Решение от 11 сентября 2020 г. по делу № А41-111409/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-111409/19
11 сентября 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 07 сентября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 11 сентября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Сергеевой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело №А41-111409/19 по исковому заявлению ООО "Модена" к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ об урегулировании разногласий

при участии сторон в судебном заседании согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "Модена" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее – ответчик), с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших между ООО «Модена» и Администрацией городского округа Ступино Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения общей площадью 96,4 кв.м., кадастровый номер 50:33:0040136:584, расположенного по адресу: <...>, пом.III, установив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 4.1. Договора изложить в следующей редакции:

««Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта №0-31/20 от 04.08.2020 года, выполненного экспертом ООО «1А Консалтинговая группа» ФИО2, в рамках арбитражного дела № А41-111409/2019, и составляет: 2 147 000 (Два миллиона сто сорок семь тысяч) рублей, без учета НДС».

Пункт 4.3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Первый платеж составляет 35 783 (Тридцать пять тысяч семьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора».

Представитель истца в судебном заседании поддержал иск.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Московской области от 13.13.2018 года по делу №А41-55110/2018 (далее - Решение) удовлетворены в полном объеме требования ООО «Модена» к Администрации городского округа Ступино Московской области (далее -Администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения и об обязании совершить действия, предусмотренные ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).

Указанным Решением суда на Администрацию возложены обязанности совершить в отношении арендуемого ООО «Модена» нежилого помещения общей площадью 96,4 кв.м., кадастровый номер 50:33:0040136:584, расположенного по адресу: <...>, пом.III, действия, определенные ч.3 ст.9 Закона, а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке имущества принять решение об условиях приватизации данного имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Администрация письмом №И 10-21/6127 от 21.10.2019 года направила проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, расположенного по адресу: <...>, пом.III.

По условиям полученного проекта договора ООО «Модена» обязано приобрести арендуемое помещение по цене 4 233 783 (Четыре миллиона двести тридцать три тысячи семьсот восемьдесят три) рубля без учета НДС, определенной в соответствии с отчетом об оценке №744-7/0819, выполненным ООО «РР Групп».

Считая, что предложенная Ответчиком стоимость выкупаемого помещения является явно завышенной и необъективной. ООО «Модена» обратилось к независимой оценочной организации ООО «АБ-ЭКСПЕРТ» с целью определения действительной рыночной стоимости имущества. Согласно отчету от 21.11.2019г. №138-19А об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом.III, выполненному ООО «АБ-ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость данного помещения составляет без учета НДС: 2 420 000 (Два миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей.

В связи с этим, ООО «Модена» вместе с сопроводительным письмом направлен протокол разногласий, в соответствии с которым Истец предложил Ответчику внести изменения в пункт 4.1. и 4.3.1 Договора, изложив их в следующей редакции:

«п. 4.1. Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в отчете от 21.11.2019г. №138-19А об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 96,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>, пом.III, выполненному ООО «АБ-ЭКСПЕРТ» составляет: 2 420 000 (Два миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей, без учета НДС».

«п. 4.3.1. Первый платеж составляет 40 333 (Сорок тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора».

В ответ на указанное письмо Администрация сообщила ООО «Модена», что, направленный протокол разногласий не может быть рассмотрен без возвращения Ответчику направленного им ранее проекта договора купли-продажи.

Полагая, что действия Администрации по согласованию условий и заключению договора купли-продажи муниципального имущества нарушают права и законные интересы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе об отчуждении имущества исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

В силу п.п. 2, 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица (в том числе об оспаривании ненормативного акта) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Московской области от 20.07.2020 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «1А Консалтинговая группа» эксперту ФИО2.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Определить рыночную стоимость помещения, общей площадью 96.4 кв.м., кадастровый номер 50:33:0040136:584, расположенного по адресу: <...>, пом. III по состоянию на дату – 25.05.2018?

Согласно заключению эксперта №О-31/20 рыночная стоимость помещения, общей площадью 96.4 кв.м., кадастровый номер 50:33:0040136:584, расположенного по адресу: <...>, пом. III по состоянию на дату – 25.05.2018 с учетом НДС составляет - 2 533 000 руб., без учета НДС – 2 147 000 (Два миллиона сто сорок семь тысяч) рублей.

При этом суд полагает необходимым отметить, что, возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, Администрация не приводит каких-либо доводов, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта, подготовленного по результатам судебной экспертизы.

При этом, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона № 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ВСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 не представлены.

Ввиду указанного, стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявленным к ним требованиям, в разделе, посвященному анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценнообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

При изложенных обстоятельствах, пункт 4.1 договора подлежит принятию в редакции, согласно которой стоимость выкупаемого имущества с учетом выводов судебной экспертизы 2 147 000 (Два миллиона сто сорок семь тысяч) рублей.

Таким образом, суд считает необходимым пункт 4.1. договора изменить на основании проведенной судебной экспертизы и изложить его в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта №0-31/20 от 04.08.2020 года, выполненного экспертом ООО «1А Консалтинговая группа» ФИО2, в рамках арбитражного дела № А41-111409/2019, и составляет: 2 147 000 (Два миллиона сто сорок семь тысяч) рублей, без учета НДС».

С учетом принятия судом рыночной стоимости объекта в размере 2 147 000 (Два миллиона сто сорок семь тысяч) рублей, без учета НДС», суд полагает возможным п. 4.3.1. договора изложить в следующей редакции: «Первый платеж составляет 35 783 (Тридцать пять тысяч семьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора».

Иные доводы ответчика, изложенные в отзыве и озвученные в ходе судебного разбирательства, отклоняются судом, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при не правильном и не верном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца.

Судебные расходы, в том числе, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000,00 руб. и расходы на оплату судебной экспертизы в размере 20 000,00 руб. распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и возлагаются на ответчика в полном объеме.

руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Модена» и Администрацией городского округа Ступино Московской области при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в отношении нежилого помещения общей площадью 96,4 кв.м., кадастровый номер 50:33:0040136:584, расположенного по адресу: <...>, пом.III, установив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 4.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в Заключении эксперта №0-31/20 от 04.08.2020 года, выполненного экспертом ООО «1А Консалтинговая группа» ФИО2, в рамках арбитражного дела № А41-111409/2019, и составляет: 2 147 000 (Два миллиона сто сорок семь тысяч) рублей, без учета НДС».

Пункт 4.3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Первый платеж составляет 35 783 (Тридцать пять тысяч семьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки, и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения настоящего Договора».

Взыскать с АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СТУПИНО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу ООО «Модена» расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

Судья А.С. Сергеева