Постановление от 14 октября 2020 г. по делу № А40-95848/2019

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-95848/2019
14 октября 2020 года
город Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 14 октября 2020 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Карповой Г.А.,

судей Федуловой Л.В., Филиной Е.Ю.,

при участии в заседании:

от департамента городского имущества города Москвы – ФИО1, дов. от 12.05.2020 № 33-Д-796/20

от общества с ограниченной ответственностью «Омега» – ФИО2, 03.02.2020

рассмотрев 13 октября 2020 года в судебном заседании с использованием системы вэб-конференции кассационную жалобу департамента городского имущества города Москвы

на решение от 20 апреля 2020 года

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 27 июля 2020 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

по делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Омега»

к департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Омега» (далее – ООО «Омега», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса (далее – АПК РФ), к департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 794,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1805 (этаж 1, пом. IX, комн. 1-36), кадастровый номер 77:10:0000000:2473, путем изложения пунктов договора в следующей редакции:

- пункт 3.1. «Цена объекта составляет 58 541 685 рублей в соответствии с заключением эксперта по делу № А40-95848/19-60-655, выполненного ООО «Городская коллегия оценщиков». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

- пункт 3.4. «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 975 694 рубля 75 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2020, требования удовлетворены.

Не согласившись с судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предложенной департаментом. В обоснование ссылается на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, так как именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, истец не вправе заключать договор на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего городу Москве, судами не дана оценка представленному департаментом отчету о рыночной стоимости выкупаемого имущества.

По ходатайству департамента судебное заседание проведено в режиме онлайн с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел».

В заседании суда кассационной инстанции представитель департамента поддержала доводы жалобы; представитель истца против удовлетворения жалобы возражал.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального, процессуального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.07.2014 между обществом (арендатор) и ГУП «МосГорБТИ» (арендодатель) был заключен договор № 4716385/03/0714 на аренду помещений общей площадью 794,4 кв.м (этаж 1 пом. IX комн.1-36) по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1805, с кадастровым номером 77:10:0000000:2473.

В настоящее время право хозяйственного ведения ГУП «МосгорБТИ» на данное помещение прекращено, помещение находится в собственности города Москвы.

Департаментом издано распоряжение № 44916 от 24.12.2018 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1805, с кадастровым номером 77:10:0000000:2473, общей площадью 794,4 кв.м. с установлением стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 85 357 000 рублей в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 01.11.2018 № 427/43-4-18, выполненным ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут», путем предоставления ООО «Омега» преимущественного права выкупа с рассрочкой оплаты на пять лет.

В соответствии с указанным распоряжением департамент направил обществу письмом от 01.03.2019 № ДГИ-И-14550/19 проект договора купли-продажи спорных нежилых помещений для подписания.

Письмом от 03.04.2019 общество выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, по цене 48 870 000 рублей без НДС, установленной в соответствии с отчетом ООО «Аванта Консалт» от 31.03.2019 № 1-3Т/19 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не удалось урегулировать, истец обратился в суд с настоящим иском.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Возможность выкупа арендуемого имущества установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона № 159-ФЗ, для субъекта малого и среднего предпринимательства, в силу названного Закона является обязательным.

Рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 ГК РФ суд первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил судебную оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества, проведение которой было поручено эксперту ООО «Городская коллегия оценщиков» ФИО3

Согласно выводам эксперта, изложенным в экспертном заключении, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп.1805, с кадастровым номером: 77:10:0000000:2473, общей площадью 794,4 кв.м. по состоянию на 01.03.2019, составляет 58 541 685 рублей без НДС.

В судебном заседании 06.02.2020 экспертом ФИО3 даны пояснения по заключению, которые отражены в аудиозаписи протокола от 06.02.2020, письменные пояснения приобщены к материалам дела.

Оценив экспертное заключение с учетом доводов и возражений сторон, суды первой и апелляционной инстанций сочли его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Доводы департамента о том, что цену выкупаемого объекта определяет только собственник спорного имущества и истец не вправе заключать договор на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего городу Москве, а также о том, что судами не дана оценка представленному департаментом отчету о рыночной стоимости выкупаемого имущества, отклоняются как необоснованные.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном законом. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об урегулировании разногласий по цене, определенной судебной экспертизой.

Доводы кассационной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судами доказательств, с установленными по делу обстоятельствами, а потому отклоняются судом округа.

Все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2020 года по делу № А40-95848/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяГ.А. Карпова

Судьи:Л.В. Федулова

Е.Ю. Филина