Решение от 8 июня 2025 г. по делу № А40-278248/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-278248/24-150-1981
г. Москва
9 июня 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2025 года

Полный текст решения изготовлен 9 июня 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мироваровым М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "СКАЗКА" (105082, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, ПЕР БАЛАКИРЕВСКИЙ, Д. 23, ПОМЕЩ. 2/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.09.2021, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "СКАЗКА" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск, заявил ходатайство о вызове в судебное заседания эксперта, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Согласно ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Суд учитывает, что в соответствии с положениями статьи 86 АПК РФ вызов эксперта является правом, а не обязанностью суда, и обуславливается предметом доказывания и необходимостью в получении определенного доказательственного материала (относимого и допустимого) в подтверждение наличия какого-либо юридического факта.

В связи с изложенным, ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание эксперта отклонено судом, в порядке ст. 68, 71, 86 АПК РФ.

Согласно ч.2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований. Если необходимость или возможность проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

В силу закона право определения доказательств, имеющих значение для дела, как и право решения вопроса о целесообразности назначения по делу экспертизы принадлежит суду.

Оснований для назначения повторной экспертизы судом не усматривается.

Судом 29.04.2025, в порядке ст. 163 АПК РФ, был объявлен перерыв в судебном заседании до 16.05.2025.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав правовую позицию представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «СКАЗКА» (далее – истец), являясь на основании договора аренды нежилого помещения, находящегося в собственности г. Москвы от 21.04.2022 № ЭТ01-00541/22, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - ответчик), арендатором нежилого помещения расположенного по адресу г. Москва, ЦАО, пер. Балакиревский, д. 23, пом. 2/1, с кадастровым номером 77:01:0003025:3044, общей площадью 27 кв. м., и обладая в силу п.5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 15.07.2024 обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемого объекта.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик 20.09.2024 направил истцу проект договора купли-продажи от 13.09.2024 № 59-9928, с указанием цены объекта в размере 13 595 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 19.04.2024 № М586-2264-П/2024, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 21.08.2024 № 750/2016-24, подготовленным Ассоциацией «Международный союз оценщиков».

Между тем согласно отчета от 14.10.2024 № 071024-01, проведенного Обществом с ограниченной ответственностью «АМР Консалтинг» по заказу ООО "СКАЗКА", рыночная стоимость объекта оценки - нежилого помещения расположенного по адресу г. Москва, ЦАО, пер. Балакиревский, д. 23, пом. 2/1, с кадастровым номером 77:01:0003025:3044, общей площадью 27 кв. м . составляет 3 954 167 руб.

16.10.2024 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимости от 13.09.2024 № 59-9928, предложив цену выкупаемого нежилого помещения в размере 3 954 167 руб.

Кроме того, истец указывает, что в счет цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений на сумму 2 000 000 руб., с учетом произведенного зачета подлежащего оплате цена объекта составляет 1 954 167 руб.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с данным иском.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п. 5 ст. 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 22.07.2008 № 159-ФЗ и от 29.07.1998 № 135-ФЗ субъектам малого предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем в данном случае стоимость приобретаемого имущества, установленная отчетом ООО «Столичное агентство экспертизы собственности» от 10.04.2023 № 103/23, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения данного дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту АНО ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА» ФИО1 и/или ФИО2.

Согласно экспертному заключению АНО ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА» от 03.03.2025 № 278248/25-СЭ, рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 15.07.2024 составляет 8 050 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещении, с кадастровым номером 77:01:0003025:3044, общей площадью 27 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, переулок Балакиревский, д. 23, пом. 2/1, по состоянию на 15.07.2024 составляет 1 156 129,27 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения в части рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта АНО ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА» от 03.03.2025 № 278248/25-СЭ.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, при этом разногласия сторон в части п.3.1 договора урегулированы в судебном порядке, то п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта АНО ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА» от 03.03.2025 № 278248/25-СЭ.

Между тем, суд не усматривает оснований удовлетворения исковых требований в части урегулирования разногласий пункта 3.1. договора «в счет цены объекта засчитывается стоимость неотделимых улучшений в размере 1 156 129,27 руб. С учетом произведенного зачёта, подлежащая оплате цена объекта составляет 6 893 870,73 руб., является окончательной и изменению не подлежит», а также в части урегулирования разногласий п. 3.4. абзац 3 договора «все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 82 069,89 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Предоставление государственной услуги осуществляется Департаментом в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности 4 А40-193569/23 субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость выкупаемого объекта недвижимости в проекте договора купли-продажи устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося с государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать: 1)отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 2)достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно ст. 12 ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества – минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

В соответствии со ст. 6 ФЗ № 135-ФЗ субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений ст. 10 названного закона, в отношении оценки объектов оценки, принадлежащих субъектам РФ, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки. Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Стоимость неотделимых улучшений засчитывается Департаментом на этапе проведения оценочных мероприятий при предоставлении арендатором оценщику согласия Департамента на проведение неотделимых улучшений, соответствующего Положению, а также проектно-сметной документации и финансовых документов, подтверждающих фактические затраты на проведение ремонтно-строительных работ.

В соответствии с Положением об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (пункты 2.5.11-2.5.13), утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП, пользователи объектов нежилого фонда вправе с согласия Департамента производить за свой счет неотделимые улучшения объектов нежилого фонда, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Согласие на производство неотделимых улучшений подлежит оформлению дополнительным соглашением к соответствующему договору о передаче объекта нежилого фонда пользователю или решением собственника в отношении объектов, переданных государственным унитарным предприятиям и учреждениям города Москвы.

Стоимость произведенных с согласия Департамента неотделимых улучшений возмещается пользователю объекта в порядке, предусмотренном правовым актом Правительства Москвы, при этом соответствующее положение должно содержаться в договоре, заключаемом с пользователем.

Департаментом не предоставлялось истцу согласие на производство неотделимых улучшений, соответствующее дополнительное соглашение к ранее действующему договору аренды вышеуказанного нежилого помещения не заключалось, а также не проводилось согласование проектно-сметной документации и финансовых документов, подтверждающих фактические затраты.

Истцом также не представлены доказательства необходимости произведенных работ.

С учетом изложенного, отсутствуют правовые основания для определения стоимости объекта за вычетом работ, произведенных в арендуемом помещении.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ".

В соответствии со ст. ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 руб. возлагаются на ответчика.

Расходы по госпошлине по иску относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307 - 310 ГК РФ, ст. ст. 4, 27, 67, 68, 71, 75, 110, 123, 156, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "СКАЗКА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером 77:01:0003025:3044, общей площадью 27 кв. м., расположенного по адресу: <...>/1, изложив:

- пункт 3.1 договора: «Цена Объектов составляет 8 050 000 (восемь миллионов пятьдесят тысяч) руб. 00 коп., в соответствии с заключением эксперта от 03.03.2025 № 278248/25-СЭ (далее – Отчет), выполненным АНО ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР «ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

В остальной части пункт 3.1 договора изложить в редакции ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

- пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 95 833 (девяносто пять тысяч восемьсот тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В остальной части пункт 3.4 договора изложить в редакции ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу ООО "СКАЗКА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. (пятьдесят тысяч рублей), расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 50 000 руб. (пятьдесят тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Э. Михайлова