Решение от 15 июля 2024 г. по делу № А46-6137/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6137/2024
15 июля 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена в заседании суда 04 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 15 июля 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным распоряжения об отказе в предоставлении земельного участка,

в судебном заседании приняли участие:

от заявителя - ФИО2 по доверенности от 27.03.2024 (удостоверение адвоката),

от заинтересованного лица – ФИО3 по доверенности от 20.09.2023, удостоверение,



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным Распоряжения № 236 от 20.02.2024 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2081 в Кировском административном округе города Омска.

В качестве способа восстановления нарушенного права предприниматель просил обязать Департамент принять решение о продаже ИП ФИО1 земельного участка площадью 2189 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 11 м, по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. Степанца, д. 10, корп. 3. Кадастровый номер земельного участка: 55:36:110101:2081.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.04.2024 указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 07.05.2024.

В предварительном судебном заседании 07.05.2024 представитель Департамента предоставил отзыв на заявление, в котором возражал относительно требований заявителя.

Протокольным определением от 07.05.2024 дело назначено к судебному разбирательству на 27.06.2024.

В заседании суда 27.06.2024 представитель ИП ФИО1 предоставил возражения на отзыв с ходатайством о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Центр инновационного развития «Ступени» (далее – АНОО «ЦИР «Ступени»).

В порядке статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд объявил перерыв в судебном заседании до 10 часов 40 минут 04.07.2024 (информация размещена в электронном сервисе «Картотека арбитражных дел»).

В судебном заседании 04.07.2024, продолженном после перерыва, представитель ИП ФИО1 поддержал ходатайство о привлечении третьего лица, поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Суд, руководствуясь частью 1 статьи 51 АПК РФ, отказал в удовлетворении ходатайства заявителя о привлечении к участию в деле в процессуальном положении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АНОО «ЦИР «Ступени», поскольку принятый судебный акт по настоящему спору не повлияет на права или обязанности указанного лица по отношению к одной из сторон.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

06.02.2023 между Департаментом и ИП ФИО1 был заключен договор аренды № Д-Кр-14-479 земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2081 (далее - Участок) сроком на 48 лет 11 месяцев 29 дней для эксплуатации здания с разрешением использования участка: под строительство административного здания.

Согласно пункту 1.6 договора аренды на Участке имеется объект капитального строительства: здание, площадью 1044 кв.м с кадастровым номером здания: 55:36:110101:31439, принадлежащее на праве собственности ИП ФИО1

Указанное нежилое здание предоставлено в аренду АНОО «ЦИР «Ступени» на основании договора аренды помещения № А-С(10-6) от 01.06.2023.

Как указал заявитель, ИП ФИО1 является собственником нежилого здания площадью 1044 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер здания: 55:36:110101:31439, вид разрешенного использования: образование и просвещение.

Здание расположено на земельном участке площадью 2189 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 11 м, по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. Степанца, д. 10, корп. 3. Кадастровый номер земельного участка: 55:36:110101:2081. Один из основных видов разрешенного использования земельного участка: образование и просвещение (код 3.5.)

В связи с указанным заявитель 30.01.2024 обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка 55:36:110101:2081 в собственность без проведения торгов, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

2002.2024 Департаментом было вынесено Распоряжение № 236 об отказе в предоставлении земельного участка 55:36:110101:2081 по следующему основанию:

- в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, (подпункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ);

- предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается. Процент застройки земельного участка, относительно площади расположенного на нем объекта недвижимости, ниже нормативного показателя процента застройки, (подпункт 19 статьи 39.16 ЗК РФ).

Полагая указанный отказ незаконным и необоснованным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит настоящее требование не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ и пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ определено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно сообщению заявителя, представленному к обращению, сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), на Участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110101:31439 (нежилое 3-этажное здание), площадью 422 кв. м (вычислена по координатам здания), в ЕГРН площадь здания 1044 кв. м, принадлежащий на праве собственности ИП ФИО1

В соответствии с подпунктами 1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, а также в случае, если предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

По мнению Департамента, площадь Участка в несколько раз превышает допустимый размер площади застройки для объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.

