Решение от 17 июля 2018 г. по делу № А19-28561/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск;

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-28561/2017

17.07.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10.07.2018.

Решение в полном объеме изготовлено 17.07.2018.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664025, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664032, <...>)

о расторжении договора, обязании освободить и возвратить земельный участок, и о взыскании 3 929 752 рублей 08 копеек,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, удостоверение, доверенность.

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность;

установил:

Администрация города Иркутска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" (далее – ООО "Склад-Запад") о расторжении договора аренды земельного участка от 24.02.2015 № 5372, обязании освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, с кадастровым номером 38:36:000008:6899, общей площадью 135 053 кв.м, о взыскании 3 929 752 рублей 08 копеек, в том числе: 3 099 084 рубля 69 копеек – основного долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.02.2015 № 5372 за период с 01.04.2017 по 31.12.2017, 830 667 рублей 39 копеек – неустойки за период с 16.06.2017 по 09.07.2018.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В обоснование заявленных требований истец указал ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка 24.02.2015 № 5372 по оплате арендных платежей.

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Ответчик исковые требования не признал, в отзыве на исковое заявление указал, что не согласен с расчетом арендной платы, произведенным истцом, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует цели использования данного земельного участка, согласованной в пункте 1.6 договора аренды от 24.02.2015 № 5372 - «объекты торгового назначения». Кроме того, истцом за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 неоднократно изменялся вид разрешенного использования данного земельного участка, однако перерасчет арендной платы в соответствии с измененными видами разрешенного использования в соответствующие периоды администрацией не произведен, в связи с чем, общество полагает, что имеется переплата по арендным платежам, поскольку арендные платежи вносились исходя из установленного договором вида разрешенного использования «объекты торгового назначения», представил контррасчет арендной платы.

Ответчик в судебном заседании ходатайствовал об отложении судебного разбирательства, обосновывая его тем, что Арбитражным судом Восточно-Сибирского округа принята к производству кассационная жалоба ООО "Склад-Запад" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.02.2018 по делу № А19-8895/2017, в рамках которого подлежат рассмотрению требования общества к администрации города Иркутска об обязании произвести перерасчет арендной платы за 2016 год и 2017 год, исходя из фактического назначения земельного участка с кадастровым номером 38:36:000008:6899 и периодов его использования, а именно: - за период с 01.01.2016 по 26.05.2016 произвести перерасчет арендной платы, исходя из назначения земель "Объекты торгового назначения з/у других объектов торговли"; - за период с 27.05.2016 по 31.12.2017 произвести перерасчет арендной платы, исходя из назначения земель "Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими и верховыми прогулками"; по мнению ответчика, в случае удовлетворения требований ООО "Склад-Запад" в рамках дела № А19-8895/2017, требования администрации о расторжении договора и взыскании арендной платы, рассматриваемые в рамках настоящего спора будут не обоснованными.

Истец против удовлетворения указанного ходатайства возражал, пояснив, что по делу № А19-8895/2017 судом принято решение от 27.02.2018 об отказе в удовлетворении требований ООО "Склад-Запад" об обязании произвести перерасчет арендной платы, постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018 указанный судебный акт оставлен без изменения, таким образом, решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.02.2018 вступило в законную силу 28.04.2018, оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства по настоящему спору не имеется.

Рассмотрев ходатайство ООО "Склад-Запад" об отложении судебного разбирательства, суд не находит оснований для его удовлетворения в связи со следующим.

Согласно части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из содержания указанной нормы процессуального права следует, что отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что решение от 27.02.2017 Арбитражного суда Иркутской области, оставленное без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2018, по делу № А19-8895/2017 вступило в законную силу, указанные судебные акты находятся на обжаловании в суде кассационной инстанции, при этом в рамках указанного спора рассмотрению подлежали требования о перерасчете арендной платы за иной период, нежели, чем предъявленный в рамках настоящего спора, суд полагает, что судебный акт по спору № А19-8895/2017 не имеет как процессуальных, так и материальных последствий для рассмотрения дела № А19-28561/2017, а обжалование таких судебных актов не препятствует рассмотрению настоящего дела по существу.

