Решение от 8 октября 2018 г. по делу № А51-13075/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-13075/2018
г. Владивосток
08 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 08 октября 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кирильченко М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью "Восток Авто Транзит" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 04.05.2008)

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 184564 рублей, пени в размере 3 246,54 рублей, всего 187 810,54 рублей; о расторжении договора аренды земельного участка от 03.03.2016 № 01-010044-Ю-Д-МС-00266, площадью 6334 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:755, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: Приморский край г. Владивосток, в районе ул. Фадеева, 51, с видом разрешенного использования: объекты складского назначения; станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, в целях строительства объекта: «Объекты складского назначения и станция технического обслуживания автомобилей»; об обязании вернуть земельный участок,

при участии:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 02.08.2018, паспорт,

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – истец, Управление, УМС г. Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Восток Авто Транзит» (далее – ответчик, ООО «Восток Авто Транзит») задолженности по арендной плате в размере 184564 рублей, пени в размере 3 246,54 рублей, всего 187 810,54 рублей; о расторжении договора аренды земельного участка от 03.03.2016 № 01-010044-Ю-Д-МС-00266, площадью 6334 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:755, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: Приморский край г. Владивосток, в районе ул. Фадеева, 51, с видом разрешенного использования: объекты складского назначения; станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, в целях строительства объекта: «Объекты складского назначения и станция технического обслуживания автомобилей»; об обязании вернуть земельный участок.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство не явился, явку компетентного представителя в заседание суда не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанного лица.

От Управления через канцелярию суда18.09.2018 в материалы дела поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письмо Администрации г. Владивостока от 12.09.2018, справочный расчёт задолженности за период с 24.02.2016 по 31.08.2018.

Ответчик с требованиями УМС г. Владивостока не согласился, считает их необоснованными и несоответствующими фактическим обстоятельствам дела. Настаивает на том, что общество является добросовестным арендатором, задолженности по арендной плате не имеет. Ссылается на переплату имеющую место по состоянию на 30.06.2018 в размере 116 504 рублей. Поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, представил для приобщения к материалам дела платежные поручения № 248 от 09.08.2018 на 68060 рублей, № 314 от 28.09.2018 на 19616 рублей, выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.09.2018, сведения о рассмотрении дела №33а-7685/2018.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО «Восток Авто Транзит»03.03.2016 заключён договор №01-010044-Ю-Д-МС-00266 аренды земельного участка, площадью 6334 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:755, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Фадеева, 51, с видом разрешенного использования: объекты складского назначения; станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия, в целях строительства объекта: «Объекты складского назначения и станция технического обслуживания автомобилей».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.04.2016 была сделана запись регистрации №25-25/001-25/001/010/2016-2068/2.

Земельный участок площадью 6334 кв.м с кадастровым номером 25:28:010044:755, расположенный по адресу: <...>, является муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.03.2018 №25/000/003/2018-26367 и свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2016 №25 АВ 626245. Согласно пункту 2.1 договора, срок действия договора установлен с 24.02.2016 по 23.02.2021.

Актом приёма – передачи от 03.03.2016 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (свидетельство о праве собственности от 08.02.2016 № 25 АВ 626245), с кадастровым номером 25:28:010044:755, площадью 6334 кв. м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Фадеева, д. 51 (далее – участок), с видом разрешенного использования: объекты складского назначения; станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия.

Согласно пункта 4.1договора, за указанный участок арендатору установлена арендная плата: в размере 1 114 474,92 рублей в год; в размере 92 872,91 рублей в месяц.

Пунктом 4.2 договора определено, что арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного п. 4.1 договора размера годовой арендной платы за участок со дня передачи участка, за каждый день использования и вносится равными долями ежемесячно не позднее 30-го числа текущего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится пропорционально количеству дней в месяце.

Первый платеж вносится в течение 15 календарных со дня передачи Участка, указанного в п. 1.1 договора. Неустойка, указанная в п. 5.2 за указанный период не начисляется. Сумма арендной платы, подлежащая уплате в бюджет Владивостокского городского округа считается уплаченной со дня зачисления ее на единый счет бюджета Владивостокского городского округа.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4.6 установлено, что размер арендной платы, определенной договором, подлежит изменению в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости участка, путем направления Арендодателем в адрес Арендатора письменного уведомления, но не чаще одного раза в год.

Согласно п. 5.2 заключенного договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Как указал истец в заявлении, в нарушение статей 309, 614 ГК РФ, условий заключенного договора аренды от 03.03.2016 № 01-010044+-Ю-Д-МС-00266, Арендатор не исполнял надлежащим образом обязанность по уплате арендных платежей, в связи с чем, за период с 01.12.2017 ПО 30.01.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 184 564 рублей и пеня в размере 3 246,54 рублей.

УМС г. Владивостока в адрес ООО «Восток Авто Транзит» 15.02.2018 была направлена претензия № 28/12-1009 о необходимости в течение 10 дней с момента получения претензии оплатить имеющуюся задолженность.

