Решение от 19 апреля 2018 г. по делу № А59-4317/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru info@sakhalin.arbitr.ru факс 460-952 тел. 460-945

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59- 4317/2017
г. Южно-Сахалинск
19 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 12 апреля 2018

года, решение суда в полном объеме изготовлено 19 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-4317/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к закрытому акционерному обществу «Сахгипроводхоз» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании права общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг» на земельный участок, кадастровый номер: 65:01:0703001:284, площадью 2237+/-17 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул.

Крюкова, д. 57, определении доли в праве общества с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг» в размере 303,3/1458,8,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Сахкомцентр», закрытое акционерное общество «Тихоокеанское коллекторское агентство»,

при участии: от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 15.12.2017;

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 29.12.2017;

в отсутствие иных участвующих в деле лиц,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг» (далее – истец, ООО «ТТ») обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Сахгипроводхоз» (далее – ответчик, ЗАО «Сахгипроводхоз») о признании права общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг» на земельный участок, кадастровый номер: 65:01:0703001:284, площадью 2237+/-17 кв. м, расположенный по адресу: <...>, определении доли в праве общества с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг» в размере 303,3/1458,8.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 6, 249, 289, 290, 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В обоснование иска истец указывает, что ответчик является собственником нежилых помещений в административном здании (до 4-го этажа), а также земельного участка под ним. Истец является собственником нежилых помещений, расположенных на 4 этаже этого же административного здания на основании договора купли-продажи, заключенного с третьим лицом – ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство», которое, в свою очередь, получило указанные помещения от ООО «Сахкомцентр»в в счет оплаты акций в уставном капитале; ООО «Сахкомцентр» приобрело указанные помещения у ответчика.

Истец полагает, что вместе с правом собственности на нежилые помещения к нему перешло право собственности на пропорциональную долю в праве собственности на земельный участок. В данном случае подлежат применению по аналогии нормы, регулирующие правоотношения между собственниками помещений в многоквартирных домах.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлек общество с ограниченной ответственностью «Сахкомцентр» (далее - ООО«Сахкомцентр»), закрытое акционерное общество «Тихоокеанское коллекторское агентство» (далее – ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство»).

Из материалов дела судом установлено следующее.

Согласно договору купли-продажи нежилых помещений в здании от 22.06.2009 № 01-КП ОАО «Сахгипроводхоз» (продавец) продает, а ООО «Сахкомцентр» (покупатель) покупает недвижимое имущество: лестничный марш от 3-го до 4-го этажа и нежилые помещения, расположенные на 4 этаже 4-х этажного административного здания, расположенного в <...> общей

площадью 391,5 кв. м. Помещения принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 24.05.2000 выполнена запись № 65-01-23/2000-334.

Земельный участок под зданием принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполнена запись № 65-0123/2000-335, кадастровый номер 65:01:0703001:284 (пункт 1.3).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что одновременно с передачей права собственности на помещения покупателю передаются права пользования местами общего пользования (подъезды, проходы, в том числе через земельный участок, подходы, лестничные проходы, лестничные марши, лестничные клетки, туалеты, «комната приема пищи», чердачное помещение, крыша).

Согласно пункту 2.1 цена приобретаемого покупателем помещения составляет 3 000 000 рублей, НДС не облагается. Цена договора включает цену права пользования местами общего пользования (пункт 1.4).

В силу пункта 5.1 право собственности на помещения возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю в Едином государственном реестре прав и выполнения покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за приобретаемые помещения.

Договор действует до завершения оформления права собственности покупателя на помещения (пункт 3.1).

В рамках указанного договора нежилые помещения переданы покупателю по приемо-сдаточному акту от 22.06.2009 № 1.

Соглашением от 16.05.2012 к договору стороны внесли изменения в пункты 1.1 и 1.2 договора, указав недвижимым имуществом нежилое помещение общей площадью 392,6 кв. м, этаж 4, номера на поэтажном

плане 1-18, адрес объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Крюкова, д. 57; право собственности продавца на передаваемые помещения подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 65 АА 070946, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.04.2012 сделана запись регистрации № 65-65-01/014/2012-593.

На основании указанного соглашения выдано свидетельство о государственной регистрации права от 10.08.2012 65 АА 124911, согласно которому ООО «Сахкомцентр» является собственником нежилого помещения общей площадью 392,6 кв. м, этаж 4, номер на поэтажном плане 1-18, адрес (местонахождение): Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. ФИО1, д. 57, условный номер 65-65-01/014/2012-593.

