Решение от 19 февраля 2019 г. по делу № А39-6576/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-6576/2017

город Саранск19 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 19 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице составе Алёхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зубановой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Магма"

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к публичному акционерному обществу "Мордовцемент"

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 08.12.2014 к договору купли-продажи недвижимого имущества №752-14 от 28.10.2014, применении последствий недействительности сделки, возврате земельного участка с кадастровым номером 13:22:0115004:410, признании предварительного договора купли-продажи земельного участка № 840-14 от 12.12.2014 ничтожным и возврате денежных средств в размере 39765626рублей 04 копейки, проведении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 752-14 от 28.10.2014, заключенного между ООО "Магма" и ПАО "Мордовцемент",

с привлечением к участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО АКБ "Связь-Банк", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

при участии

от истца: ФИО3 (представитель по доверенности от 05.06.2017),

от ответчика: ФИО4 (представитель по доверенности №МС/18-386 от 05.12.2018),

от ПАО АКБ"Связь-Банк": не явился (заявлено ходатайство об отложении),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия: не явился,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью "Магма" (далее - ООО "Магма", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к публичному акционерному обществу "Мордовцемент" (далее - ПАО "Мордовцемент", ответчик).

Истец просит признать недействительным дополнительное соглашение №1 от 08.12.2014 к договору купли-продажи недвижимого имущества №752-14 от 28.10.2014, применить последствия недействительности дополнительного соглашения путем возврата истцу ответчиком земельного участка с кадастровым номером 13:22:0115004:410.

Истец просит также признать предварительный договор купли-продажи земельного участка № 840-14 от 12.12.2014 ничтожным, о возврате денежных средств в размере 39765626рублей 04 копейки, уплаченных во исполнение предварительного договора.

Также истец просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества № 752-14 от 28.10.2014, заключенного между ООО "Магма" и ПАО "Мордовцемент".

К участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО АКБ "Связь-Банк", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

28.10.2014 между ОАО "Мордовцемент" (продавец) и ООО "Магма" (покупатель) был заключен договор № 752-14.

По условиям договора продавец обязался передать в собственность покупателя следующее имущество:

1. Здание установки по производству сухих строительных смесей, назначение - нежилое, 5 -этажное, общая площадь 966 кв.м, инв. № 14324, лит. А, запись регистрации 13-13-06/032/2006-052 от 03.11.2006 стоимостью 3311000рублей;

2. Здание производства альтернативного топлива, назначение: нежилое, 2-этажное, общей площадью 6058,9 кв.м, инв. 14756, лит. А, запись регистрации 13-13-06/051/2008-152 от 12.09.2008, свидетельство о государственной регистрации права 13 ГА 274998 от 12.09.2008, стоимостью 21658000рублей;

3. Корпус вспомогательных цехов, назначение: нежилое, общей

площадью 10821 кв. м, инв. 11081, лит. Б, запись регистрации № 13-1/22 - 151/2003-266 от 20.08.2003, свидетельство о государственной регистрации права 13 ГА 353978, стоимостью 33530000рублей.

4. Склад материально-технический, общей площадью 2934, 1 кв. м, запись регистрации №13-1/22-151/2003-267 от 20.08.2003, свидетельство о государственной регистрации права 13-БА029630, от 20.08.2003, стоимостью 6055000рублей;

5. Здание административно-бытового корпуса № 1, общей площадью 4713,9 кв. м, запись регистрации № 13-1/22-151/2003-268 от 20.08.2003, свидетельство о государственной регистрации права 13-БА 029631 от 20.08.2003, стоимостью 20314000рублей;

6. Гараж на 25 спецмашин, общей площадью 1312,6 кв. м, запись регистрации № 13-1/22-151/2003-269 от 20.08.2003, свидетельство о государственной регистрации права 13-БА 029632 от 20.08.2003, стоимостью 4067000 рублей;

7. Надземный газопровод низкого давления к блочной котельной протяженностью 37 м, инв. № 89:257:002:000000340;

8. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации производственных зданий (административные, производственные здания), общей площадью 262948кв.м, с кадастровым номером 13:22:0115004:410, свидетельство о государственной регистрации права 13 ГА 463335, выдано 29.10.2010, запись регистрации №13-13-06/097/2010-004 от 29.10.2010, стоимостью 16947000рублей;

9. Высоковольтная линия электропередачи ВЛ-6кВ-1, протяженностью 1123 м, инв. № 14780, запись регистрации № 13-13/06/036/2012/298 от 12.09.2009, стоимостью 798000рублей;

10. Высоковольтная линия электропередачи ВЛ-06Кв-2, протяженностью

320 м, инв. № 14779, запись регистрации № 13-13/06/051/2008-154 от 12.09.2008, стоимостью 231000рублей.

Согласно пункту 3.2. договора общая цена имущества составляет 88617600руб.

Цена земельного участка согласована в сумме 5510876руб. 22коп.

По актам приема-передачи от 28.10.2014 и от 05.11.2014 имущество, указанное в договоре, передано от продавца покупателю.

Имущество, поименованное в договоре полностью оплачено покупателем, что подтверждено суду продавцом.

08.12.2014 стороны сделки заключили дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи об исключении из предмета договора земельного участка с кадастровым номером 13:22:0115004:410, площадью 262948кв.м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения и эксплуатации производственных зданий, с местоположением (почтовый ориентир): Республика Мордовия, <...>, примерно в 2100м от ориентира на северо-восток.

По акту приема-передачи от 08.12.2014 земельный участок передан от покупателя продавцу.

12.12.2014 ОАО "Мордовцемент" (продавец) и ООО "Магма" (покупатель) заключили предварительный договор №840-14 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:22:0115004:410.

По условиям предварительного договора стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи части земельного участка с КН 13:22:0115004:410, необходимой для эксплуатации имущества, поименованного в договоре купли-продажи №752-14 от 28.10.2014.

В пункте 3.6. договора цена продажи участка установлена в размере 39765626 руб. 04коп., которая при заключении основного договора пересмотру не подлежит.

Согласно пункту 3.7. предварительного договора покупатель выплачивает продавцу задаток в сумме 39765626руб. 04коп.

В пункте 3.2. предварительного договора установлено, что участок передается покупателю по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с даты оплаты договора.

В Приложении №1 к предварительному договору стороны отобразили и согласовали план раздела земельного участка с КН 13:22:0115004:410 в пользу ООО "Магма" и в пользу ПАО "Мордовцемент".

Платежным поручением от 15.12.2014 № 3151 ООО "Магма" перечислило ОАО "Мордовцемент" 39765626руб. 04коп. в виде задатка за часть земельного участка с КН 13:22:0115004:410.

После перечисления задатка основной договор купли-продажи заключен не был.

01.06.2016 между ПАО "Мордовцемент" (арендодатель) и ООО "Магма" (арендатор) был заключен договор № 307-15, по условиям которого обществу "Магма" в аренду передается 245948, 09кв.м земельного участка с КН 13:22:0115004:410, общая площадь которого составляет 262948 кв.м. Срок аренды участка согласован с 01.06.2016 по 12.12.2016 с автоматической его пролонгацией. Размер арендной платы в месяц согласован в сумме 117708руб. 86коп.

В июне 2017 года ООО "Магма" обратилось к ПАО "Мордовцемент", где попросило квалифицировать дополнительное соглашение №1 от 08.12.2014 как ничтожное, передать земельный участок с КН 13:22:0115004:410 покупателю, возвратить полученный по предварительному договору задаток в сумме 39765626руб. 04коп.

