Решение от 29 декабря 2020 г. по делу № А37-8/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А37-8/2020
г. Магадан
29 декабря 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2020 г.

Решение в полном объёме изготовлено 29 декабря 2020 г.

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи В.А. Лушникова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению федерального казенного предприятия «Аэропорты Чукотки» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 689506, Чукотский автономный округ, Анадырский район, п. Угольные Копи-6)

к федеральному государственному унитарному предприятию «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 125993, <...>) в лице филиала «Аэронавигация Северо-Востока» (адрес: 685000, <...>)

об понуждении к заключению дополнительного соглашение к договору от 27.02.2017 № 26-А/1,

при участии в заседании:

от истца – не явились;

от ответчика – ФИО2, доверенность от 18.11.2019, по реестру нотариуса нотариального округа г. Магадан В.С. Тимуш № 49/16-н/49-2019-3-1449,

УСТАНОВИЛ:

Истец, федеральное казенное предприятие «Аэропорты Чукотки», обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, федеральному государственному унитарному предприятию «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации в лице филиала «Аэронавигация Северо-Востока», об обязании заключить дополнительное соглашение № 1 к договору от 27.02.2017 № 26-А/1 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленной за организацией на праве оперативного управления.

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 307, 309, 310, 314, 421, 450, 451, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, отчет об оценке, другие доказательства.

Определением суда от 26.11.2020 судебное разбирательство отложено на 24.12.2020 в 11 часов 00 минут. Этим же определением сторонам предложено выразить позицию о возможности юридической квалификации искового требования как требования об урегулировании разногласий по дополнительному соглашению к договору аренды, если у сторон отсутствуют иные разногласия, кроме разногласий о новом размере арендной платы.

В соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания в установленном порядке размещена на официальном сайте Арбитражного суда Магаданской области – www.magadan.arbitr.ru

До начала судебного заседания от истца поступила письменная позиция по вопросу о юридической квалификации требования, согласно которой он настаивает на рассмотрении его требования именно как требования о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

В судебное заседание истец представителя не направил, извещен о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Ответчик против иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление от 17.02.2020 № 1-620 (л. д. 86 – 87, т. 2), согласно которому увеличение ежемесячного размера арендной платы в 11,2 раза (с 10 942,80 до 122 890,96 рублей), на чем настаивает истец, не согласуется ни с инфляционными показателями экономики, ни с существенными изменениями цен на рынке недвижимости в Чукотском автономном округе. Ссылается на пункт 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 и заключение судебной оценочной экспертизы по настоящему делу, определившей рыночную стоимость (ставку) арендной платы за 1 кв. м с учетом НДС 20 % на уровне 184,80 рублей в месяц, т. е. для помещения, арендуемого ответчиком площадью 82,9 кв. м (в нежилом здании аэропорта по адрес: Чукотский автономный округ, Беринговский район, пгт. Беринговский, территория аэропорта) – 15 319,92 рублей.

Выслушав представителя ответчика, установив фактические обстоятельства, исследовав и оценив доказательства с учетом норм материального и процессуального права, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения открытого конкурса между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 27.02.2017 № 26-А/1 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленной за организацией на праве оперативного управления, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование принадлежащие арендодателю на праве оперативного управления нежилые помещения: нежилое специальное помещение I на 1 этаже в здании аэропорта Беринговский площадью 82,9 кв. м (кадастровый номер 87:09:030003:8:4252:I), расположенное в здании аэропорта Беринговский, кадастровый номер 87:09:030003:8:4252, площадью 422,1 кв. м, находящееся по адресу: Чукотский АО, Анадырский район, п. Беринговский, территория аэропорта (л. д. 17 – 24, т. 1). Договор заключен на срок с 01.03.2017 по 28.02.2022 (пункт 2.2 договора). Договор и право аренды зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 12.12.2017.

Сумма арендной платы за месяц составляет 10 942,80 рубля с НДС (пункт 5.1 договора).