На основании акта приема-передачи от 27.02.2013 ООО «Сахкомцентр» передало в оплату акций в уставном капитале ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство» неденежный вклад в виде недвижимого имущества: нежилого помещения общей площадью 392,6 кв. м, этаж 4, номер на поэтажном плане 1-18, адрес (местонахождение): <...>, условный номер 65-65-01/014/2012-593.

На основании указанного акта выдано свидетельство о государственной регистрации права от 20.03.2013, 65 АА 097438, на объект недвижимого имущества за ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство».

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2016 ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство» (продавец) передало в собственность ООО «Траст Трейдинг» (покупатель) спорные нежилые помещения по передаточному акту от 12.08.2016.

Переход права собственности на помещения зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Сахалинской области 02.09.2016.

Полагая, что с переходом права собственности на нежилые помещения к покупателю одновременно перешла доля в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под зданием, в котором расположены помещения, истец направил в адрес ответчика соглашение об установлении права общей долевой собственности и определении доли в праве общей долевой собственности, акт приема- передачи, а также обратился с просьбой совершить регистрационные действия в отношении перехода ¼ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок к покупателю (письмо от 01.09.2017).

Поскольку ответа на письмо от продавца не последовало, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Ответчик с требованиями не согласился, в отзыве на исковое заявление сослался на отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на долю в праве собственности на земельный участок при получении помещений от ООО «Сахкомцентр». Право собственности на земельный участок за ООО «Сахкомцентр» также не было зарегистрировано. Поскольку ответчик не являлся собственником земельного участка на момент продажи нежилых помещений истцу, к истцу не могло перейти право собственности на долю в праве собственности на земельный участок. Кроме того, цена по договору купли- продажи нежилых помещений не включала в себя цену за земельный участок, а передача прав на земельный участок в безвозмездном порядке законодательством не предусмотрена. Следовательно, приобретение истцом права собственности на помещения само по себе не влечет возникновения у него права собственности на долю в земельном участке. Истцу в порядке правопреемства при переходе права собственности на

помещения перешли права и обязанности относительно мест общего пользования в здании и земельного участка (затраты на коммунальные услуги, по содержанию и обслуживанию), право пользования парковочными местами на территории земельного участка. По соглашению сторон право истца на земельный участок определено как право пользования для прохода/проезда, то есть отношения между сторонами в отношении земельного участка урегулированы соглашением, в связи с чем применение по аналогии норм жилищного права не допускается. Также указывает, что поскольку нежилые помещения, принадлежащие истцу, не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, который предоставлен для эксплуатации всего здания, к истцу перешло не право собственности на долю в спорном земельном участке, а право бессрочного безвозмездного пользования земельным участком для прохода/проезда. Кроме того, заявленный истцом размер доли в праве собственности не соответствует пропорционально занимаемой им доле в площади здания, фактически занимаемые истцом помещения составляют 1/5 от всех помещений здания (поскольку ответчику принадлежат и подвальные помещения).

Третье лицо – ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство» представило письменные пояснения по делу, в которох просило требования удовлетворить. Указало, что в договоре купли-продажи спорных помещений от 22.06.2009 условие о переходе к покупателю права пользования земельным участком (пункт 1.4) является ничтожным, поскольку в силу закона (статья 552 ГК РФ) к приобретателю недвижимости переходит право собственности на земельный участок, располагаемый под объектом недвижимости.

В судебном заседании представителем сторон свои правовые позиции по существу спора поддержали. Представитель ответчика заявил

ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения арбитражного дела № А59-2175/2017.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

В силу пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Объективной предпосылкой применения данных норм является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. При этом невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в одном из вышеуказанных судов. Такая предпосылка налицо в случае, когда указанное решение будет иметь какие- либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по настоящему делу. Возможность рассмотрения спора по существу предопределена необходимостью установления обстоятельств, имеющих значение для дела и входящих в предмет доказывания, которые определяются арбитражным судом исходя из характера спорного правоотношения и норм законодательства, подлежащих применению (часть 3 статьи 133 АПК РФ).

Следовательно, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу при наличии в совокупности двух условий: если в производстве соответствующего суда находится дело, связанное с тем, которое рассматривает арбитражный суд, и если это дело имеет существенное значение для выяснения обстоятельств, устанавливаемых

арбитражным судом по отношению к лицам, участвующим в настоящем деле.

Обязанность суда приостановить производство по делу АПК РФ связывает не с фактом наличия другого дела в производстве суда, а с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по данному делу.

Кроме того, для приостановления производства по делу по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ, суду необходимо установить, что рассматриваемое другим судом дело связано с тем, которое рассматривает арбитражный суд. При этом связь между двумя делами должна носить правовой характер.

В частности, такая связь имеет место в случае, когда решение суда по рассматриваемому другому делу будет иметь преюдициальное значение по тем вопросам, которые входят в предмет доказывания по делу, рассматриваемому арбитражным судом.

