Постановление от 27 мая 2024 г. по делу № А56-122864/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


27 мая 2024 года

Дело №

А56-122864/2022


Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от акционерного общества «Торговый комплекс Витебского вокзала» ФИО1 (доверенность от 25.03.2024 № 02/008/05), от акционерного общества «Российские железные дороги» ФИО2, ФИО3, ФИО4 (доверенности от 25.01.2024, 02.02.2024, 25.01.2024),

рассмотрев 08.05.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Российские железные дороги» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 по делу № А56-122864/2022,



у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Российские железные дороги», адрес: 107174, Москва, Новая Басманная ул., д. 2/1, стр. 1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с акционерного общества «Торговый комплекс Витебского вокзала», адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, лит. Э, пом. 9-н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Компания), 2 385 439 руб. 58 коп. задолженности по арендой плате за период с 01.07.2022 по 19.07.2022, 23 854 руб. 40 коп. штрафа. Делу присвоен номер А56-122864/2022.

Также Общество обратилось в Арбитражный суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Компании 2 363 508 руб. 66 коп. задолженности за июнь 2022 года, 23 635 руб. 09 коп. штрафа. Делу присвоен номер А56-122860/2022.

Указанные дела объединены судом для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А56-122864/2022.

В ходе рассмотрения дела Общество уточнило исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просило взыскать с Компании 4 748 948 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате за период 01.05.2022 по 19.07.2022, 47 489 руб. 47 коп. штрафа.

Компанией подан встречный иск о признании сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы на основании уведомлений от 21.02.2022 № исх-5746/ОКТ и 03.03.2022 № 7038/ОКТ недействительной и применении последствий ее недействительности в виде взыскания с Общества 1 648 371 руб. 12 коп. излишне внесенной арендной платы.

Решением суда первой инстанции от 08.09.2023 встречный иск удовлетворен, в удовлетворении первоначального иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 08.09.2023 и постановление от 19.12.2023, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, суды неправомерно отказали в назначении судебной экспертизы и признали действия Общества по изменению арендной платы в соответствии с рыночными ставками злоупотреблением правом.

В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Компании возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.12.2017 Общество (арендодатель) и Компания (арендатор) заключили на срок с 01.04.2017 по 31.01.2018 договор № ЦРИ/04/А/2197/17/005047 аренды недвижимого имущества общей площадью 3403,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А, Р, П, основные характеристики которого указанны в приложениях к договору, включающего помещения части здания Витебского вокзала, здания Пригородного павильона и части распределительной площадки Витебского вокзала для использования в коммерческих целях, в том числе для осуществления торговой деятельности, оказания услуг населению, организации общественного питания.

Дополнительным соглашением от 23.03.2020 № 5 к договору общая арендуемая площадь уменьшена до 2247,2 кв.м.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора арендатор обязался вносить арендную плату в полном объеме в установленный договором срок.

За неисполнение установленного указанным пунктом обязательства в силу пункта 6.2 договора арендатор обязан перечислить арендодателю штраф в размере 1% от месячной суммы арендной платы.

Размер арендной платы определен в пункте 5.1 договора.

Согласно пункту 5.2 договора арендная плата вносится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с пунктом 5.3 договора арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество. Для целей настоящего пункта уровень инфляции (потребительских цен в субъекте Российской Федерации, на территории которого расположено арендованное недвижимое имущество) за истекший год определяется в соответствии с внутренним документом Общества на основании официальных данных федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год.

Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендодателем арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 9.9 договора.

Общество направило Компании уведомление от 21.02.2022 № ИСХ-5746/ОКТ об увеличении арендной платы с 01.05.2022 до 3 892 033 руб. с учетом НДС 20% в связи с ежегодной индексацией размера платы на коэффициент инфляции.

Впоследствии к ранее направленному письму от 21.02.2022 № ИСХ-5747 Общество направило в адрес Компании уведомление от 03.03.2022 № ИСХ-7038/ОКТ об увеличении арендной платы до этой же суммы – 3 892 033 руб. (с учетом НДС 20%) на основании отчета об оценке.

Ввиду несогласия с повышением арендной платы по договору Компания продолжило оплачивать арендую плату без учета указанного увеличения.

Обществом 01.07.2022 договор расторгнут в одностороннем порядке уведомлением от 30.05.2022 № исх-18549/ОКТ, 19.07.2022 Компания возвратила Обществу арендованное недвижимое имущество.

Ссылаясь на неисполнение Компанией обязанности по внесению арендной платы за указанный в иске период с учетом ее увеличения, Общество направило Компании претензии от 17.06.2022 № ИСХ-21248/ОКТ и 28.10.2022 № ИСХ-41591/ОКТ, а впоследствии обратилось с иском о взыскании задолженности и штрафа, рассчитанного в соответствии с пунктом 6.2 договора.

Компания заявила встречный иск к Обществу о признании недействительной (оспоримой) сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы по договору на основании уведомлений от 21.02.2022 № ИСХ.-5746/ОКТ и от 03.03.2022 № ИСХ.-7038/ОКТ и применении последствий ее недействительности в виде взыскания излишне перечисленной арендной платы.

Суды первой и апелляционной инстанций, посчитав, что представленный Обществом отчет об оценке не является отчетом, на основании которого может быть увеличена арендная плата по условиям договора, удовлетворили встречный иск и отказали в удовлетворении первоначального иска.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год, при этом ежегодное изменение ставки арендной платы может производиться по решению арендодателя не более чем в полуторакратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом с учетом отчета об оценке рыночной арендной платы за недвижимое имущество.

Судами установлено, что в период с 2018 по 2021 год ежегодное изменение ставки арендной платы производилось Обществом не более чем в полуторократном размере уровня инфляции исходя из индекса потребительских цен за истекший год. Так, в 2018 году увеличение арендной платы было произведено с коэффициентом 1,042, в 2019 году - 1,0721, в 2020 году - 1,0243, в 2021 - 1.051.

В 2022 году Общество направило в адрес Компании уведомление об увеличении размера постоянной арендной платы до 3 892 033 руб. (с учетом НДС 20%) в месяц на основании отчета об оценке от 31.08.2021 № 4440523-2.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции Компания представила отчет от 17.04.2023 № 91 об оценке величины рыночной арендной платы, согласно которому итоговое значение рыночной арендной платы за пользование недвижимым имуществом по договору составляет 1 576 423 руб.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречный иск, суды исходили из того, что представленный истцом отчет об оценке не может быть принят в качестве источника достоверных сведений, необходимых для увеличения арендной платы.

Вместе с тем суды не учли следующее.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Исходя из указанных разъяснений отказ судов в удовлетворении первоначального иска в полном объеме и соответственно удовлетворение встречного иска нельзя признать обоснованным.

С учетом обстоятельств дела для установления достоверной средней рыночной ставки арендной платы за пользование в 2022 году арендуемым по договору недвижимым имуществом судам надлежало назначить проведение судебной экспертизы по ходатайству сторон или с их согласия (часть 1 статьи 82 АПК РФ).

При рассмотрении настоящего дела суды допустили нарушения норм материального и процессуального права, не обеспечили полноту исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными, обоснованными, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления дела в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и дать им правовую оценку с учетом доводов сторон, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, распределив между участвующими в деле лицами судебные расходы по делу, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа



п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 по делу № А56-122864/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.


Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи


М. В. Захарова

А.В. Кадулин