Решение от 20 октября 2025 г. по делу № А26-1910/2024

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, <...>, тел./факс: <***> / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-1910/2024
г. Петрозаводск
21 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена   20 октября  2025 года.

Полный текст решения изготовлен   21 октября 2025 года.


Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погосян А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Лукиной А.В.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  общества с ограниченной ответственностью  «Алдога»

к Администрации Лахденпохского муниципального района о признании права собственности на самовольную постройку

третьи лица: Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору; Управление Росреестра по Республике Карелия;

с участием прокурора Республики Карелия;


при участии представителя истца (путем использования системы веб-конференции) - ФИО1, действующей на основании доверенности от 20.01.2025;

установил:

общество с ограниченной ответственностью  «Алдога» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес:  185035, Российская Федерация, <...>, кабинет 371; далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Лахденпохского муниципального района (ОГРН: <***>, ИНН <***>, адрес: 186730, <...>, далее – ответчик, Администрация) о признании права собственности на самовольные постройки, а именно:

-  на нежилое здание - склад общей площадью 103 кв.м., расположенное по адресу: Республика Карелия, Лахденпохский район, п.Тиурула на земельном участке с кадастровым номером 10:12:0051303:821;

- на нежилое здание - цех рыбопереработки, общей площадью 136, 3 кв.м., расположенное по адресу: Республики Карелия, Лахденпохский район, п.Тиурула на земельном участке с кадастровым номером 10:12:0051303:821.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены:  Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору; Управление Росреестра по Республике Карелия

Определением суда от 03.05.2024 к участию в деле в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен прокурор  Республики Карелия.

Определением  суда  от  08.07.2024 по делу  была назначена  судебная комплексная строительно-техническая  экспертиза, производство  по делу приостановлено.

Заключение  эксперта  поступило в суд  26.08.2025, в связи с чем  определением от  01.09.2025 производство по делу судом возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске и письменных объяснениях; дополнительно пояснил, что строительство спорных объектов осуществлялось в 2017 (склад) и в 2019 (цех) годах. Учредителями (участниками) Общества на тот момент времени были 2 физических лица: ФИО2 и ФИО3, генеральным директором был назначен ФИО4. 27.12.2022 между учредителями и ООО «Капитал» (Покупатель, ИНН <***>) заключен договор купли продажи долей в уставном капитале Общества (сделка нотариально удостоверена ФИО5, нотариусом по нотариальному округу г. Вологда и Вологодского района Вологодской области, № в реестре 35/24-н/35-2022-12-319). 10.01.2023 изменение сведений о юридическом лице внесено в ЕГРЮЛ, номер записи 2231000000988. 24.01.2023 Решением единственного участника Общества (ООО «Капитал») на основании личного заявления ФИО4 он освобожден от должности генерального директора. Этим же решением на должность генерального директора назначен ФИО6 (сведения внесены в ЕГРЮЛ 01.02.2023, номер записи 2231000014386). Застройщиком спорных объектов являлось Общество, но его хозяйственная деятельность, а также принятие административных решений в интересах компании осуществилось иными лицами (прежними участниками и генеральным директором). На дату обращения с исковым заявлением руководство компании не располагало сведениями, предпринимал ли застройщик надлежащие меры к получению разрешения на строительство объектов. Связь с прежними участниками и генеральным директором утеряна. В течение 2023 года (после оформления сделки купли-продажи долей) Обществом инициирована работа по оформлению технической документации на объекты (технические планы), получен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 10:12:0051303:821. Главной целью действующего руководства Общества является вовлечение спорных объектов в гражданский оборот, постановка их на кадастровый учет и последующая регистрация права собственности. Основным видом деятельности общества является «рыбоводство пресноводное индустриальное» (код вида деятельности 03.22.1). Обществу на праве пользования предоставлен рыбоводный участок площадью 12,1 Га (договор от 04.05.2016 № 008-РК/РВ-а с Северо-Западным территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству) сроком на 25 лет. Объекты используются по назначению, задействованы в процессе выращивания рыбы в садках. На ферме официально трудоустроены 19 человек.

Ответчик, третьи  лица, надлежащим образом извещенные  о рассмотрении дела, явку уполномоченных представителей в суд не обеспечили.