Суд отмечает, что в случае удовлетворения судом кассационной инстанции требований общества в рамках дела № А19-8895/2017 и установления судом факта наличия у общества переплаты по арендным платежам, ООО "Склад-Запад" вправе обратиться в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением в порядке главы 37 АПК РФ о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 24.02.2015 заключен договор аренды земельного участка № 5372, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:00008:6899, площадью 135 053 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, для размещения объектов торгового назначения.

Срок действия договора аренды установлен пунктом 1.7. с 18.02.2015 по 26.07.2022.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют сведения, внесенные в свидетельство о государственной регистрации права от 11.03.2015 серии 38 АЕ 717054.

Земельный участок передан в аренду по передаточному акту от 18.02.2015.

Пунктом 2.2.4 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в порядке и размерах, установленных разделом 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование объектом арендатор оплачивает арендную плату.

Пунктом 3.4. указанного договора, установлена обязанность арендатора вносить арендодателю арендную плату равными долями не позднее 15 марта, 15 июня 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение №1).

В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно. Арендная плата за использование земельного участка изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска. Об изменении расчета арендной платы арендодатель также вправе уведомить арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу арендатора или его представителю). Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта в течение: 15 дней с момента получения расчета арендной платы под роспись уполномоченным лицом (арендатором или его представителем), или 30 дней с момента направления арендодателем расчета арендной платы заказным письмом с уведомлением. В случае если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договор с 01 января текущего года. В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 5.3 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенными нарушениями условий договора, неоднократными нарушениями (пункт 5.3.1), существенно ухудшает состояние объекта (пункт 5.3.2), по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 5.3.3).

Как следует из материалов дела, сторонами согласован и подписан расчет арендной платы на 2017 год, согласно которому за период с 06.03.2017 по 31.12.2017 подлежит оплате арендная плата по договору от 24.02.2015 № 5372 в следующем порядке:

- 1 318 519 рублей 67 копеек - не позднее 15.06.2017;

- 1 036 784 рубля 70 копеек – не позднее 15.09.2017;

- 1 036 784 рубля 69 копеек – не позднее 15.11.2017.

Расчет арендной платы произведен исходя из установленного целевого назначения «обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками».

Как установлено судом и следует из материалов настоящего дела, в период с 01.04.2017 по 31.12.2017 оплата арендных платежей ответчиком не производилась, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 3 099 084 рубля 69 копеек.

На основании пункта 4.4 спорного договора, истец начислил ответчику неустойку за ненадлежащее исполнение договорных обязательств в сумме 830 667 рублей 39 копеек за период 16.06.2017 по 09.07.2018 исходя из 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Предупреждением от 23.11.2017 № 505-71-13709/17 администрация предложила обществу в срок до 05.12.2017 погасить имеющуюся задолженность.

Предупреждением от 13.11.2017 № 505-70-13243/17 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств на основании пункта 5.3 договора администрация известила общество об отказе от договора, в срок до 24.11.2017 потребовала привести земельный участок с кадастровым номером 38:36:00008:6899 в надлежащее санитарное состояние, а также к указанному сроку освободить и передать по акту приема-передачи данный земельный участок представителю администрации; для согласования и подписания в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи земельного участка.

Указанные требования ООО "Склад-Запад" в установленные сроки не исполнило, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании суммы арендных платежей и неустойки, о расторжении договора и обязании освободить и передать по акту приема-передачи спорный земельный участок.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, заслушав доводы и пояснения истца, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора № 5372 от 24.02.2015 суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ, договор аренды земельного участка должен содержать размер арендной платы.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору аренды земельного участка существенными являются условия о предмете договора и размере арендной платы.

Исследовав условия договора от № 5372 от 24.02.2015, суд установил, что сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статьей 651, 654 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно статье 432 ГК РФ является заключенным.

Факт передачи земельного участка в аренду по договору № 5372 от 24.02.2015 подтверждается передаточным актом от 18.02.2015 .

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, что арендные платежи в период с 01.04.2017 по 31.12.2017 ответчиком не вносились, возникла задолженность ответчика перед истцом в размере 3 099 084 рубля 69 копеек.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Ответчик размер и порядок расчета арендной платы по договору аренды 24.02.2015 № 5372, соответствующий условиям указанного договора, не оспорил, в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ в обоснование доводов о наличии переплаты по арендным платежам доказательств в материалы дела не представил, как не представил и доказательств внесения арендных платежей в указанной сумме.

