Решение от 29 сентября 2023 г. по делу № А41-17763/2023

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-17763/23
29 сентября 2023 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2023 года Полный текст решения изготовлен 29 сентября 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кузьминой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ротовой К.С..

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "Рантье-Венера" (111402, <...> эт 1 ком 11, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.10.2018, ИНН: <***>, КПП: 772001001)

к КУИ Администрации городского округа Балашиха (143904, Московская область, Балашиха город, Энтузиастов шоссе, дом 7, корпус 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.01.2016, ИНН: <***>, КПП: 500101001)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Рантье-Венера" (далее – истец, общество) обратилось в суд с иском к КУИ Администрации городского округа Балашиха (далее – ответчик, комитет) со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «РАНТЬЕ-ВЕНЕРА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988 общей площадью 388 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413, установив спорные условия договора в следующей редакции:

- п. 2.1 Договора: «Рыночная стоимость Имущества, в соответствии с заключением эксперта ООО ОФ «Рассвет» ФИО1 б/н от 30.06.2023 г. составляет 1 704 940 (один миллион семьсот четыре тысячи девятьсот сорок) рублей»;

- абзац 1 п. 2.2: «Плата по настоящему Договору производится Покупателем в рассрочку посредством ежемесячных платежей в размере 28 415 (двадцать восемь тысяч четыреста пятнадцать) рублей 67 копеек. Оплата производится покупателем, начиная со второго месяца после заключения настоящего Договора, не позднее 10 (десятого) рабочего дня месяца».

- исключить из Договора таблицу в п. 2.2 Договора;

- абзац 3 п. 2.2 Договора: «Цена Имущества – 1 704 940 (Один миллион семьсот четыре тысячи девятьсот сорок), перечисляется на счет продавца, по следующим реквизитам:»;

- П.4.1 Договора: «В соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ Имущество находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Имущества по акту приема-передачи.»

- П.4.2 Договора: «Обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации Имущества переходят с Продавца на Покупателя после перехода права собственности на Имущество»;

- Исключить из Договора п. 4.3 Договора;

- П. 5.3 Договора: «Проведение необходимых действий для государственной регистрации перехода права по настоящему Договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе составление, сбор и подача документов, которые в соответствии с законодательством РФ требуются от Покупателя, возлагается на него.

Проведение необходимых действий для государственной регистрации перехода права, а также снятия залога с Имущества по настоящему Договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе составление, сбор и подача документов, которые в соответствии с законодательством РФ требуются от Продавца, возлагается на него».

- П. 5.4 Договора: «Стороны обязаны осуществить все необходимые действия по государственной регистрации перехода права по настоящему Договору в течение 10 (десяти) рабочих дней после заключения настоящего Договора.

Продавец обязан осуществить все необходимые действия по государственной регистрации снятия залога с Имущества по настоящему Договору в течение 10 (десяти) рабочих дней после полной оплаты Покупателем стоимости Имущества»;

- Исключить из Договора п. 6.1 Договора; - Исключить из Договора п. 6.2 Договора;

- п. 7.1 Договора: «Покупатель обязан оплатить стоимость Имущества на условиях Договора»;

- Исключить из Договора п. 7.2 Договора; - Исключить из Договора п. 8.4 Договора; - Исключить из Договора п. 8.5 Договора;

- внести в Договор п. 8.6: «В случае нарушения Продавцом сроков подачи необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Продавец обязан уплатить за каждый день просрочки Покупателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату неисполнения Продавцом обязательства, от цены Имущества».

2. Взыскать с ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью «РАНТЬЕ-ВЕНЕРА» денежные средства в размере 6000 руб., уплаченные в качестве государственной пошлины.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

От ответчика поступило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

В рассматриваемом случае суд оценил имеющиеся в деле доказательства и результаты ранее назначенной экспертизы и пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы. Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта и его замечания по проведенной экспертизе не могут служить основанием для назначения повторной экспертизы. Суд счел возможным рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель истца требования поддержал, представитель ответчика в удовлетворении требований возражал.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

04.02.2019 между обществом (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества № 2451 в отношении нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988 общей площадью 388 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413.

Общество, включенное в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (т. 1, л.д. 28), обратилось в адрес комитета с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

По результатам обращения комитетом направлен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости № X/2022 от 24.11.2022 (т. 1, л.д. 31), который подписан обществом с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 35).

