Постановление от 27 августа 2019 г. по делу № А63-15518/2018




АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-15518/2018
г. Краснодар
27 августа 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2019года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2019года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – закрытого акционерного общества «Нива» (ИНН 2634005355, ОГРНИП 1022601988782) – Швейнфорт Э.В. и Соловьева Д.А. (доверенности от 19.09.2018), в отсутствие истца – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) и третьих лиц: Ставропольского края в лице министерства имущественных отношений Ставропольского края, государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения «Ставропольский колледж сервисных технологий и коммерции», индивидуального предпринимателя Ковалика Алексея Анатольевича, индивидуального предпринимателя Иванец Ольги Юрьевны, акционерного общества «Русская телефонная компания», общества с ограниченной ответственностью «Социальная аптека Ставрополь», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2018 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019 (судьи Сомов Е.Г., Годило Н.Н., Бейтуганов З.А.) по делу № А63-15518/2018, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) обратился в арбитражный суд к ЗАО «Нива» (далее – общество) с иском об обязании прекратить использование земельного участка с кадастровым номером 26:12:030111:5, площадью 2089 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. М. Морозова, 4, в квартале 76, под торговую деятельность, деятельность по оказанию медицинских услуг, под образовательное учреждение.

Иск основан на положениях статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 7, 42, 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы использованием обществом арендуемого земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Ставропольский край в лице министерства имущественных отношений Ставропольского края, ГБПОУ «Ставропольский колледж сервисных технологий и коммерции» (далее – колледж), индивидуальные предприниматели Ковалик Алексей Анатольевич и Иванец Ольга Юрьевна, АО «Русская телефонная компания», ООО «Социальная аптека Ставрополь».

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2018, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что постановлением администрации города Ставрополя от 11.11.2011 № 3185 обществу и Динаеву М.Б. предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:030111:5 площадью 2089 кв. м по ул. М. Морозова, 4, под рестораном, в том числе: площадью 62,67 кв. м – Динаеву М.Б., площадью 1128,06 кв. м – обществу. Земельному участку и находящемуся на нем объекту недвижимости присвоен почтовый адрес: ул. М. Морозова, 4, в квартале, 76. Комитет и общество заключили договор от 28.07.2014 № 3939 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030111:5 для использования – «под ресторан». В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) данные о правообладателе земельного участка отсутствуют, вид разрешенного использования участка – под рестораном. В границах земельного участка расположен объект капитального строительства – здание с кадастровым номером 26:12:030111:91 площадью 4627,4 кв. м, инвентарный номер 12283. В здании в числе прочих расположены нежилые помещения с кадастровым номером 26:12:030111:313 площадью 2447,9 кв. м, этажи №№ 1, 2, подвал, номера помещений: 40-42, 44, 55, 56, 61, 69-73, 75, 76, 79-82, 118-120, 122-126, 128, 136-139, 223- 259, 89, 90, 92-95, 97, 98, 100-117, 141, 260-263, 1-9, 15, 16,18-21, 23-29, 31-36, 38, 140, 216- 222, принадлежащие обществу на праве собственности (запись о государственной регистрации права от 09.04.2013 № 26-26-01/004/2013-525). Часть нежилых помещений общество передало в аренду третьим лицам, остальные помещения использует самостоятельно (под офис). Специалистом комитета 14.05.2018 проведено обследование, которым установлено, что на участке расположено капитальное строение, используемое под помещения общественного питания, по оказанию медицинских услуг, учебного заведения и обслуживания населения, а также торгово-офисные помещения. По результатам осмотра составлен акт от 14.05.2018 с приложением фототаблицы. Претензией от 01.06.2018 комитет предложил обществу устранить нарушения земельного законодательства, а именно: использовать земельный участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Повторной проверкой, проведенной 27.06.2018, установлено, что выявленные нарушения не устранены. Комитет обратился в арбитражный суд с иском о прекращении использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:030111:5 под торговую деятельность, деятельность по оказанию медицинских услуг, под образовательное учреждение, ссылаясь на то, что ответчик использует арендуемый участок не в соответствии с установленным видом разрешенного использования. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 1, 7, 60, 85 Земельного кодекса, статей 30, 36, 37, 72 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статей 166, 168, 615 Гражданского кодекса. Суд первой инстанции исходил из того, что применение такого способа защиты как запрет на использование арендатором земельного участка ввиду несоответствия деятельности, фактически осуществляемой на нем, разрешенному использованию и цели предоставления земельного участка в аренду, возможно только в случае если его существующий вид разрешенного использования не соответствует новому градостроительному регламенту. В данном случае комитет не обосновывает свой иск и не представляет доказательства опасности осуществляемой ответчиком деятельности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом земельный участок имеет вид разрешенного использования «под рестораном», соответствующий градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-2 (предусматривающему в числе основных видов «общественное питание»). Более того, иск основан не на том, что существующий вид разрешенного использования («под рестораном») не соответствует регламенту зоны Ж-2, а на ином несоответствии – несоответствии характера фактически осуществляемой на участке деятельности (торговля, медицинская и образовательная деятельность) виду разрешенного использования земельного участка («под рестораном», т.е. общественное питание). Исходя из норм земельного и градостроительного законодательства, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Вместе с тем основным механизмом реализации указанного права арендатором земельного участка является предоставление ему участка в аренду. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. Подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса допускает защиту прав на землю путем предъявления гражданско-правового иска о запрете действий, нарушающих права на землю (имущественные права на землю). Если арендатор использует имущество вопреки условиям договора, иск арендодателя о прекращении арендатором соответствующих действий должен квалифицироваться как договорное требование (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»). Между тем, часть нежилых помещений, расположенных в здании, находящемся на спорном земельном участке, принадлежат на праве собственности субъекту Российской Федерации – Ставропольскому краю (запись в ЕГРН от 19.07.2012 № 26-26-01/088-2012-148) и переданы в оперативное управление колледжу (запись в ЕГРН от 29.08.2012 № 26-26-01/090/2012-376). Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 26:12:030111:5 относится к собственности субъекта Российской Федерации – Ставропольского края (абзац второй пункта 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 137-ФЗ). На момент заключения договора аренды часть нежилых помещений уже находилась в собственности Ставропольского края. Следовательно, комитета не обладал полномочием по заключению договора аренды, что означает недействительность договора аренды и отсутствие права предъявления комитетом иска, предусмотренного подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса. Суд первой инстанции отметил также следующее. В случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения. Должностные лица органов местного самоуправления направляют копию указанного акта в орган государственного земельного надзора. В случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, привлечение к ответственности за выявленное нарушение осуществляется в соответствии с указанным законодательством. Таким образом, полномочия на осуществление муниципального земельного контроля сами по себе не предусматривают возможность предъявления органами местного самоуправления иска о запрете использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования. Правовым последствием выявления нарушения земельного законодательства в ходе муниципального земельного контроля является привлечение уполномоченным органом нарушителя к административной ответственности. Суд апелляционной инстанции дополнительно указал на недоказанность комитетом факта использования обществом земельного участка под торговую деятельность, деятельность по оказанию медицинских услуг, под образовательное учреждение. В актах обследования от 14.05.2018 и 27.06.2018, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, не указано, на основании каких данных (документов, пояснений уполномоченных лиц) лицо, осуществляющее осмотр, пришло к выводу об использовании участка под указанные виды деятельности участка именно обществом. Помещения в здании, расположенном в границах спорного участка, принадлежат не только обществу. С учетом изложенного, судебные инстанции отказали истцу в удовлетворении заявленного требования.

