Решение от 14 ноября 2019 г. по делу № А42-6692/2018

Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, Мурманск,

183038, www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Мурманск Дело № А42-6692/2018

«14» ноября 2019 года


Судья Арбитражного суда Мурманской области Игнатьева Светлана Николаевна

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобковым Б.Ф.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации города Кировска (ОГРН <***>, местонахождение: 184250, <...>) к ООО «Элитный дом» (ОГРН <***>, местонахождение: 184250, <...>) о взыскании 8 568 513 руб. 87 коп., расторжении договора, выселении и встречному иску ООО «Элитный дом» к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации города Кировска о взыскании 583 893 руб. 00 коп.,

при участии в заседании представителей:

истца – ФИО1 – представителя по доверенности от 10.01.2019 № 15-4, ФИО2 – представителя по доверенности от 25.03.2019,

ответчика – ФИО3 – представителя по доверенности от 16.01.2019,

ФИО4 – директора, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт,

резолютивная часть решения объявлена сторонам 07 ноября 2019 года,

мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2019 года,

установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации города Кировска (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к ООО «Элитный дом» (далее – Общество) о взыскании 5 606 543 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за пользование зданием за период с 10.08.2015г. по 01.07.2018г., 2 874 688 руб. 94 коп. пени за просрочку арендных платежей за период с 01.09.2015г. по 01.07.2018г., 68 966 руб. 20 коп. платы за пользование земельным участком за период с 10.08.2015г. по 01.07.2018г., 18 314 руб. 97 коп. пени за просрочку земельных платежей за период с 16.09.2015г. по 01.07.2018г. на основании договора аренды недвижимого имущества № 26-2015 от 14.08.2015; расторжении договора, вследствие систематической просрочки платежей и выселении Общества из нежилого здания, общей площадью 732,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В обоснование исковых требований и дополнений к ним истец ссылается на нарушение ответчиком обязательств по договору в части полной и своевременной уплаты арендных платежей. На протяжении нескольких лет ответчик исполнял сделку, пользовался имуществом, подтверждал в письмах наличие задолженности и намерение использовать объект в предпринимательской деятельности, но при этом, обнаружив недостатки имущества, ответчик не воспользовался предоставленным ему ст. 613 ГК РФ правом на уменьшение арендных платежей, не заявлял о расторжении договора. Ответчик, зная о реальном состоянии здания, тем не менее, продолжал пользоваться им.

ООО «Элитный дом» в отзыве возражает против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что по акту приняло пригодное здание. Техническая документация при заключении договора аренды, не передавалась. При подписании акта было указано о необходимости осуществления определенных капитальных работ. Впоследствии были обнаружены недостатки, на устранение которых требовались затраты по замене (восстановлению) несущих конструкций здания. Предоставление арендодателем аварийного, непригодного здания, которое не использовалось Обществом в предпринимательской деятельности, освобождает последнее от обязанности уплаты арендных платежей.

ООО «Элитный дом» предъявило встречный иск о взыскании 583 893 руб. 00 коп., составляющих стоимость неотделимых улучшений.

Комитет возражает против удовлетворения встречного иска, сославшись на то, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды. Ответчик принял на себя обязательства производить текущий и капитальный ремонт здания. В соответствии с планом-графиком производства работ ответчику предоставлена отсрочка от внесения платежей на весь период запланированных ремонтных работ. Компенсация стоимости ремонтных работ производится в порядке, предусмотренном Положением о порядке возмещения стоимости неотделимых улучшений, утвержденного постановлением администрации г. Кировска от 03.11.2015г. № 1663 Комитет полагает неподтвержденным факт выполнения работ и их стоимость, поскольку в нарушение названного положения, ответчиком не предоставлены акты приемки выполненных работ по форме КС-2.

По ходатайству сторон определением от 28.02.2019г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Определением суда от 11.06.2019г. производство по делу возобновлено.

