Решение от 5 августа 2020 г. по делу № А51-6536/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6536/2020
г. Владивосток
05 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 июля 2020 года .

Полный текст решения изготовлен 05 августа 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>; ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Примстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, диплом 05.07.2017, доверенность от 17.12.2019, удостоверение;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 20.01.2020, диплом ДВГУ от 08.06.2007 № 17635, паспорт;

установил:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Примстрой" о расторжении договор аренды от 07.02.2019 №28-Ю-23734 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010007:1717, площадью 1765 кв.м, имеющей местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 107 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, для использования в целях реализации инвестиционного проекта «Стоительство малоэтажного многоквартирного блокированного жилого дома»; об обязании освободить и передать недвижимое имущество – земельный участок с кадастровым номером 25:28:010007:1717, площадью 1 765 кв.м., имеющей местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 107 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дал устные пояснения.

Представитель ответчика возразил на заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и обществом с ограниченной ответственностью «Примстрой» заключён договор аренды от 07.02.2019 №28-Ю-23734 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010007:1717, площадью 1765 кв.м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 107 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, для использования в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство малоэтажного многоквартирного блокированного жилого дома».

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в ЕГРН 07.03.2019 была сделана запись регистрации 25:28:010007:1717- 25/001/2019-2.

В соответствии с п.1.3 договора срок аренды земельного участка установлен с момента подписания договора аренды по 18.09.2033.

Согласно п. 3.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием.

В силу п. 3.4.3 договора арендатор также обязан соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом: Арендатору земельного участка, при наличии на участке инженерных коммуникаций, обеспечить беспрепятственный допуск представителен собственников линейных объектов или представителей организаций, осуществляющих эксплуатацию линейных объектов, к данным объектам в целях обеспечения их безопасности. На всем земельном участке установить ограничения прав арендатора, в связи с нахождением участка в объединенной зоне охраны объектов культурного наследия, в водоохранной зоне, в рыбоохранной зоне. На части земельного участка плошадыо 42 кв.м, установить ограничения прав арендатора в связи с нахождением участка в других зонах, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением Администрации Приморского края от 17.10.2019 №679-па установлены зоны охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Геодезический знак», 1864 г., утверждены требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон.

В соответствии с указанным Постановлением земельный участок с кадастровым номером 25:28:010007:1717 расположен в охранной зоне объекта культурного наследия «Геодезический знак», 1864 г., в которой запрещается строительство объектов капитального строительства.

Управлением муниципальной собственности г. Владивостока в адрес ООО «Примстрой» направлено письмо от 10.03.2020 №28/12-4953 с предложением о досрочном расторжении договора аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств.

Ответчик, в ответ на данное письмо, пояснил о необходимости внесения изменения в договор аренды от 07.02.2019 №28-Ю-23734 в части замены арендодателя на Управление муниципальной собственности г.Владивостока, в связи с чем соглашение о расторжении договора аренды от 07.02.2019 №28-Ю-23734 не подписал.

Поскольку ответчик отказался расторгнуть договор аренды в досудебном порядке, в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

Согласно п.1 Постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, УМС является надлежащим истцом в настоящем споре.

В соответствии с ч. 2 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи.

Согласно ч. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающих хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Постановлением Администрации Приморского края от 17.10.2019 №679-па установлены зоны охраны объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения «Геодезический знак», 1864 г., утверждены требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон.

Согласно п. 1.2. Постановлением №679-па в границах территории охранной зоны Памятника запрещается: строительство объектов капитального строительства; строительство новых инженерных сооружений, возвышающихся над поверхностью земли, за исключением опор уличного освещения; хозяйственная деятельность, ухудшающая физическое состояние и гидрогеологические условия ландшафта, не соответствующая функциональному назначению территории, нарушающая визуальное восприятие Памятника, затрудняющая доступ к Памятнику;

В соответствии с указанным Постановлением земельный участок с кадастровым номером 25:28:010007:1717 расположен в охранной зоне объекта культурного наследия «Геодезический знак», 1864 г.

Согласно п. 3.1. статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными ответчиком, поскольку им признаны, не оспорены и не опровергнуты.

Таким образом, использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:010007:1717 согласно разрешенному использованию и целевому назначению договора аренды от 07.02.2019 №28-Ю-23734 для реализации инвестиционного проекта «Строительство малоэтажного многоквартирного блокированного жилого дома» противоречит действующему законодательству, а именно Постановлению от 17.10.2019 №679-па, которое было принято после заключения указанного договора.

Судом установлено, что принятие Постановления от 17.10.2019 №679-па является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор аренды вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Дальнейшее использование земельного участка с кадастровым номером 25:28:010007:1717 для строительства в рамках спорного договора противоречит общественным интересам, поскольку нарушает установленный правовой режим территории охранной зоны объекта культурного наследия, запрещающий строительство в данной зоне.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, только, если стороны не достигли соглашения в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами о его расторжении, после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: существенное изменение обстоятельств после заключения договора, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора.

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о расторжении договора, в связи с существенным изменением обстоятельств, с приложением соглашения о расторжении, подписать которое ответчик отказался.

Истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении договора аренды от 07.02.2019 № 28-Ю-23734, заключенного между Департаментом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

Судом отклоняется довод ответчика о необходимости внесения в договор аренды изменений, в связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками от Приморского края Муниципальному образованию г.Владивосток, для замены арендодателя, поскольку указанный довод основан на неверном толковании норм материального права и противоречит ст. 617 ГК РФ.

Судом также отклоняется довод ответчика о невозможности расторжения договора аренды от 07.02.2019 №28-Ю-23734, в связи с несогласованием УМС суммы убытков и упущенной выгоды, возникающих в результате указанного расторжения, поскольку расторжение договора, в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависит от возмещения или не возмещения убытков одной из сторон, возникающих в результате такого расторжения согласно ст. 451 ГК РФ.

Защита гражданских прав осуществляется путями, перечисленными в ст.12 ГК РФ, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ суд не вправе выходить за рамки заявленных исковых требований.

Поскольку требования ответчиком о взыскании с истца убытков в рамках настоящего спора не заявлялись, суд не вправе разрешать указанный спор и давать ему правовую оценку.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 07.02.2019 №28-Ю-23734 судом расторгнут, арендованное ответчиком имущество подлежит освобождению и возврату истцу в соответствии с условиями договора и положениями ст.622 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Расторгнуть договор аренды от 07.02.2019 № 28-Ю-23734 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010007:1717, площадью 1 765 кв.м., имеющей местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 107 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, для использования в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство малоэтажного многоквартирного блокированного жилого дома».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Примстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) освободить и передать Управлению муниципальной собственности г.Владивостока недвижимое имущество – земельный участок с кадастровым номером 25:28:010007:1717, площадью 1 765 кв.м., имеющей местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 107 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, для использования в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство малоэтажного многоквартирного блокированного жилого дома» в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Примстрой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Кобко Е.В.