Решение от 11 сентября 2018 г. по делу № А41-47639/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-47639/18
11 сентября 2018 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 11 сентября 2018 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (191002, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 09.09.2002)

к Администрации городского округа Луховицы Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации: 27.12.2005, адрес: 140501, <...>)

об изменении условий договора аренды земельного участка и соглашения о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Луховицы Московской области (далее – ответчик, Администрация) об установлении п.2.1 Договора аренды земельного участка №1962 от 18.08.2017 в следующей редакции: «Настоящий Договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 09 февраля 2017 года.», об установлении п.3 Соглашения №1550-р от 12.12.2017 о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2013 №1550 в следующей редакции: «Настоящее Соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, в установленном действующим законодательством порядке, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 08 февраля 2017 года, и вступает в силу с момента такой регистрации.».

Представитель истца в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях по основаниям, изложенным в иске и возражениях на отзыв ответчика.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пояснений представителей сторон и представленных в дело доказательств судом установлено, что 06.03.2013 Администрацией (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №1550, в соответствии с условиями которого Обществу в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030103:10 площадью 1 044 кв.м.

В границах арендованного земельного участка расположены принадлежащие Обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества: задние АТС, общей площадью 525,4 кв.м и здание гаража, общей площадью 302,5 кв.м.

Обществом 30.01.2017 с ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №09/25/231-17, согласно которому Общество отчудило в собственность ФИО2 объект недвижимости – здание гаража, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 302,5 кв.м., инв. №114:036-4178-1 лит. Б, кадастровый (или условный) номер:50-50-35/003/2011-055, расположенный по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.5 договора купли-продажи одновременно с приобретением права собственности на объект недвижимости (здание гаража) ФИО2 приобретает право владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 50:35:0030103:10, используемый Обществом по договору аренды от 03.03.2013 №1550.

Право собственности ФИО2 на здание гаража зарегистрировано в ЕГРН 08.02.2017.

В связи с отчуждением объекта недвижимости – здания гаража Общество обратилось к Главе городского округа Луховицы с заявлением от 01.03.2017 №03/05/6251-17 о согласовании схемы раздела земельного участка площадью 1 044 кв.м с кадастровым номером 50:35:0030103:10 на 2 (два) участка: 1) площадью 588 кв.м, на котором расположено принадлежащее Обществу на праве собственности здание АТС; 2) площадью 456 кв.м, на котором расположено здание гаража, право собственности на которое перешло к ФИО2

По результатам рассмотрения заявления Общества о разделе земельного участка 12.04.2017 вынесено постановление Администрации о разделе земельного участка и утверждении схемы расположения вновь образованных земельных участков на кадастровом плане территории в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:35:0030103:10.

Согласно утвержденной вышеуказанным постановлением схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории 26.05.2017 на кадастровый учет поставлены два земельных участка: 1) с кадастровым номером 50:35:0030103:694 площадью 456+/-7 кв.м; 2) с кадастровым номером 50:35:0030103:695 площадью 588+/-8 кв.м.

В связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 50:35:0030103:10, арендованного Обществом на основании договора аренды от 06.03.2013 №1550, и переходом права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 50:35:0030103:694, к ФИО2, Общество обратилось к Главе городского округа Луховицы с заявлением от 26.06.2017 №03/05/19776-17 о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2013 №1550 и заключении нового договора аренды на тех же условиях на земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030103:695.

Администрацией и Обществом 18.08.2017 заключен договор аренды земельного участка №1962, в соответствии с условиями которого Обществу в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030103:695, на котором расположен принадлежащий Обществу объект недвижимого имущества – здание АТС.

Кроме того, Администрацией и Обществом 12.12.2017 заключено соглашение №1550-р о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2013 №1550, согласно условиям которого стороны пришли к согласию о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:35:0030103:10 площадью 1 044 кв.м (пункт 1).

Согласно пункту 3 соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, в установленном действующим законодательством порядке и вступает в силу с момента такой регистрации.

Сторонами 12.12.2017 подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым арендатор (Общество) передало, а арендодатель (Администрация) принял земельный участок с кадастровым номером 50:35:0030103:10.