Комитет обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Из представленных в материалы дела документов следует, что арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 26:12:030111:5 используется им с нарушением установленного вида разрешенного использования и условий договора аренды. Нормы действующего законодательства не предоставляют арендатору право самостоятельно изменять вид разрешенного использования арендуемого им земельного участка. Поэтому устранение нарушения возможно только путем обязания общества прекратить использование земельного участка под виды деятельности, не соответствующие договору аренды. В связи с выводом суда о незаконности арендной сделки комитет отмечает, что до настоящего времени стороной сделки, либо иными лицами в судебном порядке договор аренды не признавался недействительным (ничтожным). Постановление администрации города Ставрополя от 11.11.2011 № 3185, во исполнение которого заключен договор аренды, не отменено в установленном законом порядке и не признано недействительным.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам земельного и градостроительного законодательства, а также материалам дела, подтверждающим отсутствие оснований для удовлетворения иска комитета.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации города Ставрополя от 11.11.2011 № 3185 обществу и Динаеву М.Б. предоставлен в аренду земельный участок площадью 2089 кв. м с кадастровым номером 26:12:030111:5 (Динаеву М.Б. – 62,67 кв. м, обществу – 1128,06 кв. м). Участок из земель населенных пунктов, расположенный в г. Ставрополе, по ул. М. Морозова, 4, предоставлен на 10 лет с видом разрешенного использования – под рестораном. Земельному участку и находящемуся на нем объекту недвижимости присвоен почтовый адрес: ул. М. Морозова, 4, в квартале, 76.

Комитет и общество заключили договор от 28.07.2014 № 3939 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030111:5 для использования – «под ресторан». В выписке из ЕГРН данные о правообладателе земельного участка отсутствуют, вид разрешенного использования участка – под рестораном.

В границах земельного участка расположено здание площадью 4627,4 кв. м (кадастровый номер 26:12:030111:91, инвентарный номер 12283). Нежилые помещения площадью 2447,9 кв. м в здании, этажи №№ 1, 2, подвал (номера помещений: 40-42, 44, 55, 56, 61, 69-73, 75, 76, 79-82, 118-120, 122-126, 128, 136-139, 223-259, 89, 90, 92-95, 97, 98, 100-117, 141, 260-263, 1-9, 15, 16,18-21, 23-29, 31-36, 38, 140, 216-222), принадлежат обществу на праве собственности (запись в ЕГРН от 09.04.2013 № 26-26-01/004/2013-525). Часть нежилых помещений общество передало в аренду третьим лицам, привлеченным к участию в деле, остальные помещения использует самостоятельно (под офис).