Стороны заявили ходатайства о назначении экспертизы определения стоимости неотделимых улучшений по встречному иску и повторной экспертизы.

На предложение суда, денежные средства от сторон на лицевой счет суда не поступили, Общество отозвало свое ходатайство. Проведение повторной экспертизы суд считает нецелесообразным ввиду достаточного объема доказательств.

Комитет в порядке ст. 161 АПК РФ заявил о фальсификации доказательств, предоставленных ООО «Элитный дом» в подтверждение своих расходов на проведение ремонтных работ в арендуемом здании: акт сдачи-приемки работ от 17.10.2016г. по договору на выполнение ремонтных работ помещения № 3 от 22.04.2016г. (т. 2, л.д. 43); квитанция к приходно-кассовому ордеру от 15.09.2016г. на сумму 456 964 руб. (т. 2, л.д. 41); расходный кассовый ордер от 15.09.2016г. на сумму 456 964 руб. (т. 2, л.д. 42); расходный кассовый ордер от 11.10.2016г. на сумму 500 000 руб. (т. 2, л.д. 45); квитанция к приходно-кассовому ордеру от 11.10.2016г. на сумму 500 000 руб. (т. 2, л.д. 46); расходный кассовый ордер от 17.10.2016г. на сумму 738 000 руб. (т. 2, л.д. 48); квитанция к приходно-кассовому ордеру от 17.10.2016г. на сумму 738 000 руб. (т. 2, л.д. 47). Заявление обосновано тем обстоятельством, что ликвидированное 08.08.2016г. согласно выписке ЕГРЮЛ ООО «ИВ» - подрядчик по договорам, заключенным с ответчиком, соответственно в сентябре-октябре 2016г. не могло выполнять и сдавать какие-либо работы по договорам и получать за них оплату. Подписавшее данные документы лицо, названное руководителем ООО «ИВ», фактически таковым не являлось, и являться не могло.

Уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств сторонам разъяснены, о чем судом отобраны у представителей сторон соответствующие подписки.

В рамках настоящего дела не разрешается вопрос о вине того или иного лица в совершении действий, имеющих признаки состава преступления, а также о наличии признаков состава какого - либо преступления.

Судом оценивается исключительно достоверность представленных доказательств.

Под фальсификацией доказательства следует понимать совершение умышленных действий по предоставлению суду документальных доказательств, заведомо содержащих недостоверные сведения (подделка документа, совершение подчисток, проставление подписи другим лицом и т.п.).

При этом, факт подделки документа может быть установлен в порядке ст. 161 АПК РФ в рамках проверки по существу заявления о фальсификации доказательств. Для проверки заявления в судебном заседании 07.11.2019г. опрошен директор ООО «Элитный дом» ФИО4, пояснивший, что по совету знакомых вышел на фирму ООО «ИВ», директор которой ФИО5 согласился выполнить работы на арендуемом объекте. Ремонтные работы выполнялись работниками ООО «ИВ». После обозрения копий оспариваемых истцом документов, ФИО4 пояснил, что расписывался в них лично он, а от ООО «ИВ» - ФИО5 На вопрос представителя Комитета о порядке расчетов, показал, что расплачивался с ООО «ИВ» наличными денежными средствами. ФИО4 не осведомлен о месте проживания ФИО5

Оценив оспариваемые истцом доказательства путем их сопоставления с другими доказательствами собранными в ходе рассмотрения дела, приняв во внимание показания ФИО4, суд не находит оснований для дальнейшей проверки заявления об их фальсификации, в том числе назначения почерковедческой судебной экспертизы. Ходатайство Комитета об истребовании у ПАО Сбербанк доказательств судом отклонено.

Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (ст. 2 ГК РФ).

Вместе с тем, отсутствие регистрации юридического лица, как формального признака присущего субъектам предпринимательской деятельности, само по себе не опровергает вероятность осуществления такими лицами фактической деятельности, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Статьей 171 УК РФ установлена ответственность в виде штрафа за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без лицензии в случаях, когда такая лицензия обязательна, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству.

