Решение от 17 июня 2020 г. по делу № А73-22775/2019

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-22775/2019
г. Хабаровск
17 июня 2020 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 05.06.2020.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Е.Н. Серовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Гермес Трейд» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 680000, <...>)

к Администрации города Хабаровска (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 680000, <...>), Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 680000, <...>), Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 680000, <...>)

о признании незаконным уведомления, обязании заключить договор, признании разрешения действующим,

при участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 10.12.2019, диплом от 17.06.2008, ФИО3, директор, лично;

от Администрации города Хабаровска – Е.Д. Кундель, представитель по доверенности от 11.10.2019 № 1.1.29-249, диплом от 10.07.2017;

от ДАСиЗ Администрации города Хабаровска – Е.Д. Кундель, представитель по доверенности от 09.01.2020 № 01-44/12, диплом от 10.07.2017;

от ДМС Администрации города Хабаровска – Е.Д. Кундель, представитель по доверенности от 29.11.2019 № 6/08-37, диплом от 10.07.2017;

от ООО «Виктор – Л» – ФИО4, представитель по доверенности от 19.04.2020, диплом от 20.06.2009.

Общество с ограниченной ответственностью «Гермес Трейд» (далее – ООО «Гермес Трейд») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации города Хабаровска, Департаменту архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска с требованием о признании незаконным уведомления об отказе от договора, обязании заключить договор аренды, признать действия незаконными или признать разрешение на строительство действующим.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Виктор – Л».

В судебном заседании представитель истца заявила ходатайство об уточнении иска, а именно просила:

- признать уведомление от 25.07.2019 об одностороннем отказе от договора аренды от 17.06.2016 № 216 незаконным.

- признать договор аренды земельного участка от 17.06.2016 № 216 действующим.

- признать разрешение на строительство объекта «Объект обслуживания автомобилей по улице Горького» № RU 27301000-78/13, выданное Департаментом архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, действующим.

Судом уточнение иска принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивает, мотивируя их неправомерностью отказа ответчика в заключении договора аренды земельного участка, представленного для строительства объекта «Здание охранного комплекса», без проведения торгов на новый срок, в то время как объект до настоящего времени не введен в эксплуатацию.

Представитель ответчиков поддержал позицию по делу, изложенную в отзывах.

Представитель ООО «Виктор – Л» поддерживал позицию ответчиков.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд

У С Т А Н О В И Л:

На основании протокола от 17.10.2012 между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и ООО «Гермес Трейд» посредством аукциона был приобретен земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041401:58, с разрешенным использованием: для использования под строительство объекта транспорта по улице Горького, 59 А, общей площадью 3 049,0 кв. м., и заключен договор аренды от 22.10.2012 № 11597, получено разрешение на строительство.

Согласно разрешению на строительство первым этапом был построен объект охраны порядка. Данный объект был введен в эксплуатацию 27.03.2013 № RU 27301000-38/13, выдавший орган – Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска. Данный объект поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 27:23:0041401:107 и зарегистрировано право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.04.2014.

Так же на арендуемом земельном участке зарегистрирован объект обслуживания автомобилей по улице Горького, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 762, 4 кв. м., степень готовности 7% адрес (местонахождение )объекта: Хабаровский край, город Хабаровск, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 1 м. от ориентира по направлению на северо – восток. Кадастровый номер 27:23:0041401:159.

На данный объект также оформлено право собственности от 02.04.2014.

В связи с регистрацией права собственности на объект охраны порядка и объекта незавершенного строительства (объект обслуживания автомобилей), построенные на земельном участке, договор аренды с Министерством имущественных отношений Хабаровского края был расторгнут по соглашению сторон и заключен новый договор аренды от 17.06.2016 № 216 с департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0041401:58 по адресу: <...> с разрешенным использованием: под окончание строительства объекта обслуживания автомобилей (объект незавершенного строительства) и объект охраны порядка.

Так как в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, в случаях предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В свою очередь согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течении шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 6.3.4. договора аренды земельного участка № 216 по требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут по решению судебных органов в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также когда арендатор не использует объект, предназначенный для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен федеральными законами. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из приобщенных к материалам дела документов, а именно: свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2014 серии 27-АВ № 968251, кадастрового паспорта, технического плана здания, выписки из ЕГРН, следует, что в период 2016 – 2018 годов на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 27:23:0041401:58 истцом осуществлялось строительство объектов недвижимости объекта обслуживания автомобилей (объект незавершенного строительства) и объект охраны порядка.

Разрешение на строительство № RU 27301000-78/13 является действующим до 10.07.2020.

