Постановление от 23 февраля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-57723/2025

Дело № А40-221131/23
г. Москва
24 февраля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2026 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Елоева А.М., Савенкова О.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Степаненко М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Сенеж-М» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.09.2025 по делу № А40-221131/23 по иску Правительства Москвы (ИНН <***>), ДГИ г. Москвы (ИНН <***>) к ООО «Сенеж-М» (ИНН <***>), с участием третьих лиц Управления Росреестра по Москве, Комитета государственного строительного надзора, Госинспекции по недвижимости, ТУ Росимущества по Москве о признании надстройки самовольной постройкой, по встречному иску о признании права собственности

при участии в судебном заседании: от истцов ФИО1 (по доверенностям от 13.10.2025 г., от 17.12.2025 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 30.12.2025 г.); иные лица, участвующие в деле, - не явились, извещены

У С Т А Н О В И Л:

Правительство Москвы и Департамент городского имущества г. Москвы обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Сенеж-М» о признании помещения 2-го этажа общей площадью 25,7 кв.м. и помещения 3-го этажа общей площадью 394, 1 кв.м. в здании с кадастровым номером 77:09:0001026:1099 по адресу: <...> самовольной постройкой; обязать

ООО «Сенеж-М» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести здание с кадастровым номером 77:09:0001026:1099, расположенное по адресу: <...> в первоначальное состояние в соответствии с документами технического учета БТИ по состоянию на 04.03.1998 г. путем сноса помещения 2-го этажа общей площадью 25, 7 кв.м. и помещения 3-го этажа общей площадью 394, 1 кв.м., предоставив в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно ч. 3 ст. 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право Правительству Москвы в лице Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, а также обеспечить благоустройство освобожденной территории с дальнейшим возложением на

ООО «Сенеж-М» расходов, с учетом принятых судом в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений.

До принятия судебного акта по итогам рассмотрения настоящего спора, в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Сенеж-


М" заявлено встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку, помещения 2-го этажа общей площадью 25,7 кв.м.. и помещения 3-го этажа общей площадью 394, 1 кв.м. в здании с кадастровым номером 77:09:0001026:1099 по адресу: <...>, с учетом уточнения встречного иска, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, который судом первой инстанции принят к производству, о чем вынесено соответствующее определение.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.09.2025 г. первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного иска, не дал оценку по принятым мерам для реконструкции спорного объекта. Кроме того, судом не дана оценка доводам ответчика об отсутствии у Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы материально-правового интереса в сносе самовольной постройки.

Истцы по первоначальному иску (ответчики по встречному иску) против удовлетворения жалобы возражали, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассмотрена без их участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.


Как усматривается из материалов дела, в ходе проведения обследования земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001026:1006 с адресным ориентиром: <...>, Госинспекцией выявлен незаконно размещенный объект недвижимости, обладающий признаками самовольного строительства и размещенный без разрешительной документации.

Земельный участок принадлежит на праве собственности ООО «Сенеж-М», вид разрешенного использования – объекты размещения офисных помещений.

Рапортом Госиснпекции от 09.08.2023 г. № 9097091 установлено, что на указанном земельном участке расположено двухэтажное здание с адресным ориентиром: <...> с кадастровым номером 77:09:0001026:1099 площадью 694, 3 кв.м.

Также согласно представленному в материалы дела акту Госинспекции установлено, что ведутся работы по возведению 2-го и 3-го этажей, над первым этажом возведена надстройка 25, 3 кв.м. и надстройка 334, 1 кв.м.

При этом, разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию не оформлялись, земельный участок для целей строительства и реконструкции не предоставлялся.

Таким образом, как полагают истцы, вышеуказанные объекты подлежат рассмотрению в рамках постановления Правительства Москвы от 31.05.2011 г. № 234


«Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы».

При этом, органы исполнительной власти города не издавали распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства/реконструкции объектов недвижимости на земельном участке по адресу: <...> не разрабатывали и не рассматривали проектно-сметную документацию на строительство/реконструкцию объекта недвижимости, не выдавали разрешение на строительство/реконструкцию спорного объекта, а также на разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов с настоящим иском в суд.

Ответчиком в свою очередь заявлен встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку, помещения 2-го этажа общей площадью

25, 7 кв.м.. и помещения 3-го этажа общей площадью 394, 1 кв.м. в здании с кадастровым номером 77:09:0001026:1099 по адресу: <...>

д. 34, стр. 1.


Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Согласно положениям ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим его лицом либо за его счет.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного суда Российской Федерации от 03.07.2007 г. № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации четыре признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; возведение постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, строительство без получения на это необходимых разрешений; нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Согласно Федеральному закону от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.


