Постановление от 30 ноября 2018 г. по делу № А32-2427/2018

2303/2018-122210(2)

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-2427/2018
город Ростов-на-Дону
30 ноября 2018 года
15АП-18317/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р., судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии (до перерыва):

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 16.03.2018, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Омнитрейд" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2018 по делу № А32-2427/2018

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик к ООО "Омнитрейд"

при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о расторжении договора аренды, принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501 площадью 5 000 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ФАД М-4 «ДОН», в районе поворота на микрорайон Голубая бухта, от 6 декабря 2012 года № 4000004516, указать в мотивировочной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости государственной регистрационной записи о действии договора аренды от 6 декабря 2012 года № 4000004516.

Решением суда от 05.09.2018 иск удовлетворен.

Ответчик обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, в иске отказать.

Жалоба мотивирована следующим.

Вместе с тем неосвоение земельного участка само по себе не может свидетельствовать о его нецелевом использовании, о чём указал Верховный Суд

РФ в Определении от 14.03.2017 № 18-КГ17-14: «...понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием». В связи с этим ссылку Суда первой инстанции на положения пункта 4.1.7 договора аренды земельного участка, как на основание расторжения договора аренды, нельзя признать правомерной. Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, находящегося в аренде у ООО «Омнитрейд», не предусмотрены

С ноября 2016 года имелись объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 46 Земельного кодекса РФ, исключающие использование спорного земельного участка с кадастровым номером: 23:40:0413075:501 по целевому назначению «для размещения автозаправочной станции», что подтверждается также письмом заместителя главы муниципального образования город-курорт Геленджик ФИО3 от 26.01.2018 г. № 110-15-1123/15-38-06 (имеется в материалах дела) о невозможности строительства на указанном земельном участке газотранспортного автозаправочного комплекса по следующей причине: «согласно проекту реконструкции федеральной автодороги М-4 «Дон», выполненному по заказу государственной компании «Росавтодор», указанный земельный участок вошел в проектируемые границы полосы отвода указанной дороги».

При таких обстоятельствах, которые препятствуют использованию ООО «Омнитрейд» земельного участка с кадастровым номером: 23:40:0413075:501 в соответствии с его целевым назначением и исключают возможность строительства в пределах его границ каких-либо объектов капитального строительства, в том числе автозаправочного комплекса, в виду включения участка в границы строительства транспортной развязки, принятие судом первой инстанции решения о расторжении договора аренды земельного участка от 06.12.2012 г. № 4000004516 в связи с нарушением ООО «Омнитрейд» условий договора, которые, как указано выше, не могли быть исполнены арендатором с ноября 2016 года, является необоснованным и неправомерным, противоречащим фактическим обстоятельствам дела.

В связи с отсутствием возможности использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением ООО «Омнитрейд» письмом от 97.08.2018 исх. № 610 обращалось к Главе муниципального образования город- курорт Геленджик о предоставлении обществу на условиях долгосрочной аренды земельного участка, аналогичного по своим характеристикам и разрешенному использованию земельному участку с кадастровым номером; 23:40:0413075:501. По результатам рассмотрения указанного письма Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик отказала ООО «Омнитрейд» в предоставлении земельного участка (письмо от 10.09.2018 г. № 11015-16601/18-39- 06) со ссылкой на расторжение договора аренды от 06.12.2012 г. № 4000004516, как основание для отсутствия рассмотрения возможности предоставления аналогичного земельного участка.

В отзывах на жалобу истец и третье лицо возражали против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании выписки из протокола № 59-3 от 4 декабря 2012 года заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик проведения открытого аукциона, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Сагитта» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501, площадью 5 000 кв. метров, расположенного по адресу: г. Геленджик, ФАД М-4 «Дон», в районе поворота на микрорайон Голубая бухта, предоставленного для размещения автозаправочной станции, от 6 декабря 2012 года № 4000004516, сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договором переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01 августа 2013 года права и обязанности арендатора переданы от ООО «Сагитта» к ООО «Омнитрейд».

В соответствии с условиями договора аренды указанного земельного участка арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 19 февраля 2015 года специалистами управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик выявлено нарушение порядка использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501 в виде неиспользования (неосвоения) земельного участка.

Письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 февраля 2015 года № 51-536/15-01-38 ответчику было предложено устранить допущенные нарушения условий договора аренды от 6 декабря 2012 года № 4000004516.

В соответствии с пунктом 3.2.4 указанного выше договора аренды земельного участка, арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении договора аренды земельного участка, при существенном нарушении арендатором условий договора, одним из которых указано не использование земельного участка.

В ходе повторного проведения контроля согласно акта осмотра земельного участка от 20 октября 2017 года за освоением земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город-курорт Геленджик, комиссией в составе сотрудников управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования город-курорт Геленджик выявлен факт неиспользования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501, а также его заброшенности.

Таким образом, истец указал, что освоение участка в соответствии с условиями договора аренды от 6 декабря 2012 года № 4000004516 не осуществляется более 5 лет.

Суд первой инстанции руководствовался нормами ст.ст. 606, 614, 309, 310 ГК РФ и следующим.

Спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Омнитрейд» по договору переуступки прав и обязанностей от 01 августа 2013 от 26.04.2010 № 4300016253.

Истец просит расторгнуть договор договора аренды земельного участка от 6 декабря 2012 года № 4000004516.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пунктам 1.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 5 000 кв.м, расположенный, расположенного по адресу: г. Геленджик, ФАД М-4 «Дон», в районе поворота на микрорайон Голубая бухта, для размещения автозаправочной станции.