Аналогичным образом публично-правовым законодательством установлен запрет на наличный расчет между юридическими лицами сверх определенного предела, поскольку оспариваемые истцом расходные кассовые ордера свидетельствуют о расчетах с превышением лимита наличных денежных средств.

В соответствии с п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013г. № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб.

Наличные расчеты производятся в размере, не превышающем предельный размер наличных расчетов, при исполнении гражданско-правовых обязательств, предусмотренных договором, заключенным между участниками наличных расчетов, и (или) вытекающих из него и исполняемых как в период действия договора, так и после окончания срока его действия.

Следовательно, при осуществлении деятельности лицом, регистрация которого прекращена, а также с нарушением кассовой дисциплины, наступает публично-правовая ответственность, однако нет оснований считать, что гражданско-правовое договорное обязательство по выполнению работ и их оплате не прекращается надлежащим исполнением в случае осуществления приемки выполненных работ и принятия кредитором наличных денег.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 07.08.2018г. № 307-ЭС17-23678, опубликованном в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018г.

Предполагаемые нарушения ООО «ИВ» уголовного законодательства в части осуществления предпринимательской деятельности после прекращения статуса юридического лица, налогового и финансового законодательства в отсутствии отчетности налоговому органу, при осуществлении расчетов с превышением лимита наличных денежных средств, не опровергают реальность выполненных работ и расходов, понесенных ООО «Элитный дом», поскольку данные обстоятельства подтверждены оспариваемыми истцом доказательствами.

Доводы, положенные в основу заявления, не свидетельствуют о фальсификации доказательств, а по существу сводятся к оспариванию факта оплаты.

Заявление истца, направленное на оценку доказательств, удовлетворению не подлежит, поскольку это не соответствует целям статьи 161 АПК РФ.

В ходе рассмотрения дела, стороны заключили соглашение от 19.07.2019г., которым расторгли договор аренды № 26-2015 от 14.08.2015 с 01.07.2018г. Актом приема-передачи недвижимого имущества от 29.08.2019г. арендатор возвратил арендодателю нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, а 21.10.2019г. арендодателю возвращены ключи от входной двери в здание (т. 5, л.д. 43, 143).

Истец на основании ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, отказался от иска в части расторжения договора аренды и выселения Общества из нежилого здания по адресу: <...> (т. 5, л.д. 142). Уточнения судом приняты.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования в уточненном размере по основаниям, изложенным в иске, возражают против встречного иска. Представители ответчика возражают против первоначального иска, настаивают на удовлетворении встречного иска по основаниям, изложенным в нем.

По материалам дела установлено: в собственности муниципального образования г. Кировск находится нежилое здание, 1938г. постройки, группа капитальности II, расположенное по адресу: <...> (т.5, л.д. 110).

На основании протокола об итогах открытого аукциона на право заключения договора аренды № 100715/0121940/01 лот № 1 от 10.07.2015, между Комитетом (арендодатель) и ООО «Элитный дом» (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения муниципальной собственности г. Кировска) № 26-2015 от 14.08.2015г., согласно условиям которого арендодатель предоставил на условиях аренды во временное владение и пользование нежилое здание, общей площадью 732,2 кв.м., этажей: 2 плюс подвал, расположенное по адресу: <...> для использования под торговлю непродовольственными товарами, услуги населению, услуги общественного питания, а арендатор обязался вносить арендную плату на условиях, предусмотренных договором (п.п. 1.1, 1.2, 2.2.5 договора).

Срок действия договора установлен с 10.08.2015г. по 10.08.2030г. (п. 1.4 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Здание передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 10.08.2015г., как следует из акта по результатам комиссионного осмотра в технически удовлетворительном состоянии. Согласно акту здание оборудовано водоснабжением, канализацией, центральным отоплением, электроосвещением. Вместе с тем, арендатор указал о необходимости производства капитальных ремонтных работ.