В приложении № 2 к договору приведен расчет арендных платежей с НДС за весь период (82,9 кв. м * 132 руб. * 12 мес. * 5 лет = 656 568,00 рублей) и за месяц (82,9 кв. м * 132 руб. = 10 942,80 руб.).

Арендодатель имеет право ежегодно изменять размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв. м площади помещения без учета НДС (расходы на себя берет арендатор). Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением, подписывается сторонами, является неотъемлемой частью договора (пункт 5.7 договора).

Пунктом 3.2.5 договора предусмотрено, что в месячный срок после письменного обращения арендодателя в связи с изменением порядка расчета арендной платы и/или величины арендной платы арендатор обязан заключить дополнительное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы или величины арендной платы.

На основании отчета об оценке от 20.03.2019 № 27-Н/19, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО3 по состоянию на 19.03.2019, арендодатель письмом от 13.05.2019 № 1055 направил арендатору проект дополнительного соглашения № 1 к договору аренды об изменении арендной платы (л. д. 30 – 103, т. 1). Проект предусматривал изложение пункта 5.1 в новой редакции, согласно которой сумма арендной платы с 01.05.2019 по 28.02.2022 составляет 4 178 292,64 рубля с НДС 20 % (расчет в приложении № 2), а в месяц – 122 890,96 рублей с НДС 20 %. Приложение № 2 к договору изложено в новой редакции, в которой приведен расчет ежемесячных платежей с 01.05.2019 по 28.02.2022 следующим образом: 82,9 кв. м * 1 482,40 руб. = 122 890,96 руб., а также расчет арендных платежей за период с 01.05.2019 по 28.02.2022: 82,9 кв. м * 1 482,40 руб. * 34 мес. = 4 178 292,64 руб. (л. д. 9 – 10, т. 1).

Арендатор письмом от 17.06.2019 № 1-2293 вернул проект дополнительного соглашения № 1 без подписания, мотивировав несогласием с результатами оценки (л. д. 107, т. 1).

Письмом от 18.06.2019 № 1355 арендодатель направил арендатору копию письма Территориального управления Росимущества в Чукотском автономном округе от 08.05.2019 № 01-23/379 о соответствии отчета об оценке требованием законодательства Российской Федерации и в случае несогласия попросил предоставить документы для оформления расторжения договора аренды (л. д. 108 – 113, т. 1).

Письмом от 26.06.2019 № 1-2419 арендатор сообщил, что отказ от изменения условий договора не является основанием для его расторжения (л. д. 114, т. 1).

В претензии от 23.09.2019 № 2314 арендодатель сообщил, что при недостижении согласия сторон по возникшему спору он будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды или о взыскании неосновательного обогащения (л. д. 118 – 119, т. 1).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ, применимой к аренде нежилых помещений, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Условие о размере арендной платы применительно к договору аренды нежилых помещений является существенным (пункт 1 статьи 654 ГК РФ), при отсутствии которого договор считается незаключенным (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2008 № 4483/08).

Объектом аренды по настоящему спору является нежилое помещение, которое является федеральной собственностью и согласно свидетельству о государственной регистрации права 87АА 022768 от 02.11.2011 и выписке из Единого государственного реестра недвижимости находится в оперативном управлении истца (л. д. 84, т. 2; 24 – 25, т. 3).

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (пункт 22 названного постановления Пленума).

Право на одностороннее изменение арендной платы предусмотрено пунктом 5.7 договора на основании отчета об оценке рыночной величины годовой арендной платы за 1 кв. м площади помещения.

Обязанность заключить дополнительное соглашение об изменении величины арендной платы возложена на арендатора пунктом 3.2.5 договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В данном случае после отказа арендатора заключить дополнительное соглашение об изменении договора аренды арендатор воспользовался правом, предусмотренным пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, согласно которому если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В связи с необходимостью определения рыночной цены 1 кв. м площади в здании, в котором находятся арендуемое помещение, по ходатайству ответчика определением суда от 18.03.2020 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4, члену общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (л. д. 87 – 90, т. 3).

