Постановление от 2 июля 2025 г. по делу № А62-10055/2024

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, <...>, тел.: <***>, факс <***>

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тула                                                                                                      Дело № А62-10055/2024

                                                                                                   20АП-1929/2025   


Резолютивная часть постановления объявлена   02.07.2025

Постановление изготовлено в полном объеме    03.07.2025

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Егураевой Н.В. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н.,  при участии от истца – администрации города Смоленска (ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО1 (доверенность от 27.12.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Континент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) –  ФИО2 (доверенность от 16.05.2025) и ФИО3 (доверенность от 09.01.2025), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом  путем использования системы видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного  суда Смоленской области,  апелляционную жалобу администрации города Смоленска на  решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.03.2025 по делу  № А62-10055/2024,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Смоленска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области  с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Континент» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее  – общество) о признании расторгнутым с 03.10.2024 договора аренды земельного участка от 09.08.2023 № 858/н и возложении на ответчика  передать земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 площадью 12 136 кв. метров, расположенный по адресу: <...> по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением суда от 10.03.2025  в удовлетворении исковых требований отказано. 

В апелляционной жалобе администрация  просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на ошибочное указание судом первой инстанции пункта 4.1.1 как на основание для расторжения договора аренды, поскольку договор расторгнут во внесудебном порядке по общим нормам гражданского законодательства. Считает, что  администрация, как арендодатель, реализовала свое право на односторонний отказ от договора; данный договор является прекращенным; правовые основания для пользования земельным участком у общества отсутствуют. Указывает на необходимость оценки совокупности проектной и подготовительной документации по освоению и использованию спорного земельного участка, а не всей территории  Западного II жилого микрорайона.

В отзыве  общество просит решение оставить без  изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  Заявляет об отсутствии нарушений  условий договора со стороны арендатора, отмечая, что обществом осуществляется последовательное и поэтапное освоение арендованного земельного участка по целевому назначению. В подтверждение указанных обстоятельств ссылается на разработанный проект планировки и межевания территории, строительство необходимых инженерных сетей для обеспечения коммунальными ресурсами многоквартирных домов, выполнение инженерно-геодезических изысканий, получение  градостроительного плана земельного участка, технического отчета о выполнении   инженерно-экологических изысканий, проекта многоквартирного дома,  разрешения на строительство, выполнение  работ  нулевого цикла. Указывает, что  пункт 4.1.1 договора  о праве арендодателя отказаться от договора  досрочно в одностороннем порядке является ничтожным, а  совершенная администрацией сделка (односторонний отказ от договора) – недействительной и не влекущей правовых последствий. Отмечает,  что договор аренды 09.08.2023 № 858/н заключен до заключения договора о комплексном развитии территории, срок действия договора аренды позволяет осуществить мероприятия, предусмотренные договором о комплексном развитии территории. Обращает внимание на то, что в настоящее время на спорном земельном участке осуществляется строительство многоквартирного дома № 10 с нежилыми помещениями в районе  ул. Рабочего пути в г. Смоленске с привлечением  средств граждан по договорам долевого участия в строительстве,  которые  зарегистрированы в установленном  порядке. Сообщает, что после  вынесения решения  обществу  выданы  разрешения на строительство многоквартирного дома № 10 (1 и 2  очереди строительства).

В    судебном заседании представители  сторон  поддержали позиции,  изложенные в апелляционной  жалобе и отзыве на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав  представителей  истца и  ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела,  09.08.2023 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор)  заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 858/н, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории населенных пунктов с кадастровым номером 67:27:0020458:1952, площадью 12 136 кв. метров, расположенного по адресу: <...> для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) в границах, указанных в кадастровом плане  участка. 

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя прекратить в одностороннем порядке договор по основаниям, предусмотренным статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4.4.3 договора на арендатора возложена обязанность использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Согласно пункту 4.4.9 договора при его прекращении арендатор обязан привести участок в состояние не хуже первоначального и сдать по акту приема-передачи.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

По акту приема-передачи от 09.08.2023 участок передан обществу.

В уведомлении от 26.08.2024 № 7/19/643-исх администрация, сославшись на то, что при осуществлении контрольных мероприятий установлено, что с 2010 года строительство на участке не ведется (в рамках ранее заключенного договора аренды  от 09.10.2010 № 1229/3, по которому в пользование предоставлялся исходный земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:4,  из которого образован спорный  объект), участок в течение 14 лет участок не используется по назначению, заявила об одностороннем расторжении договора по истечении 30 дней с момента получения уведомления, указав на необходимость возврата земельного участка по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 25).