Согласно п. 4.2.1 договора величина годовой арендной платы составляет 1 936 522 руб. или 161 376 руб. 84 коп. в месяц.

В соответствии с п. 4.6 договора арендатор вносит арендную плату и НДС не позднее последнего числа текущего месяца. Арендатор вносит плату за землю в сроки и на счета, указанные в расчете платы за пользование земельным участком (приложение № 3).

Пунктом 6.1 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки.

После приемки здания в аренду, актом от 25.09.2015г., составленного с участием представителя энергоснабжающей организации, установлено, что на объекте ул. Мира, д. 8 отсутствует отопление и горячее водоснабжение в связи с разморожением системы (т. 1, л.д. 49).

17.03.2016г. Общество обратилось в Комитет с заявлением о согласовании проведения ремонтных работ капитального и текущего характера в здании по адресу: <...>. Этим же заявлением арендатор выразил волеизъявление об освобождении его от внесения арендной платы по договору аренды № 26-2015 от 14.08.2015г. до окончания проведения ремонтных работ. К заявлению приложен календарный план-график, из которого следует о необходимости производства капитальных работ по демонтажу полов, системы отопления, потолка; восстановления системы отопления, замене электрики; восстановление фасада здания, ремонт крыши (т. 5, л.д. 137-139).

Дополнительным соглашением от 04.04.2016г. договор аренды дополнен п. 8.5, которым арендатору в связи с производством неотделимых улучшений арендованного имущества, предоставляется отсрочка по внесению арендной платы, на период проведения ремонтных работ с 10.08.2015г. по 31.12.2017г.

Вместе с тем, начиная с августа 2015г. по октябрь 2016г. Общество с привлечением подрядчиков осуществляло ремонтные работы по приведению арендуемого здания в надлежащее техническое состояние, о чем в материалы дела представлены договоры подряда, акты сдачи-приемки ремонтных работ, расходно-кассовые ордера по оплате выполненных работ (т. 2, л.д. 3-56).

Один из подрядчиков приостановил выполнение ремонтных работ в здании в связи с необходимостью проведения скрытых работ капитального характера и реконструкции здания (т. 1, л.д. 51).

Уведомлением от 25.12.2017г. Общество пригласило представителя Комитета для участия в экспертизе технического состояния здания № 8 по ул. Мира в г. Кирова к 12-00, 31.12.2017г. (т. 1, л.д.52).

Комиссия с участием представителей Комитета провела обследование арендуемого здания, составив акт от 21.02.2018г., из которого следует, что по состоянию на 21.02.2018г. здание не эксплуатируется. Подъездные пути к зданию не расчищены. Фасад здания имеет многочисленные повреждения либо отсутствует, ремонт не производился. Стекла в оконных блоках 1-го этажа имеют повреждения (сколы, трещины), один оконный проем зашит фанерой. Какая либо информация и реклама на здании отсутствует (т. 1, л.д. 19).

27.04.2018г. Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении рассрочки признанной им задолженности, сроком на три месяца (т. 5, л.д. 140).

20.09.2018г. Общество получило экспертное заключение № 110-152-17/1, составленное экспертом ФИО6, имеющим высшее техническое образование, специальное образование оценщика, дополнительное образование по специальности «Судебная стоимостная и строительно-техническая экспертиза недвижимости».

По результатам обследования, эксперт, руководствуясь СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений» пришел к выводу об аварийном состоянии здания № 8 по ул. Мира, г. Кировск. Из данного заключения следует, что аварийное здание на момент экспертного осмотра создает угрозу для жизни и здоровья граждан в результате возможного обрушения. В соответствии с таблицами ВСН 53-86 и руководствуясь, формулами расчета, эксперт указал величину физического износа здания по техническому состоянию – 73%. Дефекты являются существенными. Для приведения строения в надлежащее техническое состояние необходимо проведение капитальной реконструкции здания. Выводы эксперта подтверждаются подробным описанием характера повреждений, расчетами с приведением фото-таблицы дефектов, по периоду образования за 10-15 лет до момента осмотра.