Специалистом комитета 14.05.2018 проведено обследование, которым установлено, что на земельном участке расположено капитальное строение, используемое под помещения общественного питания, по оказанию медицинских услуг, учебного заведения и обслуживания населения, а также торгово-офисные помещения. По результатам осмотра составлен акт от 14.05.2018 с приложением фототаблицы.

Претензией от 01.06.2018 комитет предложил обществу устранить нарушения земельного законодательства, а именно: использовать земельный участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

Повторной проверкой, проведенной 27.06.2018, установлено, что выявленные нарушения не устранены (акт от 27.06.2018).

Согласно ответу комитета от 29.06.2018 № 08/15-5869 на обращение общества существующий вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:030111:5 «под рестораном» соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования – «общественное питание».

07 июня 2018 года общество через Многофункциональный центр г. Ставрополя обратилось с заявлением об установлении соответствия между существующим видом разрешенного использования и видом разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования.

Уведомлением от 03.07.2018 № 08/15-5453с обществу отказано в предоставлении муниципальной услуги. Отказ мотивирован необходимостью обращения всех собственников здания с заявлением об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства на другой вид такого использования либо предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования. При этом указано, что вид разрешенного использования земельного участка «под рестораном» соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленным классификатором видов разрешенного использования – «общественное питание».

Комитет обратился в арбитражный суд с иском о прекращении использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:030111:5 под торговую деятельность, деятельность по оказанию медицинских услуг, под образовательное учреждение. В обоснование требований истец ссылается на то, что ответчик использует арендуемый земельный участок не в соответствии с установленным видом разрешенного использования.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Виды разрешенного использования земельных участков, а равно объектов капитального строительства определяются на основе градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны, входящего в состав правил землепользования и застройки (часть 9 статьи 1, пункт 3 части 2 и часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).

По сведениям, содержащимся в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, земельный участок с кадастровым номером 26:12:030111:5 находится в территориальной зоне Ж-2 «Зона регулирования жилой застройки».

Статьей 45 Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденных Решением Ставропольской городской Думы от 27.09.2017 № 136 «О Правилах землепользования и застройки муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края» в зоне Ж-2 установлен ряд основных видов разрешенного использования, в том числе: бытовое обслуживание, здравоохранение, образование, магазины, банковская деятельность, связь, общественное питание.

Из норм земельного и градостроительного законодательства следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Вместе с тем основным механизмом реализации указанного права арендатором земельного участка является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. Приведенное разъяснение содержится в пункте 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены, в частности, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса).

В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование. Данное разъяснение содержит пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции исходили из недоказанности комитетом обстоятельств, свидетельствующих об опасности осуществляемой обществом деятельности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (часть 10 статьи 36 Градостроительного кодекса, пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса). При этом земельный участок с кадастровым номером 26:12:030111:5 имеет вид разрешенного использования «под рестораном», соответствующий градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-2, предусматривающему в числе основных видов «общественное питание». Часть нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, принадлежит Ставропольскому краю, поэтому он относится к собственности субъекта Российской Федерации (абзац второй пункта 2 статьи 3.1 Закона № 137-ФЗ). На момент заключения договора аренды часть нежилых помещений уже находилась в собственности Ставропольского края. Следовательно, комитет не обладал полномочием по заключению договора аренды, что означает отсутствие права на предъявление комитетом требования, предусмотренного подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса. Кроме того, в случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения, копия указанного акта направляется в орган государственного земельного надзора. Следовательно, полномочия на осуществление муниципального земельного контроля сами по себе не предусматривают возможность предъявления органами местного самоуправления иска о запрете использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования. Правовым последствием выявления нарушения земельного законодательства в ходе муниципального земельного контроля является привлечение уполномоченным органом нарушителя к административной ответственности. Исходя из приведенных норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска комитета.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе комитет ссылается на доказанность им обстоятельств, подтверждающих, что арендуемый обществом земельный участок с кадастровым номером 26:12:030111:5 используется с нарушением установленного вида разрешенного использования и условий договора аренды. Нормы действующего законодательства не предоставляют арендатору право самостоятельно изменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка. В этой связи, устранение нарушения возможно только путем обязания общества прекратить использование участка в целях, не соответствующих договору аренды. Кроме того, договор аренды в судебном порядке не признавался недействительным. Постановление администрации города Ставрополя от 11.11.2011 № 3185, во исполнение которого заключен договор, также не отменено.

Приведенные в кассационной жалобе комитета доводы судом округа не принимаются, поскольку они не опровергают выводы судебных инстанций по существу спора. Эти доводы подлежат отклонению окружным судом как не влияющие на правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска, заявленного комитетом. Нормы материального права судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора применены правильно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2019 по делу № А63-15518/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.



Председательствующий В.Е. Епифанов


Судьи Я.Е. Волков


И.В. Сидорова