Ответа на претензию не последовало, ООО "Магма" обратилось в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

С учетом пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

В силу статей 273, 552 Гражданского кодекса РФ статьи 35 Земельного кодекса РФ и условий договора купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные ответчиком здания являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу (ответчику) и в данном случае в обороте участвовали совместно. Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

Как усматривается из материалов дела и подтверждается сторонами спора, переданные истцу по рассматриваемому договору купли-продажи объекты недвижимости и сооружения, расположены не на всем земельном участке с кадастровым номером 13:22:0115004:410, что следует также из согласованного сторонами плана земельного участка в Приложении №1 при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Между тем, если при отчуждении зданий невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными зданиями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя зданий в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на здания.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Таким образом, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона № 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Соглашением № 1 от 08.12.2014 к договору купли-продажи №752-14 от 28.10.2014 стороны договора выразили вопреки требованиям закона волю на отчуждение объектов недвижимости без земельного участка, на котором они располагаются, поэтому данное соглашение является ничтожной сделкой, связанной с изменением и прекращением прав и обязанностей по договору.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Договор купли-продажи № 752-14 от 28.10.2014 истцом исполнен на его первоначальных условиях с оплатой всей суммы договора, включая стоимость спорного земельного участка. Вместе с тем, получив деньги по сделке, ответчик возвратил себе выкупленный истцом земельный участок, что противоречит требованиям закона и специфики договора купли-продажи недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах ответчик по вступлении решения по данному делу в законную силу обязан возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 13:22:0115004:410, площадью 262948кв.м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения и эксплуатации производственных зданий, с местоположением (почтовый ориентир): Республика Мордовия, <...> примерно в 2100м от ориентира на северо-восток.

Что касается требования истца о признании предварительного договора купли-продажи № 840-14 от 12.12.2014 ничтожным, то судом указывается следующее.

В соответствии со статьей 429 гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор №840-14 был заключен сторонами 12.12.2014. Конкретный срок договора не установлен. Следовательно, основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами до 12.12.2015, чего сделано не было.

Таким образом, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены с 13.12.2015. В связи с этим требование истца о признании данного договора ничтожным является беспредметным, ввиду отсутствия этого договора как такового и уже не связывающим обязательствами его стороны.

На основании изложенного в удовлетворении данного требования истцу следует отказать за отсутствием предмета спора.

Как следует из материалов дела во исполнение предварительного договора истец перечислил ответчику как задаток 39765626руб. 04коп.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Как указывалось выше основной договор не заключен в связи с бездействием продавца, принявшего на себя обязательства по разделу земельного участка и снятия с него обременения ипотекой в пользу ПАО АКБ "Связь-Банк".

При таких обстоятельствах у ответчика не имеется правовых оснований для удержания 39765626руб. 04коп., полученных в виде задатка по прекращенному предварительному договору.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

На основании статей 1102, 1103 Гражданского кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 39765626руб. 04коп.

Истец просит также вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи №752-14 от 28.10.2014.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств о том, что ООО "Магма" обращалось к ответчику с просьбой осуществить совместную государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, полученное по первоначальному (без дополнительного соглашения №1 от 08.12.2014) договору №752-14 от 28.10.2014, а ответчик от участия в государственной регистрации уклонился, истец суду не представил.

При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения данного требования у суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по делу относится на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Государственная пошлина в размере 206000руб. относится на ответчика и подлежит возмещению истцу. В части отклоненных исковых требований государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л :

признать недействительным соглашение № 1 от 08.12.2014 к договору купли-продажи недвижимого имущества №752-14 от 28.10.2014, заключенное публичным акционерным обществом "Мордовцемент" (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Магма" (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Обязать публичное акционерное общество "Мордовцемент" (ОГРН <***>, ИНН <***>) после вступления решения в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Магма" (ОГРН <***>, ИНН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 13:22:0115004:410, площадью 262948кв.м, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения и эксплуатации производственных зданий, с местоположением (почтовый ориентир): Республика Мордовия, <...>, примерно в 2100м от ориентира на северо-восток.

Взыскать с публичного акционерного общества "Мордовцемент" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магма" (ОГРН <***>, ИНН <***>) неосновательное обогащение в сумме 39765626рублей 04копейки.

Взыскать с публичного акционерного общества "Мордовцемент" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Магма" (ОГРН <***>, ИНН <***>) 206000рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяМ.Н. Алёхина