Предъявленные Комитетом требование от 24.05.2018г. № 15-941 об уплате арендных платежей за пользование зданием и участком на сумму 5 278 584 руб. 38 коп. и уведомление от 24.05.2018г. № 15-940 о расторжении договора аренды с требованием об освобождении здания, остались ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Кроме основного долга, истец заявил к взысканию пени за просрочку платежей, согласно п. 6.1 договора в размере 0,1% с просроченной суммы платежа за каждый день просрочки, на общую 2 893 003 руб. 91 коп. по состоянию на 01.07.2018г.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении первоначального и встречного исков следует отказать.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить арендную плату.

Так, пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ).

Данные нормы права согласуются с разъяснением, содержащимся в пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с заключением эксперта № ЭП22-04/19 от 28.04.2019г. для приведения здания, расположенного по адресу: <...> в нормальное техническое состояние необходимо проведение реконструкции всего здания: провести замену всей стропильной системы, замену кровли, замену перекрытий между чердачными помещениями и вторым этажом, замену межэтажных перекрытий, замену несущих стен, замену или усиление несущих колонн, восстановление или усиление фундамента (т. 4, л.д.22-24). Из приведенной в заключении таблицы эксперт пришел к выводу об износе конструкций здания до 76%.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства – это не только изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, но также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Заключения обоих экспертов по факту наличия скрытых дефектов здания, требующих реконструкции здания, объективно подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом, инв. № 336, согласно которому уже на момент составления паспорта в 2007г. здание имело многочисленные повреждения, среди которых: наличие трещин в фундаменте, выкрашивание раствора из швов стен, деформация оконных проемов.

Кроме того, как следует из обстоятельств дела система отопления и ГВС в здании также находится в нерабочем (аварийном) состоянии и данный факт был установлен Обществом после передачи здания в аренду. Очевидно, что эксплуатация здания по прямому назначению для целей услуг общественного питания и торговли без отопления и ГВС в условиях Крайнего севера не допускается.

В материалы дела представлены многочисленные акты осмотров здания в спорный период с участием представителей обеих стон.

Так, согласно акту обследования муниципального нежилого здания, расположенного по адресу: <...> от 22.11.2018г., в помещениях здания отопление, электроосвещение, водоснабжение отсутствует. На стенах растрескивание штукатурного слоя, часть внешней облицовки стены разобрана, потолок разобран, видны межэтажные перекрытия. Помещения санузла в неудовлетворительном состоянии, - сколы, трещины, канализационные трубы ржавые. Указанные дефекты наглядно подтверждаются приложенными к акту фотоснимками, по которым наблюдаются в том числе, дыры в межкомнатных стенах, отсутствие окон, разрушение кирпичной кладки несущих стен, следы пожара в чердачном помещении (т. 2, л.д. 84-117).

Вместе с тем, прибегая к используемой сторонами договора аренды терминологии, техническое состояние здания следует признать неудовлетворительным.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу о том, что реальная эксплуатация здания как на момент заключения договора, так и в текущем состоянии невозможна.

Каких-либо доказательств, опровергающих данный вывод в материалах дела не имеется.

Кроме того, такой характер повреждений как разрушение кирпичной кладки фундамента (трещины, раскрытие фундамента), разрушение отдельных элементов стен, отклонение столбов от вертикали и многие другие следует признать такого рода скрытыми дефектами, обнаружение которых без привлечения специалиста Обществу было невозможно установить в ходе обычного осмотра здания, при его передаче в аренду.

В соответствии с техпаспортом арендуемое здание относится к II группе капитальности.

В соответствии с ВСН 58-88 максимальный срок эксплуатации для зданий II группы капитальности составляет 120 лет, а предельный износ 75% при условии проведения работ текущего характера, выборочного и комплексного капитального ремонта в установленные сроки. При износе здания от 61% до 75% здание считается ветхим.