Отказ от добровольного удовлетворения указанного требования послужил основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление Пленума № 54)).

Таким образом, односторонний отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

В пунктах 10, 11 постановления Пленума № 54  разъяснено,  что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.

Так, например, в обязательстве из публичного договора, заключенного лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого договора не было обязательным (пункт 1 статьи 6, пункт 2 статьи 310, статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров. В частности, право на односторонний отказ от договора предоставлено заказчику по договору подряда (статья 717 Гражданского кодекса Российской Федерации), сторонам договора возмездного оказания услуг (статья 782 Гражданского кодекса Российской Федерации), договора транспортной экспедиции (статья 806 Гражданского кодекса Российской Федерации), агентского договора, заключенного без определения срока окончания его действия (статья 1010 Гражданского кодекса Российской Федерации), договора доверительного управления имуществом (пункт 1 статьи 1024 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно  пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указанное положение свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде (Обзор  судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда  Российской Федерации 16.02.2022).

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений,  поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 – 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что  договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.  Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума                      № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что спорный договор аренды земельного участка заключен на срок более пяти лет, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что для него предусмотрен специальный порядок досрочного расторжения: только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений.

Применительно к установленным по делу обстоятельствам, в качестве существенного нарушения ответчиком условий договоров администрация сослалась  на неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением.

Процедура досрочного расторжения договора аренды земельного участка должна обеспечивать соблюдение принципов справедливости и соразмерности, баланса интересов сторон, не позволяя наделенному властными полномочиями арендодателю получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 305-ЭС16-2309).

В силу статьи 42, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Действующее законодательство разделяет понятия «освоение» и «использование» земельного участка; при этом под освоением участка, предоставленного для целей строительства, понимается подготовительный этап, связанный с подготовкой документации, без которой осуществление строительства невозможно, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта, условий договора аренды.

Условиями заключенного сторонами договора аренды срок освоения земельного участка не предусмотрен, при этом при рассмотрении дела ответчиком представлены доказательства, подтверждающие, что целевое использование земельного участка зависит от определенных обстоятельств, предшествующих непосредственной стадии строительства жилого дома.

В соответствии с утвержденным постановлением администрации  от 30.10.2020                   № 2381-адм Проектом планировки и межевания Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в городе Смоленске в 2023 году земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:4 разделен с сохранением исходного земельного участка в измененных границах и с измененной площадью – 10 018 кв. метров, в связи с чем дополнительным соглашением от 15.09.2023 в договор аренды от 09.12.2010 № 1229/з внесены изменения в предмет договора в части площади земельного участка.

В результате раздела указанного земельного участка с сохранением исходного были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952 67:27:0020458:1953, 67:27:0020458:1954 и 67:27:0020458:1955. Указанным земельным участкам в соответствии с Проектом планировки и проектом межевания территории установлен вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

На земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020458:4, сохраненном в измененных границах, располагается улица города Смоленска «Рабочий путь».

На основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 09.08.2023 № 858/н, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 передан обществу сроком по 09.12.2059 для использования в целях многоэтажной застройки (высотной застройки).

Мероприятия, осуществляемые ответчиком по освоению земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:1952, необходимо рассматривать в совокупности с комплексом проведенных обществом мероприятий по освоению и использованию других земельных участков, расположенных в районе Краснинского шоссе г. Смоленска, а также с учетом мероприятий выполненных предыдущим арендатором в рамках целевого освоения указанных земельных участков.

В рамках последовательного комплексного освоения арендованного земельного участка, с учетом установленного вида разрешённого использования арендатором осуществлены следующие мероприятия.

За счет собственных средств и по инициативе общества, разработан проект планировки и проект межевания территории Западного II жилого микрорайона (Краснинское шоссе) (2-я очередь) в городе Смоленске, в состав территории которого в том числе включены земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0020458:4 и 67:27:0020458:1952.

Проект планировки и межевания территории Западного II  жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в г. Смоленске утвержден постановлением администрации от 30.10.2020 № 2381-адм.

Впоследствии в связи с необходимостью учёта архитектурных решений строящихся многоквартирных домов, осуществления выдела частей земельных участков для каждого многоквартирного дома с учетом очередей строительства общество инициировано внесение изменений в утвержденный проект планировки и межевания территории, в связи с чем постановлением администрации от 24.03.2021 № 592-адм обществу разрешено за собственный счет осуществить подготовку проекта внесения изменений в проект межевания территории Западного жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в г. Смоленске.