В рамках дела № А59-2175/2017 ОАО «Тихоокеанский Внешторгбанк» обратилось с исковыми требованиями к ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство» о взыскании задолженности по договору цессии от 27.02.2013 в размере 10 914 664 рубля 28 копеек, обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки № ДИ-УП-01/2013 от 19.04.2013, взыскании задолженности по договору цессии от 29.05.2014 в размере 4 434 424 рубля 82 копейки, обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки № ДИ-УП- 01/2014 от 29.05.2014.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик ссылается на то обстоятельство, что в предмет исковых требований ОАО «Тихоокеанский Внешторгбанк» входит обращение взыскания, в том числе, на спорные нежилые помещения, как объект залога. В случае удовлетворения исковых требований банк вправе требовать спорные помещения у ООО «Траст

Трейдинг» в случае признания последнего недобросовестным приобретателем. По мнению ответчика, имеется спор о праве в отношении нежилых помещений, право собственности на которые является основанием для предъявления иска в рамках настоящего дела.

Между тем, исходя из существа требования, заявленного по настоящему делу, и делу № А59-2175/2017, обстоятельств, входящих в предмет доказывания по ним, суд приходит к выводу о том, что обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, не зависят от результатов рассмотрения дела № А59- 2175/2017, в связи с чем не усматривает наличия препятствий для рассмотрения настоящего дела до рассмотрения судом дела № А59- 2175/2017. Право собственности истца на спорные нежилые помещения, имеющее правовое значение при разрешении вопроса о возникновении прав на земельный участок у собственника объекта недвижимости, сторонами в рассматриваемом деле не оспаривается.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях,

В силу статьи 273 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Спорные нежилые помещения приобретены истцом на основании договора купли-продажи от 12.08.2016 у ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство». Право собственности истца на нежилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, подтверждается Выпиской из ЕГРП (том 1, л.д. 33) и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Право собственности продавца по договору - ЗАО «Тихоокеанское коллекторское агентство» приобретено при внесении неденежного вклада в уставный капитал указанного общества ООО «Сахкомцентр», подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 1 л.д. 18) и не оспаривается.

В свою очередь, право собственности ООО «Сахкомцентр» возникло на основании договора купли-продажи от 22.06.2009 № 01-КП (с учетом соглашения от 16.05.2012) и перешло от ОАО «Сахгипроводхоз» - ответчика, подтверждается материалами дела (том 1 л.д. 20) и не оспаривается.

Согласно представленной в материалы дела Выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 12.09.2017 ЗАО

«Сахгипроводхоз» является собственником земельного участка с кадастровым номером 65:01:0703001:284, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Крюкова, д. 57, под существующее здание, площадь 2237+/-17 кв. м, номер и дата государственной регистрации права - № 6501-23/2000-335 от 25.05.2000.

Из изложенного следует, что в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, условий договоров купли- продажи, акта приема-передачи неденежного вклада, учитывая, что на момент продажи здание и земельный участок принадлежали одному лицу - ОАО «Сахгипроводхоз», в обороте спорное здание и земельный участок участвовали совместно.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В пункте 13 этого же Постановления Пленума указано, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок

на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Как указано в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016), поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

В рассматриваемом случае право собственности на земельный участок возникло у истца в силу закона и не может быть ограничено положениями пункта 1.4 договора от 22.06.2009 года.

Доводы ответчика об обратном судом отклоняются, как не основанные на нормах права.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, действующим законодательством не урегулированы.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское

Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.

На основании статей 289 и 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Согласно пункту 1 указанного Постановления Пленума собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне

зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (пункт 4).

В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским

законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

В соответствии со статьей 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, пунктом 4 статьи 35 этого же Кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 2 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Учитывая, что пунктом 1.4 договора от 22.06.2009 года не может быть ограничено возникновение у покупателя права собственности на земельный участок, и поскольку иное не предусмотрено указанным договором, установленная в договоре цена помещения включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности (а не пользования) на земельный участок.

В пункте 11 Постановления Пленума № 11 разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным

интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта. Отказ в удовлетворении заявленных требований влечет нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.

Из вышеизложенного следует, что в силу закона у истца возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено административное здание, в состав которого входят нежилые помещения, принадлежащее истцу на праве собственности. Данный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащее истцу.

С учетом изложенного суд считает, что доля в праве на указанный земельный участок, принадлежащая заявителю, не обладает самостоятельной юридической судьбой, а следует судьбе принадлежащих ему нежилых помещений.

Довод ответчика о том, что поскольку нежилые помещения, принадлежащие истцу, не могут быть выделены в натуре вместе с частью земельного участка, который предоставлен для эксплуатации всего здания, приобретение права собственности на помещения не влечет возникновение права собственности на долю в земельном участке, суд находит ошибочными.