Комитетом не представлены доказательства исполнения надлежащим образом обязанности собственника по содержанию здания (ст. 210 ГК РФ). Сведений о производстве хотя бы одного выборочного капитального ремонта в здании, начиная с 1938г. в материалах дела не имеется.

При заключении договора аренды технический паспорт арендатору передан не был, в связи с чем, следует признать о сокрытии Комитетом информации о техническом состоянии объекта аренды, что представляет собой разновидность форм недобросовестного поведения участника делового оборота (ст. 10 ГК РФ).

Таким образом, на момент заключения договора аренды арендодатель передал арендатору ветхое здание в технически непригодном состоянии, требующего капитального ремонта сопряженного с реконструкцией здания.

Ссылка в акте приема-передачи здания о необходимости проведения ряда работ капитального характера, сама по себе не свидетельствует о том, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия аварий и осуществлять за свой счет капитальный ремонт по устранению дефектов, образовавшихся до заключения договора.

С арендатором было заключено дополнительное соглашение о производстве неотделимых улучшений.

В ходе осуществления арендатором ремонтных работ выяснилось о невозможности дальнейшего осуществления ремонта в связи с необходимостью проведения скрытых работ и реконструкции здания.

Вопреки доводам Комитета о непоследовательном (противоречивом) поведении арендатора, следует отметить, что последний производил ремонтные работы по план-графику на протяжении всего спорного периода. Однако в ходе этих работ были обнаружены скрытые дефекты, свидетельствующие о необходимости реконструкции всего здания. При этом, впервые о таком характере неудовлетворительного состояния здания, при котором на восстановление работоспособности здания потребуется гораздо больших финансовых вложений, арендатор узнал только из экспертного заключения № 110-152-17/1 от 20.09.2018г., то есть уже в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

Из ответного письма ИП ФИО7 следует, что Общество еще в апреле 2018г. просило ускорить проведение экспертизы с целью определения реального состояния здания (т. 1, л.д. 54).

При передаче арендатору арендованного здания его недостатки не были оговорены в полной мере и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние здания.

В судебных заседания директор ООО «Элитный дом» ФИО4 доводил до представителей Комитета информацию о желании возвратить здание в добровольном порядке и пояснил, что также по данному вопросу уже обращался в устной форме к председателю Комитета.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации от 26.12.1994г. № 359 здания нежилого назначения представляют собой архитектурно-строительные объекты, предназначенные для создания условий труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Арендуемое здание не обладает определенными указанными выше признаками.

Утрата объектом его назначения и фактическая изношенность свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения. Аварийное состояние объекта, требующего его реконструкцию, не предполагает также возможность его использования в предпринимательской деятельности, определенной в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации как деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

Из обстоятельств дела следует, что Общество, несмотря на формальную приемку здания, фактически не могло пользоваться зданием на протяжении всего спорного периода по обстоятельствам, не зависящим от арендатора. При том, что по своему финансовому положению арендатор принимал все возможные меры для восстановления здания. Соответственно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Учитывая изложенное, в удовлетворении первоначального иска в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей следует отказать.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Истец отказался от иска в части требований о расторжении договора аренды и выселения Общества из нежилого здания по адресу: <...>. Отказ от иска в указанной части не противоречит законам и иным нормативным актам, не нарушает права и законные интересы других лиц и принимается судом.

Производство по делу в указанной части подлежит прекращению по п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Из смысла положений ст. 623 ГК РФ следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором только в том случае, когда арендатор произвел их за счет собственных средств и при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

Условия и порядок возмещения арендатору стоимости произведенных им с согласия арендодателя неотделимых улучшений могут быть установлены договором аренды.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 2.2.7 договора арендатор обязан своевременно производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендуемого имущества.

Неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежат (п. 1.7 договора).