ООО «Гермес Трейд» заблаговременно было подано заявление о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка и 11.04.2019 № 216. Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска был дан ответ, что между Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска и ООО «Гермес Трейд» заключен договор от 17.06.2016 № 216 аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041401:58, площадью 3 049,0 кв. м. в <...> для использование под окончание строительства объекта обслуживание автомобилей по улице Горького, объект охраны правопорядка. Вышеуказанный договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке (№ рег. 27-27/001-27//074/202/2016-958/1 от 06.07.2016). Договор заключен на три года, срок действия условий определен до 16.06.2019. По вопросу заключения дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды сообщили, что в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации земельный участок предоставляется на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения этого объекта и что действующим земельным законодательством не предусмотрено продление сроков договоров аренды земельных участков, предоставленных под окончание строительства объекта незавершенного строительства.

Кроме того, 18.07.2019 специалистом Департамента муниципальной собственности был выдан акт о соблюдении условий договора аренды земельного участка, согласно которому на момент проведения проверки на земельном участке расположены: объект охраны порядка, объект незавершенного строительства – объект обслуживания автомобилей, на котором в настоящее время продолжается строительство. На момент проверки зафиксировано наличие бетонного фундамента, возведен каркас здания (сварно – металлическая конструкция)- два этажа, на части земельного участка складированы щ стройматериалы, задолженности по арендной плате нет.

Из представленных документов услеживается, что на основании акта обследования 25.07.2019 Департаментом муниципальной собственности Администрации города Хабаровска было выслано уведомление о том, что Департамент извещает, что в соответствии с пунктом 1.2. договора от 17.06.2016 № 216, предоставленного под окончание строительства объекта обслуживания автомобилей по улице Горького, объект охраны порядка, срок действия условий договора определен по 16.06.2019. Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель в любое время вправе отказаться от договора на основании 610 ГК РФ, направив арендатору уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом Департамент уведомил, что на основании части 2 статьи 610 ГК РФ Департамент муниципальной собственности Администрации отказывается от договора аренды земельного участка от 17.06.2016 № 216. Договор считается прекращенным по истечении трех месяцев со дня получения настоящего уведомления.

Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска 30.08.2019 уведомил, что на основании уведомления от 25.07.2019 № 17-06/8294 Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска об отказе от договора аренды от 17.06.2016 № 216 действие разрешения на строительство объекта «Объекта обслуживания автомобилей по ул. Горького № RU 27301000-78/13 прекращается.

В силу изложенных обстоятельств, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд руководствуется следующим.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, связанных со строительством до 01.03.2015 был урегулирован статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьи 28 – 34 Земельного кодекса Российской Федерации с 01.03.2015 утратили силу в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), в Земельный кодекс введена глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В свою очередь согласно пункту 5 статьи 36.9 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Материалами дела подтверждается, что на момент обращения ответчика с заявлением о продлении срока действия договора аренды либо заключения нового договора без торгов для завершения строительства, на переданном в аренду земельном участке находится объект незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен номер 27:23:0041401:159.

Следовательно, истцом предпринимались меры по завершению строительства объекта до окончания действия разрешения на строительство и договора аренды № 216.

Учитывая указанные обстоятельства, фактически завершение строительства объекта на участке, действия разрешения на строительство объекта на срок до 10.07.2020, оспариваемый отказ Администрации в заключении с истцом договора аренды земельного участка для завершения строительства противоречит основополагающим принципам разумности, добросовестности.

Данный вывод суда подтверждается также тем, что истец при изложенных фактических обстоятельствах в настоящий момент, не может провести в установленном законом порядке государственную регистрацию своего права на него, поскольку у него отсутствует законное право владения земельным участком под объектом недвижимости после окончания срока действия договора аренды.

Поскольку истец является арендатором земельного участка на основании договора № 216, на земельном участке расположен объект капитального строительства, истцом проводятся все необходимые работы для завершения строительства, суд приходит к выводу, что истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

В силу статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Так, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При изложенном требования истца о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041401:58, признании данного договора действующим признаны судом обоснованными.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие – либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьями 200 и 201 АПК РФ предусмотрено, что ненормативный акт, решение, действия (бездействие) государственного органа могут быть признаны арбитражным судом незаконными при доказанности одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку Департаментом архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска разрешение на строительство признано прекращенным в связи с односторонним отказом Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска, требование о признании разрешения на строительство объекта «Объект обслуживания автомобилей по улице Горького» № RU 27301000-78/13, выданное Департаментом архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, действующим, также подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать уведомление от 25.07.2019 об одностороннем отказе от договора аренды от 17.06.2016 № 216 незаконным.

Признать договор аренды земельного участка от 17.06.2016 № 216 действующим.

Признать разрешение на строительство объекта «Объект обслуживания автомобилей по улице Горького» № RU 27301000-78/13, выданное Департаментом архитектуры строительства и землепользования Администрации города Хабаровска, действующим.

В иске к Администрации города Хабаровска отказать.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гермес Трейд» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Взыскать с Департамента архитектуры, строительства и землепользования Администрации города Хабаровска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гермес Трейд» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.Н. Серова