На основании подпункта 4.1.7 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенным использованием.

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям:

использование участка (его части) не по целевому назначению и/ или виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора;

использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора разделом 10 и п.4.1. и 4.3. настоящего договора.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка,, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом № 101-ФЗ, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно

на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Актом осмотра земельного участка от 19 февраля 2015 года специалистами управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городкурорт Геленджик выявлено нарушение порядка использования арендуемого земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413075:501 в виде неиспользования (неосвоения) земельного участка.

Повторно проведен осмотр земельного участка 26 июля 2018, где также установлено, что земельный участок не застроен, не огорожен, доступ третьих лиц не ограничен, охрана участка не осуществляется, земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования «для размещения автозаправочной станции» не используется.

Документальное подтверждение обращения ООО «Омнитрейд» по вопросу выдачи разрешение на строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке, отсутствует.

Таким образом, ответчик на протяжении длительного времени не исполнял взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка.

Нормами продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 17.04.1985 N 51/90 (СНиП 1.04.03-85), минимальный срок строительства объекта недвижимости определен не менее трех лет.

Такой срок аренды земельного участка, предоставленного под строительство, установлен с тем, чтобы лицо имело реальную возможность такое строительство осуществить, достигнув его цели.

В соответствии с договором уступки права аренды земельного участка ООО «Омнитрейд» от 01.08.2013 приняло на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 06.12.2012 со сроком его действия на 49 лет.

ООО «Омнитрейд» , взяв на себя обязательства по строительству автозаправочной станции, приняло все предпринимательские риски, связанные с невозможностью осуществления такого строительства в сроки, предусмотренные договором.

С учетом изложенного, ООО «Омнитрейд», действуя разумно и осмотрительно, с должной степенью заботливости, должно было принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды (сот 01.08.2013) установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно и на свой риск, поэтому принимая на себя обязательства по уже действующему договору аренды, общество должно было предвидеть возможное возникновение препятствий к исполнению обязательств, однако не проявил должной осмотрительности, поэтому неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности заявителя при ведении предпринимательской деятельности ложатся на самого заявителя.

Непринятие таких мер, в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, относит на него риск последствий ведения предпринимательской деятельности и в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться основанием для вывода о противоправности действий арендодателя.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае нарушение ООО «Омнитрейд» условий договора выражается в отсутствии законченного

строительством объекта в сроки, определенные договором, что влечет для администрации такой ущерб, что оно в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Соблюдение порядка расторжения договора судом установлено.

Письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 24 октября 2017 года № 251 -2299/17-01-38 ответчику было предложено в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка, а также подписать соглашение от 23 октября 2017 года о расторжении договора аренды от 6 декабря 2012 года № 4000004516. Данное письмо получено ответчиком 30 октября 2017 года, что подтверждается соответствующей распечаткой с сайта ФГУП «Почта России».

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что требование о досрочном расторжении договора является обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не принимаются.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из оснований расторжения договора аренды, установленных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом из материалов дела следует и ответчиком иного не доказано, что с момента заключения договора от 6 декабря 2012 года № 4000004516 участок не использовался для предусмотренной договором аренды цели строительства более пяти лет.

Ссылка заявителя на Распоряжение Федерального дорожного агентства от 26.10.2016 № 2212-р, как свидетельство о невозможности использования земельного участка по назначению с ноября 2016 года, не принимается.

В рассматриваемом случае на момент издания данного распоряжения прошло более 3,5 лет с момента заключения спорного договора аренды (ст.ст. 45, 46 ЗК РФ). Что свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных указанными статьями до возникновения обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка.

При этом апелляционный суд отмечает, что в материалы дела не представлены не только доказательства использования земельного участка по назначению, но и доказательства принятия каких-либо минимальных мер направленных на подготовку к использованию земельного участка.

Кроме того, суд также критически относится к доводам ответчика о наличии препятствий для использования земельного участка с ноября 2016 года в контексте добросовестности данного довода.

Из представленного в материалы дела письма ответчика № 610 от 07.08.2018 следует, что ответчик узнал об обстоятельствах препятствующих использованию земельного участка не ранее 26.01.2018.

Таким образом, несмотря на наличие Распоряжение Федерального дорожного агентства от 26.10.2016 № 2212-р, как обстоятельства препятствующего использованию земельного участка после его издания, ответчик о данном обстоятельстве узнал не ранее 26.01.2018, и, соответственно, не может ссылаться на то, что не использовал земельный участок по назначению с ноября 2016 года ввиду издания указанного распоряжения.

При этом, как указано выше, основания для расторжения договора, в контексте срока неиспользования земельного участка, существовали на момент издания указанного Распоряжения.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела апелляционный суд также учитывает позицию кассационного суда, изложенную в постановлении от 15.10.2018 по делу N А32-17228/2017, в частности о том, что подготовка документации предшествующей получению разрешению на строительства и заключение названных договоров (энергоснабжения, технологического присоединения) осуществляется самим арендатором, следовательно, по общему правилу, период ее подготовки включается в срок, названный в пункте 2 статьи 45 и пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса.

Ссылка заявителя на письмо от 97.08.2018 исх. № 610 к Главе муниципального образования город-курорт Геленджик о предоставлении обществу на условиях долгосрочной аренды земельного участка, значения не имеет, поскольку требования о признании незаконным отказа уполномоченного органа в предоставлении в аренду земельного участка, ответчиком не заявлено.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2018 по делу № А32-2427/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Т.Р. Фахретдинов

Судьи Р.Р. Илюшин

Н.Н. Мисник