Решение от 2 марта 2023 г. по делу № А40-192068/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-192068/22-85-1517
г. Москва
02 марта 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 02 марта 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЕСЯ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ответчикам 1. ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 2. Министерство транспорта РФ

третьи лица 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, 2. ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ

о понуждении к заключению договоров аренды

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. от 02.09.2022 №б/н, ФИО3 ген. директор по решению от 07.05.2022 №1/20

от ответчика (1) – ФИО4 по дов. от 08.04.2022 №86/22, ФИО5 по дов. орт 30.04.2022 №59/22

от ответчика (2) - ФИО6 по дов. от 09.01.2023 №ПД-38/6-НС

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АЛЕСЯ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА", Министерству транспорта РФ об обязании заключить с ООО «АЛЕСЯ» договор аренды нежилого помещения (часть комн. 14 пом. I эт.3) общей площадью 8,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> для организация общественного питания на условиях прилагаемого проекта договора, договор аренды нежилого помещения (комн. 2-4 пом. II эт. 1) общей площадью 17,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для организация общественного питания на условиях прилагаемого проекта договора, договор аренды нежилого помещения (комн. 2-4, 25 (часть) пом. I эт. 4) общей площадью 27,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для организация общественного питания на условиях прилагаемого проекта договора, договор аренды нежилого помещения (часть комн. 31 пом. II эт. цокольный) общей площадью 6,0 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для организация общественного питания на условиях прилагаемого проекта договора, договор аренды нежилого помещения (часть комн. 23 пом. I эт. 2) общей площадью 7,1 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для организация общественного питания на условиях прилагаемого проекта договора, расположенного по адресу: <...>, для организация общественного питания на условиях прилагаемого проекта договора, договор аренды открытой площадки (благоустройство) общей площадью 10,0 кв.м, расположенной по адресу: <...> для организация общественного питания на условиях прилагаемого проекта договора.

Исковые требования мотивированы со ссылкой на ч. ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции с правом арендовать спорные нежилые помещения без прохождения процедуры торгов на заключении договора аренды.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам иска.

В судебном заседании представитель ответчика (1) возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании представитель ответчика (2) возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третьи лица, извещенные о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со ст. ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащим образом, в суд не явились, своих представителей в суд не направили.

Дело рассмотрено без участия третьих лиц, в порядке ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, выслушав в судебном заседании представителей истца и ответчиков, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что между Федеральным государственным автономным образовательным учреждением высшего образования «Российский университет транспорта» (далее — Ответчик, Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «АЛЕСЯ» (далее — Истец, Арендатор) следующие договоры аренды:

—договор аренды № 2016/ар-29 от 01.09.2016 г., предмет аренды — нежилое помещение (комн. 14 (часть) пом. I эт. 3) общей площадью 8,5 кв.м, расположенное по адресу: <...>, цель аренды - организация общественного питания (п. 1.1 договора), срок аренды - 5 лет;

—договор аренды № 2016/ар-ЗЗ от 08.09.-2016 г., предмет аренды — нежилое помещение (комн. 2-4 пом. П эт. 1) общей площадью 17,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>, цель аренды — организация общественного питания (п. 1.1 договора), срок аренды - 5 лет;

—договор аренды № 2016/ар-35 от 08.09.2016 г., предмет аренды - открытая площадка (благоустройство) общей площадью 10,0 кв.м, расположенная по адресу: <...> цель аренды — организация общественного питания (п. 1.1 договора), срок аренды — 5 лет;

— договор аренды № 2016/ар-10 от 05.02.2016 г., предмет аренды - нежилое помещение (комн, 2-4, 25 (часть) пом. I эт. 4) общей площадью 27,7 кв.м, расположенное по адресу: <...>, цель аренды — организация общественного питания (п. 1.1 договора), срок аренды - 5 лет;

договор аренды № 2016/ар-11 от 05.02.2016 г., предмет аренды — нежилое помещение (комн. 31 (часть) пом. II эт. цокольный) общей площадью 6,0 кв.м, расположенное по адресу: <...>, цель аренды - организация общественного питания (п. 1.1 договора), срок аренды — 5 лет;

—договор аренды № 2016/ар-13 от 05.02.2016 г., предмет я рейды — нежилое помещение (комн. 23 (часть) пом. I эт. 2) общей площадью 7,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, цель аренды — организация общественного питания (п. 1.1 договора), срок аренды - 5 лет;

—договор аренды № 2016/ар-14 от 05.02.2016 г., предмет аренды - нежилое помещение (комн. 52 (часть) пом. I эт. 2) общей площадью 16,0 кв.м, расположенное по адресу: <...>, цель аренды - организация общественного питания (п. 1.1 договора), срок аренды - 5 лет.

Срок действия указанных договоров аренды истек.

