Решение от 2 ноября 2017 г. по делу № А40-82868/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-82868/17

150-751

02 ноября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО СК «Эйкон-С» (ОГРН <***>, 109240, <...>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0002026:2357, общей площадью 144 кв.м;

при участии представителя истца согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ЗАО СК «Эйкон-С» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы с учетом уточнения об урегулировании разногласий, возникших между ЗАО СК «Эйкон-С» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0002026:2357 (подвал 1, пом. III, комн 1-13), площадью 144 кв.м, изложив п. 3.1, 3.4 в следующей редакции:

п.3.1. договора – «Цена объекта составляет 12 007 732 (двенадцать миллионов семь тысяч семьсот тридцать два) рубля 00 коп. в соответствии с заключением эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

п. 3.4. договора – «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 (пятнадцатого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 200 128 руб. 87 коп. (двести тысяч сто двадцать восемь) рублей 87 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга», на основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ.

Представитель истца требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что при заключении договора купли – продажи объекта недвижимости между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно цены договора купли-продажи нежилого здания.

Ответчик, надлежащим образом извещенный судом о времени и месте проведения судебного заседания по делу в соответствии со ст. ст. 121, 122 АПК РФ, в суд не явился, отзыв и письменные пояснения на исковое заявление не представил.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

ЗАО СК «Эйкон-С», являясь арендатором спорного нежилого здания, имеющий преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение ЗАО СК «Эйкон-С», 21.03.2017г. направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), стоимость выкупаемых помещений установлена в размере 18 464 000 руб. 00 коп. (п. 3.1 Договора) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.02.2017г. № Д-858-0120/17, выполненного ЗАО «МБЦ» и положительным экспертным заключением от 02.03.2017г. № ГК/858/17-89, подготовленным МСНО-НП «ОПЭО».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным ИП ФИО2 отчетом об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 05.04.2017г. № 2017-06/03, цена объекта составила 9 078 000руб. 00коп., то есть ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

Письмом от 10.04.2017г. истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи помещений с протоколом разногласий, касающихся п.п. 3.1, 3.4 договора, в части указания цены выкупаемого помещения, и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 13.04.2017г. отказало в заключении договора купли-продажи нежилого помещения по цене, согласно представленному истцом протоколу разногласий.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.09.2017г. было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО3.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос - какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0002026:2357, общей площадью 144 кв.м (подвал 1, пом. III, комн. 1-13), по состоянию на 29.08.2016 г

По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом в заключении от 06.10.2017г. № А40-82868/17-150-751 определена рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:01:0002026:2357, общей площадью 144 кв.м (подвал 1, пом. III, комн. 1-13) по состоянию на 29.08.2016г. 12 007 732 руб. 00 коп.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы, и заявленной истцом с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине взыскиваются с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ЗАО СК «Эйкон-С» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0002026:2357 (подвал 1, пом. III, комн 1-13), площадью 144 кв.м, изложив п. 3.1, 3.4 в следующей редакции:

п.3.1. договора - "Цена объекта составляет 12 007 732 (двенадцать миллионов семь тысяч семьсот тридцать два) рубля 00 коп. в соответствии с заключением эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности.»

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. договора - "Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 (пятнадцатого) числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 200 128 руб. 87 коп. (двести тысяч сто двадцать восемь) рублей 87 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу ЗАО СК «Эйкон-С», 6 000 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.В. Маслов