Решение от 13 марта 2023 г. по делу № А40-204564/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17

http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-204564/22-64-1595
г. Москва
13 марта 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2023года Полный текст решения изготовлен 13 марта 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Чекмаревой Н.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шарабакиным К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК - МЫТИЩИ"

(141008, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, МЫТИЩИ ГОРОД, МИРА УЛИЦА, СТРОЕНИЕ 51, ЭТАЖ 2, ПОМЕЩЕНИЕ 38/1, ОГРН: 5067746440647, Дата присвоения ОГРН:

06.09.2006, ИНН: 7701678118)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОКС СИ-АЙ-ЭС" (125315. ГОРОД МОСКВА, ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ, ДОМ 72, КОРПУС 2, ЭТ/ПОМ/КОМ 5/VII/34, ОГРН: 1087746221584, Дата присвоения ОГРН: 14.02.2008, ИНН: 7705829600),

о взыскании задолженности, при участии: от истца — Семенов Т.В. по дов. от 25.03.2020 б/н, диплом от ответчика — Макаров А.А. и Першонкова М.С. по дов. от 21.11.2022 б/н

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРК -

МЫТИЩИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРОКС СИ-АЙ-ЭС" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 19 093 722 руб. 63 коп., неустойки за нарушение срока внесения арендной платы с 08.01.2021 по 30.08.2022 в размере 3 507 647 руб. 18 коп., и далее с 31.08.2022 до даты фактической оплаты за каждый день просрочки в размере 0,5 % от суммы основного долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды от 15.08.2013г. в части оплаты


арендной платы.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, заявил о применении ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, между ООО «ТРК-Мытищи» (арендодатель, истец) и ООО «Крокс Си-Ай-Эс» (арендатор, ответчик) заключен договор аренды от 15.08.2013.

Помещение передано по акту от 15.08.2013.

Согласно п. 3.1 договора и Приложению № 2 (в редакции ДС № 5 от 16.06.2018) к договору установлен срок аренды - до 31.08.2019.

Поскольку после окончания срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды от 15.08.2013г. возобновлен на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ.

19.07.2022 в связи с неоплатой арендных платежей в адрес арендатора направлен отказ от договора.

27.07.2022 помещение возращено по акту возврата.

В соответствии с п.4.1. договора аренды арендатор за пользование помещением в течение всего срока аренды оплачивает арендную плату авансом не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В нарушение условий договора ответчик не оплатил арендную плату за период с 01.11.2019 по 27.07.2022 , в связи с чем, согласно расчету истца, за ним образовалась задолженность в размере 19 093 722 руб. 63 коп.

Кроме того, истцом начислена неустойка за нарушение срока внесения арендной платы на основании п. 4.11 договора за период с 08.01.2021 по 30.08.2022 в размере 3 507 647 руб. 18 коп.

Направленная ответчику претензия от 02.09.2022г. оставлена последним без удовлетворения.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из


существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

В соответствии с п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из вышеуказанных положений Информационного письма № 66 следует, что арендодатель, как участник гражданского оборота, в силу статей 1 и 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Таким образом, по требованиям арендодателя об уплате арендных платежей, предъявленным за период после прекращения договора аренды, подлежат установлению следующие обстоятельства: момент прекращения арендных отношений; действия, предпринятые арендатором по возврату имущества арендодателю; момент фактического исполнения обязанности по возврату имущества; в случае если он не состоялся - причины, по которым предусмотренная п. 1 ст. 622 ГК РФ обязанность осталась неисполненной.

Договор аренды прекратил свое действие 31.12.2020, в связи с чем, истец не вправе требовать взыскание задолженности за период после прекращения договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям не свидетельствует о том, что договор не был заключен.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным.

В силу п. 2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)» если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться на его незаключенность.

Истец и ответчик согласовали все существенные условия Дополнительного соглашения № 6 к договору, что подтверждается электронной перепиской, в рамках которой в феврале 2020 г. фактически согласовали финальную редакцию

Дополнительного соглашения № 6, распространяющую действие на фактические отношения сторон с 01.09.2019; электронным письмом от 11.02.2020 от ответчика и ответным письмом от 17.02.2020 от истца с отсутствием возражений относительно согласования, согласованным текстом Дополнительного соглашения № 6, который исполнялся сторонами, с отметкой истца о согласовании.