В силу требования части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.4. спорного договора стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику неустойку в размере 830 667 рублей 39 копеек за период с 16.06.2017 по 09.07.2018 исходя из 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет неустойки судом проверен, является верным, арифметическая правильность не оспорена, контррасчет не представлен.

Поскольку доказательства своевременного внесения арендных платежей в материалах дела отсутствуют, размер суммы основного долга не оспорен, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию и неустойка в размере 830 667 рублей 39 копеек за период 16.06.2017 по 09.07.2018.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 5.3 установлено, что договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенными нарушениями условий договора, неоднократными нарушениями (пункт 5.3.1), существенно ухудшает состояние объекта (пункт 5.3.2), по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 5.3.3).

Таким образом, право на досрочное расторжение договора арендодателем предусмотрено, как законом, так и соглашением сторон.

Судом установлено наличие задолженности ответчика перед истцом в сумме 3 099 084 рубля 69 копеек за период 01.04.2017 по 31.12.2017, что в соответствии с условиями договора является прямым нарушением договорных обязательств, поскольку по пункту 3.4. указанного договора арендатор обязан вносить арендодателю арендную плату равными долями не позднее 15 марта, 15 июня 15 сентября, 15 ноября текущего года, то есть задолженность общества перед администрацией составляет более чем за три периода 2017 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом доказано наличие обстоятельств - невнесение ООО "Склад-Запад" более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендных платежей по договору аренды земельного участка от 24.02.2015 № 5372, с наличие которых закон (статья 619 ГК РФ) связывает право суда расторгнуть досрочно договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что администрация обратилось к ответчику с предупреждениями от 23.11.2017 № 505-71-13709/17 и от 13.11.2017 № 505-70-13243/17 о погашении образовавшейся задолженности, а также уведомила об отказе от исполнения договора, направив в адрес арендатора проект дополнительного соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи к данному проекту.

Указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано, земельный участок арендодателю не возвращен в добровольном порядке, принимая во внимание указанные обстоятельства, и учитывая, что в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца о невнесении ответчиком более двух раз подряд арендных платежей по договору, ответчиком не представлено, суд приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка 24.02.2015 № 5372, подлежит расторжению в силу требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 619 ГК РФ.

В соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.2.13 по окончании срока действия договора или при его расторжении арендатор обязан передать объект арендодателю в последний день действия договора по акту в состоянии не хуже первоначального, оговоренного в передаточном акте являющегося неотъемлемой частью договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок арендодателю не возвращен, договор аренды земельного участка 24.02.2015 № 5372 расторгнут в судебном порядке, арбитражный суд полагает требования истца об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 38:36:00008:6899, предоставленный по договору аренды 24.02.2015 № 5372, правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Иных доказательств наличия законных оснований владения и (или) пользования земельным участком ответчиком суду в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не предоставлено.

Доводы и возражения ответчика в отношении предъявленных требований судом исследованы и оценены по правилам статьи 71 АПК РФ, однако не приняты во внимание поскольку данным доводам судом дана оценка при рассмотрении дела № А19-8895/2017, более того при рассмотрении настоящего спора исследованию подлежали иные обстоятельства, не опровергнутые ответчиком по существу.

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требования истца об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок, суд полагает возможным с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, площади земельного участка, по результатам исследования и оценки условий пункта 2.2.13 спорного договора по правилам статьи 431 ГК РФ, установить ответчику срок исполнения решения – в течение 10 рабочих дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Из положений части 3 статьи 110 АПК РФ следует, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу в сумме 54 649 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 099 084 рубля 69 копеек - основного долга; 830 667 рублей 39 копеек - неустойки.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 5372 от 24.02.2015.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" (ОГРН <***>, ИНН <***>) освободить земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, с кадастровым номером 38:36:000008:6899, общей площадью 135 053 кв.м и передать указанный участок Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение десяти рабочих дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 54 649 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья Е.С. Пенюшов