25.01.2023, рассмотрев протокол разногласий, комитет направил обществу письмо № 340/2 от 25.01.2023 с отказом в подписании протокола и с предложением урегулировать разногласия в судебном порядке (т. 1, л.д. 38).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ следует, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае судом установлено, что имеются разногласия по условиям договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988 общей площадью 388 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и

рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159) и Закону об оценочной деятельности, оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения. Такой правовой подход подтверждается судебной практикой (Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12).

По ходатайству истца, при отсутствии возражений ответчика, а также с целью устранения сомнений и противоречий в цене объекта, определением суда от 06.06.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту экспертной организации ООО ОФ «РАССВЕТ» ФИО1 по следующему вопросу:

- Определить рыночную стоимость нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988 общей площадью 388 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413, по состоянию. на 13.10.2021 г?

Экспертное заключение поступило в адрес суда (т. 3, л.д. 1), в котором эксперт указал, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 13.10.2021 составляет 1 704 940 руб.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (ст. 64, 82, 86 АПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Требования к заключению экспертов предусмотрены ч. 2 ст. 86 АПК РФ.

Заключение эксперта оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами.

Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Ссылка ответчика на то, что указанная стоимость имущества, определенная экспертом в рамках судебной экспертизы, является недостоверной, несостоятельна, поскольку частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов

по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, ответчик не привел каких-либо доказательств, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта.

При этом доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утв. Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, ответчиком не представлены.

Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта, а также наличие у него сомнений в обоснованности заключения эксперта не свидетельствуют о его недостоверности.

Таким образом, условия договора, касающиеся выкупной цены имущества подлежат принятию в соответствии с уточненным иском общества (т. 3, л.д. 69), принятым в порядке ст. 49 АПК РФ: п. 2.1., а также условий и порядка оплаты (п. 2.2.) с учетом того, что в предложенной ответчиком таблице (графике платежей) указаны прошедшие даты и указание иных дат зависит от даты вступления в законную силу настоящего судебного акта.

Кроме того, истец просит урегулировать разногласия по вопросу передачи имущества (пункты 4.1., 4.2., 4.3., 6.2, 7.1. и 8.5. договора). Суд находит данные доводы общества обоснованными ввиду следующего.

Имущество было передано ответчиком истцу по акту приема-передачи после заключения договора аренды 04.02.2019, с тех пор находится у истца. Это обстоятельство, во-первых, исключает возможность составления акта приема-передачи по Договору, а во- вторых, в соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ имущество считается переданным ответчиком истцу по Договору с момента его заключения.

Соответственно, данные спорные пункты подлежат принятию в редакции истца.

Судом установлено, что между сторонами также имеются разногласия относительно п. 5.3. и 5.4. договора раздела 5 «Возникновение права собственности».

Суд соглашается с редакцией, предложенной истцом, ввиду следующего.

В соответствии с подп. 3 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению обеих сторон договора. Кроме того, у ответчика имеются оригиналы таких документов, как постановление администрации городского округа Балашиха № 1103-ПА от 16.11.2022, решения об условиях приватизации Имущества, заключение об оценке рыночной стоимости имущества, документ, подтверждающий полномочия подписанта Договора. Все эти документы в регистрирующий орган обязан представить ответчик, а не истец.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). С учетом изложенного в целях соблюдения принципа разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства суд счел обоснованным включением в условия договора п. 8.6. договора, как того просит истец:

«В случае нарушения Продавцом сроков подачи необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Продавец обязан уплатить за каждый день просрочки Покупателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату неисполнения Продавцом обязательства, от цены Имущества».

Истец также просит исключить из условий договора п. 7.2, касающегося обязанности покупателя предоставить необходимые документы, подтверждающие выполнение условия(ий) договора, и п. 8.4. договора, касающегося ответственного покупателя.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 ГК РФ).

Договор уже содержит в п. 8.2 общую для обеих сторон санкцию за нарушение обязательств в виде возмещению убытков, включая упущенную выгоду. А также в п. 8.3 договора содержится специальная санкция для истца за просрочку платежей в виде пени. Учитывая эти обстоятельства, п. 8.4 договора в редакции ответчика является излишним, и подлежит исключению из договора.