Предприниматель, обращаясь с требованием о предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимости, обязан в порядке, предусмотренном статьей 65 АПК РФ, представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать тот факт, что для находящегося у него в собственности объекта недвижимости ему необходим земельный участок испрашиваемой площадью, а соответствующие доводы органа местного самоуправления (государственного органа) об отказе в приватизации земельного участка по основанию несоразмерности заявленной площади подлежат оценке судом, исходя из представленных сторонами по делу доказательств и действующих норм права (определение ВС РФ от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Согласно пункту 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые согласно части 1 статьи 38 ГрК РФ могут включать в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденным Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 (далее - Решение № 201), Участок расположен в зоне объектов административно-делового и общественного назначения (ОД-1).

Для указанной территориальной зоны в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 42 Решения № 201, минимальный процент застройки земельного участка с вышеуказанным видом разрешенного использования: деловое управление (код 4.1) составляет от 40 до 70 %, для прочих видов разрешенного использования: минимальный - 25, максимальный - 70 %.

Однако процент застройки Участка составляет 19% (422*100/2189).

Таким образом, процент застройки Участка, относительно площади расположенного на нем объекта недвижимости, ниже нормативного показателя процента застройки, установленного Решением № 201.

Решением Омского городского Совета от 12.11.2020 № 268 в статью 3 Решения № 201 введена часть 3.2, согласно которой установленный названными Правилами минимальный процент застройки в границах земельного участка применяется исключительно в случаях приобретения в собственность земельных участков в установленном порядке гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Следовательно, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

Аналогичная правовая позиция изложена в решении Арбитражного суда Омской области от 13.10.2021 по делу № А46-4995/2021, оставленном без изменений постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 39.20 ЗК РФ, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 ЗК РФ), в силу чего условия выкупа земельного участка определяются исходя из тех правовых актов, которые действуют по состоянию на дату подачи такого заявления (алогичная правовая позиция изложена на стр.13 постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.02.2022 №А46-2258/2021).

Таким образом, собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет право требовать предоставление ему в собственность без торгов только ту часть земельного участка, которая необходима для использования и эксплуатации объекта недвижимого имущества, расположенного в границах испрашиваемого земельного участка.

Какие-либо иные объекты или площади не подлежат учету при определении минимального процента застройки в соответствии с Решением № 201 (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2021 по делу № А46-17160/2020).

Таким образом, площадь испрашиваемого Участка не обоснована.

Заявителем указано, что согласно градостроительному плану Участка, одним из видов разрешенного использования Участка (далее - ВРИ) является образование и просвещение (код 3.5). Заявитель также указывает, что фактически в границах Участка расположено здание, используемое АНОО «ЦИР «Ступени» по договору аренды от 01.06.2023 № А-С (10-6) для оказания образовательных услуг населению. В соответствии с лицензией, выданной АНОО «ЦИР «Ступени», разрешенными видами деятельности учреждения являются дошкольное, начальное и общее образование.

На основании изложенного, заявитель полагает, что в соответствии с подпунктом 6 пункта 5 статьи 42 Решения № 201 процент застройки в границах Участка с ВРИ дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1) не подлежит установлению.

Вместе с тем, предпринимателем не учтено следующее.

Согласно акту осмотра от 13.02.2024, на Участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 55:36:110101:31439 (нежилое 3-этажное здание), в котором по сведениям 2ГИС осуществляется деятельность следующих организаций:

- школа бальных танцев «Дети на паркете»;

- центр развития детей «Продленка»;

- клуб робототехники «Роботсам»;

- спортивный клуб «Скорпион-каратэ»;

- центр инновационного развития «Ступени»;

- частный детский сад «Тими»;

- детская театральная школа «Тюа»

- Федерация тхэквондо (ГТФ) Омской области.

Сведения подтверждаются фотоматериалами к акту осмотра и являются актуальными в настоящее время.

При этом ВРИ Участка согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН - «под строительство административного здания», наименование объекта недвижимости, расположенного в границах Участка - «реконструкция незавершенного строительства административного здания ул. Степанца 10 корп. 6 Кировского АО г. Омска».