Администрация  направила  сведения  о  том, что в Администрацию Лахденпохского муниципального района поступило заявление (вх. № 6316 от 04.12.2023) ООО «Алдога» о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 10:12:0051303:821. По результатам рассмотрения указанного заявления Администрацией подготовлен и выдан заявителю градостроительный план земельного участка № RU-10-4-00-1-00-2023-0101 от 13.12.2023. За период с 13.12.2023  по настоящее время заявлений о выдаче разрешений на строительство нежилого здания склада общей площадью 103 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, Лахденпохский район, п. Тиурула на земельном участке с кадастровым номером 10:12:0051303:821 и нежилого здания цеха рыбопереработки общей площадью 136,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, Лахденпохский район, п. Тиурула на земельном участке с кадастровым номером 10:12:0051303:821, от ООО «Алдога» в Администрацию Лахденпохского муниципального района не поступало.

Управление Росреестра по Республике Карелия направило  отзыв, в котором полагает, что  невозможно удовлетворение исковых требований о признании права собственности на самовольные постройки без проведения строительно- технической экспертизы.

Прокурор  Республики Карелия направил  в суд  заключение, в котором указал, что  из материалов дела следует, что  ООО «Алдога» является собственником земельного участка с кадастровым номером 10:12:0051303:821 общей площадью 18000 кв.м., расположенного в Республике Карелия, Лахденпохском районе, п.Тиурула. Материалами дела, в том числе результатами проведенной экспертизы, подтверждается, что спорные объекты недвижимости созданы с соблюдением градостроительных норм и правил, не нарушают права и охраняемые интересы других лиц, находятся в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности.

На основании части 3 и части 5  статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц и прокурора   Республики Карелия.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителя истца,  оценив представленные доказательства, суд установил. 

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 18000 кв. м, расположенный по адресу: р. Карелия, Лахденпохский р-н, п. Тиурула, с кадастровым номером 10:12:0051303:821.

Права истца на земельный участок подтверждаются выпиской ЕГРП (т.1 л.д. 65-71).

Истец за счет своих средств и сил построил на принадлежащем ему земельном участке следующие объекты:

-нежилое здание (склад) (строительство завершено в 2017 году), общей площадью 103 кв.м.

-нежилое здание (цех рыбопереработки) (строительство завершено в 2019 году), общей площадью 136,3 кв.м.

Возведенные Обществом объекты соответствует целевому назначению земельного участка: Рыбоводство (код 1.13). Территориальная зона "СХ" - Зона сельскохозяйственного использования, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 22.11.2023.

Данные здания используются в соответствующих целях.

Разрешение  на  строительство  данных объектов отсутствует, в связи с чем  истец обратился в суд  с иском о признании права на самовольные  постройки  в порядке пункта  3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации приведены способы защиты гражданских прав, при этом избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав, при этом, не допуская необоснованного (несоразмерного нарушению) ущемления интересов ответчика.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

С 01.09.2018 вступили в силу изменения в редакцию статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ, в соответствии с которыми самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте  39 постановления Пленума N 44 разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Также согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Спорные постройки  возведены  на  земельном участке с кадастровым номером 10:22:0051303:821, принадлежащем Обществу на праве  собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра  недвижимости  (т.1 л.д. 65-69).

С целью установления факта соответствия или несоответствия спорных построек  требованиям градостроительных и строительных норм и правил, возможности их эксплуатации без угрозы жизни и здоровью граждан, по ходатайству истца определением суда  от  08.07.2025 назначена комплексная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено Федеральному  государственному  бюджетному учреждению  «Карельская  лаборатория судебной  экспертизы  Министерства юстиции Российской Федерации» (185026, <...>), эксперту ФИО7

На разрешение  эксперта  поставлены следующие  вопросы:

1. Допущены ли при возведении здания (цех рыбопереработки) площадью 136,3 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, Лахденпохский район, п. Тиурула нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также правил противопожарной безопасности?

2.  Создает ли здание (цех рыбопереработки) площадью 136,3 кв.м., угрозу жизни и здоровью граждан?

3. Допущены ли при возведении здания (склад) площадью 103 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, Лахденпохский район, п. Тиурула нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также правил противопожарной безопасности?

4. Создает ли здание (склад) площадью 103 кв.м., угрозу жизни и здоровью граждан ?