В адрес арендатора 05.04.2018 было направлено предложение №28/9-2540 о расторжении договора в связи с нарушением его условий с приложением соглашения о его расторжении и актами приема-передачи земельного участка, в котором ответчик также был извещен о необходимости в тридцатидневный срок погасить сложившуюся задолженность в полном объеме. Арендатор на требование о погашении задолженности не отреагировал, соглашение о расторжении не подписал.

Изложенное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из п. 3.1.1 Положения об управлении муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока № 1439 от 04.08.2000, Управление муниципальной собственности осуществляет права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества от имени Владивостокского городского округа.

Согласно п. 3.1.14 вышеуказанного Положения, одно из основных функций управления является осуществление контроля за поступлением в бюджет Владивостокского городского округа от использования муниципального имущества.

Оценив условия договора от 03.03.2016 №01-010044-Ю-Д-МС-00266, суд приходит к выводу, что между истцом и ответчиком сложились договорные отношения, связанные с исполнением обязательств по аренде недвижимого имущества, которые подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, пунктом 4.1 договора аренды, арендатор обязался ежемесячно не позднее 30-го числа текущего месяца вносить арендную плату, размер которой определяется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы.

Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, которая на момент заключения договора аренды составляла 18 574 581,68 рублей.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Факт пользования ответчиком в спорный период переданным в аренду земельным участком подтверждается самим договором аренды от 03.03.2016, а также не оспаривается ответчиком.

Согласно части первой статьи 24.18 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью четвертой статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).

Из представленных в материалы дела документов судом установлено, что ООО «Восток Авто Транзит», посчитав кадастровую стоимость арендуемого земельного участка завышенной, 12.12.2017 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приложив, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 11.12.2017 №Оц 1782/0107, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 29.01.2016 составила 13612000 рублей.

Признав Отчет об оценке соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, Комиссия по рассмотрению споров, решением от 10.01.2018 №1/6 установила кадастровую стоимость земельного участка в размере 13 612 000 рублей по состоянию на 29.01.2016.

Администрация города Владивостока обратилась в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю от 10.01.2018 №1/6, которым кадастровая стоимость установлена в размере 13 612 000 рублей. Решением Приморского краевого суда от 31.05.2018 по делу № За-146/18 в удовлетворении иска отказано.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка уменьшает сумму арендных платежей. Исходя из вышеуказанного, сумма арендной платы подлежала исчислению исходя из кадастровой стоимости 13 612 000 рублей с 01.01.2017

Таким образом, исходя из расчетов арендной платы, указанных в приложении №2 к договору аренды земельного участка, стоимость арендной платы с 01.01.2017 составляла 68 060 в месяц, 816 720 рублей в год.

Вместе с тем, как установил суд, истцом производились начисления арендных платежей в месяц в размере 92 872,91 рублей, в связи с чем, по расчетам истца у ответчика образовалась задолженность. Наличие данной задолженности, по мнению истца, послужило основанием для направление требований о расторжении договора в виду существенного нарушения его условий

Как установлено судом, ООО «Восток Авто Транзит» 07.03.2018 обращалось к истцу с требованием рассмотреть вопрос о перерасчете стоимости арендной платы с 01.01.2017. Данные обращения оставлены без внимания.

Оценив представленные документы, в том числе, проверив расчеты истца и ответчика, правомерность начислений арендной платы, суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствовала задолженность по арендным платежам. Наличие задолженности обусловлено неверным применением истцом материальных норм и неверным расчетом.

Таким образом, суд пришел к выводу, что задолженность по основным платежам, на стороне ответчика отсутствует, в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по договору аренды от 03.03.2016 №01-010044-Ю-Д-МС-00266 полагает необходимым отказать.

Поскольку суд установил, что просрочка исполнения обязательства по внесению арендных платежей в спорный период у ответчика отсутствует, следовательно, основания для взыскания пени так же не имеется.

Требования истца о расторжении договора аренды земельного участка от 03.03.2016 №01-010044-Ю-Д-МС-00266 и об обязании ответчика вернуть УМС г. Владивостока спорный земельный участок также подлежат отклонению

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с п.1 ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут: по требованию арендодателя или арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации; в соответствии с п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке в связи с отказом Арендодателя от исполнения Договора в случаях, указанных в пункте 3.1.5 договора; по соглашению сторон в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, что начисленная задолженность по арендных платежей связана с неверным расчетом истца. При этом, как установлено судом и не опровергнуто сторонами, ответчик производил оплату в размере, установленном истцом. При проведении расчета арендной платы с учетом решения Комиссии от 10.01.2018, суд установил. Что у ответчика отсутствует задолженность. В действиях общества с ограниченной ответственностью «Восток Авто Транзит» не усматривается существенных нарушений условий договора, на которые ссылается Управление муниципальной собственности г. Владивостока, а следовательно отсутствуют основания для расторжения договора.

В связи с отказом в удовлетворении требований о расторжении договора, основания для возврата земельного участка у ответчика отсутствуют.

Таким образом, суд отказывает, в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кирильченко М.С.