До истечения срока действия договоров ООО «АЛЕСЯ» письмами № № 0020/5, 0020/6, 0020/7 от 10.09.2020 г. обратилось к ответчику с требованием о заключении вышеперечисленных договоров аренды на новый 5-летний срок в порядке ч. 9.1 ст. 17 Закона о защите конкуренции.

В ответ на указанные обращения Университет письмом от 24.09.2020 г. № 041/8376 сообщил, что РУТ (МИИТ) готов продлить арендные отношения с обществом по вышеуказанным договорам аренды.

Письмом от 18.04.2022 г. № 041/5745 ответчик повторно сообщил истцу, что Университет готов продлить арендные отношения с ООО «АЛЕСЯ» по всем вышеперечисленным договорам аренды, а также, что Университетом получено положительное решение наблюдательного совета ФГАОУ ВО «Российский университет транспорта» под председательством Министра транспорта РФ ФИО7. В связи с чем после проведения процедуры актуализации оценки рыночной стоимости арендной платы помещений за 1 кв.м. документы будут направлены в Минтранс России, при этом ориентировочный срок продления договоров аренды - июль 2022 г.

Ввиду уклонения Университета от заключения договора ООО «Алеся» обратилось к независимым оценщикам (ЗАО ИКФ «КонС»), которые в лице оценщика ФИО8 провели оценку рыночной стоимости арендной платы 1 кв.м, помещений, о чем выдали отчеты об оценке №№. КН-01/08-2022/1, КН-02/08-2022/1, КН-03/08-2022/1, КН-04/08- 2022/1, КН-05/08-2022/1, КН-06/08-2022/1 от 05.08.2022 г.

09 августа 2022 г. истец в порядке ст. 445 ГК РФ, ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, а также ст. 4 АПК РФ направило в адрес ответчика подписанные со своей стороны проекты договоров аренды на новый 5-летний срок аренды и с новым размером арендной платы, иные положения договоров остались неизменными.

В ответе от 23.08.2022 г. № 011/10770 ответчик сообщил об отказе в заключении договоров аренды на новый срок, указав на то, что собственник имущества в лице Минтранспорта РФ 14.07.2022 г. отказал в согласовании продления договоров арены на новый срок.

09.08.2022 г. истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия, с приложением проектов договоров аренды, на которую ответчиком был дан письменный ответ от 23.08.2022 г. № 011/10770 об отказе в заключении договоров аренды на новый срок.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ч. ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

По смыслу п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом, договор считается соответственно расторгнутым; в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу положений ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что срок действия Договора аренды № 2016/ар-35 от 08.09.2016 на аренду открытой площадки по адресу: <...> общей площадью 10 кв.м., истек 14.11.2021;

срок действия Договора аренды № 2016/ар-13 от 05.02.2016 на нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 7,1 кв.м., истек 05.02.2021;

срок действия Договора аренды № 2016/ар-11 от 05.02.2016 на нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 6 кв.м., истек 05.02.2021;

срок действия Договора аренды № 2016/ар-ЗЗ от 08.09.2016 на нежилое помещение по адресу: <...> общей площадью 17,9 кв.м., истек 22.12.2021;

срок действия Договора аренды № 2016/ар-10 от 05.02.2016 на нежилое помещение по адресу: <...> общей площадью 27,7 кв.м., истек 05.02.2021;

срок действия Договора аренды № 2016/ар-14 от 05.02.2016 на нежилое помещение по адресу: <...> общей площадью 16,0 кв.м., истек 05.02.2021;

срок действия Договора аренды № 2016/ар-29 от 01.09.2016 на нежилое помещение по адресу: <...> общей площадью 8,5 кв.м., истек 28.10.2021.

Таким образом, после окончания срока действия, спорные договоры аренды заключены между сторонами на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 296 ГК РФ предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Принадлежащее указанным субъектам правомочие распоряжение заключается в праве с согласия собственника устанавливать те или иные правоотношения с другими лицами по поводу закрепленного за ними имущества.

В соответствии с п. 3.23 ст.2, п. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» РУТ (МИИТ) не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия Наблюдательного совета РУТ (МИИТ) и учредителя.

Наблюдательным советом РУТ (МИИТ) было решено рекомендовать Министерству транспорта Российской Федерации рассмотреть вопросы продления указанных договоров аренды (протокол от 13.05.2021 № 10/НС).

Министерство транспорта Российской Федерации осуществляет полномочия учредителя университета и собственника государственного имущества, которым наделен РУТ (МИИТ).

Однако, Министерство транспорта Российской Федерации своим письмом от 14.07.2022 № Д10/18669-ИС отказало в согласовании продления срока действия вышеуказанных договоров аренды.