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 Положения о порядке возмещения стоимости неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда г. Кировска от 03.11.2015г. № 1663 для возмещения стоимости неотделимых улучшений или затрат на текущий, капитальный ремонт арендатор представляет арендодателю акт выполненных работ (форма КС-2) и другие документы, подтверждающие его затраты (расчет материалов, смету, счета-фактуры, справки о стоимости выполненных работ (КС-3).

Из всех представленных в материалы дела договоров, предметом встречного иска является договор на выполнение ремонтных работ помещений № 2 от 21.12.2015г., заключенного Обществом с ООО «ИВ», по условиям которого подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить ремонтные работы помещений в составе: плитка, гипсокартон, зашивка потолка первого этажа, профиль, направляющие, общей стоимостью 583 893 руб. 00 коп. Актом сдачи-приемки от 01.04.2016г. заказчиком работы приняты и оплачены по расходно-кассовым ордерам № 15 от 10.02.2016г., № 28 от 01.04.2016г. на общую сумму 583 893 руб. 00 коп. (т. 2, л.д. 3-16).

В нарушение условий договора аренды и Положения о порядке возмещения неотделимых улучшений арендатор не согласовал с арендодателем конкретные объем, стоимость неотделимых улучшений по данному договору подряда. Сметы на текущий и капитальный ремонт не составлялись и вместе с актами по форме КС-2 в адрес Комитета, а также в ходе судебного разбирательства представлены не были.

В подтверждение своих расходов арендатор также не представил документы, предусмотренные указанным Положением, в частности, акт КС-3, счет-фактуру, поручение об оплате безналичным порядком. По условиям обязательства, возможность подтверждения произведенных расходов только лишь одними расходно-кассовые ордерами, без всей совокупности указанных документов, не предусмотрена.

Кроме того, суд принимает во внимание обстоятельства, связанные с уничтожением результата ремонтных работ, учитывая, что до момента возврата имущества арендодателю в обязанности арендатора входит поддерживать имущество в надлежащем состоянии, обеспечивать его сохранность (п. 2 ст. 616, ст. 622 ГК РФ).

Однако по имеющимся сведениям происходили случаи проникновения неустановленных лиц в пустующее здание, совершение ими поджога, повреждения имущества, о чем Комитет неоднократно обращался в органы внутренних дел с заявлениями по факту проникновения посторонних лиц (т.5, л.д. 35-39).

Таким образом, в результате того, что арендатор не обеспечил охрану здания, имуществу был причинен ущерб, в том числе, испорчены произведенные неотделимые улучшения по договору подряда, составляющего предмет встречного иска.

Данное обстоятельство подтверждается актом обследования муниципального нежилого здания, расположенного по адресу: <...> от 15.05.2019г. согласно которому в помещениях 2-го этажа стены, обшитые гипсокартоном разломаны, направляющие стен оторваны, деформированы, остекление в оконных блоках отсутствует (т. 4, л.д. 85-92).

Поскольку результат работ арендодателю не передан, в возвращенных помещениях спорные неотделимые улучшения фактически отсутствуют вследствие повреждения изделия, сам размер затрат не подтвержден надлежащими доказательствами, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежащая уплате по иску Комитета в размере 65 843 руб. относится на Комитет, от уплаты которой последний освобожден, 14 678 руб. судебных расходов по государственной пошлине, уплаченной по встречному иску, остаются за Обществом.

Руководствуясь ст.ст. п. 4 ч. 1 ст. 150, ст. ст. 151, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказ от иска в части - принять. Производство по делу № А42-6692/2019 в части расторжения договора аренды недвижимого имущества № 26-2015 от 14.08.2015г. и выселении ООО «Элитный дом» из нежилого здания общей площадью 732,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, этаж 2 + подвал – прекратить.

В удовлетворении иска Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации города Кировска отказать.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Элитный дом» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течении месяца со дня принятия.

Судья Игнатьева С.Н.