В соответствии с положениями ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебном порядке при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) положения

ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Как усматривается из материалов дела, для разъяснения вопросов возникших относительно юридической квалификации спорного здания, соблюдения ответчиком при его создании/реконструкции градостроительных норм и правил, а также выяснения вопроса о возможности его дальнейшей безопасной эксплуатации, судом первой инстанции по ходатайству истцов по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Установить фактические технические параметры здания по адресу: <...>.

2. Ведутся ли в здании по адресу: <...> строительные работы?

3. За период с 04.03.1998 г. по настоящее время как изменились технические и индивидуально-определенные характеристики здания (кадастровый номер 77:09:0001026:1099), расположенного по адресу: <...> и в результате каких работ (новое строительство, реконструкция)?

4. Какие помещения и какой площадью возведены в результате проведенных строительных работ в здании по адресу: <...>?

5. Возможно ли технически привести здание по адресу: <...> в первоначальное состояние в соответствии с документами технического учета по состоянию на 04.03.1998 г. путем сноса новых помещений, какие мероприятия необходимо предпринять для его приведения?

6. Соответствует ли здание общей площадью 694,3 кв. м по адресу: <...> строительным и градостроительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, экологическим, гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также допущены ли при проведении строительных работ в здании, нарушения градостроительных и строительных норм и правил?

7. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан здание общей площадью 694,3 кв. м по адресу: <...>?

Согласно выводам эксперта на дату проведения экспертного осмотра в здании по адресу: <...> строительные работы не велись.

В период с 1998 года по настоящее время площадь застройки здания, материал наружных и внутренних стен, покрытия и крыши-кровли здания не изменились. Изменилась этажность здания, высота здания, строительный объем, общая площадь помещений, междуэтажные перекрытия, количество комнат.


В результате реконструкции здания по адресу: <...> на дату проведения осмотра в нем возникли следующие помещения: помещение 2-го этажа площадью 25, 7 кв.м., помещение 3-го этажа 394, 1 кв.м.

Техническая возможность приведения здания по адресу: <...> в состояние до приведения в нем работ по реконструкции имеется.

Здание соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права, либо в соответствии с установленной компетенцией - в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.

Вопреки доводам жалобы суд первой инстанции, правомерно посчитал подлежащими удовлетворению первоначальные исковые требования, поскольку из материалов дела усматривается, что в здании ведутся работы по возведению 2-го и 3-го этажей, над первым этажом возведена надстройка 25, 3 кв.м. и надстройка 334, 1 кв.м.

В своих письменных ответах, данных в экспертном заключении, эксперт пояснил, что строительные работы в спорном здании не завершены, в связи с чем, здание к эксплуатации не готово (т. 3, л.д. 71).

При этом, доказательств того, что ответчиком предпринимались меры для получения соответствующего разрешения на строительство в материалы дела не представлено, земельный участок для целей строительства и реконструкции не предоставлялся, ответчиком допущено нецелевое использование земельного участка.

Доказательств, свидетельствующих об изменении вида размещенного строительства с объектов размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1.2.7) на строительство ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела также не представлено.

Более того, согласно экспертному заключению, строительные работы в спорном здании не завершены, в связи с чем, здание к эксплуатации не готово.

Таким образом, вопреки доводам жалобы спорные надстройки, с учетом положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации отвечают признакам самовольной постройки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 28 постановления № 10/22 суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В удовлетворении встречного иска о признании права собственности на самовольную постройку, помещения 2-го этажа общей площадью 25, 7 кв.м. и помещения 3-го этажа общей площадью 394, 1 кв.м. в здании с кадастровым номером 77:09:0001026:1099 по адресу: <...> отказано ввиду следующего.

Как правомерно указано судом первой инстанции, в силу положений ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности


с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд исходит из того, что ООО "Сенеж- М" не соблюдены требования, предусмотренные п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания права собственности на самовольную постройку.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано выше, земельный участок под строительство (реконструкцию) не выделялся, и, соответственно в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, не имело прав, допускающих строительство (реконструкцию) на нем данного объекта.

Ссылки ответчика по первоначальному иску на то, что им предпринимались меры для легализации постройки, поскольку представленное в материалы дела историко-культурное исследование, заказанное Обществом согласно договору от 05.04.2023 г.

№ 070/23 подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку в материалы дела не представлено всей совокупности документов, подтверждающих обращение ответчика за оформлением соответствующей документации на строительство.

Таким образом, в отсутствие совокупности надлежащих доказательств, не завершение строительных работ, признание права на самовольную постройку невозможно.

Апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку


установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции с отнесением на ответчика расходов по госпошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2025 по делу № А40-221131/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: О.Г. Головкина

Судьи: А.М. Елоев


О.В. Савенков