В связи с чем Арендодателем в адрес ООО «Алеся» были направлены уведомления о прекращении обязательств по договорам аренды, в соответствии с ст. 610, 621 Гражданского кодекса российской Федерации по истечении трех месяцев с момента получения:

-№ 2016/ар-10 от 05.02.2016 (ул. Новосущевская д.22, стр.1 общей площадью 27,7 кв.м.) уведомление № 011/10045 от 29.07.2022, договор прекратил свое действие 02.12.2022;

№ 2016/ар-14 от 05.02.2016 (ул. Новосущевская д.22, стр.1, общей площадью 16 кв.м.) уведомление № 011710046 от 29.07.2022, договор прекратил свое действие 02.12.2022;

№ 2016/ар-33 от 08.09.2016 (ул. Новосущевская д.22, стр.1, общей площадью 17,9 кв.м.) уведомление № 011/10044 от 29.07.2022 свое действие 09.12.2022;

№ 2016/ар-11 от 05.02.2016 (ул. Новосущевская д.22, стр.2, общей площадью 6 кв.м.) уведомление № 011/10043 от 29.07.22, договор прекращает свое действие 09.12.2022;

№ 2016/ар-13 от 05.02.2016 (ул. Новосущевская д.22, стр.3 общей площадью 7,1 кв.м.) уведомление № 011/10042 от 29.07.22, договор прекращает свое действие 09.12.2022;

№ 2016/ар-35 от 08.09.2016 (ул. Образцова, вл.9 - ул. Новосущевская, вл..22) уведомление № 011/10041 от 29.07.22, договор прекратил свое действие 02.12.2022;

№ 2016/ар-29 от 01.09.2022 (ул. Новосущевская, д.22, стр.2, общей площадью 8,5 кв.м.) уведомление № 011/10046 от 02.08.22, договор прекращает свое действие 12.12.2022.

Таким образом, ответчик, реализуя право, предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ, направил истцу уведомление об окончании срока действия договора с требованием возвратить нежилые помещения, которое свидетельствуют об отказе от договоров аренды.

Направив в адрес истца уведомление о расторжении договора, ответчик выразил, тем самым, свою волю на отказ от договора на основании ст. 610 ГК РФ, который является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора, при этом, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 4 Информационного письма от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", не имеет значения, какие обстоятельства определили намерение стороны отказаться от договора.

Арендодатель реализовал свое право на прекращение договора аренды, предусмотренное договором, посредством буквального исполнения условий договора. Таким образом, договоры прекратили свое действие.

Поскольку арендодатель надлежащим образом, предупредил арендатора о прекращении срока действия договора аренды, то в силу упомянутых законодательных норм договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения), находящегося в собственности Российской Федерации, считается прекращенным.

При этом, истцом не учтено, что по смыслу абз. 3 ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечении срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (п. 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок. (п. 4.2 Постановления Пленума).

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ) (п. 4.3 Постановления Пленума).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора аренды с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (п. 2 ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии со ст. 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом (п. 4.4).

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии со ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции (п. 4.5 Постановления Пленума).

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы более, чем за одни период платежа, установленный договором аренды.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что в рамках исполнения поручения Президента Российской Федерации от 28 марта 2018 г. № Пр-518 в соответствии с приказом Минтранса России от 15 ноября 2021 г. № 389 «О предоставлении РУТ (МИИТ) субсидии из федерального бюджета на осуществление капитальных вложений в строительство и реконструкцию объектов в рамках мероприятия «Строительство и реконструкция объектов многофункционального технологического кластера «Образцово» предоставлена субсидия на реконструкцию учебного корпуса под учебно-административное здание по адресу <...> (мощность, подлежащая вводу, - 21 644, 9 кв.м., срок ввода объекта в эксплуатацию - 2024 год). Согласно проекту реконструкции на основной территории РУТ (МИИТ) будет введено в эксплуатацию предприятие общественного питания (столовая) в учебном корпусе. Вместе с тем при реализации проекта реконструкции под ремонтные работы будет задействована территория университета, в том числе открытой площадки. Таким образом, заключение договоров аренды указанных нежилых помещений на новый срок нецелесообразно.

Письмом от 22 сентября 2022 г. № 041/12186 РУТ (МИИТ) сообщило, что спорные нежилые помещения в дальнейшем не планируется использовать в целях организации общественного питания, что подтверждается письмом

Таким образом, ответчик в порядке предусмотренном в пункте 1 части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, реализовал свое законное право на распоряжение принадлежащего ему имущества в иных целях не связанных со сдачей в аренду и обоснованно отказался от заключения договоров аренды с истцом на новый срок.

При изложенных обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, в соответствии со ст. ст. 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по иску относится на истца.

Руководствуясь статьями 11,12, 309, 310, 610, 614, 621 ГК РФ, статьями 4, 9, 64, 65, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 156, 167-170, 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.


Судья:


Д.Н. Федорова