Такую переписку сторон, в данном случае безусловно являющуюся


доказательством ведения сторонами переговоров относительно условий и порядка заключения Дополнительного соглашения, суд оценивает на предмет ее содержания.

При этом в целях подписания Дополнительного соглашения № 6 на бумажном носителе ответчик неоднократно передавал представителю истца Дополнительное соглашение № 6 для подписания: 26.06.2020 и 05.11.2020, а также требовал вернуть подписанный экземпляр со стороны Истца: письма исх. № 113 от 15.09.2020 и исх. № б/н от 15.10.2020.

Следовательно, истец уклонился от формального подписания Дополнительного соглашения № 6, согласовав при этом все условия и не заявив каких-либо иных возражений.

Таким образом, стороны согласовали все существенные условия, заключили Дополнительное соглашение № 6, которое в последующем исполнялось обоими сторонами, в связи с чем, истец не имеет право ссылаться на его незаключенность.

Во исполнение Дополнительного соглашения № 6 истец направлял ответчику счета на оплату. Ответчик производил оплату согласно условиям Дополнительного соглашения № 6. Возражений по факту и (или) размеру произведенной оплаты истец не заявлял.

Оплата арендных платежей за период с сентября 2019 г. по 31.12.2020 была произведена ответчиком в полном объеме в соответствии с условиями заключенного и исполняемого сторонами Дополнительного соглашения № 6, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Кроме того, в целях оплаты за ноябрь и декабрь 2020 г. ответчик направил истцу заявление о зачете обеспечительного платежа, следовательно, по состоянию на 01.01.2021 ответчик оплатил все арендные платежи, за время пользования спорным объектом в период действия договора аренды. Истец на заявление на зачете не ответил, сам зачет и сумму предъявленную к зачету не оспорил.

В силу пункта 2 статьи 154, статьи 410 ГК РФ зачет как способ прекращения обязательства является односторонней сделкой, для совершения которой необходимы определенные условия: требования должны быть встречными, однородными, с наступившими сроками исполнения. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

С учетом изложенного, суд признает зачет состоявшимся.

Не заявляя возражений относительно оплаты согласно условиям Дополнительного соглашения № 6 и подтверждая исполнение данного соглашения, истец лишил себя права ссылаться на незаключенность данного дополнительного соглашения, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатор разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом изменений, предусмотренных Дополнительным соглашением № 6.

Довод истца о недействительности Дополнительного соглашения № 6 сводится к формальному неподписанию соглашения на бумажном носителе со стороны истца, что исходит из неправильного толковании норм материального права.

В силу п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу п. 15 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.


Данные разъяснения ВАС РФ были направлены на корректировку правоприменения положений ст. 651 ГК РФ, поскольку в противном случае, формальное неподписание арендодателем договора аренды всегда бы приводило к его недействительности, даже при наличии фактических арендных отношений, которые сторонами не оспаривались, и лишало бы стороны тех средств защиты, которые

предусмотрены для действительных обязательств. Таким образом, Положениями

Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 указано, что стороны не вправе ссылаться на порок формы, если стороны приступили к исполнению и установлены фактические арендные отношения между ними.

Более того, в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ п. 70 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В данном случае истец фактически согласовал условия Дополнительного соглашения № 6, принимал платежи в соответствии с условиями заключенного и исполняемого сторонами Дополнительного соглашения № 6, подписывал акты о выполнении услуг на указанные суммы, принял заявление о зачете обеспечительное платежа без каких-либо возражений.

Следовательно, в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности Дополнительного соглашения № 6 не имеет правового значения.

Принимая во внимание, что арендатор, в свою очередь, производил оплату выставленных счетов в размере арендной платы, указанной в них, при этом фактические обстоятельства дела указывают на изменение договора в части иного размера арендной оплаты путем совершения сторонами оферты и акцепта конклюдентными действиями, при этом на протяжении действия договора аренды, в том числе и в исковой период, каких-либо претензий относительно внесения арендной платы не в полном объеме арендодатель арендатору не предъявлял и без возражений принимал от арендатора оплату этих счетов, суд приходит к выводу, что анализ установленных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что арендодатель путем выставления счетов и получением этой платы, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом измененной платы.