Относительно вопроса о предоставлении дополнительных документов со стороны покупателя по инициативе продавца (п. 7.2. договора) суд отмечает следующее.

Содержание права на судебную защиту раскрыто в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации, сформулировавшего правовые позиции, согласно которым отсутствие возможности пересмотреть ошибочный судебный акт не согласуется с требованием эффективного восстановления в правах посредством правосудия; в рамках осуществления судебной защиты прав возможно обжалование в суд решений и действий судебных органов; право на справедливое разбирательство дела судом предполагает окончательность и стабильность судебных актов, вступивших в законную силу, и их исполнение; право на судебную защиту подразумевает создание условий для эффективного и справедливого разбирательства дела в суде первой инстанции, допущенные же судом первой инстанции ошибки должны исправляться судом второй инстанции в процедурах, наиболее приближенных к производству в суде первой инстанции (постановления от 3 февраля 1998 г. N 5-П, от 2 июля 1998 г. N 20-П, от 6 июля 1998 г. N 21- П, от 17 ноября 2005 г. N 11-П, от 5 февраля 2007 г. N 2-П).

В целях соблюдения принципа правовой определенности и законной силы судебного акта в части его окончательности и неопровержимости суд соглашается с доводом истца о необходимости исключения п. 7.2. из условий договора.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что спорные пунктов договора подлежат принятию в редакции истца.

Расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «РАНТЬЕ-ВЕНЕРА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988 общей площадью 388 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413, установив спорные условия договора в следующей редакции:

- п. 2.1 Договора: «Рыночная стоимость Имущества, в соответствии с заключением эксперта ООО ОФ «Рассвет» ФИО1 б/н от 30.06.2023 г. составляет 1 704 940 (один миллион семьсот четыре тысячи девятьсот сорок) рублей»;

- абзац 1 п. 2.2: «Плата по настоящему Договору производится Покупателем в рассрочку посредством ежемесячных платежей в размере 28 415 (двадцать восемь тысяч

четыреста пятнадцать) рублей 67 копеек. Оплата производится покупателем, начиная со второго месяца после заключения настоящего Договора, не позднее 10 (десятого) рабочего дня месяца».

- исключить из Договора таблицу в п. 2.2 Договора;

- абзац 3 п. 2.2 Договора: «Цена Имущества – 1 704 940 (Один миллион семьсот четыре тысячи девятьсот сорок), перечисляется на счет продавца, по следующим реквизитам:»;

- П.4.1 Договора: «В соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ Имущество находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Имущества по акту приема-передачи.»

- П.4.2 Договора: «Обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации Имущества переходят с Продавца на Покупателя после перехода права собственности на Имущество»;

- Исключить из Договора п. 4.3 Договора;

- П. 5.3 Договора: «Проведение необходимых действий для государственной регистрации перехода права по настоящему Договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе составление, сбор и подача документов, которые в соответствии с законодательством РФ требуются от Покупателя, возлагается на него.

Проведение необходимых действий для государственной регистрации перехода права, а также снятия залога с Имущества по настоящему Договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе составление, сбор и подача документов, которые в соответствии с законодательством РФ требуются от Продавца, возлагается на него».

- П. 5.4 Договора: «Стороны обязаны осуществить все необходимые действия по государственной регистрации перехода права по настоящему Договору в течение 10 (десяти) рабочих дней после заключения настоящего Договора.

Продавец обязан осуществить все необходимые действия по государственной регистрации снятия залога с Имущества по настоящему Договору в течение 10 (десяти) рабочих дней после полной оплаты Покупателем стоимости Имущества»;

- Исключить из Договора п. 6.1 Договора; - Исключить из Договора п. 6.2 Договора;

- п. 7.1 Договора: «Покупатель обязан оплатить стоимость Имущества на условиях Договора»;

- Исключить из Договора п. 7.2 Договора; - Исключить из Договора п. 8.4 Договора; - Исключить из Договора п. 8.5 Договора;

- внести в Договор п. 8.6: «В случае нарушения Продавцом сроков подачи необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Продавец обязан уплатить за каждый день просрочки Покупателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату неисполнения Продавцом обязательства, от цены Имущества».

2. Взыскать с КУИ Администрации городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «РАНТЬЕ-ВЕНЕРА» денежные средства в размере 6000 руб., уплаченные в качестве государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья О.А.Кузьмина