Статья 35 ЗК РФ касается порядка приобретения права собственности на долю неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на который, как самостоятельный объект невозможно.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Как указано в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 по делу № 307-ЭС17-5707, данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

В данном случае, спорный земельный участок имеет определенное функциональное назначение и предназначен для эксплуатации и обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения, принадлежащее истцу.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу вышеприведенных норм права и разъяснений при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Как следует из пояснений представителей сторон, данных в судебном заседании, спорный земельный участок предназначен для эксплуатации и использования здания. Спор в этой части между сторонами отсутствует.

В связи с изложенным исковые требования в части признания права общей долевой собственности истца на земельный участок с кадастровым номером: 65:01:0703001:284 общей площадью 2237+/-17 кв.м, расположенный по адресу: <...>, суд находит правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая требование об определении размера доли истца в праве общей собственности на земельный участок, суд исходит из следующего.

Расчет доли истца в праве общей собственности на земельный участок произведен на основании данных технических паспортов и экспликаций к поэтажному плану дома, исходя из соотношения площади основных помещений, принадлежащих истцу, к общей площади основных помещений в административном здании, с учетом функционального назначения помещений, находящихся в собственности истца и ответчика, определенного техническими паспортами. В расчете истца учтены только

площади тех помещении, которые имеют самостоятельное значение, и исключены помещения, предназначенные для обеспечения нужд всех собственников здания: коридоры, лестницы, лестничные площадки, санузлы, теплоузлы (общее имущество собственников здания).

По расчету истца размер доли в праве общей собственности на земельный участок составляет 21% или 303,3/1458,8, где:

1458,8 кв.м – площадь всех помещений, имеющих самостоятельное значение в здании (299,3 кв.м (подвал) + 299 кв.м (1-й этаж)+ 276,3 кв.м (2- й этаж)+ 280,8 кв.м (3-й этаж)+ 303,3 кв.м (4-й этаж));

303, 3 кв.м – площадь помещений, принадлежащих истцу.

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлен контррасчет, согласно которому размер доли истца в праве собственности на земельный участок составил 19,86 %, при округлении до целого числа – 20% или 1/5.

При этом ответчиком размер доли рассчитан исходя из процентного соотношения суммы всех площадей в здании (и истца, и ответчика) – 1976,1 кв.м и площади помещений истца – 392,6 кв. м.

Расчет ответчика не может быть принят во внимание, поскольку в нем учтены общие площади всех помещений здания с учетом площади помещений общего пользования (общее имущество в здании).

Исходя из норм статей 249, 289, 290 ГК РФ собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При этом, в соответствии со статьей 36 ЖК РФ, применяемой по аналогии, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,

технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Учитывая изложенное, определение доли в праве общей собственности на земельный участок (относящийся к общему имуществу в здании) производится без учета площадей помещений в данном доме, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме (помещений мест общего пользования).

В связи с этим суд находит порядок расчета доли в праве собственности, определенный истцом, правильным.

Вместе с тем, судом расчет истца скорректирован следующим образом (с учетом показателей общих площадей, указанных в технических паспортах на помещения и основных площадей нежилых помещений, указанных в экспликации площадей к поэтажным планам):

Общая площадь помещений здания, находящихся в индивидуальной собственности, составляет:

подвал- 293,8 кв.м, 1 этаж – 299 кв.м, 2 этаж – 276,3 кв.м, 3 этаж – 280,8 кв.м, 4 этаж – 303,3 кв.м, Итого: 1453,2 кв.м.

Площадь помещений, находящихся в индивидуальной собственности истца, составляет 303,3 кв.м.

Площадь помещений подвального этажа, размер которой, произведенный судом, отличается от размера, определенного истцом, составила 293,8 кв.м. и включает в себя помещения №№ 1, 3, 4, 6, 7, 8, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21.

Тогда доля истца в праве собственности на земельный участок определятся в соотношении 303,3/1453,2.

В связи с указанным суд определяет долю истца в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 65:01:0703001:284 общей площадью 2237+/-17 кв.м, расположенный по адресу: <...> в размере 303,3/1453,2.

В силу статьи 110 АПК РФ, с учетом результатов рассмотрения спора, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать право общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг» на земельный участок с кадастровым номером: 65:01:0703001:284 общей площадью 2237+/-17 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Определить долю общества с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг» в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 65:01:0703001:284 общей площадью 2237+/-17 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно- Сахалинск, ул. ФИО1, д. 57 в размере 303,3/1453,2.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Сахгипроводхоз» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Траст Трейдинг»

судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Т.С. Горбачева