В связи с прекращением действия Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения № 6 от 31.12.2020 у ответчика отсутствует обязанность уплаты арендных платежей за период с января 2021 г. по июль 2022 г.

28.12.2020 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление исх. № 118 от 22.12.2020 об отказе в продлении и/или перезаключении договора аренды на новый срок. В уведомлении была указана дата, место и время передачи нежилого помещения, просьба о назначении ответственного сотрудника для вывоза имущества ответчика. Указанное уведомление 29.12.2020 также было направлено экспресс-почтой и получено представителем истцом 30.12.2020.

31.12.2020 ответчиком в связи с неявкой представителя истца был составлен акт о неявке представителя ООО «ТРК-Мытищи» для приемки помещения по договору № 5К40/13 от 15.08.2013 и подписания акта сдачи-приемки помещения, а также был составлен и подписан ответчиком в одностороннем порядке Акт сдачи-приема помещения. Указанные документы были направленны на юридический адрес истца .

Факт того, что ответчиком сдано помещение также подтверждается претензией истца № 211/22-074 от 02.09.2022, в которой истец указывает, что с 31.12.2020 по 17.01.2021 ответчик не вел «коммерческую деятельность» по указанному в договоре адресу. До 08.08.2022 истец не предлагал ответчику сдать ему помещение, никаких


действий по организации процедуры приемки не предпринимал.

Вместе с тем, при реализации своих прав и обязанностей арендодатель должен действовать разумно и добросовестно, и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан в свою очередь своевременно совершить действия о приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Действия в ущерб интересам арендатора, направленные на взыскание арендных платежей за пределами действия договора аренды, не согласуются с принципом добросовестности (ст. 1 и 10 ГК РФ).

Поскольку обязанность по приемке помещения им выполнена не была, суды пришли к выводу о том, что предусмотренная ст. 622 Гражданского кодекса РФ обязанность арендатором считается выполненной, а арендодатель от ее исполнения уклонился. Ответчик не препятствовал истцу в пользовании, владении и распоряжении помещениями, помещения были освобождены арендатором, о чем он уведомил арендодателя. Утверждение истца о том, что при отсутствии акта приема-передачи объекта нельзя сделать вывод о выполнении арендатором обязанности по возврату арендованного имущества, отклонено в связи с доказанностью факта уклонения арендодателя от приемки помещений. То обстоятельство, что сторонами не подписан акт возврата помещений, не может являться основанием для взыскания арендных платежей с арендатора, поскольку фактически арендные правоотношения между сторонами прекратились и арендатор освободил занимаемые помещения.

Довод истца о том, что ответчик фактически пользовался имуществом после прекращения Договора 31.12.2020 подлежит отклонению, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам дела

Из положений ст. 1, 10, п. 1 ст. 655 ГК РФ, п. 37 Информационного письма № 66 следует, что арендодатель при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Ответчик исполнил установленную законом обязанность по возврату имущества (помещения) арендодателю в порядке ст. 622 ГК РФ, однако, как установлено судом, истец уклонился от его приемки.

Так, договор аренды является договором возмездного пользования имуществом, основным признаком которого является возможность арендатора использовать полезные свойства этого имущества в своих целях.

В силу п. 5.4.4 договора аренды ответчик обязан использовать помещение только по прямому коммерческому назначению. В рамках настоящего дела возможность арендатора использовать полезные свойства имущества в своих целях, связано с осуществлением коммерческой деятельности - продажей фирменной одежды и обуви Ответчика.

Ответчик прекратил использование помещения 31.12.2020 года, подписав в одностороннем порядке Акт сдачи-приема помещения, а также опечатав помещение.

Доказательств возобновления ответчиком коммерческой деятельности и


фактического использования помещения после 31.12.2020 истцом в материалы дела вопреки ст. 65 АПК РФ не представлено.

Согласно ст.65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии задолженности ответчика за заявленный период, в связи с чем, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 19 093 722 руб. 63 коп. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, независимой гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как установлено статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Вместе с тем, с учетом отсутствия задолженности, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании договорной неустойки, так как неустойка является аксессорным требованием, вытекающим из основного.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку исковые требования заявлении не правомерно.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8, 12, 307, 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 4, 49, 65, 70, 75, 110, 121, 123, 156, 170-175 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Чекмарева Н.А.