Письмом от 23.01.2018 №03/05/1892-18 Общество представило в Администрацию протокол разногласий от 27.12.2017 к договору аренды земельного участка от 18.08.2017 №1962, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 09 февраля 2017г.», а также протокол разногласий к соглашению №1550-р о расторжении договора аренды земельного участка №1550 от 06.03.2013, предложив изложить редакцию пункта 3 в редакции: «Настоящее соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, в установленном порядке и распространяет свои действия на отношения сторон, возникшие с 08 февраля 2017г. И вступает в силу с момента такой регистрации.».

Рассмотрев указанное обращение Общества, Администрация со ссылками на положения статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации письмом от 12.02.2018 №259 возвратила протоколы разногласий без подписания и порекомендовала произвести действия по государственной регистрации договора аренды от 18.08.2017 №1962 и соглашения №1150 от 12.12.2017 о расторжении договора аренды.

Претензией от 29.03.2018 Общество направило в Администрацию протоколы разногласий к договору аренды и соглашению о расторжении договора аренды для подписания с обоснованием мотивов предложенных разногласий.

Отказ в удовлетворении претензии и возврат Администрацией протоколов разногласий послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из указанных положений, с учетом п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), следует, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом изложенного и установленных по делу фактических обстоятельств суд приходит к выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - здание гаража, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 302,5 кв.м., инв. №114:036-4178-1 лит. Б, кадастровый (или условный) номер:50-50-35/003/2011-055, расположенный по адресу: <...>, с 08.02.2017 у ФИО2 в силу прямого указания закона возникло право на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, с кадастровым номером 50:35:0030103:10, которое принадлежало ПАО «Ростелеком», а именно – право аренды указанного земельного участка в части, занятой данным объектом и необходимой для его использования.

Таким образом, фактически в рассматриваемом случае в рамках договора аренды земельного участка от 06.03.2013 №1550 возникли правоотношения сторон, вытекающие из арендных отношений со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:35:0030103:10.

Вместе с тем, арендные правоотношения истца и ответчика в отношении указанного земельного участка полностью не прекратились, поскольку в части указанного земельного участка, занятого принадлежащим Обществу объектом недвижимости – здание АТС общей площадью 525,4 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2014 50-АИ №237531), и необходимого для использования указанного объекта, арендные правоотношения сторон не прекратились (ст.273 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах суд признает необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование истца об установлении пункта 3 соглашения от 12.12.2017 №1550-р о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2013 №1550 в предложенной им редакции.

Требование Общества в части установления пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 18.08.2017 №1962 в предложенной им редакции суд также признает не подлежащим удовлетворению, поскольку установление, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, является правом сторон, а не обязанностью (п.2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также с учетом того, что до момента государственной регистрации права аренды по новому договору, права и обязанности сторон в отношении арендуемого земельного участка урегулированы не прекратившим свое действие, не признанным в установленном порядке недействительным договором аренды от 06.03.2013 №1550, с учетом установленных обстоятельств относительно возникновения у ФИО2 права аренды части земельного участка с кадастровым номером 50:35:0030103:10 в силу приобретения права собственности на расположенный на данном участке объект недвижимого имущества.

При этом, признавая иск не подлежащим удовлетворению, суд исходит из того, что по сути, требования Общества, заявленные в порядке урегулирования разногласий конкретных условий при заключении договора, направлены на установление обстоятельств, связанных с правильностью и правомерностью произведенных расчетов по договору аренды от 06.03.2013 №1550 с учетом конкретных обстоятельств правоотношений сторон, однако, обстоятельства относительно правильности расчетов по договору аренды не подлежат установлению и оценке в рамках рассматриваемого спора, с учетом предмета и оснований заявленных требований.

Доказательств, подтверждающих наличие правовых оснований для включения в договор аренды земельного участка от 18.08.2017 №1962 и соглашение от 12.12.2017 №1550-р о расторжении договора аренды земельного участка от 06.03.2013 №1550, условий в изложенной истцом редакции, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья А.В. Гринева