Решение от 14 июля 2022 г. по делу № А45-9982/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-9982/2022
г. Новосибирск
14 июля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 14 июля 2022 года.


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сибирский научно-исследовательский институт строительных материалов и новых технологий - Холдинг» (ИНН <***>), г. Новосибирск

к мэрии города Новосибирска (ИНН <***>), г. Новосибирск

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Абсолют» (ИНН <***>), г. Новосибирск,

об уменьшении размера арендной платы,

при участии представителей:

истца – не явился, уведомлен,

ответчика – ФИО2, доверенность от 30.12.2021, служебное удостоверение, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибирский научно-исследовательский институт строительных материалов и новых технологий - Холдинг» (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик) о признании договора аренды земельного участка №112711р от 08.05.2013 возобновленным на неопределённый срок (действующим), обязании ответчика заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка №112711р от 08.05.2013, признании недостоверным отчета №1 от 25.01.2022 об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:051945:129 площадью 17 404 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Абсолют».

Истец в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Рассмотрев ходатайство истца, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения, поскольку ходатайство документально не подтверждено, времени для предоставления дополнительных пояснений было достаточно, при этом суд исходит из того, что в соответствии с положениями части 5 статьи 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Ответчик в судебном заседании отклонил исковые требования как необоснованные.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв на исковое заявление не представило.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 08.05.2013 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №112711р, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:051945:12, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска, площадью 20403 кв.м., для строительства научно-исследовательского института по ул. Зорге, сроком с 08.05.2013 по 08.05.2016.

Дополнительным соглашением №1 от 27.06.2016 срок действия договора продлен до 08.05.2019.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения №1, размер арендной платы по договору определяется в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п и устанавливается на основании отчета независимого оценщика и с учетом уровня инфляции, равного 6,4% (Федеральный закон от 14.12.2015 №359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год») и составляет 3 099 838 рублей 98 копеек в год или 258 319 рублей 92 копейки в месяц.

В соответствии с пунктом 2.3.2 договора аренды, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 12.11.2020 г. в соответствии с Постановлением Мэрии г. Новосибирска от 20.05.2020 г. №1609 образован участок с кадастровым номером 54:35:051945:129 площадью 17404 кв.м. с сохранением земельного участка 54:35:051945:12 в измененных границах. Фактически указанный участок является предметом аренды по договору аренды земельного участка №112711р от 08.05.2013.

В обоснование заявленных требований, истец ссылается на то, что он открыто и непрерывно пользуется земельным участком с 2013 года, приступил к освоению земельного участка, и начал поэтапную его застройку. Однако в ходе уточнении градостроительного плана мэрией города Новосибирска была перенесена красная линия, что привело к наложению границ красных линий на сформированный земельный участок с кадастровым номером 54:35:051945:12, тем самым размер площади земельного участка, находящегося в аренде у истца, площадью 19 403 кв.м,. уменьшился на 1999 кв.м. Площадь земельного участка 1 999 кв.м. была отнесена к землям общего пользования, в связи с чем истец лишен в полной мере права пользования земельным участком, и возникли препятствия реализации строительства по разработанному проекту, так как на части земельного участка отведенного для общих нужд, согласно ранее разработанного проекта строительство нескольких корпусов НИИ по ул. Зорге в Кировском районе города Новосибирска» невозможно.

Как полагает истец, расчет арендной платы должен быть уменьшен пропорционально размеру той площади, которая выбыла из владения истца с момента, когда была установлена красная линия ограничивающая пользование земельным участком размером 1999 кв.м., а также с учетом того, что от земельного участка 54:35:051945:129 отделена самая ценная часть территории, находящаяся рядом с дорогой.

При изложенных обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящими иском.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ (ред. от 27.12.2019) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Исключения из этого общего правила предусмотрены статьей 39.6 ЗК РФ.

В числе оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ закреплено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Таким образом, положениями статьи 39.6 ЗК РФ определены случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), и общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом следует учитывать, что пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ прямо предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Основываясь на изложенном, суд приходит к выводу, что вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений, помимо указанного в статье 39.6 ЗК РФ.

Между тем, как установлено судом и следует из материалов дела, дополнительным соглашением от 27.06.2016 стороны согласовали продление срока действия договора до 08.05.2019. При этом суд отмечает, что земельный участок предоставлялся для строительства, его срок не может быть продлен на неопределенный срок.

Анализируя сложившиеся между истцом и ответчиком отношения, описанные выше, суд приходит к выводу о том, что истцом реализовано право, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, основания полагать, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок с учетом заключения соглашения 27.06.2016, у суда отсутствуют. Данные обстоятельства были установлены решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.10.2021 по делу №А45-16721/2021.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Рассмотрев требование истца об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка №112711 от 08.05.2013, суд также не находит оснований для его удовлетворения с учетом того обстоятельства, что срок действия договора аренды земельного участка истек.

Дополнительно суд полагает необходимым указать следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до

01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Соответствующий правовой подход изложен в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

Между тем, доказательств такого обращения и отказа мэрии города Новосибирска в заключении договора аренды земельного участка истцом в материалы дела не представлено. Напротив, из поведения ответчика следует его согласие на сохранение имеющихся правоотношений.

Заявленное истцом требование о признании недостоверным отчета №1 от 25.01.2022 об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:051945:129 площадью 17 404 кв.м по своей сути сводится к несогласию с рыночной стоимостью аренды, определенной в отчете об оценке.

Однако как следует из представленного в материалы дела дополнительного соглашения №4 от 26.05.2022, то есть достигнутого уже в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, истец согласился с размером рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенной на основании отчета об оценке от 25.01.2022 №1, выполненного ООО «Абсолют».

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Определением суда от 15.06.2022 истцу предложено представить пояснения по существу заявленных требований с учетом заключения дополнительного соглашения от 26.05.2022, содержащего сведения о размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, однако таких пояснений представлено не было. Оснований полагать, что данное требование направлено на урегулирование разногласий при заключении договора аренды у суда не имеется, поскольку истец не обращался к ответчику с соответствующим предложением.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Ю.А. Петрова