Согласно заключению государственного  эксперта от  20.08.2025 №614/1-3-24 (т.2 л.д. 10-179), включающему  техническое  заключение пожарной  безопасности, здание цеха рыбопереработки площадью 136,3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Карелия, Лахденпохский район, п. Тиурула соответствует требованиям градостроительных норм, при возведении здания допущены нарушения строительных норм и правил противопожарной безопасности в части:

- п. 8.4.4 СП 303.1325800.2017: по периметру здания частично отсутствует отмостка, предохраняющая строительные конструкций и основание от воздействий атмосферных осадков и грунтовых вод;

-п. 11.3.4, п.11.3.5 СП 303.1325800.2017: в исследуемом здании на стенах, на дверном блоке и на несущем каркасе выявлены пятна ржавчины, свидетельствующих о коррозии стальных элементов;

-п. 4.2.12 ВСН-41902-2001: мусорный контейнер установлен на отмостке строения, при нормативно установленном расстоянии не ближе 50 м от производственных зданий;

-п. 6.2.1, п. 6.2.2 и п. 6.2.3 ВСН-41902-2001: в проектной документации на предприятии отсутствует система очистных сооружений, система раздельного сбора бытовых и производственных стоков;

-п. 8.2.11, п. 8.2.12. СП 1.13130.2020: ширина эвакуационных выходов (дверей) из помещения разделочного цеха и цеха расфасовки составляет 0,75 м. что не соответствует минимальному размеру - 0,9 м;

-п. 4.2.24., п. 4.4.6. СП 1.13130: двери из помещений частично не оборудованы приспособлениями для самозакрывания (доводчиками).

Данные отступления от требований нормативно-технической документации являются малозначительными и устранимыми.

В границах специальных строительно-технических знаний, здание цеха рыбопереработки площадью 136,3 кв.м. не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здания склада кормов площадью 103 кв.м., расположенного по адресу: Республика   Карелия,   Лахденпохский   район,   п.   Тиурула   соответствует требованиям градостроительных норм правил противопожарной безопасности, при возведении здания допущены нарушения строительных норм в части:

- п. 8.4.4 СП 303.1325800.2017:  по периметру здания отсутствует отмостка, предохраняющая строительные конструкций и основание от воздействий атмосферных осадков и грунтовых вод;

- п. 9.44, п.4.2 СП 64.13330.2017: деревянные элементы крыши, стен, перекрытий не обработаны огнебиозащитными составами;

 - п 6.1.18, п. 6.1.19 СП 56.13330.2021: на кровле отсутствуют снегозадерживающие устройства и защитный козырек над входом в здание;

- п. 4.1.3 ПУЭ Седьмое издание. Раздел 4., п. 6.2.25 ГОСТ 32397-2020: электрические щиты не укомплектованы электрическими схемами, автоматы не подписаны;

- п. 4.1.28 (ПУЭ). Седьмое издание. Раздел 4: установленное ВРУ не соответствует требованиям к размещению.

Данные     отступления     от     требований     нормативно-технической документации являются малозначительными и устранимыми.

В границах специальных строительно-технических знаний, здание склада площадью 103 кв.м. не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Механическая и пожарная безопасность здания, соблюдены.

Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, заключение составлено лицом, чья квалификация подтверждена, содержит подробное описание проведенного исследования, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оформлено надлежащим образом, в заключении имеются выводы по поставленным судом вопросам, выводы надлежащим образом мотивированы, в связи с чем суд признает заключение государственного  эксперта от  20.08.2025 №614/1-3-24 надлежащим доказательством по делу. Достоверных доказательств того, что экспертом при проведении исследования допущены нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на результат экспертизы, судом  не выявлено.

С учетом изложенных обстоятельств, принимая во внимание, что разрешенное использование  земельного участка, положения градостроительного плана № RU-10-4-00-1-00-2023-0101 от 13.12.2023 допускают строительство  спорных  объектов, указанные объекты возведены истцом в границах принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, в соответствии с  проектной документацией, с соблюдением строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, возведение  объектов не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

При этом  явного и намеренного недобросовестного поведения истца по настоящему делу (статья  10 Гражданского кодекса Российской Федерации и  пункт  43 постановления Пленума № 44)  с учетом  собранных доказательств  предпринимаемых Обществом попыток  к  легализации объектов  судом не установлено. 

В пункте 27 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) указано, что судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

С учетом  изложенного  расходы  по  уплате государственной пошлины, расходы  на  оплату проведенной по делу  судебной экспертизы относятся на истца.   

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.            Исковые требования удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью  «Алдога» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) право собственности на самовольные постройки:

- нежилое здание –склад,  общей площадью 103 кв.м, расположенное по адресу: р. Карелия, Лахденпохский р-н, р-н п. Тиурула на земельном участке с кадастровым номером10:12:0051303:821;

- нежилое здание -цех рыбопереработки, общей площадью 136,3 кв.м, расположенное по адресу: р. Карелия, Лахденпохский р-н, р-н п. Тиурула на земельном участке с кадастровым номером10:12:0051303:821.

2.            Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, <...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Погосян А.А.