночную ставку по договору аренды, установив ее равной 9.960 руб. за кв.м. в год.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2017 года по настоящему делу по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Юрколлегия «Правозащита» (115093, <...>, стр.3) эксперту ФИО4, имеющему стаж работы по специальности с 2005 года, являющемуся действительным членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет №880-14/2013-Ар от 15.07.2013 г., осуществленный ООО Центр оценки «Аверс» в части установления рыночной стоимости права пользования недвижимым зданием-памятником истории и культуры площадью 4729.00 кв. м по адресу: <...> требованиям федеральных стандартов оценки и Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»?

2. Какова рыночная стоимость арендной платы за здание, расположенное по адресу: <...>. на 26.10.2014 г.

Ответа на поставленный первый вопрос экспертом-оценщиком не дано в связи с недостаточностью материала для исследования.

По второму вопросу экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость арендной платы за здание, расположенное по адресу: <...>. на 26.10.2014 г. составляет 48 094 000 рублей в год., при стоимости аренды 1 кв.м. в год 10 170 рублей.

Представителем ответчика в судебном заседании 05.09.2017г. заявлялось о вызове эксперта ФИО4 в судебное заседание. Представлен список вопросов, проанализировав вопросы ответчика судебная коллегия не нашла оснований для удовлетворения ходатайства, поскольку из содержания вопросов не следует, что они направлены на установление обстоятельств, имеющих значение для существа спора.

Ответчиком представлен фрагмент Отчета № 880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды, находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, составленный ООО «Центр оценки «Аверс» по состоянию на 15.07.2013 года, на основании которого произведен им расчет арендной платы.

Пунктами 12, 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" установлено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Из представленного в материалы дела фрагмента Отчета № 880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды, находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, составленный ООО «Центр оценки «Аверс» по состоянию на 15.07.2013 года (т.2,л.д.88) невозможно установить факт обоснованности выводов экспертной организации о рыночной стоимости арендной платы здания площадью 4729,00кв.м. по адресу: <...>. на 2014 год.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается в качестве основания своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции подлежит отмене в части.

Госпошлина по апелляционной жалобе в порядке ст.110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 176, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 января 2017 года по делу № А40-208890/15 отменить в части.

Установить рыночную ставку арендной платы в размере 10 170 руб. за кв.м. в год, по охранно-арендному договору на объект культурного наследия №216-з1 от 14.04.2005г., подлежащей применению с 26.10.2014 года.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья Т.Я. Сумарокова

Судьи: Н.И. Панкратова

Е.Б. Алексеева