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос (с учетом уточнения формулировки определением суда от 20.05.2020; л. д. 109 – 11, т. 3): какова по состоянию на 19.03.2019 рыночная стоимость (ставка) арендной платы за 1 кв. м с учетом НДС 20 % объекта: нежилое здание аэропорт, 2-этажный, общей площадью 422,1 кв. м, лит. А, А1, А2, А3, А4, а, а1, адрес объекта: Чукотский автономный округ, Беринговский район, пгт. Беринговский, территория аэропорта?

В заключении эксперта ФИО4 от 12.06.2020 № 15-20 дан следующий ответ на поставленный вопрос: рыночная стоимость (ставка) арендной платы за 1 кв. м с учетом НДС 20 % объекта: нежилое здание аэропорт, 2-этажный, общей площадью 422,1 кв. м, лит. А, А1, А2, А3, А4, а, а1, адрес объекта: Чукотский автономный округ, Беринговский район, пгт. Беринговский, территория аэропорта, по состоянию на 19.03.2019 составляет 184,80 рублей за 1 кв. м в месяц (л. д. 27, т. 4).

В связи с поступившими от истца замечаниями (л. д. 36 – 55) эксперт ФИО4 в судебном заседании 26.11.2020 в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ дала пояснения и ответила возникшие в связи с замечаниями вопросы. Ответы на вопросы изложены также в письменных пояснениях эксперта (поступили в суд 30.11.2020).

С учетом полученных пояснений суд считает заключение эксперта допустимым доказательством. Заключение логически выверено, последовательно, отвечает требованиям научной достоверности.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ во взаимосвязи с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что стоимость арендуемых ответчиком помещений по состоянию на дату оценки (19.03.2019) не может превышать 184,80 рублей в месяц за 1 кв. м, или 15 319,92 рублей за 82,9 кв. м в месяц.

Между тем стоимость 1 кв. м арендуемого помещения, указанная в проекте дополнительного соглашения № 1 к договору аренды в размере 1 482,40 руб. в месяц (или 122 890,96 рублей в месяц за 82,9 кв. м), превышает рыночную стоимость более чем в 8 раз, что делает невозможным понуждение к заключению дополнительного соглашения на требуемых истцом условиях.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», иск удовлетворению не подлежит.

При обращении в суд истец по платежному поручению от 18.12.2019 № 3470 уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей, что соответствует подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку в иске отказано, расходы по уплате государственной пошлине и судебные издержки на проведение судебной экспертизы относятся на истца (статьи 106, 110 АПК РФ).

По платежному поручению от 10.03.2020 № 1495 ответчик внес на депозитный счет суда 60 000,00 рублей на выплату вознаграждения эксперта (л. д. 28, т. 3).

Согласно счету ИП ФИО4 от 12.06.2020 № 40 стоимость судебной экспертизы составила 60 000,00 рублей (л. д. 3, т. 4).

На основании статьи 109 АПК РФ данная сумма подлежит перечислению эксперту в качестве вознаграждения за производство судебной экспертизы с депозитного счета суда.

Судебные издержки ответчика в размере 60 000,00 рублей подлежат возмещению ему за счет истца.

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.

Руководствуясь статьями 106, 109, 110, 112, 156, 167 – 170, 176, частью 1 статьи 180, статьей 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В иске отказать полностью.

2. Взыскать с истца, федерального казенного предприятия «Аэропорты Чукотки» (ОГРН <***>, ИНН <***>), в пользу ответчика, федерального государственного унитарного предприятия «Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице филиала «Аэронавигация Северо-Востока», судебные издержки в размере 60 000 рублей 00 копеек.

3. Бухгалтерии Арбитражного суда Магаданской области перечислить индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 312270903700038, ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Магаданской области вознаграждение за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей 00 копеек по реквизитам, указанным в счете от 12.06.2020 № 40.

4. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

5. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Магаданской области.

6. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.А. Лушников