Разработанные ответчиком проекты внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории Западного жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе в г. Смоленска утверждены постановлением администрации от 09.11.2022                   № 3244-адм.

Разработка проекта планировки была необходима для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Информация, содержащаяся в проекте межевания территории, учитывается при подготовке градостроительных планов на земельные участки.

За счет собственных средств арендатором осуществлено строительство инженерных сетей для обеспечения коммунальными ресурсами многоквартирных домов, планируемых к строительству, в том числе на арендованных земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952, 67:27:0020458:1953 и 67:27:0020458:1955, а именно построены необходимые сети газоснабжения: газопровод высокого давления (кадастровый номер 67:00:0000000:23601), газопровод среднего и низкого давления (кадастровый номер 67:27:0020458:1784), водопровод (кадастровый номер 67:27:0020458:1393), а также сети хозяйственно-бытовой канализации (кадастровые номера 67:27:0000000:2889, 67:27:0020458:1391).

При этом  сети водопровода, сети канализации и газопровод среднего и низкого давления протяженностью более 10,7 км возведены с учетом дальнейшего развития жилого квартала в районе Краснинского шоссе г. Смоленска, т.е. с учетом увеличения количества потребителей в целом.

Одновременно в целях обеспечения водоотведением многоквартирного дома № 10, планируемого к строительству обществом  на арендованном земельном участке с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 заключен договор от 29.09.2023 на проектирование внеплощадочных сетей хозяйственно-фекальной и дождевой канализации.

В соответствии с договором № 165/2023-12 от 29.09.2023 на выполнение проектных работ разработана рабочая документация сети дождевой канализации для жилой застройки в район улицы Рабочего пути в г. Смоленске.

В настоящее время построенные сети водопровода с кадастровым номером 67:27:0020458:1393 и сети канализации с кадастровым номером 67:27:0020458:2889 безвозмездно переданы в собственность города Смоленска.

На земельном участке с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1952 обществом также осуществлены подготовительные работы для строительства многоквартирного дома, в частности, на основании договора от 28.05.2024 проведены работы по инженерно-экологическим изысканиям; на основании заключенного договора от 29.09.2023                      № 165/2023-12 на выполнение проектных работ ведется разработка проектной документации на многоквартирный дом № 10.

На основании направленного в адрес администрации заявления обществом получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 67:27:0020458:1952 от 14.09.2023 № РФ-67-2-02-0-00-2023-8099, срок действия которого составляет три года.

Во исполнение заключенного договора на проведение инженерно-экологических изысканий обществом получен технический отчет от 25.05.2024 о выполнении инженерно-экологических изысканий по объекту: «Многоэтажная жилая застройка», расположенная на земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0020458:1951, 67:27:0020458:1952, 67:27:0020458:1953, 67:27:0020458:1954 и 67:27:0020458:1955, согласно которому указанные земельные участки полностью соответствуют экологическим требованиям, установленным для строительства жилых объектов.

Кроме того, во исполнение проводимой Правительством Российской Федерации политики о комплексном подходе к застраиванию территорий по инициативе общества между администрацией и ответчиком заключен договор от 27.12.2024 № 12 о комплексном развитии территории в отношении территории Западного II жилого микрорайона в районе Краснинского шоссе, площадью 229 805 кв. метров, включающей в себя спорный земельный участок.

Вышеизложенные мероприятия свидетельствуют о том, что общество принимает все необходимые меры по последовательному и поэтапному освоению арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением

Исследовав указанную совокупность   доказательств,  суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, вопреки позиции  администрации,  обществом начата процедура освоения земельного участка, принял во внимание  понесенные затраты на освоение обществом спорного земельного участка, поэтапное строительство многоэтажного жилого дома, которое обусловило  заключение долгосрочного договора аренды.

Приложением № 7 к указанному договору (т. 2, л. д. 66) предусмотрено строительство на указанном земельном участке многоквартирного дома № 10 (по генплану), срок ввода которого в эксплуатацию – 31.01.2028.

Кроме того, в настоящее время, после принятия оспариваемого решения,   обществу выданы  разрешения на строительство многоквартирного дома № 10 (1 и 2  очереди строительства).

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью  3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте  суда  в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте федеральных арбитражных судов по адресу: http://kad.arbitr.ru). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд      

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.03.2025 по делу                                         № А62-10055/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий

Судьи

                         Л.А. Капустина

                         Н.В. Егураева                    

                         В.А. Устинов