Сведения о ВРИ Участка дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1) отсутствуют как в выписке из ЕГРН на Участок, так и в градостроительном плане.

Вместе с тем, исходя из сведений ЕГРН, ВРИ Участка подпадает под обозначение деловое управление (код 4.1), где процент застройки составляет от 40 до 70 % либо под «прочие виды разрешенного использования» для которых процент застройки: минимальный - 25, максимальный - 70.

Кроме того, организации, расположенные в здании, не являются его собственниками, занимают административное здание на основании договоров аренды.

Следовательно, после окончания действия договора аренды, фактическое использование здание может быть изменено, в связи с чем необходимо принимать во внимание наименование здания, внесенное в ЕГРН.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) основным видом деятельности ИП ФИО1 (собственника здания) является: аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Фактически предприниматель на спорном Участке осуществляет сдачу в аренду указанного административного здания для деятельности третьих лиц, что не подтверждает использование здание в соответствии с ВРИ дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1).

Более того, организации, расположенные в здании, размещенном на Участке, осуществляют не только виды деятельности, соответствующие ВРИ дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1), но и иную деятельность:

1) Спортивный клуб «Скорпион», представляет собой спортивный клуб, секцию, что подтверждается сведениями из открытых источников.

2) Региональная общественная организация «Федерация ТХЭКВОНДО (ГТФ) Омской области» (ИНН <***>), осуществляет следующие виды деятельности: деятельность прочих общественных организаций и некоммерческих организаций, кроме религиозных и политических организаций, издание книг, виды издательской деятельности прочие, деятельность спортивных объектов, деятельность спортивных клубов, деятельность в области спорта прочая.

При этом, согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» использование участка для размещения спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях соответствует ВРИ: обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2).

Вместе с тем, ВРИ обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.2) применительно к положениям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 5 статьи 42 Решения № 201, должен быть расценен как «прочие виды разрешенного использования» для которых процент застройки: минимальный - 25, максимальный - 70.

Таким образом, вопреки мнению заявителя, Участок не используется им в целях, установленных ВРИ дошкольное, начальное и среднее общее образование (код 3.5.1), а потому выводы о том, что процент застройки Участка не подлежит установлению, основан на неверном толковании положений Решения № 201, сделан без учета иных фактических обстоятельств дела.

Следует отметить, что необходимая площадь участка определяется исключительно нормативным правовым актом и не подлежит установлению опытным (экспертным) путём.

Указанное подтверждается и практикой по аналогичным делам: постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.10.2022 по делу 2193/2021, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2023 по делу № А46-5090/2022, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2022 № А46-6559/2022.

На основании изложенного, предприниматель не обосновал наличие оснований для признания отказа недействительным.

Доводы заявителя о наличии оснований для предоставления Участка (наличие в его границах объекта недвижимости) подлежат рассмотрению в совокупности с установлением оснований для отказа в предоставлении в собственность такого Участка (предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ).

Поскольку оспариваемый отказ не противоречит предусмотренным законом основаниям для отказа в предоставлении земельных участков в собственность, не нарушает прав и законных интересов предпринимателя и, следовательно, правовые основания для признания его незаконным применительно к положениям статей 198, 200 АПК РФ отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ не противоречит предусмотренным законом основаниям для отказа в предоставлении земельного участка (подпункты 1, 19 статьи 39.16 ЗК РФ), не нарушает прав и законных интересов заявителя, в связи с чем правовые основания для удовлетворения требования ИП ФИО1 отсутствуют.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, состоящих из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результаты рассмотрения дела, расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным распоряжения № 236 от 20.02.2024 департамента имущественных отношений Администрации города Омска об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2081 в Кировском административном округе города Омска и обязании принять решение о продаже индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельного участка площадью 2189 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно в 11 м, по направлению на юго-восток от ориентира, почтовый адрес ориентира: Омская область, <...>, кадастровый номер земельного участка: 55:36:110101:2081, отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья В.В. Пермяков